我國(guó)土地增值稅探討

1、我國(guó)土地增值稅探討 摘 要：為適應(yīng)我國(guó)土地使用制度改革、抑止炒賣(mài)炒買(mǎi)土地的投機(jī)行為以維護(hù)國(guó)家利益，國(guó)家稅務(wù)總局于2007年1月17日正式宣布，全國(guó)各地將從2007年2月1日起開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。從我國(guó)土地增值稅的演變歷史和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行征收土地增值稅清算的意義兩個(gè)方面進(jìn)行了闡述，期待土地增值稅的清算將能引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著更加健康的方向發(fā)展。關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)清算；土地增值稅土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額外增收的一種稅，它是一種不定期征收的動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。土地增值稅由英國(guó)資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰斯圖亞特穆勒所首創(chuàng)。世界上最早把土地增值稅理論用于實(shí)踐的國(guó)家是德

2、國(guó)和英國(guó)。在德國(guó)，增值稅的征收一波三折，而在英國(guó)卻以失敗而告終?？梢?jiàn)，土地增值稅在執(zhí)行中絕非易事。我國(guó)最早實(shí)施土地增值稅的地區(qū)是在膠州，1898年德國(guó)人占領(lǐng)膠州后，因土地投機(jī)狂熱，德國(guó)殖民政府在土地問(wèn)題專(zhuān)家單威廉的設(shè)計(jì)下，開(kāi)征了土地增值稅，規(guī)定凡地主出賣(mài)土地時(shí)，應(yīng)以土地增值之33納稅。為了防止瞞報(bào)地價(jià)，偷漏稅款，又規(guī)定了地主于出賣(mài)前應(yīng)以賣(mài)價(jià)呈報(bào)政府，政府又照價(jià)收買(mǎi)之權(quán)。1930年，在孫中山先生的主持下，推出了我國(guó)政府自己的土地增值稅。其中對(duì)土地增值稅征收規(guī)定有三條：（1）土地增值稅課征于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，或于屆滿(mǎn)十五年無(wú)轉(zhuǎn)移時(shí)；（2）課征對(duì)象包括絕賣(mài)而轉(zhuǎn)移的出賣(mài)人，以及因繼承或贈(zèng)與而轉(zhuǎn)移的繼承

3、人或受贈(zèng)人；（3）征收稅率分五級(jí)累進(jìn)課征。抗戰(zhàn)中，當(dāng)局公布施行戰(zhàn)時(shí)土地征收條例，將土地增值稅率級(jí)距改為四級(jí)。解放后，人民政府規(guī)定，土地不能私自買(mǎi)賣(mài)，故建國(guó)以來(lái)自無(wú)土地增值稅之設(shè)。改革開(kāi)放后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在各大中小城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)盛行，地價(jià)隨之猛漲。為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日，發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開(kāi)始施行。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部

4、分，稅率為30；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。即：土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的，分別適用30、40、50和60的稅率，并不是全部按60的稅率計(jì)征。根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

5、出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。但由于在實(shí)際執(zhí)行中一直采用“預(yù)征”的方式，使得執(zhí)行效果并不令人滿(mǎn)意。房地產(chǎn)企業(yè)總會(huì)想方設(shè)法降低評(píng)估稅率值，以減少預(yù)繳地土地增值稅數(shù)額。同時(shí)到房屋銷(xiāo)售完畢后，要根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況對(duì)土地增值稅多退少補(bǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)在房產(chǎn)銷(xiāo)售上弄虛作假，降低銷(xiāo)售額，來(lái)偷逃土地增值稅。并且通常情況下，要等到該樓盤(pán)的項(xiàng)目公司注銷(xiāo)時(shí)，才會(huì)結(jié)算土地增值稅。這也給一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了可乘之機(jī)。一些賺錢(qián)的房地產(chǎn)項(xiàng)目往往故意留幾套房子不賣(mài)，拖著不結(jié)算土地增值稅。而一些不怎么賺錢(qián)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才著急甩賣(mài)房子，以找稅務(wù)部門(mén)尋求土地增值稅的退稅。為彌補(bǔ)預(yù)征地諸多漏洞，國(guó)稅總局

6、于2006年12月28日發(fā)布了國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) 。通知中明確規(guī)定將預(yù)征改為清算，而清算范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的等等。而對(duì)于那些以房屋未銷(xiāo)售完為由拖著不清算土地增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)家稅務(wù)總局授予地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以“上門(mén)清算”的權(quán)利。通知中還明確指出：“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請(qǐng)

7、注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的都被納入了上門(mén)清算的范圍。” 該通知的出臺(tái)意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)土地增值稅清算時(shí)代。 清算通知在清算義務(wù)主體范圍、擬制性規(guī)定明確擴(kuò)大征稅對(duì)象范圍方面發(fā)生了變更，并向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)授權(quán)確定清算義務(wù)范圍，另外也規(guī)定了統(tǒng)一的清算期限。盡管對(duì)今后土地增值稅的執(zhí)行情況還不是很明了，但國(guó)家對(duì)此下的決心卻可見(jiàn)一斑，且具有深遠(yuǎn)意義。重新落實(shí)征收土地增值稅，向地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確信號(hào)，只要投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱不緩解、房?jī)r(jià)飆升不停止、不回歸理性，那么政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)不僅會(huì)密切關(guān)注，而且還有各種各樣的手段與工具來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，并讓其朝著

8、健康的方向發(fā)展。一是隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢(shì)。特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、對(duì)土地進(jìn)行炒作也就很自然了。而土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，使土地的價(jià)格輪番上漲。加速地吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，會(huì)制造房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作。二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直在爭(zhēng)辯地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)過(guò)高早就是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)商的利潤(rùn)過(guò)高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值

9、稅征收就是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)高利潤(rùn)。它對(duì)土地儲(chǔ)備多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其影響不可低估。如果能夠通過(guò)土地增值稅的方式來(lái)擠壓地產(chǎn)企業(yè)的暴利，這樣不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的獲利空間，而且能夠緩解地產(chǎn)商與社會(huì)大眾的沖突，緩解社會(huì)財(cái)富短時(shí)期內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集。三是通知具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時(shí)間與空間“底線(xiàn)”， 一方面表明了有利這種稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征稅之義務(wù)，更為重要的是在房?jī)r(jià)上升較快的背景下重新落實(shí)這一稅種，實(shí)際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細(xì)化。也就是說(shuō)，是在向地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào)，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點(diǎn)?？梢?jiàn)土地增值稅的嚴(yán)征將使房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴(yán)征，勢(shì)必降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率，從而降低對(duì)投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)只有資金實(shí)力雄厚，可以在低利潤(rùn)率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè)，才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而那些期望通過(guò)拿一兩塊地開(kāi)發(fā)獲取暴利的小企業(yè)，必將被淘汰出局。從這個(gè)角度來(lái)講，通過(guò)土地增值稅的嚴(yán)征，可以達(dá)到