安徽廣德縣房地產(chǎn)分析報告34DOC

1、廣德縣房地產(chǎn)市場分析報告2008-3-29 本報告主要意圖是：根據(jù)對廣德縣實際經(jīng)濟狀況，政策導向、房產(chǎn)市場的研究得出是否有投資價值；并結(jié)合地塊所處區(qū)域?qū)嶋H情況，研究地塊的可行性。提綱：第一部分 廣德縣宏觀環(huán)境研究3第二部分 廣德縣房地產(chǎn)市場研究17第三部分 地塊所處區(qū)域研究32第一部分：廣德縣宏觀環(huán)境研究本章通過對廣德縣概況、經(jīng)濟發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述與分析、預(yù)測，把握廣德縣房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)：城市概況地理位置：廣德縣區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。位于皖蘇浙三省八縣市結(jié)合部，轄區(qū)面積2165平方公里，是安徽省的東南大門，距離上海240公里、杭州130公里、南

2、京160公里、黃山190公里，“兩個半小時經(jīng)濟圈”里有上海、合肥、南京、杭州4座省會城市和16座經(jīng)濟發(fā)達的大中城市，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。318國道、申蘇浙皖高速、蕪杭鐵路和3條省道穿境而過，交通便捷，物流發(fā)達，廣德縣已成為長三角經(jīng)濟向內(nèi)地輻射的物流副中心。資源狀況：廣德縣土地資源儲備豐富，有耕地 42 萬畝，林地 171 萬畝。廣德縣是 “ 中國竹子之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國板栗之鄉(xiāng) ” ，被國務(wù)院列為 “ 全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣 ” 和 “ 全國經(jīng)濟林建設(shè)示范縣 ” ，境內(nèi)竹林面積 75 余萬畝，毛竹蓄積量 1.5 億株，居全省第一、全國第六，板栗面積、產(chǎn)量居全省前列。廣

3、德縣是 “ 長三角 ” 地區(qū)的礦產(chǎn)資源大縣，礦藏資源極其豐富，開發(fā)前景十分廣闊?，F(xiàn)已探明具有開采價值的有金、鐵、鈾、煤炭、石灰石、大理石、螢石等 30 多個品種，尤其是品位較高的黃砂，暢銷長三角市場，年運銷量達 200 萬噸。城市與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：廣德縣城市建設(shè)日新月異。 2007年，廣德縣城區(qū)面積達到12平方公里、人口15萬。位于縣城東部的安徽廣德縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一期規(guī)劃面積9.5平方公里已建成，二三期規(guī)劃正在加緊建設(shè)。區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個功能區(qū)。區(qū)內(nèi)道路按省級開發(fā)區(qū)標準設(shè)計，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位?；A(chǔ)設(shè)施日臻完善。全縣

4、以高速公路為主體的公路網(wǎng)四通八達，連接著中國經(jīng)濟最活躍的長三角地區(qū)?？h內(nèi)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路。縣城10萬噸直供水項目一期工程已經(jīng)建成，能夠確保城市居民和各類企業(yè)的用水需求。 廣德縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)濟發(fā)展：魅力廣德縣-安徽省“十強縣”、“浙商 (省外)投資潛力城市”之一的廣德縣，近年來爭當全省東向戰(zhàn)略的“橋頭堡”和率先崛起的排頭兵，大力實施“工業(yè)興縣，竹業(yè)富民”發(fā)展戰(zhàn)略，以招商引資作為發(fā)展經(jīng)濟的突破口，不斷優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，加快縣域經(jīng)濟融入長三角步伐。2006 年引進外來投資項目 182 個實際到位內(nèi)資突破 20 億元，居全省第二；利用外資 1608 萬美元，名列全省第十，招商引資總量居全市

5、第一。目前，國有集體企業(yè)改革全部完成，民營企業(yè)全面涌入，改革先行帶來的體制優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，“百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)、干部創(chuàng)事業(yè)”的氛圍空前濃烈，僅 2006 年全縣新增個體工商戶 1768 家，私營企業(yè) 373 家。億元企業(yè)由空白發(fā)展到18家。人文環(huán)境：廣德縣古稱桐汭，東漢建安初置廣德縣，取名意在 “ 皇恩浩蕩，帝德廣大 ” ，迄今已有 1800 多年，歷史上先后歸屬吳、越、楚國，受其文化傳統(tǒng)影響深遠。廣德縣鐘靈毓秀，代有名人，廣德縣是一個移民縣份，由于歷史上中原文化、徽文化和吳越文化的多重熏陶，鑄就了廣德縣人民熱情、豪爽、好客、大度的優(yōu)良傳統(tǒng)。目前，在廣德縣城鄉(xiāng)經(jīng)商興企的外地投資者眾多，無疑與

6、文化傳統(tǒng)息息相關(guān)。 名勝旅游：廣德縣，山清水秀，如詩如畫，國家重點風景名勝區(qū)太極洞、萬頃碧波的盧湖竹海、濃郁祠山文化的橫山森林公園、令人嘆為觀止、流連忘返。第二節(jié)：經(jīng)濟概況要點概述： 廣德縣經(jīng)濟發(fā)展強勁并持續(xù)快速增長，躋身全省“綜合十強縣”和“動態(tài)十佳縣”行列， 三產(chǎn)比例更趨合理，進一步奠定廣德縣投資創(chuàng)業(yè)熱土的地位； 財政實力與稅收進一步加強； 固定資產(chǎn)與工業(yè)投資進一步加大； 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。一、 國民生產(chǎn)總值與人均gdp持續(xù)快速增長廣德縣資源豐富，工業(yè)較強。已經(jīng)形成機械加工、玩具電子、紡織服裝、水泥建材、醫(yī)藥化工、竹制品和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，近

7、幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。（一）廣德縣gdp（資料來源：廣德縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）廣德縣經(jīng)濟持續(xù)高速增長。2006年gdp達到50.7億元，年均增幅為14.4%，在全省十強縣排名中列居前位。（二）人均gdp年份gdp06年10068（rmb）05年7990（rmb）04年6754（rmb）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）2006年廣德縣人均gdp-10068元，比上年增加3078元，同比增長26%，人均水平跨上新臺階。二、 二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速（資料來源：廣德縣2004、2005、2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）l 經(jīng)過不斷調(diào)整，新型三產(chǎn)異軍突起,房地產(chǎn)、商貿(mào)、物

8、流、旅游業(yè)發(fā)展迅猛,成為拉動縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。l 第一產(chǎn)業(yè)完成增加值22.5億元，增長9.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值40.5億元，增長25.4%；l 第三產(chǎn)業(yè)完成增加值27.2億元，增長15.7%。l 第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加，廣德縣必將進入一個新的發(fā)展階段。三、財政實力增強，稅收進一步增加（資料來源：廣德縣2006、2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）全年完成財政收入7.02億元，同比增長31.5%，完成地方財政收入4.02億元，同比增長48.5%。與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的主體稅種增長較快，增值稅增長14.6%，營業(yè)稅增長72.2%，企業(yè)所得稅增長49.1%。四、固定資

9、產(chǎn)投資與工業(yè)投資進一步加大（一） 廣德縣固定資產(chǎn)投資與工業(yè)投資額（資料來源：廣德縣歷年政府部分統(tǒng)計公報）2006年廣德縣全年全社會完成固定資產(chǎn)投資41.3億元，增長57.4%，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。全年完成工業(yè)投資17.61億元，比2005年增長63%，工業(yè)投資力度進一步加大，五、進出口總額迅速加大2006年外貿(mào)進出口3920萬美元，較2001年增長4倍，連續(xù)兩年名列全省前十強；全縣招商引資中約有85%的項目、90%的資金來源于蘇浙滬，連續(xù)兩年被評為“全省利用外資先進縣”，2005年被浙商峰會評為“浙商（省外）投資潛力城市”。小結(jié)：近幾年，廣德縣經(jīng)濟發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合

10、理，2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于安徽省前列，經(jīng)濟實力的增強促使固定資產(chǎn)投資和工業(yè)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。第三節(jié)：居民生活要點概述： 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強； 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； 居民存款繼續(xù)增長，市場消費需求未充分釋放。一、 居民收入與支出均有提升經(jīng)濟指標類型2004年2005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）9458997210349農(nóng)村居民人均純收入（元）323537544434人均生活支出（元）228023042009（資料來源：廣德縣政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入

11、與支出均有較大幅度提升，生活消費支出浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟負擔。 二、社會消費品零售總額增長幅度較大2004年2005年2006年13.6億元15.8億元18.5億元（資料來源：廣德縣歷年政府部門統(tǒng)計公報）2006年廣德縣社會消費品零售總額接近20億，在2005年的基礎(chǔ)上增長17.1%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。二、 銀行存款繼續(xù)增加2004年2005年2006年3321元3895元4267元（資料來源：廣德縣歷年政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年，廣德縣居民人均存款額達到4267元。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面也說明廣德縣市民投資渠道少

12、，市場消費需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項重要投資并未被當?shù)鼐用癯浞掷茫缂右砸龑?，消費者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，用作投資或自用。小結(jié)：廣德縣人均可支配收入持續(xù)增加標志著人民收入進入快速增長階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費力層面上形成強有力的拉動；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學的投資引導，必定能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。第四節(jié)：本部分小結(jié) 國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快為廣德縣樓市的繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。居民收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，同時，由于廣德縣特殊

13、的地理位置和經(jīng)濟發(fā)展，為廣德縣樓市提供了多元化的客戶來源，進而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費力層面上形成強有力的拉動；第二部分：廣德縣房地產(chǎn)市場本章試圖通過對廣德縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢等分析，了解房地產(chǎn)的過去，把握現(xiàn)狀并預(yù)測未來。第一節(jié)：廣德縣房地產(chǎn)市場概況一、廣德縣房地產(chǎn)市場特征要點概述 住宅價格快速上漲； 購房者住房消費追求品質(zhì)、缺乏理性； 市場整體開發(fā)及營銷水平不高，開發(fā)理念有待提高；（一）、供應(yīng)不足與住房的剛性需求是房價上漲的主因，價格成為調(diào)劑市場唯一有效的杠桿，當前廣德縣在售房源主要有：盛世濱河、中鼎小區(qū)、開發(fā)區(qū)東城盛景、商貿(mào)中心、新徽商公寓等。早期的有金桂、銀桂小區(qū)、茗桂花園等。另在體

14、育中心處有一200畝的大型小區(qū)準備籌建。這些項目構(gòu)成了廣德縣房地產(chǎn)市場的供應(yīng)主體，市場供應(yīng)有限，而廣德縣區(qū)域剛性需求強烈。大量鄉(xiāng)下高收入者進城，高中遷入縣城等剛性需求因素促成了廣德縣房價的快速上漲，在市場供應(yīng)未能滿足龐大需求的情況下，價格就成為調(diào)劑市場唯一有效的杠桿。 （二）、住房消費追求品質(zhì)、缺乏理性。廣德縣房價每有批量房源上市時，價格隨之上揚，但因市場吸納迅速，上市樓盤很快入尾盤銷售，房價旋即回落。既反映了廣德縣市場的需求量，也反映居民對住宅品質(zhì)的追求。（三）、廣德縣房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。廣德縣整個房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較

15、高，但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上，對市場營銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從而制約項目銷售。小結(jié)：從近兩年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，區(qū)域市場存在投資開發(fā)力度不足，市場供應(yīng)量偏少，導致項目熱銷。價格持續(xù)走高，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進一步提高。第二節(jié)：廣德縣房地產(chǎn)市場板塊分析一、市場板塊的劃分（一）老城區(qū)板塊1、板塊范圍傳統(tǒng)老城區(qū)。2、板塊現(xiàn)狀該板塊生活配套完善，居家、購物便捷。3、代表樓盤 茗桂花園、盛世濱河（二）新城區(qū)板塊1、板塊范圍政務(wù)新區(qū)2、板塊現(xiàn)狀目前房價較高。而且生活配套設(shè)施不到位（可能3、4年后會改善）。3、代表樓盤中鼎景苑新城（三）開發(fā)區(qū)板塊1、板塊范圍老城區(qū)以東開發(fā)區(qū)

16、2、板塊現(xiàn)狀區(qū)域為工業(yè)集中區(qū)域，生活配套設(shè)施不夠完善，外來務(wù)工者居多，目前樓盤僅兩家在售，3、代表樓盤盛世濱河小結(jié)：廣德縣房地產(chǎn)市場多極化發(fā)展，項目競爭已更多的轉(zhuǎn)化為板塊的競爭，同時各板塊區(qū)域購房客戶屬性存在較大差異。第三節(jié)：重點個案解析通過對市場主要在售項目及競爭對手等橫向?qū)Ρ确治?，了解區(qū)域整體房地產(chǎn)開發(fā)水平。港灣花園小區(qū)概況位置太極大道發(fā)展商新龍房地產(chǎn)占地面積66438平方米總建面積8.6萬平方米物業(yè)類型組合多層住宅交付標準毛坯規(guī)劃布局特點行列式建筑風格特色現(xiàn)代風格園林環(huán)境營造廣場、綠化容積率1. 3樓盤公建配套廣德縣二中、衛(wèi)生院戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93.921

17、05-121平面結(jié)構(gòu)類型平層整體均價2800元/買家特征層次外出務(wù)工人員、教師、企業(yè)員工等盛世濱河小區(qū)概況位置橫山南路185號發(fā)展商宣城廣恒占地面積6萬平方米總建面積8萬平方米物業(yè)類型組合多層住宅交付標準毛坯規(guī)劃布局特點行列式建筑風格特色中式風格園林環(huán)境營造廣場、綠化容積率1.28樓盤公建配套規(guī)劃100畝城市公園、農(nóng)貿(mào)市場戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍94113-137平面結(jié)構(gòu)類型平層整體均價3100元/買家特征層次外出務(wù)工人員、教師、企業(yè)員工等中鼎景苑新城小區(qū)概況位置經(jīng)七路發(fā)展商中鼎 置業(yè) 占地面積127836平方米總建面積20萬平方米物業(yè)類型組合多層、小高層住宅交付標準毛

18、坯規(guī)劃布局特點行列式建筑風格特色現(xiàn)代風格園林環(huán)境營造廣場、綠化、水系容積率1.6樓盤公建配套政務(wù)中心、新建醫(yī)院、戶型主力戶型3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍105-145平面結(jié)構(gòu)類型平層整體均價3000元/買家特征層次公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營戶、企業(yè)員工等一、經(jīng)濟技術(shù)指標對比分析項目名稱占地面積建筑面積容積率港灣花園約6萬方8、6萬方1.3盛世濱河6萬方8萬方1.28景苑新城12萬方20萬方1.6分析： 廣德縣樓盤總建面積不一，如景苑新城總建筑面積達到20萬方，而港灣花園、盛世濱河只有8萬方， 容積率集中在1.3-1.6左右，二、整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃港灣花園排列規(guī)劃盛世濱河并列式景苑新城并列式分析

19、： 樓盤規(guī)劃形式多樣，多依地形地勢而建，但采用并列式排布規(guī)劃的樓盤較多，以中心廣場、水系的設(shè)計形式采用廣泛三、建筑風格、建筑形態(tài)對比分析項目名稱建筑風格建筑形態(tài)港灣花園現(xiàn)代多層盛世濱河現(xiàn)代多層景苑新城現(xiàn)代多層、小高層、高層分析： 市場上樓盤大多以現(xiàn)代風格為主，但大多數(shù)樓盤只是表現(xiàn)在外立面形式上，對建材并沒有太大的創(chuàng)新。 以多層建筑為主，這表明廣德縣購房者對多層建筑接受度比較高。四、主力戶型、面積對比分析項目名稱主力戶型主力戶型面積港灣花園三房93121m2盛世濱河三房94-137m2景苑新城三房105-145m2分析： 市場在售的樓盤都以三房為主力戶型，面積在98120平方米不等，開發(fā)商充分考

20、慮消費者對居住舒適度的要求，全面覆蓋市場多階層購房者需求。 雖然同為三房戶型但面積相差很大，消費者在購買時根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇，主要面積還是在120平方米左右較為熱銷。五、銷售均價及銷售率項目名稱均價港灣花園2800元/ m2盛世濱河3100元/ m2景苑新城3000元/ m2分析： 由于地段、居住環(huán)境、景觀等因素，樓盤價格略顯差距，價格區(qū)間大概為28003100元/ m2，整體銷售情況都不錯。六、園林景觀對比分析項目名稱園林景觀港灣花園休閑廣場，基本綠化，水系盛世濱河基本綠化、中心廣場景苑新城休閑廣場，雕塑、園林、水系分析： 規(guī)模較大的項目考慮消費者對居住環(huán)境、品質(zhì)比較高的需求，一般建有大

21、型休閑廣場，提高整個小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)，使樓盤更具有特色，以吸引客戶購買。小結(jié)：l 目前區(qū)域市場項目具有如下特征；l 區(qū)域缺乏較大規(guī)模樓盤開發(fā)，容積率控制較好；l 規(guī)劃依地勢而建，并列式排布較多；l 以多層建筑為主，高層、小高層開始出現(xiàn)、市場接受度有待觀察；l 主力戶型為三房兩廳，面積段在98120.市場接受度高；l 目前市場價格區(qū)間28003100元/，項目銷售率居高。第四節(jié)：廣德縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展促使城市化進程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進房地產(chǎn)加快發(fā)展。未來幾年內(nèi)，廣德縣房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。要點概述： 廣德縣房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的

22、宏觀環(huán)境良好；經(jīng)濟快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大； 房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，局部價格上漲較快，制約部分消費群體購買力； 近幾年廣德縣房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費者看好； 區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進一步加?。?樓盤開發(fā)水平、營銷手法進一步提升； 城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加； 新政對廣德縣房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，一定程度制約市場銷售；一、經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進一步發(fā)展。經(jīng)濟的快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費能力進一步增強，這一切有利因素都將促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前廣德縣人均住房面積

23、不足20平方米。以今后每年人均住房面積增長1平方米計，廣德縣住房至少還有較長一段時間的上漲空間。二、房價將繼續(xù)上升，制約部分消費群體購買力。（一）城市向心力及城市化進程加快導致房價進一步上升。（二）建筑、財務(wù)等成本繼續(xù)增長，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房價格繼續(xù)上升。三、東部新城區(qū)的規(guī)劃，促使廣德縣普遍被消費者看好。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，廣德縣發(fā)展速度快，而桃洲鎮(zhèn)是廣德縣行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費者看好。四、區(qū)域板塊初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競爭。l 目前廣德縣各區(qū)域板塊已初步形成，以前項目與項目之間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成

24、區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。l 區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場份額競爭的激烈性。五、市場競爭促使開發(fā)水平、項目品質(zhì)及營銷得以提升。區(qū)域板塊的形成和擴張，造成激烈的競爭，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭。開發(fā)商從取得土地開始，就必須投入大量精力，進行產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新，最終拿出個性化的產(chǎn)品以滿足消費者的需求，并在營銷上樹立鮮明旗幟。六、城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加。人口的不斷增加，城市化進程的加快，為住房提供了極大的“主動需求”空間；城建拆遷改造，也客觀上造成大量“被動需求”。如此，房地產(chǎn)仍有較大

25、的開發(fā)前景。 七、新政將對廣德縣房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。今年的新政對廣德縣房地產(chǎn)會造成怎樣影響？據(jù)了解，會造成部分消費者持幣現(xiàn)望，認為新政策對商品房價格造成一定影響，一定程度制約銷售。小結(jié)：n 2008年，廣德縣房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢會相對比較平穩(wěn)。n 在政府加大城市建設(shè)的同時，廣德縣具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進程的加快，促使房屋需求量進一步增加。伴隨著住房二、三級市場的放開，為人們買房提供了更廣闊的余地，也為今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。n 同時，由于市場供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、新興區(qū)域逐漸興起等造成

26、市場競爭激烈，新政對房地產(chǎn)市場造成或多或少影響。n 綜合來看，廣德縣房地產(chǎn)市場機會與風險并存，這就要求開發(fā)商必須從產(chǎn)品營銷服務(wù)整套操作體系領(lǐng)先于市場，才能在激烈的競爭中擁有屬于自己的市場份額。第三部分、地塊所屬區(qū)域分析一、 地塊所屬區(qū)域位置本地塊所處區(qū)域位于廣德縣城南，政務(wù)新區(qū)西側(cè)，區(qū)域內(nèi)包括在售樓盤中鼎景苑新城。二、 區(qū)域swot分析優(yōu)勢l 地塊位于政務(wù)新區(qū)，眾多政府單位建設(shè)于此，地段優(yōu)勢明顯；l 地塊周邊擁有大型市政配套，如學校、醫(yī)院、體育場等；l 區(qū)域內(nèi)已有大型樓盤操作，將區(qū)域人氣炒熱，有利于本地塊的開發(fā)。劣勢l 目前區(qū)域人氣較差，缺乏商業(yè)配套；l 毗鄰高速入口，粉塵噪音對項目存在一定影響。機會l 廣德融入長三角，三省交界的區(qū)位優(yōu)