基于城市生態(tài)景觀的土地價值變化規(guī)律研究綜述

1、基于城市生態(tài)景觀的土地價值變化規(guī)律研究綜述基于城市生態(tài)景觀的土地價值變化規(guī)律研究綜述惲如偉,張紹良,阮并晶,徐占軍(中國礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測繪學(xué)院,江蘇徐州221oo8)摘要:在闡述基于城市生態(tài)景觀研究土地價值變化規(guī)律的理論和現(xiàn)實意義的基礎(chǔ)上,總結(jié)回顧了國內(nèi)外相關(guān)研究成果,指出其存在的問題和不足,并就這些問題和不足從3個方面進(jìn)行完善:基礎(chǔ)理論研究;城市生態(tài)景觀指標(biāo)體系構(gòu)建;基于城市生態(tài)景觀的土地價值變化規(guī)律研究.關(guān)鍵詞:土地價值;城市生態(tài)景觀;綜述中圖分類號:f293.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼:a文章編號:10058141(2009)060524一o4reviewofresearchesonlandprice

2、changelawbased011urbanecologicallandscapey1jnruwei,zhangshaoliang,ruanbingjing,xuzhanjlu1(collegeofenvironmentscienceandspatialinforraatics,chinauniversityofminingandtechnology,xuzhou221008,china)abstract:onthebasisofdepictingthetheoreticalandpracticalsignificanceofresearchesaboutthechangelawoflandp

3、ricebasedontheurbanecologicallandscape,thisstudyreviewedsomerelevantresearchresultsathomeandabroad.andpointedouttheproblemsanddeficienciesofthem.thenontheseissuesandshortcomings,threeaspectsviz,thebasictheoryresearch,theestablishmentofurbanecologicallandscapeindexsyemandlandpricespacechangelawresear

4、ch,wereputforwardtofurtherimprovetheexistingresearch.keywords:landprice;urbanecolocallandscape;review1引言城市是人類開發(fā),利用自然資源,改造自然環(huán)境最為徹底的地域之一,是人口和經(jīng)濟高度密集的人類聚居地,是既具有自然地理屬性又具有社會經(jīng)濟屬性的復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)【1j.城市化是社會,工業(yè)集聚區(qū)域的城市要素增加的過程,是人口,文化,產(chǎn)業(yè),交通及建筑等因素高度集聚引起農(nóng)村地域變?yōu)槌鞘袇^(qū)域的過程.城市化是人類文明進(jìn)步的一個重要標(biāo)志,人口越來越集聚于城市是城市化的必然結(jié)果.2001年中國的城市化人口數(shù)已經(jīng)達(dá)到

5、總?cè)丝跀?shù)的37.6%,2005年城鎮(zhèn)化率達(dá)到了43%,2006年達(dá)到了43.9%j,預(yù)計到2050年城市人口數(shù)會更高,將達(dá)到75%j.城市人1=1的增加必將導(dǎo)致城市用地的急劇膨脹,出現(xiàn)各類建筑活動與綠地爭地,綠化和水資源進(jìn)一步銳減,水,大氣,垃圾,噪聲等污染加重,城市生態(tài)環(huán)境將隨之惡化【.21世紀(jì)是生態(tài)世紀(jì),保護和改善現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境,是城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑和內(nèi)在要求.我國城市正處于從粗放型城市向節(jié)約型城市過渡時期,國家提出要建設(shè)資源節(jié)約型,環(huán)境友好型社會,走生產(chǎn)發(fā)展,生活富裕,生態(tài)良好的文明發(fā)展道路,實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)和經(jīng)濟社會的永續(xù)發(fā)展.因此,急需探索適合中國特色的城市增

6、長之道,關(guān)注城市環(huán)境的治理,保護和改善問題,以節(jié)約資源,提高城市收稿日期:20090422;修訂日期.20090517第一作者簡介:惲如偉(1983一),男,江蘇省常州人,碩士研究生主要從事土地利用與評價研究.?524?環(huán)境質(zhì)量.城市土地是在長期經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)過程中,由自然土地或農(nóng)業(yè)用地改造而來的,反映了城市景觀替代自然景觀或農(nóng)業(yè)景觀的結(jié)果.城市中的自然景觀生態(tài)單元,如山體,水體,綠地等和人工景觀生態(tài)單元,如廣場等對土地價值或房地產(chǎn)價值具有顯著的影響.在城市化進(jìn)程中,如何合理利用和保護這些景觀,特別是自然景觀,提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量,事關(guān)城市土地價值的增減和土地的可持續(xù)利用.但是,人們關(guān)于城市生

7、態(tài)景觀對土地價值影響的認(rèn)識仍比較模糊,有關(guān)環(huán)境改善對土地價值的作用機制和貢獻(xiàn)大小的認(rèn)識還不清楚,尚停留在定性認(rèn)識的初級階段.透過現(xiàn)象從本質(zhì)上探索環(huán)境的改善,生態(tài)景觀的建設(shè)對城市土地價值的作用機理和貢獻(xiàn),研究土地價值的變化規(guī)律,可從土地經(jīng)濟角度為改善城市環(huán)境提供科學(xué)依據(jù).2研究意義城市土地價值是一個受到多種因素綜合影響的,能夠綜合反映城市土地優(yōu)劣的指標(biāo),圍繞生態(tài)景觀環(huán)境研究城市土地價值具有一定的理論意義和現(xiàn)實意義.2.1理論意義理論意義在于:進(jìn)一步完善城市土地價值研究體系.傳統(tǒng)的土地價值理論認(rèn)為,土地價值是土地收益即地租的資本化,沒有考慮到土地的生態(tài)景觀價值.土地價值構(gòu)成的缺陷嚴(yán)重阻礙了它在土地

8、資源利用配置過程中的作用.正確和充分認(rèn)識土地價值的組成,有助于優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)和方向,完善土地價值的內(nèi)涵.揭示城市景觀環(huán)境對土地價值的作用機理.有關(guān)景觀環(huán)境對土地價值作用的基礎(chǔ)理論研究,有助于從根本上認(rèn)識其對土地價值的定量影響,是奠定此類研究的理論基石,也是進(jìn)行后續(xù)實證研究的前提.拓展我國城市土地價值的研究領(lǐng)域.當(dāng)前,國內(nèi)對于城市土地價值的研究大多集中在城市地價評估及動態(tài)監(jiān)測,地價時間,空間或時空分布規(guī)律等方面,圍繞生態(tài)環(huán)境從某幾個微觀因素來重點剖析城市土地價值的研究幾乎沒有.因此,在我國開展這項研究是十分必要的,通過研究可形成一套適用于我國國情的,揭示生態(tài)景觀環(huán)境變化影響城市土地價值變化

9、規(guī)律的理論和方法體系.2.2現(xiàn)實意義現(xiàn)實意義在于:可指導(dǎo)城市規(guī)劃的合理制定和實施.城市規(guī)劃是依據(jù)城市現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對當(dāng)前或未來一段時期內(nèi)城市發(fā)展的計劃和各項建設(shè)的綜合部署.在市場經(jīng)濟條件下,市場對資源配置起基礎(chǔ)作用.由于缺乏對城市生態(tài)景觀環(huán)境價值的認(rèn)識,從而導(dǎo)致生態(tài)景觀環(huán)境要素如綠地,廣場等成為城市規(guī)劃中的邊角余料l1,無法形成合理的城市生態(tài)景觀環(huán)境體系.通過研究生態(tài)景觀環(huán)境對土地價值作用的規(guī)律,可從土地經(jīng)濟角度為城市規(guī)劃的決策者提供借鑒意義,調(diào)整規(guī)劃方向和理念.-,重視生態(tài)環(huán)境對土地價值的增值作用.可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展.房地產(chǎn)商品,尤其是住宅,其價值量大,地域性強,人們在做出購房決定時越

10、來越關(guān)注居住環(huán)境的質(zhì)量1.基于城市景觀環(huán)境研究土地價值的變化規(guī)律,有助于開發(fā)商理性投資,增加景觀環(huán)境投資,注重房地產(chǎn)開發(fā)與自然景觀環(huán)境保護的結(jié)合k1,實現(xiàn)房地產(chǎn)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展.實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的需要.以保持自然生態(tài)良性持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ),使經(jīng)濟發(fā)展與人口,環(huán)境,資源的承載力相協(xié)調(diào),是可持續(xù)發(fā)展的基本條件.以往人類建設(shè)城市得到的主要教訓(xùn)之一是使城市遠(yuǎn)離了自然,導(dǎo)致城市自然環(huán)境喪失,城市環(huán)境嚴(yán)重惡化l6j.基于城市生態(tài)景觀的土地價值變化規(guī)律研究,可從生態(tài)景觀環(huán)境角度優(yōu)化城市土地開發(fā)利用的結(jié)構(gòu)和方向,從土地經(jīng)濟角度提高人們的城市環(huán)保意識,以生態(tài)環(huán)境區(qū)位來配置土地資源_l,使土地的開發(fā)利用與生態(tài)環(huán)境保護

11、相統(tǒng)一,實現(xiàn)整個城市的可持續(xù)發(fā)展.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀有關(guān)城市生態(tài)景觀環(huán)境與土地價值或房地產(chǎn)價值的研究,國外開展得比較早,研究的文獻(xiàn)也較多;而國內(nèi)開展相對較晚,尚處于起步階段,所以相關(guān)文獻(xiàn)資料較少.3.1國外研究概況國外關(guān)于城市土地價值與生態(tài)景觀環(huán)境關(guān)系較早的研究可以追溯到1967年_l引,ridker和henning注意到諸如空氣質(zhì)量,水質(zhì)量等一些環(huán)境特征對作為消費物品和生產(chǎn)要素的土地價格有影響作用,他們借助特征價格模型(hpm)發(fā)現(xiàn),土地價格與空氣質(zhì)量之間存在著顯著的相關(guān)性.隨后,關(guān)于各種城市生態(tài)景觀環(huán)境要素對土地或房地產(chǎn)價值的影響研究接踵而至.anderson和cordell通過對美國佐治亞

12、州雅典市的研究發(fā)現(xiàn),樹木能增加3%一5%的不動產(chǎn)價值_1.sir_m肌s,ijake,bateman和wilhelmsson等人研究了高速公路,噪聲以及擁擠對城市住宅價格的影響l19j.arthurcnelson通過對俄勒岡州波特蘭市華盛頓鎮(zhèn)的實證研究發(fā)現(xiàn),邊緣城市存在的擁擠,污染,噪音等環(huán)境問題對其土地價值具有負(fù)面影響,到其距離越遠(yuǎn)土地價值越高.jacquelinegeoghegan,lisaawainger等人在特征價格框架下,借助gis研究發(fā)現(xiàn)水體,樹木對城市住宅交易價格具有顯著影響.re)molds和regalado研究了不同類型的濕地,如森林沼澤濕地,灌木濕地和淺塘濕地對房地產(chǎn)價格的

13、影響;choseonghoon,nee.1amcpoudyal等人通過實證研究發(fā)現(xiàn),常綠樹林,破碎林地以及自然復(fù)雜的林緣對城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的住宅價格具有較高的影響,而落葉林,混合林以及人造平滑的林緣對城市核心區(qū)域的住宅價格具有較大的影響l,.willis,anderson,luttik,goghegan,price等人研究發(fā)現(xiàn),城市綠地對位于其附近的住宅價格具有顯著影響,并借助這一影響來構(gòu)建住宅價格指數(shù).liisatvrvainen與anttimiettinen通過對芬蘭salo區(qū)的研究發(fā)現(xiàn),距離林地的距離每增加lkm,就導(dǎo)致住宅平均價格降低5.9%,且在其它特征相似的前提下,擁有森林景觀的住宅價

14、格比沒有森林景觀的住宅平均高出4.9%_9j.bolitzer和lutzenhiser等人運用特征價格研究了公共公園,私人花園,墓地和高爾夫球場四類開放空間對房地產(chǎn)價值的影響;davidwhobben,garyelaughton等人采用樣本均值t檢驗法對加拿大郊區(qū)超過20年的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究,證明多數(shù)綠地能增加附近住房的價格,尤其是綠色廊道對附近住房價格的影響特別顯著233.xiaolugao與yasushiasami通過選取住宅交易空地樣本,借助景觀調(diào)查和主成分分析,運用特征價格模型研究了城市景觀(如建筑風(fēng)格,建筑材料,綠地,戶外友好空間等)對東京和北九州兩個城市地價的影響表明,臨近綠地對

15、兩個城市地價的影響十分顯著.3.2國內(nèi)研究概況?525?國內(nèi)關(guān)于城市生態(tài)景觀環(huán)境與土地或房地產(chǎn)價值的研究仍處于起步階段,常散見于一些報道或其它研究文獻(xiàn)之中.當(dāng)前,園林景觀已越來越成為購房者選擇住宅商品的一個重要決定因素【.2004年,上海市陸家嘴靠近黃浦江的景觀房價格比眺望江景的住房價格平均高出約1倍2s.稀缺資源景觀房與一般景觀資源房的價格差距通?？蛇_(dá)20%左右【26.國內(nèi)關(guān)于城市生態(tài)景觀環(huán)境對土地或房地產(chǎn)價值的影響較多地出現(xiàn)在城市土地價格或住宅價格的空間,時間以及時空分布規(guī)律的研究中0.其中,浙江大學(xué)的吳宇哲和富毅在對杭州市住宅價格分別進(jìn)行時空演變規(guī)律與空間分異規(guī)律研究時,共同發(fā)現(xiàn)杭州市住

16、宅價格總體上以西湖為中心向四周遞減,武林廣場是住宅價格的次中心,在一定程度上表明自然水域,廣場綠地等對住宅價格的影響.其它的研究如周剛?cè)A通過收集20(d-2002年間的居住和商業(yè)用地樣本,對杭州和紹興2個城市土地價格的微觀影響因素進(jìn)行實證研究時發(fā)現(xiàn),環(huán)境質(zhì)量因素是影響2個城市土地價格的重要因素_.此外,杜德斌,蔣芳等對城市地價進(jìn)行區(qū)位研究時發(fā)現(xiàn),公園,自然水域等生態(tài)環(huán)境要素對地價的影響很小或不顯著33,34.國內(nèi)對城市生態(tài)景觀環(huán)境與房地產(chǎn)價值進(jìn)行定量研究為數(shù)甚少一11引,研究對象主要集中在廣州和濟南兩個城市.中國香港大學(xué)的jimcy和wendycheny運用特征價格法對廣州市環(huán)境因素對住宅價格

17、的影響研究發(fā)現(xiàn),環(huán)境因素是決定廣州市住宅價格的關(guān)鍵因素.其中,綠色空間視野和臨近水體特征均能提高住宅價格,貢獻(xiàn)分別達(dá)7.1%和13.2%;在對廣州市居民消費偏好與環(huán)境外部性研究中發(fā)現(xiàn),包括綠地供應(yīng),臨近公園和綠色空間,水域景觀在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)戶外環(huán)境對住宅具有顯著的特征價值.fanhuakong,haiweiyin等借助gis技術(shù)和景觀指數(shù),運用特征價格模型對濟南市城市綠地舒適性價值進(jìn)行實證研究發(fā)現(xiàn),城市綠地對周邊住房價格具有積極影響,其中風(fēng)景林區(qū)規(guī)模距離指數(shù),到公園和廣場綠地通達(dá)性以及城市綠地百分比等生態(tài)景觀環(huán)境變量的統(tǒng)計顯著性達(dá)到5%.3.3存在問題與不足縱觀國內(nèi)外研究,已經(jīng)取得了一系列研究成果

18、,為今后的研究提供了寶貴的經(jīng)驗和方法,但是仍有一些問題和不足:作用機理研究不足.目前,國內(nèi)外相關(guān)研究主要是基于實證角度開展的,缺乏景觀環(huán)境改善和塑造對土地價值產(chǎn)生的作用原因或機理方面的基礎(chǔ)理論研究,如土地價值的構(gòu)成,景觀環(huán)境的作用等,無法從本質(zhì)上揭示其作用和貢獻(xiàn).景觀環(huán)境指標(biāo)體系不完善.已有研究都是側(cè)重于生態(tài)景觀環(huán)境的某一要?526?素(如空氣或森林等)9,18,22或某幾個要素(如森林,公園與水體等)8,21,35來分析它對土地或房地產(chǎn)價值的影響,指標(biāo)單一,缺乏一套相對完整的衡量城市生態(tài)景觀環(huán)境質(zhì)量的指標(biāo)體系,不具備普遍適用性.此外,對相關(guān)指標(biāo)的量化,主要采用虛擬變量和距離衰減兩種方式9,1

19、0,223,同類要素不同個體之間作用(或規(guī)模)大小的量化甚少,量化精度不高.缺乏土地價值空間分布規(guī)律的研究.雖然部分研究借助了gis技術(shù),但是其側(cè)重點在于各指標(biāo)的空間量算_l,對于它們對土地價值的影響僅進(jìn)行了描述性分析和評價,沒有具體研究土地價值在景觀環(huán)境作用下的空間分布規(guī)律.國內(nèi)相關(guān)研究不足.由于我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變較晚,社會經(jīng)濟發(fā)展緩慢,一心求發(fā)展,對生態(tài)環(huán)境的關(guān)注較晚,因此一定程度上影響了土地價值的研究.目前,這方面的研究仍處于起步階段,相關(guān)理論和方法的研究還不成熟.4結(jié)論與展望綜合國內(nèi)外研究成果和我國土地利用的實際情況,就城市生態(tài)景觀對土地價值變化規(guī)律的影響進(jìn)行探索性研究還有待進(jìn)一步完善:

20、開展基礎(chǔ)理論研究.從土地價值,生態(tài)景觀概念出發(fā),揭示土地價值的構(gòu)成,土地價值的影響因素,生態(tài)景觀的作用,在此基礎(chǔ)上構(gòu)建生態(tài)景觀對土地價值產(chǎn)生作用的機理,為后續(xù)研究奠定理論依據(jù).完善城市生態(tài)景觀指標(biāo)體系.在城市生態(tài)景觀分類基礎(chǔ)上,結(jié)合已有研究,運用專家打分法或問卷調(diào)查法選取合適的景觀要素和指標(biāo)構(gòu)建一套相對完整的,能夠反映土地價值的生態(tài)景觀指標(biāo)體系,并對其數(shù)據(jù)獲取和量化方法進(jìn)行更科學(xué)合理的探討.基于城市生態(tài)景觀的土地價值變化規(guī)律研究.通過構(gòu)建城市生態(tài)景觀指標(biāo)體系,借助gis技術(shù)和數(shù)學(xué)建模,探索基于生態(tài)景觀進(jìn)行土地價值空間變化規(guī)律定性和定量研究的具體方法和過程,進(jìn)一步研究城市生態(tài)景觀變化對土地價值的

21、影響,以及土地價值在其作用下的空間分布規(guī)律.參考文獻(xiàn):1王慶日.城市綠地的價值及其評估研究【d.杭州:浙江大學(xué),2003.2牛鳳瑞.潘家華.中國城市發(fā)展報告no.1m.北京:社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2007.3張文娟.蘭州市綠地景觀格局及其生態(tài)價值分析d.蘭州:蘭州大學(xué),2007.4成文利.城市人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展理論及評價研究d.武漢:武漢理工大學(xué),2003.5黃玉源,黃良美,黎樺.對我國城市綠化狀況淺析j.生態(tài)科學(xué),2003,(1):9092.6fanhuakongnn.sp.altemporalgradientaanalysisofurbangreent&marketspacesinj

22、inan,chinaej.ildc-,eapeandurbanplanning,2006,(78):i47164.7刪剛?cè)A.城市土地價格的微觀影響因素及其實證研究d.杭州:浙江大學(xué),2004.8jimcywyc.impactsofurbanenvimnnntalelementsonresidentialhousingpricesinguangzh(china).l丑ndapeandurbanplanning,2006,(78):422434.9iii1vminenampropertypricesandurbanforest1etiesj.jour.nalofenvironmentalecono

23、micsandmanagement,2ooo,(39):205223.【10j1nenl.iheandtyvdueoftheurbanfbrt:anapplicationofthehedonicpricingmethedjlan&scapeandurbanplanning,1997,(37):211一翌2.111ji:anhuakonghy,nobukazunakageshiusinggisandimndscapemmetricsinthehedodicpricemodelingoftheamenityv,dueofurbangreenspace:acasesmdyinjinancit

24、y,chinaj.i,dscapeandurbanplanning,2007,(79):240252.12劉濱誼,姜允芳論t1l司城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃的誤區(qū)與對策j.城市規(guī)劃,2002,(2):7679.f13xiaolugaoya.effectofurbanlandapesdpricesintwojapanesecitiesj.1mdiscapeandurbanplanning,2007,(81):155166.14潘友蘭.武漢市商品居住,j,txintg結(jié)構(gòu)及生態(tài)價值研究d.武漢:華中農(nóng)業(yè)大學(xué).2005.1535t雪辛色.從美國小型住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)看景觀規(guī)劃設(shè)計之價值j.國外城市規(guī)劃,1999,

25、(2):1517.16童道琴.城市生態(tài)綠地與城市可持續(xù)發(fā)展j.中國林業(yè),2001,(12):22.17劉金平,楊永國,沈通生.土地自然價值及其生態(tài)環(huán)境價格j.中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報,1995,(4):105109.18ridker11.g,henningja.1edeterminantsofresidentialpropertyvalueswithspecialreferenceofairpollutionj.reveconstat,1967,49(2):246257.119jotmw,matthewsgkt.neitborhcodstreetlmytandpropertyvalue:theinte

26、ractionofaecessibilityandlandusemixj.journalofrealestatefinanceandeconomics,2oo7,(35):111141.20nelmnac.disannityinfluencesofedgecitiesoffexurbanlandvalues:aihleory.t1empiricalevidenceandpolicyimplicationsj.urbanstudies,1993,(10):16831690.21jjacquelineceogheganlaw,nancye,bockstae1.spatiallandapein-dicesinahedonicframework:anecologicalecommfiesanalysisusinggisj.i%ologlcaleconomics,1997,(23):251264.22seonghoonchoncp,rolandk,