房地產(chǎn)成本測(cè)算模型

1、方案一黃驊星墅華城投資收益分析表（容積率1.56）序號(hào)開發(fā)成本單價(jià)（元/平米）總額（元）取值說(shuō)明1 土地使用成本401.09 22,000,000.002 建筑工程規(guī)劃許可證(1)住宅4.00 301,776.00(2)商業(yè)9.00 55,323.003 星墅華城投資收益分析建筑工程開工許可證(1)質(zhì)監(jiān)費(fèi)2.00 163,182.00(2)墻改費(fèi)8.00 652,728.00(3)招標(biāo)兩費(fèi)0.20 16,318.204 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)12.26 1,000,000.005 地質(zhì)勘查費(fèi)4.00 326,364.006 城市配套費(fèi)30.00 2,447,730.007 建安成本(1)多層/小高層/高

2、層1125/1290/142594,841,700.00(2)商業(yè)物業(yè)1,330.00 8,175,510.00(3)地下車庫(kù)1,450.00 42,930,000.008 監(jiān)理費(fèi)8.58 700,000.009 規(guī)劃局制圖費(fèi)單位（元/幅）(1)紅線圖1,300.00 3,900.00 每次出圖一式三份(2)區(qū)控圖5,100.00 15,300.00 (3)管線平米布置圖1,000.00 3,000.00 10 工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)單位（元/平米）(1)空氣質(zhì)量檢測(cè)2.00 163,182.00 (2)材料檢驗(yàn)檢測(cè)3.80 310,045.80 11人防工程易地建設(shè)費(fèi)30.00 2,447,73

3、0.00 12施工招標(biāo)交易費(fèi)0.20 16,318.20 13印花稅0.03%84,832.11 14渣土處置費(fèi)0.36 29,372.76 15審圖費(fèi)4.00 326,364.00 16環(huán)評(píng)費(fèi) 1.20 97,909.20 17社區(qū)配套及公建配套150.00 12,238,650.00 預(yù)估18銷售成本70.88 8,483,211.00 按照總銷售額的3%計(jì)算19廣告費(fèi)用23.63 2,827,737.00 按照總銷售額的1%計(jì)算20企業(yè)管理成本70.88 8,483,211.00 按照總銷售額的3%計(jì)算21不可預(yù)見費(fèi)150.00 12,238,650.00 處理未知問(wèn)題時(shí)的費(fèi)用22銷售稅

4、費(fèi)0.05 14,138,685.00 開發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)239,959,929.27 總銷售額371,597,700.00 總成本239,959,929.27預(yù)期利潤(rùn)額131,637,770.73銷售利潤(rùn)率35%*本表格住宅價(jià)格按照3300元/平米、商業(yè)按5500元/平米、地下車庫(kù)按3000元/平米計(jì)算銷售平均價(jià)格以上表格是按照容積率1.56制作的項(xiàng)目開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)測(cè)算，經(jīng)過(guò)估算，其中投入資金為：2.4個(gè)億，銷售毛利為3.7個(gè)億，凈利潤(rùn)約1.3個(gè)億，利潤(rùn)率為35%。方案二黃驊星墅華城投資收益分析表（容積率1.25）序號(hào)開發(fā)成本單價(jià)（元/平米）總額（元）取值說(shuō)明1 土地使用成本401.09 22,

5、000,000.002 建筑工程規(guī)劃許可證(1)住宅4.00 249,662.00(2)商業(yè)9.00 55,323.003 建筑工程開工許可證(1)質(zhì)監(jiān)費(fèi)2.00 137,125.00(2)墻改費(fèi)8.00 548,500.00(3)招標(biāo)兩費(fèi)0.20 13,712.504 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)14.59 1,000,000.005 地質(zhì)勘查費(fèi)4.00 274,250.006 城市配套費(fèi)30.00 2,056,875.007 建安成本(1)多層950.00 59,294,725.00(2)商業(yè)物業(yè)1,330.00 8,175,510.008 監(jiān)理費(fèi)10.21 700,000.009 規(guī)劃局制圖費(fèi)單位（元/

6、幅）(1)紅線圖1,300.00 3,900.00 每次出圖一式三份(2)區(qū)控圖5,100.00 15,300.00 (3)管線平米布置圖1,000.00 3,000.00 10 工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)單位（元/平米）(1)空氣質(zhì)量檢測(cè)2.00 137,125.00 (2)材料檢驗(yàn)檢測(cè)3.80 260,537.50 11 人防工程易地建設(shè)費(fèi)30.00 2,056,875.00 12施工招標(biāo)交易費(fèi)0.20 13,712.50 13印花稅0.03%71,933.90 14渣土處置費(fèi)0.36 24,682.50 15審圖費(fèi)4.00 274,250.00 16環(huán)評(píng)費(fèi) 1.20 82,275.00 17社區(qū)

7、配套及公建配套150.00 10,284,375.00 預(yù)估18銷售成本70.88 7,193,389.50 按照總銷售額的3%計(jì)算19廣告費(fèi)用23.63 2,397,796.50 按照總銷售額的1%計(jì)算20企業(yè)管理成本70.88 7,193,389.50 按照總銷售額的3%計(jì)算21不可預(yù)見費(fèi)150.00 10,284,375.00 處理未知問(wèn)題時(shí)的費(fèi)用22銷售稅費(fèi)0.05 11,988,982.50 開發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)146,761,581.89總銷售額239,779,650.00 總成本146,761,581.89 預(yù)期利潤(rùn)額93,018,068.11 銷售利潤(rùn)率39%*本表格住宅價(jià)格按照3

8、300元/平米、商業(yè)按5500元/平米、地下車庫(kù)按3000元/平米 計(jì)算銷售平均價(jià)格以上表格是按照容積率1.25制作的項(xiàng)目開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)測(cè)算，經(jīng)過(guò)估算，其中投入資金為：1.5個(gè)億，銷售毛利為2.4個(gè)億，凈利潤(rùn)約0.9個(gè)億，利潤(rùn)率為39%。兩方案測(cè)算對(duì)比分析：投入資金建筑周期銷售周期市場(chǎng)認(rèn)可程度收益資金方案一高長(zhǎng)中高高方案二低短中高中投入資金方面：方案一投入資金較高，建筑工程建筑公司可墊資建筑成本30%左右，投入資金壓力較大，但其利潤(rùn)較方案二高25%左右。方案二資金投入相對(duì)較少，建筑工程公司可墊資至項(xiàng)目封頂，其資金運(yùn)作壓力較小。運(yùn)轉(zhuǎn)周期方面：方案二項(xiàng)目建筑工期較方案一建筑周期短，資金運(yùn)作靈活。銷售周期：兩個(gè)方案所提出的項(xiàng)目產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無(wú)過(guò)大波動(dòng)的情況下，在同等價(jià)格基礎(chǔ)上，產(chǎn)品銷售周期無(wú)過(guò)多差別。市場(chǎng)認(rèn)可程度：黃驊市場(chǎng)近年來(lái)所推出的項(xiàng)目多以高層建筑為主，黃驊市場(chǎng)對(duì)高層的認(rèn)知程度逐漸提高，高層住宅與多層住宅在市場(chǎng)認(rèn)可程度上無(wú)過(guò)大區(qū)別。