中海、綠城精裝修成本控制10大措施

1、中海、綠城精裝修成本控制10大措施房地產(chǎn)企業(yè)只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，合理管控成本，迅速實現(xiàn)低成本擴張，才能在競爭中具備優(yōu)勢。要做好精裝修項目的成本管理，必須要求全員、全過程、全面的成本管控。本文總結(jié)了目前中海、綠城、金地等標(biāo)桿房企在精裝修成本方面的10個措施，值得行業(yè)參考及借鑒。措施一：精準(zhǔn)定位在項目精裝修前期，首先要進行精裝修項目整體定位。精裝修定位需與整個項目產(chǎn)品相匹配、與產(chǎn)品所在區(qū)域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關(guān)注客戶的敏感點。精裝修定位的結(jié)果一般為每平方米建筑面積裝修成本額(平米指標(biāo))或天地墻裝飾用料及家具電器配置明細(xì)表。中海的做法是將項目主產(chǎn)品線歸類梳理出（

2、每平米1500-3000元）、中檔（每平米1000-1500元）、低檔（每平米500-800元）3個等級，每個級別有對應(yīng)的設(shè)計風(fēng)格和材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)。中海精裝修項目綠城項目廚房典型配置表措施二：造價限額、材料用量限額在確定不同級別精裝修成本造價后，成本部聯(lián)合設(shè)計營銷共同研討，推出精裝房標(biāo)準(zhǔn)測算模板，主要包括面積指標(biāo)、造價指標(biāo)、主要材料用量分析、主材菜單，最后得出造價限額指標(biāo)、材料用量限額指標(biāo)。材料用量限額指標(biāo)措施三：形成菜單式價格清單相關(guān)材料、做法、綜合單價均形成菜單，形成菜單可以實現(xiàn)以下目的：方便設(shè)計人員、項目公司快速、準(zhǔn)確測算；可自動生成各種技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；對比標(biāo)準(zhǔn)快速發(fā)現(xiàn)超支項，找到優(yōu)化方

3、向;細(xì)項分解指標(biāo)均需滿足目標(biāo)成本要求。萬達某項目限額指標(biāo)措施四：設(shè)計階段控好流程設(shè)計階段所產(chǎn)生的成果其造價成本基本會占到項目總成本的7090%，在前期決策基礎(chǔ)上確定我們最終設(shè)計方案的準(zhǔn)確性高低將直接決定后期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。因此，制定設(shè)計過程成本控制流程非常重要：1.根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價。（由營銷策劃部門、設(shè)計部門確定）。2.按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（可由裝修設(shè)計公司來完成）。3.按確定的裝修設(shè)計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、

4、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由預(yù)算采購部門來完成）。4.根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）。5.根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計（營銷部、設(shè)計部）。6.按照最終的定板裝修設(shè)計完成精裝修成本預(yù)算的編制。措施五：精裝主材合理選擇設(shè)計決定精裝修成本的關(guān)鍵一點還有各種高檔關(guān)乎設(shè)計效果材料的合理選擇，避免出現(xiàn)次要部位（或者不是客戶關(guān)注點）的材料使用過于奢華的情況，并在精裝樣板房圖紙設(shè)計時多與設(shè)計進行溝通，避免設(shè)計師的在設(shè)計時追求完美的慣性思維。比如，為了嚴(yán)格把好設(shè)計選材這一關(guān)，中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇

5、標(biāo)準(zhǔn)，并明確了不同檔次精裝項目采購相對應(yīng)的品牌。各級別精裝修材料成本占比中海中高檔品牌的工程中使用品牌另外，通過多種手段從程序上把設(shè)計選材的不良后果降低到最低水平。比如：盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料來進行施工；優(yōu)先選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、低價的材料來代替進口材料；衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚；慎用或少用地板、進口石材，壁紙花紋避免使用橫紋理造成完工感觀缺陷等。措施六：確定合理的工程供應(yīng)方式精裝修工程及材料供應(yīng)一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方式，各種供應(yīng)方式各有優(yōu)缺點。萬達某精裝項目工程供應(yīng)方式(1)乙供方式管理簡單 ，施工單位積極性高，但甲方對材料的控制力弱，不利于成本控制，

6、 因此一般非主要材料、總價不高或?qū)ρb修成果觀感不產(chǎn)生直接影響的材料采用乙供方式 ， 如砂漿、粘結(jié)劑、龍骨、細(xì)木工板、紙面石膏板、石板材等。對于乙供材料，應(yīng)做好質(zhì)量控制工作，避免乙方使用劣質(zhì)材料影響工程質(zhì)量。(2 ) 甲指乙供的實質(zhì)就是乙供 ，為彌補乙供方式甲方對材料控制力弱 的缺點，而對乙供方式的一種改進。甲指可以指定材料品牌、規(guī)格、供應(yīng)商及材料單價中的一項或多項。甲指乙供前，甲方需對甲指乙供材料進行招標(biāo)、詢價以確保獲得可靠的材料供應(yīng)商和優(yōu)惠的價格。對于甲指乙供材料，應(yīng)協(xié)調(diào)好乙方與材料供應(yīng)商的關(guān)系，保護供應(yīng)商和精裝修施工單位的利益，保證供應(yīng)商能及時足額獲得貨款(招標(biāo)文件及精裝修施工合同中應(yīng)有制

7、約條款) 同時為避免精裝修單位對材料供應(yīng)商的二次壓價應(yīng)允許精裝修施工單位在投標(biāo)報價時對甲指乙供產(chǎn)品收取一定的利潤。(3)甲供與乙供相反，甲方對材料的控制力強，又能有效降低成本。因此大宗材料、對裝修質(zhì)量影響重大的材料都采用甲供方式。如墻地磚、潔具、廚電、乳膠漆等。因甲供方式對乙方的商業(yè)利益最為不利，因此過程中應(yīng)特別注意乙方對甲供材料的合理使用。甲分包的實質(zhì)就是甲供,只不過甲供的是材料，甲分包除了材料外還需現(xiàn)場施工。甲分包的項目主要為櫥柜、戶內(nèi)門(含筒子板、貼臉線條及踢腳線) 。甲分包項目精裝修總包可計收總包管理配合費。但對于裝修交房項目，櫥柜、戶內(nèi)門廠家與精裝修施工單位均為土建總包的分包單位,因

8、此如何分配總包管理配合費是招標(biāo)前需考慮清楚的。乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不變的，不同的項目應(yīng)根據(jù)各自的特點和具體情況酌情考慮，適當(dāng)調(diào)整，以取得最佳的管理效果。(比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包) 。目前有不少開發(fā)商只采用乙供和甲指乙供的方式供應(yīng)材料，以達到簡化操作、權(quán)責(zé)明晰的目的。措施七：合理劃分標(biāo)段、科學(xué)規(guī)劃合同精裝修標(biāo)段劃分需考慮的問題比建安總包的標(biāo)段劃分復(fù)雜，需考慮的因素除資質(zhì)、工期、項目管理能力等常規(guī)因素外，對于精裝修項目還應(yīng)考慮精裝修標(biāo)段與建安總包標(biāo)段的銜接問題，避免交叉而出現(xiàn)一家建安總包對應(yīng)多個精裝修隊伍或一個精裝修隊伍對應(yīng)多個建安總包的現(xiàn)象，以減少合同數(shù)量

9、及現(xiàn)場管理工作量。措施八：產(chǎn)品改型以提升性價比、降低使用維護成本建筑的公共部位吊頂工程，由于經(jīng)常性的維修，上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞，如采用明框的鋁材檢修孔代替木質(zhì)類或其他會屬類暗式檢修孔，可以有效避免日后維護過程的二次破壞：如為降低物業(yè)管理成本，在住宅內(nèi)的公共電梯廳部位把多個筒燈分成若干組，并分別采用延時開關(guān)控制：取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具，節(jié)約長期用電及更換材料的使用、維護成本。設(shè)計選用的石材當(dāng)其單價在500元/以上時，就應(yīng)該考慮采用復(fù)合飾面板材代替該石材：如，莎安娜米黃，優(yōu)等品價格基本在1000元/以上，采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價就可以下降約30%40%，降低

10、成本的效果就非常顯著。措施九：施工工藝做法統(tǒng)一交底對施工工藝進行多方案比較，確保質(zhì)量的同時把成本降至最低，一種工藝只要省一點點將是一筆不小的節(jié)約，哪怕是一塊預(yù)埋板的節(jié)約、1mm厚粘結(jié)劑的節(jié)約等等，這就需要統(tǒng)一做法，盡可能把工藝優(yōu)化到最佳：1.由深化設(shè)計師、施工員、預(yù)算員共同參與工藝做法深化，例如吊頂龍骨的排版、吊頂造型的做法、電視及五金預(yù)埋方案、飾面基層做法等等；精裝中比較典形的有（這里不詳細(xì)列舉）：（1）鏡子基層采用玻鎂板代替木工板；（2）軟包布分格控制損耗；（3）吊頂立板盡可能采用輕鋼龍骨，可合理利用零料龍骨，也有利于質(zhì)量控制；2.針對確定方案進行全員交底，針對精裝采用水平施工，人員較多，如果不全員交底就會達不到統(tǒng)一的目的；3.在每個分項剛開始施工時由專人重點檢查，以便及時整改，加強首檢制度的執(zhí)行。4.對于影響到質(zhì)量的做法一定不能省，減少后期的維修實際上也是成本的控制，如吊頂轉(zhuǎn)角加固、凹槽做法等。措施十：加強現(xiàn)場管理及成品保護要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入，特別在項目后期時段對地板、石材