重慶龍祥微電物流工業(yè)園項目建設(shè)草案

1、重慶龍祥都市微電物流工業(yè)園項目建設(shè)草案2010年6月目 錄開篇之言第一章 項目背景概述一、項目簡述二、項目目標(biāo)三、項目規(guī)劃用地四、項目業(yè)態(tài)布局五、項目建設(shè)規(guī)劃概要第二章 項目建設(shè)條件研究一、工業(yè)地產(chǎn)曙光初現(xiàn)二、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)初顯萌芽三、重慶都市工業(yè)園現(xiàn)狀四、西 永 微電園集需安置配套鏈群企業(yè)五、本案前景天時地利與投資主體實力融合第三章 項目建設(shè)方案實施可行性一、項目建設(shè)定位和遠(yuǎn)景規(guī)劃二、項目業(yè)態(tài)布局三、項目招商合作方案四、項目建設(shè)進(jìn)度和周期第四章 項目資金安排和效益分析一、資金籌集和安排二、項目運作和收益初探三、項目風(fēng)險與效益評價欲為諸佛龍象，先做眾生牛馬（結(jié)束語）開篇之言重慶龍祥都市微電物流工

2、業(yè)園是立足重慶西永微電子工業(yè)園的生產(chǎn)鏈群企業(yè)配套園區(qū)，是立足二點五產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)性服務(wù)提供平臺，是都市工業(yè)聚集的保障性載體。西永一個承載重慶it業(yè)界夢鄉(xiāng)的地方，一個政府傾力培養(yǎng)的it工業(yè)基地，一個渴望變成現(xiàn)實的重慶“硅谷”。四通八達(dá)的交通，優(yōu)越無比的政策環(huán)境，即將形成的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，不斷涌入產(chǎn)業(yè)企業(yè)，已經(jīng)為形成都市工業(yè)園構(gòu)筑了平臺，奠定了堅實基礎(chǔ)。上萬億的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，數(shù)十萬的就業(yè)規(guī)模，成千上萬產(chǎn)業(yè)鏈群企業(yè)，都在期盼，都在尋覓，在西永落足，在西永扎根，而西永則在等待眾多有眼光的有識之士再次筑巢構(gòu)建新型工業(yè)平臺都市工業(yè)園。我們，謹(jǐn)以此方案，以客觀、現(xiàn)實、中立的態(tài)度，祝愿園區(qū)早日成就。第一章項目背景概述一、項

3、目簡述1、項目名稱：重慶龍祥都市微電物流工業(yè)園2、項目建設(shè)業(yè)主： （ 重慶都市工業(yè)園建設(shè)投資發(fā)展有限公司）法定代表人：龐光明業(yè)主地址：建設(shè)業(yè)主簡介：略3、項目建設(shè)行業(yè)指導(dǎo)單位： 4、項目選址地點：重慶市沙坪壩區(qū)西永微電子工業(yè)園二、項目目標(biāo)本項目近期目標(biāo)是：2010年建成5萬平方米的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，吸納四十至五十戶微電子工業(yè)配套企業(yè)入駐園區(qū)，安置數(shù)千人生產(chǎn)、生活，從而初步形成一個具有都市工業(yè)特色的，綜合服務(wù)配套完善的公共服務(wù)園區(qū)。2010年建成集生產(chǎn)、生活于一體的，具有加工生產(chǎn)，物流配送和現(xiàn)代化辦公的，面積達(dá)十余萬平方米的都市工業(yè)園區(qū)，從而立足本園區(qū)，借助中小企業(yè)載體平臺，形成服務(wù)園區(qū)企業(yè)，輻射東

4、南西北的專業(yè)化、多功能、現(xiàn)代化的花園式工業(yè)園。三、項目規(guī)劃用地規(guī)劃總用地面積3.335萬平方米（凈50畝），預(yù)留發(fā)展面積2萬平方米（凈30畝），分別建設(shè)：多層加工標(biāo)準(zhǔn)廠房10萬平方米，物流配套2萬平方米，生活服務(wù)及辦公區(qū)1.5萬平方米。四、業(yè)態(tài)布局四大區(qū)域：加工生產(chǎn)區(qū)域、物流配套區(qū)域、辦公服務(wù)區(qū)域、生活服務(wù)區(qū)域。三大平臺：園區(qū)管理平臺、公共服務(wù)平臺、物流載體平臺二大中心：生產(chǎn)加工中心、后勤保障中心五、項目規(guī)劃概要隨著重慶市作為西部經(jīng)濟(jì)中心的地位提升，世界500強(qiáng)企業(yè)的不斷涌入，以及重慶市2005年開始的都市工業(yè)園建設(shè)由量的積累到質(zhì)的提升轉(zhuǎn)型，使得本案項目成為可能，也成為投資業(yè)主轉(zhuǎn)型的首選。通過

5、工業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)的滲透，實行跨區(qū)域的互動呼應(yīng)式投資組合，打造一個新型產(chǎn)業(yè)企業(yè)，將促進(jìn)投資主體的快速發(fā)展。龍祥都市微電物流工業(yè)園的奠基建設(shè)，將更加便捷地幫助it巨頭們的產(chǎn)業(yè)鏈群企業(yè)入駐西永，背靠世界巨頭，享受現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)辦公、加工環(huán)境帶來的全新服務(wù)，從而將重慶市級都市工業(yè)園推向規(guī)范化運作、制度化管理、流程化服務(wù)的軌道。注：項目策劃來源：1、重府發(fā)200520號文：重慶市人民政府關(guān)于推進(jìn)都市工業(yè)園（樓宇）建設(shè)的意見2、重慶市沙坪壩區(qū)西永微電子工業(yè)園規(guī)劃3、西永微電子工業(yè)園片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃第二章項目建設(shè)條件研究一、工業(yè)地產(chǎn)曙光初現(xiàn)從2005年重慶市政府發(fā)起認(rèn)定：重慶市市級都市工業(yè)園起，重慶市

6、都市工業(yè)園的認(rèn)定工作已走過了五年歷程，從幫助國有企業(yè)老舊廠房的資源利用，閑置資產(chǎn)的改造開始，到都市中心區(qū)域周邊村鎮(zhèn)工業(yè)化集群整合，再到以民營經(jīng)濟(jì)為主體的國退民進(jìn)式改制重組，重慶市市級都市工業(yè)園已發(fā)展到2009年九十二個，從數(shù)量上得到了較大的推進(jìn)，而重慶市的工業(yè)園經(jīng)濟(jì)已起到助推重慶市g(shù)dp持續(xù)增長舉足輕重的作用。正如“曙光”所寄予的涵義一樣，重慶新型都市工業(yè)園的名字被冠以“重慶曙光都市工業(yè)園”，其一、二、三期的都市工業(yè)園建設(shè)將園區(qū)劃為a、b、c三個區(qū)域，并成功運用房地產(chǎn)的初期模式，將工業(yè)園的建設(shè)帶入了工業(yè)地產(chǎn)的新領(lǐng)域。其園區(qū)一期a區(qū)入駐已全面完成，二期b區(qū)和三期c區(qū)在項目規(guī)劃階段已預(yù)約入駐近百家

7、企業(yè)，簽約達(dá)八千余萬元，如此成功的案例，能給我們帶來的訊息就是：重慶工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)啟動，重慶工業(yè)地產(chǎn)曙光初現(xiàn)，重慶工業(yè)地產(chǎn)大有可為，四兩撥千金的運作模式在短期將成為主流。二、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)初顯萌芽生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為目前世界經(jīng)濟(jì)中心增長幅度最快的行業(yè)，其規(guī)模已占據(jù)全部服務(wù)業(yè)產(chǎn)值過半的江山，被經(jīng)濟(jì)學(xué)界命名為二點五產(chǎn)業(yè)。在重慶這一行業(yè)已經(jīng)開始展現(xiàn)其新的經(jīng)濟(jì)模式和新的運作態(tài)勢，其核心就是運用都市工業(yè)園這一公共服務(wù)平臺作為載體，通過向生產(chǎn)、加工、制造行業(yè)提供包括現(xiàn)代辦公、標(biāo)準(zhǔn)化廠房在內(nèi)的公共服務(wù)活動，通過向入駐企業(yè)提供不同層級（上、中、下游）的全方位服務(wù)，獲得服務(wù)增加值。重慶市作為西部經(jīng)濟(jì)中心，長江中上游的經(jīng)

8、濟(jì)增長極，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)僅初步形成，未達(dá)產(chǎn)業(yè)化的程度，而發(fā)展五年的都市工業(yè)園經(jīng)濟(jì)正在為這一行業(yè)產(chǎn)業(yè)注入新的動力。從廠房提供，物業(yè)服務(wù)，到用工推薦，管理輔導(dǎo)，到產(chǎn)品推廣，企業(yè)形象建設(shè)，進(jìn)而擴(kuò)展到生產(chǎn)性后勤保障、物流加工配送全方位的服務(wù)，使入駐企業(yè)更加專心于生產(chǎn)、加工、制造，使主機(jī)廠到配套廠更加深度融合。三、重慶市都市工業(yè)園現(xiàn)狀到2009年全市共建成都市工業(yè)園（樓宇）九十余個，其中沙區(qū)為最集中的區(qū)縣，工業(yè)園（樓宇）超過10個，江北區(qū)緊隨其后達(dá)到10個；全市都市工業(yè)園（樓宇）共吸納入駐企業(yè)數(shù)近三千戶，提供就業(yè)崗位10萬余個，實現(xiàn)銷售收入超過500億元；沙坪壩區(qū)，江北區(qū)其各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均接近或超過全是都市

9、工業(yè)園的半數(shù)，成為都市工業(yè)最集中和最具發(fā)展勢頭的地區(qū)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看：入駐企業(yè)以加工型、就業(yè)型、科技型為主的中小企業(yè)，其存在和發(fā)展的基礎(chǔ)是大型主機(jī)企業(yè)配套和面向最終消費的產(chǎn)品和服務(wù)；在眾多的入駐企業(yè)中，依據(jù)大型主機(jī)企業(yè)存在而集中于一個都市工業(yè)園的集群產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)還未涉及到微電子物流行業(yè)，更未形成加工、物流相配套的都市工業(yè)園區(qū)，這也給本案項目帶來了亮點和商機(jī)。從公共服務(wù)形態(tài)看：目前的都市工業(yè)園在公共服務(wù)方面多為單一的服務(wù)形態(tài)，如僅提供廠房（租、售方式提供）；工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理常識性知識了解極少，有的園區(qū)甚至沒有為入駐企業(yè)提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)或部門；公共服務(wù)從形式到內(nèi)容都缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、制度化的建設(shè)。從投

10、資主體看：原有都市工業(yè)園（樓宇）的存在形態(tài)正在受到來自工業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的沖擊，新建（從用地規(guī)劃到園區(qū)建設(shè)到招商入駐到園區(qū)認(rèn)定）的都市工業(yè)園區(qū)逐步增多，所占比重逐年提升，這一現(xiàn)象在江北區(qū)尤為突出，目前正在建設(shè)中的園區(qū)達(dá)到五個，均未獲得重慶市中小企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)局的認(rèn)定，但均已向該局進(jìn)行備案。四、西永微電園急需安置配套鏈群企業(yè)隨著世界500強(qiáng)企業(yè)重慶工業(yè)基地的建設(shè)，巨大的商機(jī)吸引了來自全國乃至全世界的眼光，上萬億的配套產(chǎn)業(yè)鏈群將以主機(jī)生產(chǎn)為中心進(jìn)行聚集，而縮短物流距離，降低物流成本，使配套成本具有更大的競爭力成為配套主機(jī)廠的鏈群企業(yè)追逐的目標(biāo)。來自重慶各家媒體的報道，成千上萬的配套鏈群企業(yè)正在尋求以西

11、永為中心的最佳物流半徑內(nèi)的地區(qū)作為未來扎根之地，而在西永這塊正在開發(fā)的工業(yè)地塊中，至今還難看到向鏈群企業(yè)提供服務(wù)，特別是可供選擇的生產(chǎn)、加工、制造用標(biāo)準(zhǔn)廠區(qū)，而沙坪壩區(qū)原有的都市工業(yè)園均未建在該區(qū)之中。五、本案前景天時地利與投資主體實力融合縱觀前述的各種有利條件，加上西永正在建設(shè)的西部最大鐵路編組中心，以及已經(jīng)提上重慶市政府議事日程的保稅區(qū)的分區(qū)保稅庫建設(shè)，為本案構(gòu)筑了天時地利的巨大吸引力，也為本案選址西永成為可能和可行的方案。作為本案的投資主體：（正在新注冊項目投資公司，暫定名重慶都市工業(yè)園建設(shè)投資發(fā)展有限公司）在工程建設(shè)方面已具備較強(qiáng)的專業(yè)能力和管理經(jīng)驗，積累了大量的人脈資源和較強(qiáng)的資金籌

12、集能力，為推行本案奠定了扎實的基礎(chǔ)，為確保本案快速、穩(wěn)妥、成功的推進(jìn)創(chuàng)造了條件。第三章項目建設(shè)方案實施可行性一、項目建設(shè)定位和遠(yuǎn)景規(guī)劃1、本案選址原則作為依托大型特色工業(yè)園和背靠超大型主機(jī)企業(yè)的都市工業(yè)園的建設(shè)，選址原則大體應(yīng)具備：a、靠近貨運樞紐，交通較為便利。本案中正在建設(shè)的西部最大鐵路編組中心和已建成的公路運輸網(wǎng)絡(luò)為選址西永提供了可行性；b、緊鄰大型企業(yè)和物流中心區(qū)域。西永招商中的微電子工業(yè)園和已入駐的世界500強(qiáng)企業(yè)，為本案的選址增添了不小的砝碼；c、勞動力條件較優(yōu)越。這一條件放在重慶市主城區(qū)任意地方都能較好的滿足，而與原高新區(qū)相融的沙坪壩區(qū)更是為it業(yè)界精英匯聚之地，且隨著大量沿海地

13、帶的民工返鄉(xiāng)和it業(yè)界人員到西部創(chuàng)業(yè)更為這一條件的具備創(chuàng)造了條件；d、考慮地價因素。地價是本案建設(shè)資金集中使用的重要部分?？紤]地價也就是確保本案能順利推行的前提條件，從前期了解掌握的情況看，西永地區(qū)的工業(yè)用地價格相對主城區(qū)其他重要工業(yè)基地較為低廉，盡早確定土地，獲得土地使用權(quán)是本案能否成功的先決條件；e、借助政策優(yōu)惠功能。沙坪壩區(qū)在全市都市工業(yè)園建設(shè)中最為引人注目，關(guān)鍵就是政策落實相對較好，從近期來自政府主管部門的信息看，市府200520號文件中的土地使用政策正在加快落實，如順利落實，都市工業(yè)園建設(shè)中的土地出讓金和建設(shè)配套費將由原來的先征后返調(diào)整為免繳。f、未來發(fā)展空間選擇。從本案可能選之地看

14、，本案前期將使用50畝工業(yè)出讓地進(jìn)行建設(shè)，可能條件下，還可以考慮爭取預(yù)留3050畝周邊土地作為后期發(fā)展使用的預(yù)留用地。2、本案的建設(shè)定位原則本案的建設(shè)定位原則決定未來項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)的全過程，是本案可行的重要組成。從前期調(diào)研的各方面信息匯集看，依據(jù)重慶市人民政府對都市工業(yè)園的認(rèn)定條件以及對認(rèn)定后都市工業(yè)園發(fā)展支持內(nèi)容，確立本案的建設(shè)定位原則：a、總體規(guī)劃，分期實施。對擬考慮的本案50畝工業(yè)用地實行總體規(guī)劃，并考慮周邊可能預(yù)留3050畝后期發(fā)展用地的規(guī)劃，從而確定分二期或三期進(jìn)行建設(shè)；b、多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，輔以辦公用房的配套。本案生產(chǎn)加工區(qū)域的建設(shè)將采用工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，將每幢廠

15、房按七層設(shè)計（地下兩層，地上五層），頂層采用鋼架結(jié)構(gòu)，在設(shè)計中預(yù)留廠區(qū)辦公用房的結(jié)構(gòu)框架；c配套設(shè)施及管理用房先行?，F(xiàn)代工業(yè)園區(qū)的建設(shè)均應(yīng)優(yōu)先考慮管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的用房和入駐企業(yè)員工倒班所需用房，甚至還用考慮部分入駐企業(yè)管理人員的用房，因此建設(shè)定位中在前期就應(yīng)當(dāng)與生產(chǎn)用廠房與配套用廠房同等進(jìn)行建設(shè)，若考慮招商原因，建設(shè)的前后期不應(yīng)超過半年；d、環(huán)境建設(shè)應(yīng)納入投資的主體。新型都市工業(yè)園建設(shè)在具備都市工業(yè)園入駐企業(yè)條件的前提下，將工業(yè)園建成環(huán)境優(yōu)美，對周邊城市生活干擾較小的生態(tài)園區(qū)將成為重要標(biāo)志。3、本案項目遠(yuǎn)景規(guī)劃考慮本項目的緊迫性和項目所在地的急切需求，本項目有望在建設(shè)過程中吸引大量鏈群企業(yè)的目光

16、。把握商機(jī)為未來留下發(fā)展空間也是本案研究內(nèi)容。從較遠(yuǎn)期的需求看，本案遠(yuǎn)期將可能成為生產(chǎn)、物流并重發(fā)展的新型綜合都市工業(yè)園，所以預(yù)留的發(fā)展空間應(yīng)更多考慮物流延伸服務(wù)（前期的物流為生產(chǎn)型延伸加工或分揀活動），發(fā)展諸如倉儲、貨運、貨代等形式的物流形式，使建成的都市工業(yè)園更具現(xiàn)代都市工業(yè)園的特性。二、項目業(yè)態(tài)布局四大區(qū)域、三大平臺、二大中心是本案項目業(yè)態(tài)的布局方案和實施核心1、四大區(qū)域：按照都市工業(yè)園的布局特點，考慮本案作為新型都市工業(yè)園的建設(shè)的形象，規(guī)劃應(yīng)按四大功能區(qū)域進(jìn)行設(shè)計。加工生產(chǎn)區(qū)域以主體廠房為主（為地上建筑部分），分別按照入駐企業(yè)的特點，對分層的功能進(jìn)行設(shè)計；物流配套區(qū)域則為主體廠房地下部

17、分，作為上廠下庫的方式進(jìn)行建設(shè)；辦公服務(wù)區(qū)域包括兩部分，生產(chǎn)用辦公服務(wù)區(qū)域和商務(wù)用辦公服務(wù)區(qū)域，生產(chǎn)用辦公服務(wù)區(qū)域以標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)計預(yù)留廠區(qū)內(nèi)改造框架為主，商務(wù)用辦公區(qū)域則利用園區(qū)10%的綜合用地進(jìn)行設(shè)計建設(shè)；生活服務(wù)區(qū)域也將利用10%綜合用地部分的地下一層開設(shè)員工食堂和休閑娛樂區(qū)，或?qū)T工倒班房部分作為生活服務(wù)中的后勤保障用房。2、三大平臺：這是現(xiàn)代都市工業(yè)園配套服務(wù)體系建設(shè)的內(nèi)容。園區(qū)管理平臺將成為園區(qū)對外形象展示，對外招商引資和對內(nèi)引導(dǎo)管理的平臺，該平臺按照全市統(tǒng)一部署將以重慶市中小企業(yè)發(fā)展載體平臺為統(tǒng)一宣傳載體，建設(shè)園區(qū)管理平臺，鏈接所有入駐企業(yè)網(wǎng)站，為入駐企業(yè)提供較完美的管理服務(wù)功能；公

18、共服務(wù)平臺在統(tǒng)一的園區(qū)網(wǎng)站上設(shè)置為園區(qū)入駐企業(yè)提供各項專業(yè)服務(wù)的平臺，如入駐企業(yè)形象宣傳、招商引資、用工招聘、產(chǎn)品推介、信息服務(wù)等內(nèi)容；物流載體平臺主要是為入駐企業(yè)解決產(chǎn)品外銷服務(wù)的平臺，包括倉儲、倉容、貨代運輸、物流技術(shù)支持以及入駐企業(yè)的車輛代租代運、入駐企業(yè)相關(guān)原料輔料采購運輸?shù)幕顒印?、二大中心：生產(chǎn)加工中心，專門為入駐生產(chǎn)、加工型企業(yè)提供相關(guān)信息服務(wù)的部門機(jī)構(gòu)，如水、電、氣資源的配置。后勤保障中心，專門為所有入駐企業(yè)及員工提供后勤保障工作并提供所需服務(wù)的機(jī)構(gòu)。未來園區(qū)內(nèi)將設(shè)員工食堂、倒班房、閱覽室、職工之家、小超市、衛(wèi)生站等等后勤服務(wù)項目。三、項目招商合作方案本項目招商合作工作是園區(qū)建

19、設(shè)過程中核心內(nèi)容，直接關(guān)系園區(qū)的生存發(fā)展。本案提供的招商合作僅代表策劃意見。1、獨立招商模式。利用投資業(yè)主自有人脈資源進(jìn)行招商組織、策劃和實施。組織自有招商團(tuán)隊從事本項活動。2、合作招行模式。現(xiàn)有合作對象主要為重慶都市工業(yè)園協(xié)會，利用協(xié)會在行業(yè)的地位，幫助企業(yè)搭建與當(dāng)?shù)卣c西永工業(yè)園區(qū)，與主機(jī)生產(chǎn)企業(yè)間的溝通平臺。3、委托招商模式。將所有招商活動進(jìn)行外委，配合委托方開展各項招商活動。四、項目建設(shè)進(jìn)展和周期項目建設(shè)進(jìn)度和周期首先取決于投資業(yè)主的資金籌措能力，其次取決于項目推進(jìn)過程中的招商進(jìn)度。所以項目建設(shè)進(jìn)度應(yīng)權(quán)衡投資能力進(jìn)行安排，首先應(yīng)考慮在最短期內(nèi)獲得建設(shè)用地，并實施相應(yīng)的規(guī)劃、設(shè)計工作

20、，為項目的招商提供必要的條件。項目立項或開建后，把握招商進(jìn)度來推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，但一期工程基本上應(yīng)在一個年度內(nèi)全部完工，并入住認(rèn)定條件所要求的企業(yè)數(shù)，從而獲得盡量快的政府認(rèn)定工作，使得現(xiàn)有的土地出讓費和配套費用盡快退回（若政策變化將更加有利于推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度）。一般情況下，本案項目從購地到一期園區(qū)建設(shè)，招商成功，需要一年的時間，二期工程則一般在一期招商達(dá)到保本階段開始進(jìn)行。第四章項目資金安排和效益分析一、資金籌集和安排按照本案項目一期設(shè)計內(nèi)容考慮，土地資金約1000萬元，建筑物5萬平方米建安成本7500萬元（按每平米1500元計算），按正常地產(chǎn)項目運作考慮，資金籌措應(yīng)確保達(dá)到2500萬元左右，方能進(jìn)行

21、順利的投資建設(shè)，同時可考慮目前工業(yè)地產(chǎn)的運作實際，園區(qū)規(guī)劃設(shè)計后進(jìn)行相應(yīng)的招商活動，按收10%的資金進(jìn)行預(yù)定，可使得資金準(zhǔn)備降到1800萬元左右。資金的使用安排看，本方案僅考慮土地購買成本和建安成本，土地出讓金和建設(shè)配套費均未考慮，因此，使用安排也應(yīng)優(yōu)先考慮土地成本支出，此類情況也可利用人脈關(guān)系進(jìn)行處理，主要是采用土地占用費方式，分期支付土地費用，節(jié)約土地一次性支付的時間成本，達(dá)到推進(jìn)建設(shè)的目的。同時資金安排中應(yīng)優(yōu)先考慮的是規(guī)劃、設(shè)計費用和其后的宣傳、招商費用，雖然此類費用占總體投資成本較少，但這部分將對本案產(chǎn)生決定性的影響。二、項目運作和效益初探項目運作模式最終都決定了項目投資的成敗。都市工

22、業(yè)園作為重慶市工業(yè)地產(chǎn)的開篇項目，引導(dǎo)和決定了未來重慶市工業(yè)地產(chǎn)的走向，而龍祥都市微電物流工業(yè)園的策劃、運作都應(yīng)以高起點、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以確保都市工業(yè)園在未來工業(yè)地產(chǎn)中的品牌效應(yīng)，確保本案項目投資的最大化回報。為此，本案建設(shè)在運作本項目中采取如下思路和方法：1、以宣傳廣告開路、現(xiàn)有影響再建園以獲得土地并作出規(guī)劃開始，在節(jié)約的原則下，動用項目投資5的資金進(jìn)行宣傳。其一，利用重慶中小企業(yè)在線或重慶市中小企業(yè)載體平臺進(jìn)行宣傳。宣傳制作費用標(biāo)準(zhǔn)大約在20萬元左右，在線廣告宣傳時間，一般都可保證一年之久。其二，利用重慶市中小企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)局舉辦的園區(qū)招商會進(jìn)行展示宣傳。制作大型展板和精美圖冊并輔

23、以現(xiàn)場3d動畫視頻廣告模型進(jìn)行展示，力求讓參展的企業(yè)都能留下記憶，并保留可以尋求合作的機(jī)會。其三，利用行業(yè)協(xié)會的力量進(jìn)行招商宣傳。必要時可利用自身人脈關(guān)系，與市中小企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)局共同在沿海發(fā)達(dá)城市，特別是it業(yè)發(fā)展地區(qū)進(jìn)行宣傳，獲得與西永微電子工業(yè)園所匹配的企業(yè)入駐。舉行較大規(guī)模的奠基現(xiàn)場簽約會，在市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的參與下，完成首期的園區(qū)銷售策動。2、充分利用都市工業(yè)優(yōu)惠政策，吸引客商入駐重慶市在發(fā)展中小企業(yè)、發(fā)展特色工業(yè)園和發(fā)展都市工業(yè)園中出臺了許多優(yōu)惠政策，并為入駐企業(yè)提供了獲得政府扶持的渠道和方法，充分利用小手冊，宣傳展板和廣泛的交流去引導(dǎo)廣大的客商入駐園區(qū)共謀發(fā)展，共享政策，從而吸引更多的園

24、區(qū)企業(yè)與園區(qū)共謀發(fā)展。作為園區(qū)的投資者，也可以制定相關(guān)優(yōu)惠政策吸引客戶。如：一次性付款優(yōu)惠10%；按揭付款優(yōu)惠九五折；長期租賃租金減免時限等等，同時還可以對產(chǎn)權(quán)企業(yè)免征一定時期的物管費用等等，配套于政府相關(guān)政策之后，形成三級優(yōu)惠模式：政府、園區(qū)、企業(yè)。3、制定銷售策略，發(fā)展社會力量吸引客商在建園過程中，作為投資人將廣泛與銀行、擔(dān)保公司、融資機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門，關(guān)心園區(qū)建設(shè)的朋友以及投資人的相關(guān)人脈關(guān)系網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行廣泛接觸，在營銷中切實制定銷售策略將更大范圍地吸引客戶入住。如在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)招商運籌時，制定一些社會力量招商的折扣返利方案，任何人都可以享受該權(quán)利。4、組建自己的銷售團(tuán)隊，實行在線招商5、

25、把握項目利益的基本數(shù)，制定刺激招商的策略本項目按容積率4進(jìn)行設(shè)計，50畝土地的建設(shè)應(yīng)達(dá)到10萬平方米的規(guī)模，分二至三期進(jìn)行建設(shè)，全部建成出售將獲得不低于5000萬的收益，若投資人將凈收益控制在3000萬則可制定出非常優(yōu)厚的招商引資策略。三、項目風(fēng)險和效益評估任何投資項目都是具有潛在的風(fēng)險，把握風(fēng)險程度，了解風(fēng)險的存在，有利于項目的順利推進(jìn)和成功的運作。就本案所涉及的內(nèi)容和條件看，項目風(fēng)險主要來自三個方面。其一，宏觀政策影響層面。這一風(fēng)險取決于工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是否納入房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理，此類法規(guī)和規(guī)定在重慶乃至全中國都難得見到，但重慶市中小企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)局已于2009年開始與市財政局、稅務(wù)局、國土

26、局、環(huán)保局等政府部門開始研究，所以目前的主管局中小企業(yè)局未讓該部門介入調(diào)研，另外，相關(guān)都市工業(yè)園的認(rèn)定條件都較低，評價體系也未建立，所以此風(fēng)險的出現(xiàn)最快應(yīng)在本行業(yè)興起的2011或2012年。其二，投資人的資金籌措風(fēng)險。本案項目總產(chǎn)值將達(dá)2億左右，投資總額將達(dá)到1.3億1.4億元，充分利用資金和籌集資金的渠道且打通工業(yè)地產(chǎn)抵押的通道是規(guī)避風(fēng)險的主要方法。從靜態(tài)投資看，本項目投資最少為2000萬元，可以達(dá)到啟動、運作項目的第一結(jié)點，如招商順利，則可以以合同抵押附帶未來房產(chǎn)抵押方式進(jìn)行組合型融資，使入駐企業(yè)以首期款就能進(jìn)入園區(qū)，同時也將該風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行和其他金融機(jī)構(gòu)，從而避免資金鏈斷裂帶來的項目投資失敗。其三，經(jīng)濟(jì)大勢下的招商失敗。面對全球動蕩的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境，不能說金融風(fēng)暴已經(jīng)過去，所以國際經(jīng)濟(jì)大勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的大勢都可能成為本案招商致命的風(fēng)險。風(fēng)險與利益共生共存是項目運作的特色，規(guī)避風(fēng)險則是項目成功的起點和保障。本案項目就現(xiàn)實的狀況和條件看，利益來源共有三大部分：其一，工業(yè)地產(chǎn)的興起，將刺激本案成功建設(shè)。雖然沙坪壩區(qū)已具有十余個都市工業(yè)園，但按工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成的園區(qū)還是空白，但世界500強(qiáng)入駐沙區(qū)和高新區(qū)正在日益增長，圍繞大型主機(jī)巨頭的產(chǎn)業(yè)鏈群企業(yè)正在聚集，給本案成功并獲取利益最大化帶來了機(jī)