婺源縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告19頁

1、婺源縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告順發(fā)恒業(yè)有限公司投資研發(fā)部2008年10月第一部分 宏觀環(huán)境分析一、城市概況婺源縣位于江西省東北部，與皖、浙交界處，其地理位置東鄰國家歷史文化名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國家級旅游勝地黃山，南接江南第一仙山三清山，素有“書鄉(xiāng)”、“茶鄉(xiāng)”之稱，是全國著名的文化與生態(tài)旅游縣。婺源有16個省級歷史文化名村、1個國家歷史文化名村，全國文物保護單位13處，2個古村落列入世界文化遺產(chǎn)預備名單。此外，婺源還被眾多媒體評選為“人一生中必到的五十個地方”，“中國十大踏青好去處”，并被中國國家地理雜志社推選為“中國最美的六大鄉(xiāng)鎮(zhèn)”之一。紫陽鎮(zhèn)平面模型1、歷史沿革婺源建縣的歷史大約有120

2、0多年，除近代有60來年的時間外，都是歸屬于安徽管轄的。不僅在地理上同屬黃山山脈，而且在經(jīng)濟、文化上和徽州其他各縣是同為一體的。2、地理環(huán)境婺源婺源面積為4461358.61畝，其中林地面積占了82.88%，耕地面積只占7.55%，茶果面積占3.65%，水域面積占1.79%。東北部重巒疊嶂，海拔1629.8米的鄣公山為最高，有“盤踞徽繞三百里，平分吳楚兩源頭”之稱，從地勢、地貌來看，是和徽州連成一片的，都屬于皖南丘陵山區(qū)。3、行政區(qū)劃婺源縣隸屬于上饒市；轄10個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)：紫陽鎮(zhèn)、清華鎮(zhèn)、秋口鎮(zhèn)、江灣鎮(zhèn)、思口鎮(zhèn)、中云鎮(zhèn)、賦春鎮(zhèn)、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)、許村鎮(zhèn)、太白鎮(zhèn)、溪頭鄉(xiāng)、段莘鄉(xiāng)、浙源鄉(xiāng)、沱川鄉(xiāng)、大鄣山鄉(xiāng)、

3、珍珠山鄉(xiāng)。共有19個居委會、171個村委會。目前總人口33.7萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口5.3萬人。縣人民政府駐紫陽鎮(zhèn)，人口81023人。二、交通狀況婺源的交通較為便利，自古即為徽饒古道必經(jīng)之地，進出婺源有四個方向：東部浙江衢州市到婺源152公里；上海到婺源570公里；南部江西上饒市到婺源178公里；鷹潭市到婺源234公里；西部江西景德鎮(zhèn)市到婺源85公里；九江市到婺源240公里；南昌市到婺源378公里；北部安徽黃山市到婺源120公里。1、公路：景婺黃（常）高速婺源段已于2006年11月完工，武漢至婺源的公路交通已實現(xiàn)全程高速。營運班車可直達上海、杭州、溫州、寧波、金華、衢州、紹興、東陽、義烏、樂清、

4、南昌、上饒、九江、景德鎮(zhèn)、黃山等地。同時婺源縣內(nèi)有專業(yè)的旅游車隊，可從縣城北站到達各景點。2、鐵路：鐵路的建設已列入國家交通規(guī)劃中。3、航空：婺源周邊1個小時車程內(nèi)有三個機場(黃山-景德鎮(zhèn)-衢州)三、經(jīng)濟發(fā)展1、生產(chǎn)總值及人均可支配收入2006年婺源實現(xiàn)生產(chǎn)總值268115萬元，按可比價計算，比上年增長16%，。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值45594萬元，增長5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值110842萬元，增長17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值111679萬元，增長19%。2007年婺源實現(xiàn)生產(chǎn)總值302713萬元，按可比價計算，比上年增長13%，。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值47805萬元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1

5、25808萬元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值58382萬元，增長15.3%。2008年上半年婺源實現(xiàn)生產(chǎn)總值136362萬元，按可比價計算，比上年增長12.09%，。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17893萬元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值60087萬元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值129100萬元，增長15.7%。婺源縣主要以農(nóng)業(yè)為主，因而其可支配收入主要以農(nóng)民純收入統(tǒng)計：2005年農(nóng)民年均純收入為3362元，增長約為8%，2006年農(nóng)民人均純收入為3660元，增長8.89%，2007年農(nóng)民人均純收入為3954元，增長為8%。2、財政2006年婺源財政總收入18567萬元，同比增長16%；一般預算

6、收入14271萬元，同比增長23.05%。2007年婺源財政總收入23518萬元，同比增長26.67%；一般預算收入16482萬元，同比增長15.49%。2008年上半年婺源財政總收入18280萬元，同比增長46.4%；一般預算收入10162萬元，同比增長10.4%。3、旅游經(jīng)濟婺源文化與生態(tài)旅游業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展快。2001年以來，婺源圍繞“文化與生態(tài)”主題，高起點規(guī)劃、高標準建設，先后開發(fā)了10多個景區(qū)，其中江灣景區(qū)和大鄣山臥龍谷景區(qū)被國家旅游局評為4a級旅游景區(qū)，婺源作為一個文化與生態(tài)旅游區(qū)被評為全國首批農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)。并通過了iso9000質(zhì)量體系和iso14000環(huán)境質(zhì)量論證，經(jīng)過

7、五年的發(fā)展，年接待游客量由最初的12.5萬人次飚升至2006年的283萬人次，門票收入4836萬元，綜合收入4.7億元；旅游產(chǎn)業(yè)增加值占婺源gdp的41.6%，旅游產(chǎn)業(yè)成為縣域經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。2007年，該縣接待游客340萬人次，實現(xiàn)門票收入5810萬元，綜合收入60030萬元，比上年分別增長20%、20%、22%。旅游總收入（萬元）旅游人數(shù)（萬人次）旅游門票收入（萬元）2005年33899.8243.737532006年47071.4283.3548362006年同比38.85%16.27%28.86%2007年60030.2340.358102007年同比27.53%20.1%20.14%

8、2008年上半年35980194.084043.372008年上半年同比6.3%-4.0%16%4、固定資產(chǎn)投資2006年婺源固定資產(chǎn)投資總額124065萬元，同比增長24.95%。其中國有投資48486萬元，同比增長50.33%；非國有投資5580萬元，同比增長11.2%。2007年婺源固定資產(chǎn)投資總額149731萬元，同比增長20.69%。其中國有投資55752萬元，同比增長14.99%；非國有投資93979萬元，同比增長24.34%。2008年上半年婺源固定資產(chǎn)投資總額58773萬元，同比增長33.3%。其中國有投資16046萬元，同比增長3.9%；非國有投資42727萬元，同比增長49

9、.1%。四、政策規(guī)劃婺源的旅游發(fā)展是以政府主導模式推動發(fā)展起來的，政府的規(guī)劃建設和推廣管理具有相當重要的作用。圍繞建設中國最美鄉(xiāng)村目標，按照婺源縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，整合旅游資源，創(chuàng)新體制機制，完善產(chǎn)業(yè)體系，全面提升婺源旅游的開發(fā)水準、企業(yè)素質(zhì)和品牌形象，成為全國優(yōu)秀的生態(tài)文化旅游區(qū)、國家級風景名勝區(qū)。同時進一步促進旅游產(chǎn)業(yè)由資源型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)變、由觀光流量型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，全面繁榮以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，帶動婺源經(jīng)濟的跨越式發(fā)展。到2010年，實現(xiàn)接待游客600萬人次，旅游綜合收入達10億元。加大旅游市場的營銷力度，主攻以上海為中心的長三角、以廣州、深圳為中心的珠三角、以武漢為中心的華中地

10、區(qū)等省外市場及以南昌為中心的省內(nèi)市場，積極拓展閩三角、京津地區(qū)等旅游客源，努力啟動以日、韓、港、澳、臺為重點的海外客源市場。通過中介代理、網(wǎng)絡、電視、報刊等媒體宣傳，精心籌劃，組織大型旅游促銷活動，申報國家重點風景名勝區(qū)、世界文化遺產(chǎn)等，進一步唱響“中國最美鄉(xiāng)村”品牌。努力提高旅游的可進入性。以紫陽鎮(zhèn)城區(qū)為游客主要集散中心，江灣、清華、賦春為三個副中心，構成三大環(huán)線，形成一軸兩環(huán)旅游交通格局；進一步提高公路等級，完善各景點之間的旅游交通，縮短景點之間的時空距離，提高婺源景區(qū)的可視性。圍繞游客市場需要，圍繞吃、住、行、游、購、娛六大要素的綜合配套，大力發(fā)展休閑娛樂、商貿(mào)會展、交通運輸、旅游商品開

11、發(fā)、旅游房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)的綜合效應，帶動第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和興旺，力爭到2010年，實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)占到婺源生產(chǎn)總值的半壁江山。第二部分 旅游市場一、旅游線路婺源文化與生態(tài)旅游區(qū)，2002年獲評為國家3a級旅游區(qū)，其中臥龍谷景區(qū)、江灣景區(qū)獲評為國家4a級旅游區(qū)，2003年能過iso9000質(zhì)量體系論證、iso14001環(huán)境體系認證。婺源溫和濕潤，四季分明，霧日較多。一年四季都可以去玩。但春天是婺源旅游最好的季節(jié)，尤其是4月。漫山的紅杜鵑，滿坡的綠茶，金黃的油菜花，加上白墻黛瓦，五種顏色，和諧搭配，勝過世上一切的圖畫。目前，婺源旅游已形成東、西、北三條精品線路,以下是簡單的介紹：【東線景區(qū)

12、】東線景區(qū)以原汁原味的明清古村落和田園風光為主，主要景區(qū)有江灣、李坑、曉起、汪口、慶源村。鐘靈毓秀的千年古鎮(zhèn)江灣，是江澤民同志的祖籍地。江灣始建于隋末唐初，北宋神宗元豐二年（1079年），蕭江第八世祖江敵始遷江灣，子孫逐漸繁衍成為巨族。這里山水環(huán)繞、風水極佳是古徽州風水文化的典范，歷代文風鼎盛、群賢輩出，孕育了明代隆慶年間戶部侍郎江一麟，清代著名經(jīng)學家江永，清代戶部主事江桂高，清末著名教育家、佛學家江謙等一大批學士名流，村人著述多達88種，任七品以上仕宦者25人，是當之無愧的婺源“書鄉(xiāng)”代表。村中至今還保存著三省堂、敦崇堂、培心堂、滕家老屋等一大批徽派古建筑和蕭江宗祠、江永紀念館、南關亭、北斗

13、七星井等景點，極具歷史價值和觀賞價值，是婺源首個4a級景區(qū)。李坑景區(qū)以小橋流水人家著稱，村落群山環(huán)抱，山清水秀，風光旖旎。村中明清古建遍布、民居宅院沿溪而建，依山而立，粉墻黛瓦，參差錯落；村內(nèi)街巷溪水貫通，青石板道縱橫交錯，各種溪橋數(shù)十座溝通兩岸，構筑了一幅小橋、流水、人家的美麗畫卷，是婺源精品線上的一顆燦爛的明珠。畫里鄉(xiāng)村-曉起景區(qū)被譽為天人合一的生態(tài)家園，“古樹高低屋，斜陽遠近山，林梢煙似帶，村外水如環(huán)”。古樸典雅的明清民居，曲折寧靜的街巷，青石鋪就的驛道，野碧風清的自然環(huán)境，遮天蔽地的古樹，千年古商埠-汪口景區(qū)中的國家級文物保護單位俞氏宗祠，占地面積一千多平方米，建筑為清代中軸歇山式，氣

14、勢雄偉，布局嚴謹，工藝精湛，風格獨特，被古建筑專家譽為“藝術寶庫”。東線還有油菜花觀賞勝地江嶺梯田和電影暖的拍攝地慶源村?！颈本€景區(qū)】以原生態(tài)的山水風光見長，大鄣山臥龍谷景區(qū)是一處景觀價值獨特的高山峽谷景區(qū)。這里群山環(huán)抱，山峰林立，森林覆蓋率高達 90.7%，是一處景觀價值獨特，完全原始風貌的高山峽谷景區(qū)，臥龍谷里春季山花爛漫，夏季郁郁 蔥蔥，秋季紅楓盡染，冬季冰雕玉砌，景區(qū)四季變換不同的色彩，而高山峽谷里更 是瀑布成群，飛龍吐玉；彩池連環(huán)、相映交輝，靈巖風景區(qū)是1993年經(jīng)原國家林業(yè)部批準的“國家森林公園”，1995年又經(jīng)省政府批建為“省級風景名勝區(qū)”，面積約30平方公里，是一個集自然與人文

15、景觀為一體的風景名勝區(qū)，靈巖洞群由36個溶洞組成。洞內(nèi)石筍、石花、石柱、石幔琳瑯滿目，更為稱絕的是洞群間保留有岳飛、朱熹等唐代以來的游人題墨2000余處。石林奇景蔚為壯觀。彩虹橋風景區(qū)坐落于清華鎮(zhèn)北側河上， 它是以八百年廊橋彩虹橋為主體的一個風景名勝區(qū)，這里有厚重的橋文化、歷史古跡、古人留存的生產(chǎn)工具，又有生態(tài)較好的自然環(huán)境。思溪延村景區(qū)是徽商文化在婺源的一個縮影，村中古建多以商宅為主，房屋群落與自然環(huán)境巧妙結合，山水互為點綴，如詩如畫，村中清代商家住宅“三雕”（磚雕、石 雕、木雕）工藝精湛，充分體現(xiàn)了徽派民居的建筑特色，以民間民俗文化為主題的嚴田古樟園是一處集中展示農(nóng)耕文明和田園風光的景區(qū)，

16、遠望田園村舍，山環(huán)水繞，老樹古藤，凸顯出濃厚的鄉(xiāng)村氣息。深山進士村理坑建村于北宋末年，村人好讀成風，幾百年來這偏僻山村，秉承勤學苦讀之風，人才輩出，先后出過尚書余懋衡，大理寺正卿余啟元，司馬余維樞，知府余自怡等七品以上官宦36人，進士16人，文人學士92人，著作達333部582卷之多，其中5部78卷被列入四庫全書，至今仍保存完好的古建筑有明代崇禎年間廣州知府余自怡的“官廳”，明代天啟年間吏部尚書余懋衡的“天官上卿”，明代萬歷年間戶部右侍郎、工部尚書余懋學的“尚書第”，清代順治年間司馬余維樞的“司馬第”，清代道光年間茶商余顯輝的“詒裕堂”，還有花園式的“云溪別墅”，園林式建筑“花廳”，頗具傳奇色

17、彩的“金家井”。這些古建筑粉墻黛瓦、飛檐戧角、“三雕”工藝精湛，布局科學、合理、冬暖夏涼，是建筑藝術的博覽園。已列入國家級重點文物保護單位?！疚骶€景區(qū)】是婺源良好生態(tài)環(huán)境的濃縮，鴛鴦湖景區(qū)是省級自然保護區(qū)，世界最大的野生鴛鴦棲息地，面積2300畝。湖區(qū)環(huán)境幽雅甘美，山林青翠欲滴，湖水澄碧如玉。每年秋末冬初，2000多對鴛鴦“攜兒帶女”，從遙遠的北國翩然飛來。文公山風景區(qū)是文化與生態(tài)并重的江南文化名山，因山腰葬有朱熹（文公）祖墓，故名文公山。山上林木蔥翠，周邊是十萬畝闊葉林海，森林覆蓋率達95%，林內(nèi)有野生動物金貓、鹿、錦雞等。朱熹的祖墓坐西北朝東南，以石塊壘砌墓周有南宋紹興二十年（1150）春

18、，朱熹首次回故鄉(xiāng)掃墓時，親手栽植的24棵杉樹，寓意“二十四孝”，歷經(jīng)八百多年風雨，現(xiàn)存16棵。其中最高的38.7米，有“江南古杉王群”之譽。 1985年列為省級風景名勝區(qū)。金山生態(tài)茶園是全國生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游示范點，游客在此可親手采茶、制茶、品茶，享受在茶鄉(xiāng)旅游休閑的愉悅。二、旅游接待婺源現(xiàn)有五星級賓館一家（在建中）、三星級賓館五家，準三星賓館數(shù)家，還有許多經(jīng)濟實惠的小賓館和住宿樓，目前縣城已達床位8000多個，各旅游景區(qū)也有2000多個床位。婺源旅游定點購物場所四家，具有婺源風情的休閑娛樂場所8家，旅游服務機構旅行社14家。1、賓館住宿婺源的賓館業(yè)近年來發(fā)展迅猛，但以民間接待投資為主，雖然擁有大小

19、賓館145家，社會餐館310家，農(nóng)村館店232家，但是平均床位每家不到27個，缺乏大型有規(guī)模的接待場所。這些賓館目前價格水平區(qū)間在30300元之間，以季節(jié)性旅游住宿為主，經(jīng)濟效益一般。部分典型賓館如下：酒店星級類別客房餐飲價格投資商其它茶博府公館準城區(qū)住宿106間500人豪標788元標間488元婺源源發(fā)有機資源有限公司免費提供國內(nèi)長途電話和免費寬帶上網(wǎng)（液晶電腦）江灣大酒店城區(qū)住宿145間400人豪標428元普標368元江西三清山旅游集團紫陽大酒店準城區(qū)住宿82間200人豪標588元標間488元云溪大酒店準城區(qū)住宿70余間100人商務428元豪標398元大鄣山旅游公司光華賓館準城區(qū)住宿32間1

20、00元金山賓館準城區(qū)住宿19間80元雙龍客棧普通住宿樓景區(qū)住宿7間50人標間50元個體位于李坑村中央，電視連續(xù)劇青花曾經(jīng)在這里取景拍攝靈巖客棧準景區(qū)住宿31間100人160元個體位于婺源靈巖洞國家森林公園中心景區(qū)侶網(wǎng)客棧普通住宿樓景區(qū)住宿三十多個床位100元個體位于清華鎮(zhèn)東園大道1號慶源驛棧農(nóng)家院落景區(qū)住宿二十多個床位30元個體慶源唯一有標間的住宿點，一棟徽式建筑宅子大鄣山頂小木屋農(nóng)家木屋景區(qū)住宿50元個體婺源最高山上的一個小村莊，全木頭結構，農(nóng)家自建云溪別墅別墅景區(qū)住宿四幢別墅樓1280元大鄣山旅游公司大鄣山自然風景區(qū)的配套設施 理坑木樓飯店 云溪別墅外景2、江西婺源旅游股份有限公司為了統(tǒng)一

21、管理婺源各景區(qū)，并實行一票制。在政府倡導下，婺源各旅游企業(yè)自愿于2007年9月23日聯(lián)合組建創(chuàng)立了江西婺源旅游股份有限公司，現(xiàn)有下屬分公司9家，擁有員工500余人，其中酒店3家，總資產(chǎn)超過2億元人民幣。公司名下現(xiàn)有江灣、大鄣山臥龍谷、靈巖洞三家國家4a級旅游區(qū)；有李坑、曉起、江嶺、汪口、思溪延村、文公山、百柱宗祠等一批精品風景區(qū)及景區(qū)所屬餐飲住宿業(yè)，涵蓋婺源古建古村、田園風光和山水旅游資源之精華等，被博鰲國際旅游論壇評為“中國最具競爭力旅游集團”。公司經(jīng)營范圍包括旅游景區(qū)開發(fā)、經(jīng)營；旅游產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；酒店經(jīng)營、旅游服務、旅游傳媒網(wǎng)絡、旅游文化、物業(yè)管理等。2008年的開始，

22、婺源旅游股份有限公司在資源整合的基礎上，開始對部份景點的價格實行了調(diào)整，實行了通票制度。根據(jù)客源地的不同及出行時間的長短，實行“一日游【3個景區(qū)通票】”120元/人、“二日精品游【4個景區(qū)通票】”150元/人、“二日深度游【5至6個景區(qū)通點票】”180元/人。三、投資探討1、市場發(fā)展婺源的旅游發(fā)展于2001年，主要旅游資源為鄉(xiāng)村景觀、徽派民居和丘陵自然景觀。目前在市場上打出的主題口號是“中國最美的鄉(xiāng)村”，大部分去過婺源的游客都對這一評價表示認同。但從全國旅游資源分布和景觀等級綜合評估，應仍處于二類景區(qū)，同類風景的稀缺性和獨占性不強。近年來其取得成功的主要原因是良好的市場主題包裝和強大的推廣投入

23、（據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年以來，婺源到全國大中城市及香港等地開展旅游推介營銷活動16次；同時在中央一臺、中央二臺、中央四臺和各地衛(wèi)視不間斷的進行廣告宣傳）；其次就是得益于我國國內(nèi)旅游市場的興起和地處黃山與三清山旅游交通要道帶來的客流。因此，婺源的旅游市場繼續(xù)發(fā)展仍將繼續(xù)依靠不斷的推廣宣傳，目的地導向客流和二次客流培育較為困難。2、賓館業(yè)投資通過對這幾天對婺源縣城和景區(qū)各地旅館飯店的走訪，我們發(fā)現(xiàn)該地區(qū)賓館飯店的數(shù)量不少，但是高端接待能力尚有空缺。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出目前婺源三星級以上客房不到800間，未來一年內(nèi)可投入的星級客房約在400間左右；而其中相當部分賓館還存在配套設施不全，房間設施

24、陳舊等一系列問題?？紤]到婺源旅游市場的成長性，在短期內(nèi)投資高端賓館接待業(yè)因具有良好的市場前景。3、旅游地產(chǎn)投資旅游地產(chǎn)的投資模式主要有景觀住宅開發(fā)（第一、第二）、產(chǎn)權酒店（分時度假）開發(fā)和商務度假地開發(fā)。婺源地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)，則最好為產(chǎn)權酒店（分時度假）開發(fā)或商務度假地開發(fā)。因為若進行景觀住宅開發(fā)，一般消費者喜歡將度假住宅安排在34小時車程以內(nèi)，婺源周邊的景德鎮(zhèn)、上饒、鷹潭、黃山、衢州等地區(qū)的人口和消費能力都無法支持一定規(guī)模的景觀住宅小區(qū)營銷市場。而產(chǎn)權酒店（分時度假）開發(fā)或商務度假地開發(fā)盡管也受交通的影響，但如果設置豐富的游憩消閑設施，再配以婺源良好的風景資源，仍應具有一定的市場前景。第三

25、部分 房地產(chǎn)住宅行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢一、歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況婺源房地產(chǎn)目前基本處于最初期階段，房地產(chǎn)投資完成情況以及房產(chǎn)品種類等均處于較低水平階段。2007年，全縣社會固定資產(chǎn)投資完成17.28億元，比上年增長19.1%。城市基礎設施方面：垃圾處理場已如期竣工；文公北路延伸、行政新區(qū)的公園路和學府路、“一江兩岸”一期工程等進入掃尾階段；新汽車站已開工建設;污水處理廠、“一江兩岸”二期工程、硯文化展示館等項目已完成前期工作；啟動了迎賓大道綠色生態(tài)走廊、東溪公園、行政新區(qū)基礎設施、城市拆遷集中安置區(qū)等項目。旅游方面：紫陽大酒店、云溪大酒店、清華婺大酒店、花園大酒店等四家星級賓館已順利投入運營；婺源

26、賓館、婺源國際大酒店等項目投資基本完成；婺源國際度假大酒店、朱子度假酒店、紫陽國際大酒店、理坑歷史文化名村等建設項目的前期工作有序推進。此外，縣鄉(xiāng)村公路改造、病險水庫（塘）除險加固等農(nóng)田基本水利設施建設、中小學危房改造和職教建設等投入得到加強。2008年1-5月份，婺源縣城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增速相對較為平穩(wěn)。全縣城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計完成46231萬元，比上年同期增長約45.4%。按經(jīng)濟類型分，其中：國有投資完成11309萬元，比上年同期增長9.4%；非國有投資完成34922萬元，比上年同期增長約47.7%。另外工業(yè)性固定資產(chǎn)投資19556萬元，比上年同期增長18.3%。其固定資產(chǎn)投資運行特

27、點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、國有經(jīng)濟投資增速放緩，非國有投資則保持較快增長15月,國有經(jīng)濟共完成投資較去年同期增長9.4%，而非國有經(jīng)濟則較快增長，比去年同期增長約47.7%。非國有投資增速明顯。2、工業(yè)投資增長較快1-5月工業(yè)投資完成19556萬元，較去年同期增長18.3%。目前，工業(yè)上幾個大項目的引進將使該縣的工業(yè)投資仍保持較快的增長。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅雖然較去年略有回落，但仍保持了一定增長。二、未來供應情況截止2008年9月底，婺源縣各類可售房源為2839套30余萬平方米。但最近銷售狀況呈現(xiàn)低迷之勢，價格也有所松動。根據(jù)2008年3月份公布的婺源縣住房建設計劃

28、，2008年計劃全年建設住宅約990套計10.76平方米，其中商品房住宅開發(fā)建設680套計85000平方米，經(jīng)濟適用房及廉租房建設計310套2.258萬平方米；2009年計劃全年建設住宅1282套139400平方米，其中商品住宅開發(fā)862套，計112000平方米，經(jīng)濟適用房與廉租房建設計420套計面積27400平方米。三、目前市場現(xiàn)狀從上饒市各縣房產(chǎn)情況來看，區(qū)域發(fā)展相對不平衡，差距較大。比如在2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量前三位的是：信州區(qū)、鄱陽縣和廣豐縣，分別為16.9億元、5.9億元和5.8億元。后三位則為鉛山縣、橫峰縣、和婺源縣，分別為12242萬元、12765萬元和13485萬元，差

29、距明顯。從婺源縣房產(chǎn)管理局的批露信息來看，目前全縣可售房源約為2800余套，按130平方米/套估計約為37萬平方米左右，而目前婺源縣月銷售住宅套數(shù)約為30余套左右，年度銷售面積不超過5萬平方米，另外在產(chǎn)品上，則主要以120-130平方米三室兩廳為主，建筑類型上則以多層為主，目前暫無電梯房銷售（秀水庭院后期規(guī)劃有小高層，但尚未正式確定和面市），另外200余平方米/套的戶型也存在一些，為復式結構。在價格上，婺源縣目前主力價格約在1600-2000元/平方米左右，總價位約為20萬/套的關口。復式住宅面積為210平方米/套左右，單價約為1500元/平方米左右，總價位約30萬元/套。從具體銷售來看，13

30、0平方米及以下戶型銷售尚可，價格基本處于接受范圍，目前存在約9.5折左右的優(yōu)惠幅度。復式住宅銷售速度較慢，應該來說30萬元/套為該區(qū)域的一個關鍵的敏感點。四、部分樓盤情況：（一）樓盤分布圖：（二）樓盤情況1、婺源人家婺源人家樓盤位于婺源縣文公北路延伸段，東面是汽車北站，北側與淺水灣相鄰，南接秀水華庭地塊與繁華市區(qū)連成片，西面是一江兩岸公園，跨過景觀橋步行5分鐘可到達文化廣場。該地塊總面積56124.81平方米，規(guī)劃總建筑面積為115056平方米，總投資2億元，是集度假酒店、休閑住宅、購物康樂中心于一體的大型綜合項目。其開發(fā)商高遠置業(yè)公司為本地企業(yè)，注冊資本1000萬元。一期工程總建筑面積為46

31、000平方米，現(xiàn)基本完成銷售。目前在開發(fā)的為婺源人家二期，將于9月28日開盤，戶型面積由80-140平方米之間，價格約為2000元/平方米，一次性付款97折，按揭付款99折，開盤期下單總價再優(yōu)惠2000元/套。2、微州人家微州人家位于生態(tài)園，南面靠景白公路，北臨才仁大道，東臨城市規(guī)劃道路，西臨龍?zhí)炻?。采用現(xiàn)代微派風格，設有配套豪華會所等配套設施。該案的操作方式上，比較有新意。由開發(fā)商進行整體規(guī)劃設計、建筑設計及施工圖設計等前期工作，然后將用地按各樓房占地面積劃分出售，要求由業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)自行施工，內(nèi)部結構可自由組合，但整體外立面、建筑高度等均按開發(fā)商統(tǒng)一要求進行。目前劃分出售土地單位約為16

32、0-180平方米之間，含庭院，建筑投影面積約為104平方米左右，為三層式建筑或三層半式（樓下架空半層）設置，水電等配套至家門口，戶內(nèi)自行負責。價格約為30萬元/單位左右。非庭院外的公共綠化、道路以及小區(qū)配套等由開發(fā)商負責。3、秀水華庭秀水華庭占地約4.4萬平方米，商住結合式用地，淺水灣城市花園東面正對吳楚山莊，青山懷抱；西臨秀麗的星江河；北接婺源旅游黃金港婺源旅游集散中心及中華縣級第一館婺源縣博物管；南望古樸吉祥的景觀橋與汽車北站。項目總用地面積36036平方米，總建筑面積72072平方米，由多層住宅，臨街商鋪及定制式酒店組成。戶型含蓋經(jīng)濟二房、溫馨三房、尊貴四房、及花園復式樓、景觀房，面積從

33、99平方米150平方米，緊緊鎖定婺源中高檔人群。 項目運用現(xiàn)代的建筑設計理念，勾勒傳統(tǒng)的徽派建筑格調(diào)，在美麗的婺源全力打造“道席現(xiàn)代徽派園林社區(qū)”詮釋“左右山水，上善名宅”的人居理念。目前基本無房源，預計新房源將于10月份對外發(fā)售，價格初定2000元/平方米，但具體有待屆時確定。4、平安小區(qū)平安小區(qū)位于婺源縣城二環(huán)路過境線路邊上,它右有婺源縣長途汽車站、汽運公司、文公農(nóng)貿(mào)市場、錦江賓館、天馬大灑店及通住文化廣場和紫陽中學的景觀橋入口，左有婺源縣房管局開發(fā)的玨宇小區(qū)，前有婺源縣公安局紫陽分局辦公大樓，以及正在興建的江西省重點中學“天佑中學，目前僅余復式在售，均價約為1500元/平方米，面積為20

34、0平方米左右，其它房源尚未對外銷售。5、星江灣假日花園星江灣是江西致仁集團投資打造的一個山水園林的商住小區(qū)，她依山伴水，配套齊全，全現(xiàn)房銷售，立足于為婺源人民的安居事業(yè)而努力奮斗。星江灣是老城中唯一的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，唯一的絕版地段，隨著老街的建成，一江兩岸的啟動，星江灣將是屹立在星江河畔一道美麗的風景線。星江灣的設計合理，精裝修樣板間全面開放，歡迎社會各界人士參觀并給予指導，樣板間按照實際生活的形式展示，用美的享受讓您感受新的生活。星江灣地勢東高西低，北高南低，正是風水學中最好的注解，古跡遍布，廉泉，小東門，文公厥里遺址，可見當年的輝煌和風水選地的絕版之寶地。有大型昌婺百貨超市，全友家俱，金海岸ktv，星江灣步行街，三星婺源假日酒店等各類生活配套，有公安局，教委，建行，工行，電信等各社會公共服務單位，有縣委、縣政府等各個部門相鄰，更有星江路步行街，星江灣地處婺源老城區(qū)的沿江，覽山觀水，風景如畫，居家潔凈，周邊配套有銀行、縣幼兒園、縣一小、縣一中、