物業(yè)節(jié)能降耗管理與技術(shù)

1、節(jié)約節(jié)約=創(chuàng)造創(chuàng)造 物業(yè)節(jié)能的意義 小區(qū)物業(yè)的節(jié)電是物業(yè)管理工作的重要組 成部分，它投資少，見效快，周期短，效 益高?？娠@著地降低物業(yè)管理的運行成本。 節(jié)能不僅是企業(yè)直接的經(jīng)濟效益，同時也 給國家減輕源資短缺壓力，還給我們子孫 后代留下可用的資源。 你知道這些數(shù)據(jù)嗎？ 物業(yè)的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是物業(yè)重 要開支項目，一般用于能源消耗上的費用約占 營業(yè)額的20%-30%左右，有的甚至更高。 白熾燈、水銀燈，改造成為緊湊型熒光燈，可 節(jié)電50左右。 空調(diào)變頻調(diào)速目前最普通最有效的一項 節(jié)電措施，一般可節(jié)電20%-30%。 節(jié)能實例一 某商業(yè)管理公司2007年對16個商業(yè)項目全面實行 嚴(yán)格的能

2、耗年度預(yù)算管理，統(tǒng)一下發(fā)各地商管公 司年度水、電、氣運行指標(biāo)，各地商管公司按月 度分解，并在此基礎(chǔ)上把月度經(jīng)濟指標(biāo)和管理目 標(biāo)落實到具體責(zé)任人。 集團商管公司每季度、半年和年終對各地公司指 標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，這樣從系統(tǒng)上端到最末端， 建立起一個持久有效的壓力傳導(dǎo)模式，實現(xiàn)了全 員參與節(jié)能降耗。 經(jīng)過全體員工的努力，07年度系統(tǒng)年度總能耗 6000萬元，比預(yù)算7300萬元節(jié)約1300萬元。 節(jié)電實例二 據(jù)統(tǒng)計，北京中商大廈在7月11日7月27 日執(zhí)行限電方案期間，大廈每天節(jié)電約 553.16KWH。 如果按國家平段電價0.57元/KWH計算，每 天可直接節(jié)約電費315.30元，執(zhí)行限電方 案1

3、7天共節(jié)電9403.72KWH，直接節(jié)約電 費5360余元。 承擔(dān)著小區(qū)建設(shè)投資中承擔(dān)著小區(qū)建設(shè)投資中75%的固定資產(chǎn)管理的固定資產(chǎn)管理責(zé)任。責(zé)任。 占小區(qū)總投資額占小區(qū)總投資額30%以上的設(shè)備以上的設(shè)備投資屬于工程部的直接管理，投資屬于工程部的直接管理， 是影響著物業(yè)的保值和增值主要因素。是影響著物業(yè)的保值和增值主要因素。 保證整個轄區(qū)保證整個轄區(qū)能源供應(yīng)、能源供應(yīng)、設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備全部系統(tǒng)的全部系統(tǒng)的24小時小時正常運正常運 行行 。 保證轄區(qū)的設(shè)施設(shè)備的完整、完好性。保證轄區(qū)的設(shè)施設(shè)備的完整、完好性。 養(yǎng)護設(shè)備所花費的錢養(yǎng)護設(shè)備所花費的錢僅僅相當(dāng)于設(shè)備大、中修費用的僅僅相當(dāng)于設(shè)備大、中修

4、費用的1/6左右左右； 設(shè)備是養(yǎng)出來的。設(shè)備是養(yǎng)出來的。 負(fù)責(zé)向總公司提出對轄區(qū)設(shè)備設(shè)施負(fù)責(zé)向總公司提出對轄區(qū)設(shè)備設(shè)施更新改造方案更新改造方案。 工程部的工程部的專業(yè)性、技術(shù)性專業(yè)性、技術(shù)性較大影響到物業(yè)的管理成本，對較大影響到物業(yè)的管理成本，對提提 高物業(yè)經(jīng)營利潤起到至關(guān)重要的作用高物業(yè)經(jīng)營利潤起到至關(guān)重要的作用。 物業(yè)工程部職責(zé)物業(yè)工程部職責(zé) 物業(yè)節(jié)能管理的三個方面 培養(yǎng)節(jié)能意識與習(xí)慣（全員參與）：業(yè)主 和用戶、物業(yè)全體員工、物業(yè)工程部全體 職工； 節(jié)能管理制度與管理措施：節(jié)能計劃與方 案、節(jié)能方案的執(zhí)行與實施；節(jié)能效果的 評估與獎懲； 節(jié)能設(shè)備選用和節(jié)能技術(shù)手段： 物業(yè)節(jié)能降耗如何落實？

5、物業(yè)節(jié)能降耗如何落實？ 思考思考 與討與討 論論 物業(yè)能源消耗構(gòu)成與比例分析（筆記） 1.電氣系統(tǒng)：占總能耗55-65% 2.水系統(tǒng)：占總能耗15-20% 3.燃?xì)庀到y(tǒng)：占總能耗20-25% 不同類型物業(yè)能耗比例 大廈主要能源消耗為： 空調(diào)占60%； 照明占23%； 電梯占6%； 其他約占11%。 酒店的電氣系統(tǒng)能耗 比例 1）.空調(diào)占40% 2）.照明系統(tǒng)30% 3）.水泵系統(tǒng)20% 4）.電梯及其他系統(tǒng)站 10% 住宅小區(qū)的能耗住宅小區(qū)的能耗比例與酒店比例與酒店/大廈相同嗎？大廈相同嗎？ 你認(rèn)為你認(rèn)為從高到低依次是什么從高到低依次是什么？ 能 源 消 耗 是 物 業(yè) 最 大 的 非 人 工

6、 成 本 供配電系統(tǒng)的能源損耗 居住小區(qū)的供電線路一般為居住小區(qū)的供電線路一般為10kV或或35kV、 380V/220V系統(tǒng)系統(tǒng)。較早規(guī)劃設(shè)計的居住小區(qū)采用。較早規(guī)劃設(shè)計的居住小區(qū)采用 架空或電纜供電架空或電纜供電。供配電線路在非經(jīng)濟狀態(tài)運行供配電線路在非經(jīng)濟狀態(tài)運行。 大量電能損耗在大量電能損耗在供配電線路上供配電線路上。 應(yīng)采用應(yīng)采用經(jīng)濟電流密度經(jīng)濟電流密度確定確定導(dǎo)線和電纜截面進(jìn)行技導(dǎo)線和電纜截面進(jìn)行技 術(shù)改造術(shù)改造，降低，降低線損線損。 采用采用增設(shè)并聯(lián)導(dǎo)線和電纜增設(shè)并聯(lián)導(dǎo)線和電纜或其它技術(shù)手段也可以或其它技術(shù)手段也可以 降低供配電降低供配電線路損耗線路損耗。 照明系統(tǒng) 大堂、樓梯、

7、走道照明大堂、樓梯、走道照明 停車場照明停車場照明； 室外室外路燈、景觀燈路燈、景觀燈 室外廣告、室外廣告、LED等。等。 照明燈具的節(jié)電 選用選用高效光源和節(jié)能型高效光源和節(jié)能型燈具。燈具。 走廊、樓道照明采用走廊、樓道照明采用感應(yīng)開關(guān)感應(yīng)開關(guān)可省電可省電70%以上。以上。 路燈、公共場所等夜間照明采用的是路燈、公共場所等夜間照明采用的是白熾燈、水白熾燈、水 銀燈銀燈，改造成為，改造成為緊湊型熒光燈緊湊型熒光燈，可節(jié)電，可節(jié)電50左右。左右。 商業(yè)照明采用帶電子鎮(zhèn)流器和細(xì)管徑燈管的商業(yè)照明采用帶電子鎮(zhèn)流器和細(xì)管徑燈管的節(jié)能節(jié)能 型熒光燈，節(jié)電型熒光燈，節(jié)電15以上，還能延長燈管的使用以上，還

8、能延長燈管的使用 壽命約壽命約60，光效高達(dá)光效高達(dá)50，消除了頻閃效應(yīng)和，消除了頻閃效應(yīng)和 噪聲。噪聲。 采用節(jié)能型熒光燈具采用節(jié)能型熒光燈具運行運行2年即可收回投資年即可收回投資。 空 調(diào) 空調(diào)節(jié)能 合理調(diào)整空調(diào)制冷制熱效率，合理調(diào)整空調(diào)制冷制熱效率，控制合理溫度，控制合理溫度，不不 要小看相差一度至二度，節(jié)能的效果是非常高的。要小看相差一度至二度，節(jié)能的效果是非常高的。 水泵、風(fēng)機，采用水泵、風(fēng)機，采用變頻調(diào)速技術(shù)變頻調(diào)速技術(shù)是最普通最有效是最普通最有效 的一項節(jié)電措施，一般可節(jié)電的一項節(jié)電措施，一般可節(jié)電20%-30%。 抓好供冷熱工作，抓好供冷熱工作，保證制冷、制熱機組滿負(fù)荷工保證制

9、冷、制熱機組滿負(fù)荷工 作作，合理利用低氣溫（如夜間）條件下經(jīng)濟運行，合理利用低氣溫（如夜間）條件下經(jīng)濟運行 節(jié)省能耗。節(jié)省能耗。 應(yīng)對應(yīng)對空調(diào)水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行平衡測試空調(diào)水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行平衡測試，水力失水力失 調(diào)率不宜超過調(diào)率不宜超過15%，最大不超過最大不超過20%；風(fēng)量失調(diào)風(fēng)量失調(diào) 率不宜超過率不宜超過15%，最大不超過，最大不超過20%。 電梯節(jié)能 加裝加裝變頻調(diào)速變頻調(diào)速裝置，將電梯的恒速改為變裝置，將電梯的恒速改為變 速。速。 電梯主要采用電梯主要采用智能變頻系統(tǒng)智能變頻系統(tǒng)，多臺電梯采多臺電梯采 用集選控制用集選控制； 電梯的電梯的頻繁上下耗能頻繁上下耗能； 減少電梯減少電梯無

10、用運行次數(shù)無用運行次數(shù)降低能耗。降低能耗。 電系統(tǒng)節(jié)能改造電系統(tǒng)節(jié)能改造 采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優(yōu)化設(shè)備啟停。采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優(yōu)化設(shè)備啟停。 集中控制開關(guān)時間：集中控制開關(guān)時間：冷氣冷氣及及公共區(qū)域燈光公共區(qū)域燈光。 提高提高變壓器功率因數(shù)變壓器功率因數(shù) 節(jié)能燈節(jié)能燈代替射燈代替射燈 室外景觀燈室外景觀燈采用采用LED燈來燈來代替代替 走道燈用走道燈用感應(yīng)開關(guān)感應(yīng)開關(guān)控制控制 盡量盡量盡量盡量采用自然光采用自然光來打掃衛(wèi)生來打掃衛(wèi)生 室外室外景觀燈合理利用冬夏時間差，還可以景觀燈合理利用冬夏時間差，還可以用用智能控制開啟和關(guān)閉時間；智能控制開啟和關(guān)閉時間； 合理控制合

11、理控制冷凍系統(tǒng)開啟時間冷凍系統(tǒng)開啟時間 合理控制各空調(diào)合理控制各空調(diào)運行溫度運行溫度 冷凍水溫度冷凍水溫度的最佳設(shè)定值及趨勢分析控制。的最佳設(shè)定值及趨勢分析控制。 增加空調(diào)系統(tǒng)流量統(tǒng)計功能，可以根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時調(diào)整制冷機的供增加空調(diào)系統(tǒng)流量統(tǒng)計功能，可以根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時調(diào)整制冷機的供回水溫度回水溫度。 循環(huán)泵循環(huán)泵工頻運行改變頻運行工頻運行改變頻運行 水系統(tǒng)耗電 景觀設(shè)景觀設(shè)施用水：小區(qū)噴泉、游泳池；施用水：小區(qū)噴泉、游泳池； 物業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)備耗水：空調(diào)、消防用水；耗水：空調(diào)、消防用水； 綠化綠化用水用水 清潔用水清潔用水 業(yè)主業(yè)主用水用水 物業(yè)保潔綠化節(jié)水措施物業(yè)保潔綠化節(jié)水措施 1、循環(huán)利

12、用/中水處理； 2、清潔方式：用蓄水的方式作清潔，比用 沖水的方式可節(jié)水60%左右； 3、綠化：采用噴灑的方式澆水會更節(jié)約用 水。 設(shè)施節(jié)水水措施 減少減少空調(diào)冷卻塔空調(diào)冷卻塔飄水，溢水；飄水，溢水； 凝結(jié)水全部回收凝結(jié)水全部回收再利用再利用 減少減少噴泉飄水，溢水噴泉飄水，溢水； 避免避免游泳池漏水游泳池漏水； 減少減少消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)漏水消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)漏水； 減少減少消防水使用消防水使用（5倍于自來水價格）；倍于自來水價格）； 加強巡查，避免水、電、氣的跑、冒、滴、漏，杜絕加強巡查，避免水、電、氣的跑、冒、滴、漏，杜絕 長流水長明燈長流水長明燈。 生活節(jié)水 營造節(jié)水的氛圍（營造節(jié)

13、水的氛圍（宣傳與教育宣傳與教育），用生動的形式），用生動的形式 來提示業(yè)主和客戶。來提示業(yè)主和客戶。 建立建立制度制度，發(fā)動，發(fā)動員工員工養(yǎng)成良好節(jié)能習(xí)慣；養(yǎng)成良好節(jié)能習(xí)慣； 公共衛(wèi)生間裝公共衛(wèi)生間裝感應(yīng)水龍頭感應(yīng)水龍頭； 中水回用中水回用，將部分廢水回收，經(jīng)沉淀過濾處理用，將部分廢水回收，經(jīng)沉淀過濾處理用 于于澆灌，洗車，降溫澆灌，洗車，降溫等；等； 宣傳與教育宣傳與教育-中商大廈實例中商大廈實例 要求要求員工高度重視節(jié)能工作員工高度重視節(jié)能工作，樹立，樹立“節(jié)能降耗，從我做起節(jié)能降耗，從我做起”的的 觀念，從觀念，從日常工作中日常工作中節(jié)省能源，減少浪費。節(jié)省能源，減少浪費。 各部門層層動

14、員，各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起找差距，定措施，從一點一滴做起。 京泰大廈工程部集思廣益，提出京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節(jié)能措施二十多條節(jié)能措施，僅改造二，僅改造二 十五層餐廳通風(fēng)設(shè)備一項，每年可十五層餐廳通風(fēng)設(shè)備一項，每年可節(jié)約資金近十萬元節(jié)約資金近十萬元。 召開召開客戶節(jié)能座談會客戶節(jié)能座談會，請國家發(fā)改委節(jié)能處負(fù)責(zé)人談節(jié)能措施，請國家發(fā)改委節(jié)能處負(fù)責(zé)人談節(jié)能措施， 全全大廈大廈30多家公司多家公司紛紛響應(yīng)。紛紛響應(yīng)。 公司節(jié)能公司節(jié)能專職督察員逐室檢查溫度專職督察員逐室檢查溫度，數(shù)百間辦公室溫度都在，數(shù)百間辦公室溫度都在 26以上以上，而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)

15、。，而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)。 節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動客戶的積極性。節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動客戶的積極性。 日常工作、生活中節(jié)能習(xí)慣（生活小竅門）日常工作、生活中節(jié)能習(xí)慣（生活小竅門） 隨手關(guān)閉隨手關(guān)閉不必要的照明不必要的照明，這點很重要，也很容易忽視，這點很重要，也很容易忽視 冰箱（柜）里冰箱（柜）里不要擺放過多的物品不要擺放過多的物品，以保持冰箱（柜）內(nèi)冷空氣的流通，達(dá)到節(jié)，以保持冰箱（柜）內(nèi)冷空氣的流通，達(dá)到節(jié) 電目的。電目的。 肉類原料化霜應(yīng)提前在冷藏室內(nèi)進(jìn)行，杜絕用自來水化霜。肉類原料化霜應(yīng)提前在冷藏室內(nèi)進(jìn)行，杜絕用自來水化霜。 及時對冷凍庫、冰箱進(jìn)行化霜，蛇管上霜厚不超過及時對冷凍庫、冰箱進(jìn)行化

16、霜，蛇管上霜厚不超過3 3毫米。毫米。 空調(diào)要空調(diào)要勤洗室內(nèi)機勤洗室內(nèi)機里的里的回風(fēng)過濾網(wǎng)回風(fēng)過濾網(wǎng)，以保證空調(diào)正常工作，達(dá)到節(jié)電目的。，以保證空調(diào)正常工作，達(dá)到節(jié)電目的。 制定最低溫度標(biāo)準(zhǔn)來開放空調(diào)。辦公室及其他區(qū)域制定最低溫度標(biāo)準(zhǔn)來開放空調(diào)。辦公室及其他區(qū)域開窗時請關(guān)空調(diào)開窗時請關(guān)空調(diào)。 用汽設(shè)備用汽設(shè)備冷凝水回收可節(jié)省費用冷凝水回收可節(jié)省費用20-25%20-25%；冷凝水回到鍋爐房給水箱，或洗衣場。冷凝水回到鍋爐房給水箱，或洗衣場。 發(fā)現(xiàn)有龍頭、管道、潔具泄漏及時通知工程部。發(fā)現(xiàn)有龍頭、管道、潔具泄漏及時通知工程部。 改變節(jié)能燈的采購程序，節(jié)省采購費用改變節(jié)能燈的采購程序，節(jié)省采購費用

17、50%50%以上。以上。 及時去除電開水器內(nèi)水垢。及時去除電開水器內(nèi)水垢。 洗衣場、廚房等用蒸汽設(shè)備的疏水閥處于洗衣場、廚房等用蒸汽設(shè)備的疏水閥處于“疏水阻汽疏水阻汽”狀態(tài)；可節(jié)能狀態(tài)；可節(jié)能5 58%8%。 衛(wèi)生間沖水箱調(diào)節(jié)到衛(wèi)生間沖水箱調(diào)節(jié)到6 6升，不用升，不用8 8升，每天可節(jié)省升，每天可節(jié)省2020升水。升水。 不要頻繁開關(guān)照明燈具。電腦不要頻繁開關(guān)照明燈具。電腦啟用屏保啟用屏保（頻繁開啟將降低顯示器壽命）。（頻繁開啟將降低顯示器壽命）。 1 1、2 2樓層不要用電梯；樓層不要用電梯； 如何在保 證服務(wù)質(zhì) 量的同時 降低能耗 ，減少成 本是我們 面臨的重 大難題。 如何解決 科學(xué)的管

18、理 先進(jìn)的科學(xué)技術(shù) 日常工作生活中落 實 作 業(yè) 1、完成下三道題目中的兩個（三選二）： 如何培養(yǎng)節(jié)能意識與習(xí)慣（生活中的節(jié)能技巧）？ 你知道物業(yè)有哪些節(jié)能管理的措施與方法？ 你知道物業(yè)可以采取哪些節(jié)能技術(shù)？ 2、我校的師生可以采取哪些節(jié)能減排的途徑、措施 與方法？ 物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù)物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù) 物業(yè)節(jié)能管理措施 物業(yè)節(jié)能實例一中商大廈 物業(yè)節(jié)能管理實例二-中航香水郡 本本 次次 課課 主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容 管理的五/七項職能（筆記） 計劃； 組織； 協(xié)調(diào)； 控制； 領(lǐng)導(dǎo)。 組織組織 計劃計劃 決策決策 指揮指揮 控制控制 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) 激勵激勵 建立完整的節(jié)能建立完整的節(jié)能管理機制管理

19、機制 1 1）建立完善的）建立完善的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)- - 節(jié)能委員會節(jié)能委員會 2 2）建立健全的能源）建立健全的能源管理制度管理制度 3 3）制定）制定節(jié)能計劃節(jié)能計劃，布置日常，布置日常檢檢 查工作；查工作； 4 4）確立全員）確立全員節(jié)能的思想和體制節(jié)能的思想和體制； 5 5）明確明確各部門的基本職責(zé)和任各部門的基本職責(zé)和任 務(wù)；務(wù)； 6 6）做好能源管理的）做好能源管理的基礎(chǔ)工作；基礎(chǔ)工作； 建立完整的能源建立完整的能源計量體系；計量體系； 做好能源的做好能源的消耗統(tǒng)計工作；消耗統(tǒng)計工作； 做好做好節(jié)能考核工作；節(jié)能考核工作； 計算各區(qū)域計算各區(qū)域用電、用水標(biāo)用電、用水標(biāo) 準(zhǔn)

20、準(zhǔn) 建立能源建立能源統(tǒng)計系統(tǒng)統(tǒng)計系統(tǒng)，包括，包括 購入儲存、加工轉(zhuǎn)換、輸購入儲存、加工轉(zhuǎn)換、輸 送分配、最終使用四個環(huán)送分配、最終使用四個環(huán) 節(jié)。節(jié)。 根據(jù)實際情況根據(jù)實際情況制定個區(qū)域制定個區(qū)域 空調(diào)溫度標(biāo)準(zhǔn)；空調(diào)溫度標(biāo)準(zhǔn)； 分析各項能源消耗情況，分析各項能源消耗情況， 找出薄弱環(huán)節(jié)找出薄弱環(huán)節(jié)，制定切實，制定切實 可行的工作措施；可行的工作措施； 中商大廈節(jié)能中商大廈節(jié)能管理管理計劃與控制計劃與控制 計劃：計劃：早在年初，公早在年初，公 司就把司就把“節(jié)約能源，降節(jié)約能源，降 低能耗低能耗”作為今作為今年重點年重點 工作，下發(fā)通知工作，下發(fā)通知。 控制控制： 考核考核工作： 要對各部門的節(jié)

21、能工作 進(jìn)行考核 每日做好能耗記錄每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)。要求數(shù)據(jù) 準(zhǔn)確，字體工整清楚。準(zhǔn)確，字體工整清楚。值班電值班電 工工做好每日做好每日用電用電抄表工作；暖抄表工作；暖 通專業(yè)做好大廈通專業(yè)做好大廈水耗水耗統(tǒng)計和監(jiān)統(tǒng)計和監(jiān) 控，杜絕跑冒滴漏?？?，杜絕跑冒滴漏。 做好能耗的做好能耗的統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析；發(fā)現(xiàn)能；發(fā)現(xiàn)能 耗異常及時分析報告。耗異常及時分析報告。 堅守崗位認(rèn)真做好大廈各項堅守崗位認(rèn)真做好大廈各項巡巡 視工作；視工作； 各專業(yè)各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具 體措施操作，不得私自開動設(shè)體措施操作，不得私自開動設(shè) 備備。有效控制。有效控制耗電總量，減少耗電總量，減少

22、 高峰時段用電量高峰時段用電量。 能源管理的能源管理的組織組織-全員管理全員管理 1 1）決策決策管理層管理層 制定相應(yīng)的制定相應(yīng)的能源使用標(biāo)準(zhǔn)能源使用標(biāo)準(zhǔn)，合理地制約和引導(dǎo)，合理地制約和引導(dǎo)， 保證能源有序、經(jīng)濟、健康的供應(yīng)。保證能源有序、經(jīng)濟、健康的供應(yīng)。 2 2）使用使用管理層管理層 要求要求制定科學(xué)的設(shè)備使用制度和操作規(guī)程制定科學(xué)的設(shè)備使用制度和操作規(guī)程，嚴(yán)格，嚴(yán)格 按照操作規(guī)程去做。按照操作規(guī)程去做。 3 3）工程管理工程管理層層 包括包括設(shè)備維護人員和能源監(jiān)督機構(gòu)設(shè)備維護人員和能源監(jiān)督機構(gòu)。 4 4）服務(wù)操作服務(wù)操作層層 包括所有員工，要求自覺按照能源管理制度去做。包括所有員工，要

23、求自覺按照能源管理制度去做。 物業(yè)節(jié)能管理的物業(yè)節(jié)能管理的組織組織-核心部門核心部門 在物業(yè)管理公司的各部門中，在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部是節(jié)能工作重點工程部是節(jié)能工作重點， 我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè)我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè) 備入手，備入手，選用節(jié)能設(shè)備選用節(jié)能設(shè)備，大大降低能耗、節(jié)約費用。，大大降低能耗、節(jié)約費用。 要有一個要有一個優(yōu)秀管理團隊優(yōu)秀管理團隊做支撐。班子成員要做支撐。班子成員要具備具備綜合管綜合管 理的能力和水平理的能力和水平，要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效節(jié)能增效 上把握方向，作出正確決策上把握方

24、向，作出正確決策。 要有若干要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。做支撐。新產(chǎn)品、新技術(shù)新產(chǎn)品、新技術(shù)和和 各種各種節(jié)能設(shè)備節(jié)能設(shè)備也是魚龍混雜，在采用新技術(shù)時，要認(rèn)真也是魚龍混雜，在采用新技術(shù)時，要認(rèn)真 進(jìn)行選擇；進(jìn)行選擇； 因勢利導(dǎo)，落實節(jié)能方案；因勢利導(dǎo)，落實節(jié)能方案； 物業(yè)節(jié)能物業(yè)節(jié)能管理管理-分工與協(xié)調(diào)分工與協(xié)調(diào) 專業(yè)人員重點專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象， 電工電工每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措 施的實施。施的實施。 內(nèi)保警員重

25、點監(jiān)控樓層內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間 公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將 情況及時反饋總值班。情況及時反饋總值班。 暖通專業(yè)人員暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。 暖通專業(yè)暖通專業(yè)每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。 保潔人員保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一控制使用保

26、潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一 度電。度電。 清洗清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。 各部門各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯開用要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯開用 電高峰時段。電高峰時段。 全體員工有責(zé)任全體員工有責(zé)任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。 中商大廈節(jié)能管理措施中商大廈節(jié)能管理措施 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。 各部成立能源管理各部成立能源管理檢查組檢查組，由部門主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，由部門主要領(lǐng)導(dǎo)

27、牽頭，定期檢查評比定期檢查評比。 定期由部門經(jīng)理組成檢查組對各處進(jìn)行定期由部門經(jīng)理組成檢查組對各處進(jìn)行徹底復(fù)查徹底復(fù)查 成本控制分析會、節(jié)能小組會等。成本控制分析會、節(jié)能小組會等。 在物業(yè)各處張貼在物業(yè)各處張貼宣傳標(biāo)語，建立一個節(jié)能的環(huán)境氛圍；宣傳標(biāo)語，建立一個節(jié)能的環(huán)境氛圍； 后勤辦公區(qū)域，后勤辦公區(qū)域，要求員工做到人走燈、空調(diào)、電腦關(guān)閉，使用二要求員工做到人走燈、空調(diào)、電腦關(guān)閉，使用二 手紙手紙； 通過通過實行績效管理實行績效管理來實現(xiàn)成本控制。來實現(xiàn)成本控制。 建立建立獎罰制度；獎罰制度； 定期定期搞節(jié)能培訓(xùn)，搞好交叉培訓(xùn)以求節(jié)約人力，物力搞節(jié)能培訓(xùn)，搞好交叉培訓(xùn)以求節(jié)約人力，物力。 在

28、各能源消耗處盡量安裝各類在各能源消耗處盡量安裝各類計量表具，每月進(jìn)行比較計量表具，每月進(jìn)行比較，找出不，找出不 足。足。 統(tǒng)計和分析能源消耗。統(tǒng)計和分析能源消耗。 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。 采用先進(jìn)的節(jié)能設(shè)備-如何落實 在物業(yè)在物業(yè)早期介入階段早期介入階段，應(yīng)在工程設(shè)計中盡可能，應(yīng)在工程設(shè)計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu) 良節(jié)能設(shè)備良節(jié)能設(shè)備，給用戶（尤其是開發(fā)商）提出中肯的建議，幫助他們提，給用戶（尤其是開發(fā)商）提出中肯的建議，幫助他們提 前選擇、一步到位。前選擇、一步到位。 物業(yè)工程設(shè)備物業(yè)工程設(shè)備老化、需要更新改造老化、需要更新改造的，可的，

29、可及時列入改造計劃、向業(yè)主及時列入改造計劃、向業(yè)主 推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等，這樣就可以從根本上解等，這樣就可以從根本上解 決問題，降低能耗。決問題，降低能耗。 對于正在運行的、已采用的對于正在運行的、已采用的一般節(jié)能措施的工程設(shè)備一般節(jié)能措施的工程設(shè)備，要區(qū)分不同情，要區(qū)分不同情 況，幫助企業(yè)算賬，采取況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決不同方式解決。 （1）建議）建議采用分期付款采用分期付款，例如先付，例如先付30%-40%設(shè)備款，余款從更換設(shè)設(shè)備款，余款從更換設(shè) 備以后節(jié)省的資金中備以后節(jié)省的資金中分分2-3年內(nèi)償還年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投

30、入后，在兩三年。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年 左右時間內(nèi)左右時間內(nèi)可收回投資可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。 （2）爭?。幦夜?jié)能補貼或財稅支持國家節(jié)能補貼或財稅支持； 中航香水郡能源消耗情況分析情況分析 設(shè)備設(shè)備缺少計量設(shè)備缺少計量設(shè)備； 設(shè)備不合理運用：高峰用電設(shè)備不合理運用：高峰用電1600MA，三個配電，三個配電 柜實際供給為柜實際供給為4800MA； 小區(qū)路燈：小區(qū)路燈： 90W高柱燈；高柱燈； 地下停車場：吸頂燈，位置高，柱子擋光；地下停車場：吸頂燈，位置高，柱子擋光； 人員因素人員因素-節(jié)能意識不強，未養(yǎng)成節(jié)能習(xí)慣；節(jié)能意識不強，未養(yǎng)成節(jié)

31、能習(xí)慣； 中航香水郡-節(jié)能措施 購買計量設(shè)備-購買水電表，花費3200元； 申請供電局停用2臺配電柜-每月節(jié)省9000 元； 小區(qū)路燈： 90W高柱燈；13W節(jié)能燈，省電 50%； 地下停車場：吸頂燈，位置高，柱子擋光- 改為高柱燈，保證照明度，減少燈管數(shù)量； 每月省電6690度； 中航香水郡中航香水郡-節(jié)能措施節(jié)能措施 徹查供配電系統(tǒng)和大型設(shè)備徹查供配電系統(tǒng)和大型設(shè)備 耗電；耗電； 水泵改造升級水泵改造升級-采用采用無負(fù)壓無負(fù)壓 供水水泵供水水泵。（國家推廣新技。（國家推廣新技 術(shù)，獲得國家補貼術(shù)，獲得國家補貼4萬元，專萬元，專 項維修資金項維修資金7萬元，物業(yè)公司萬元，物業(yè)公司 投資投資2

32、萬元。萬元。 幼兒園用電計入了幼兒園用電計入了公共用公共用 電；電； 幼兒園大電表卻無幼兒園大電表卻無大耗電大耗電 設(shè)備設(shè)備大馬拉小車；大馬拉小車； 香水郡水泵房用水量從每香水郡水泵房用水量從每 月月4980度降低到度降低到900度度左左 右，省電右，省電80%； 捷佳大廈節(jié)電捷佳大廈節(jié)電50%（高層）（高層） 無負(fù)壓水泵是無負(fù)壓水泵是利用市政供水的壓力來輸送水利用市政供水的壓力來輸送水， 生活水泵成為生活水泵成為備用泵備用泵，在水壓不夠時采用。，在水壓不夠時采用。 工作節(jié)能習(xí)慣工作節(jié)能習(xí)慣 梳理、優(yōu)化梳理、優(yōu)化工作流程工作流程，提高工作效率；，提高工作效率； 設(shè)備管理推設(shè)備管理推行行FMMS

33、管理系統(tǒng)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了即時，實現(xiàn)了即時 記錄，即時傳輸，即時調(diào)控；記錄，即時傳輸，即時調(diào)控； 節(jié)假日水池蓄水，水泵停用。節(jié)假日水池蓄水，水泵停用。 綠化用水分包到綠化用水分包到工人包干工人包干； 綠化澆灌用水綠化澆灌用水水龍頭改為一半流量水龍頭改為一半流量； 用景觀水池的水來澆灌花草，既廢水利用，用景觀水池的水來澆灌花草，既廢水利用， 也保證水質(zhì)新鮮。也保證水質(zhì)新鮮。 物業(yè)節(jié)能管理（總結(jié)） 根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理配置人員合理配置人員； 動態(tài)分析，動態(tài)分析，科學(xué)管理科學(xué)管理； 加強設(shè)施設(shè)備管理；加強設(shè)施設(shè)備管理； 重視設(shè)備重視設(shè)備運行的安全技術(shù)運行的安全技術(shù)； 設(shè)備運行管理和計劃性維

34、護管理；設(shè)備運行管理和計劃性維護管理； 1、設(shè)備運行中的、設(shè)備運行中的能源管理能源管理； 有詳細(xì)的能源有詳細(xì)的能源消耗和統(tǒng)計表格消耗和統(tǒng)計表格； 及時記錄、定期統(tǒng)計、分析，及時調(diào)及時記錄、定期統(tǒng)計、分析，及時調(diào) 整整運行狀態(tài)運行狀態(tài)； 數(shù)據(jù)積累、分析，調(diào)整數(shù)據(jù)積累、分析，調(diào)整設(shè)備運行方案設(shè)備運行方案， 采取節(jié)能措施。采取節(jié)能措施。 2、設(shè)備系統(tǒng)的、設(shè)備系統(tǒng)的計劃性維修保養(yǎng)計劃性維修保養(yǎng)； 作 業(yè) 1、完成下三道題目中的兩個（三選二）： 如何培養(yǎng)節(jié)能意識與習(xí)慣（生活中的節(jié)能技巧）？ 你知道物業(yè)有哪些節(jié)能管理的措施與方法？ 你知道物業(yè)可以采取哪些節(jié)能技術(shù)？ 2、我校的師生可以采取哪些節(jié)能減排的途徑

35、、措施 與方法？ 最好能提交電子版作業(yè)，做成PPT。 物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù)物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù)（第三講）（第三講） 物業(yè)節(jié)能管理的綜合應(yīng)用： 制作一份物業(yè)節(jié)能管理的PPT宣傳 片； 訓(xùn)練信息收集、選取和運用能力； 訓(xùn)練PPT操作使用能力。 本本 次次 課課 主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容 實訓(xùn)任務(wù) 利用老師提供的資料或自行搜索相關(guān)資料，為利用老師提供的資料或自行搜索相關(guān)資料，為明喆物業(yè)明喆物業(yè) 公司二高技管理處公司二高技管理處制作一份制作一份物業(yè)節(jié)能降耗的物業(yè)節(jié)能降耗的PPT宣傳片宣傳片； 作業(yè)現(xiàn)場提交電子版，具體要求如下：作業(yè)現(xiàn)場提交電子版，具體要求如下： （一）（一）文件名格式文件名格式：“標(biāo)題標(biāo)題+

36、姓名姓名+學(xué)號后三位學(xué)號后三位”，例，例 如：空調(diào)節(jié)能技術(shù)（楊曼如：空調(diào)節(jié)能技術(shù)（楊曼220）提交電子版，）；（）提交電子版，）；（20 分）分） （二）（二）作業(yè)內(nèi)容作業(yè)內(nèi)容：PPT圖片圖片/文字文字緊扣主題緊扣主題，數(shù)量不少，數(shù)量不少 于于12張，文字簡潔精練，圖片清晰；（張，文字簡潔精練，圖片清晰；（60分）分） （三）（三）PPT設(shè)計、制作技術(shù)與播放技術(shù)設(shè)計、制作技術(shù)與播放技術(shù)；（；（20分）分） 作業(yè)完成的步驟 選定主題； 搜集資料與信息； 選取有用的信息，完成PPT 初稿； PPT 的剪輯、修改與潤色； 提交作業(yè)。 可供選擇的參考主題 (1) 物業(yè)公司可以采用的物業(yè)公司可以采用的節(jié)

37、能管理手段節(jié)能管理手段； （2）照明系統(tǒng)）照明系統(tǒng)節(jié)能措施節(jié)能措施； （3）空調(diào)）空調(diào)/電梯電梯/水泵水泵/風(fēng)機風(fēng)機/供配電系統(tǒng)的供配電系統(tǒng)的節(jié)能措施；節(jié)能措施； (4) 家用空調(diào)家用空調(diào)/電飯鍋電飯鍋/熱水器熱水器/照明照明/電腦等電腦等節(jié)能小竅節(jié)能小竅 門門。 （5）節(jié)能降耗對社會）節(jié)能降耗對社會/國家國家/單位單位/家庭家庭/個人的重要個人的重要 意義；意義； （6）為我校的）為我校的老師老師/學(xué)生學(xué)生提出節(jié)能的提出節(jié)能的措施與方法措施與方法。 （7）節(jié)能意識與習(xí)慣的培養(yǎng)（宣傳與教育）節(jié)能意識與習(xí)慣的培養(yǎng)（宣傳與教育） 。 多數(shù)人認(rèn)為不關(guān)電腦、不關(guān)水龍頭，浪費 點水、電都不是什么問題，也

38、花費不了多 少錢。但是，他們沒有認(rèn)識到在這些電白 白消耗掉的同時，電腦所排放的二氧化碳 等有害氣體，正在殘害著自身的身體；他 們也沒有認(rèn)識到，發(fā)電廠發(fā)電所需要的煤 炭等資源以及所排放廢氣和污水所給環(huán)境 帶來的危害；他們更沒有意識到，發(fā)電廠 的機器設(shè)備、電腦耗材等生產(chǎn)資料在生產(chǎn) 過程中所給環(huán)境帶來的巨大危害 我們的重要職責(zé)就是 讓廣大員工都意識到節(jié)約能耗的重要性，意識到在 激烈的市場競爭生存的需要 從身邊的每一件小事做起，節(jié)約能耗，堅決拒絕 “浪費”的現(xiàn)象，減少不必要的能耗損失 對于有些配件，我們要做到能修復(fù)的不能換，能維 修的不能買，能利用的不能丟 金 點 子 節(jié)約金點子 下班時隨手關(guān)燈、關(guān)電

39、腦，檢查水龍頭是否關(guān)嚴(yán)， 檢查空調(diào)是否關(guān)閉。 夏季沒有必要開的空調(diào)要及時關(guān)閉，空調(diào)是耗電 的主要設(shè)備。 洗手、刷碗要及時關(guān)閉水龍頭，注意節(jié)約用水。 辦公用紙，除了正反面使用外，一般我們能不用 紙就不用紙，盡量無紙化辦公。 洗澡打沐浴露時把水關(guān)閉，這樣也可以節(jié)約用水。 離開房間后隨手關(guān)燈。 用水間歇可以把水龍頭關(guān)上，避免不必要的浪費。 節(jié)約是一種美德，每個人都應(yīng)從點滴 做起增強節(jié)約意識，看到水管沒關(guān)嚴(yán)主動 給關(guān)上，工作完畢隨手關(guān)燈，發(fā)現(xiàn)管道滴 漏，及時修理。希望廣大員工在工作中處 處注意培養(yǎng)節(jié)約意識 節(jié)約節(jié)約=創(chuàng)造創(chuàng)造 水系統(tǒng)耗電 景觀設(shè)景觀設(shè)施用水：小區(qū)噴泉、游泳池；施用水：小區(qū)噴泉、游泳池；

40、 物業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)備耗水：空調(diào)、消防用水；耗水：空調(diào)、消防用水； 綠化綠化用水用水 清潔用水清潔用水 業(yè)主業(yè)主用水用水 物業(yè)節(jié)能物業(yè)節(jié)能管理管理-分工與協(xié)調(diào)分工與協(xié)調(diào) 專業(yè)人員重點專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象， 電工電工每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措 施的實施。施的實施。 內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間 公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將 情況及時反饋總值班。情況及時反饋總值班。 暖通專業(yè)人員暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。 暖通專業(yè)暖通專業(yè)每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。 保潔人員保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一控制使用保潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一 度電。度電。 清洗清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水