物業(yè)工作計劃

1、物業(yè)工作計劃一、現(xiàn)階段工作安排1配合8.19開盤，做好售樓處、樣板間的現(xiàn)場管理，主要是對保潔員、綠化員、保安員的管理。2物業(yè)公司注冊:a名稱核準(zhǔn)；b驗資；c注冊資料審報；d印章的刻制；e組織代碼、稅務(wù)登記證的辦理；f資質(zhì)辦理。二、建設(shè)施工介入1根據(jù)施工進(jìn)度跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時與相關(guān)部門溝通。主要是針對隱蔽工程（上下水、排污、雨水、強(qiáng)弱電）、監(jiān)控、門禁、消防、景觀、通道、路燈、背景音樂、自行車棚、物業(yè)用房、信報箱等。2施工介入的工作程序：了解圖紙，提出改進(jìn)意見熟悉跟蹤現(xiàn)場了解公司工程部、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系從介入工程入手，建立檔案參與相應(yīng)驗收的整個過程完善驗交資料，編

2、制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單參與竣工驗收主持接管驗收3注意的問題是：擺正物業(yè)位置，明確物業(yè)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好工程部、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。三、建筑工程質(zhì)量保修的前期管理1保修期限起止時間的確定；2建筑工程質(zhì)量的保修范圍；3建筑工程質(zhì)量的保修期限； 1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 3）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期供冷期。 4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為

3、2年。其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。(注：這就是前面所說的“保修時問差”) 5）其他項目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。 4建筑工程質(zhì)量保修書 建設(shè)工程承包單位在提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。物業(yè)公司應(yīng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。5建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 因保修人未能及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者

4、發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。四、籌建物業(yè)公司一）籌建前期物業(yè)管理架構(gòu)前期物業(yè)管理架構(gòu)是指物業(yè)項目在開發(fā)建設(shè)階段的物業(yè)公司組織架構(gòu)，以做好工程建設(shè)的介入工作。此時，物業(yè)顧問公司就應(yīng)該參與組建，這樣物業(yè)公司的起點會高，把物業(yè)顧問公司成型的東西結(jié)合我們的實際情況，來做好組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的制度建設(shè)。同時加強(qiáng)對樣板間、售樓處的現(xiàn)場管理，切實讓業(yè)主體會到我們提供的尊貴服務(wù)質(zhì)量。 項目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成。 1經(jīng)理1人。 2文秘1人(兼管其他事物性工作)。 3工程主管1人(參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 4

5、保安主管1人，保安員3人(如售樓處樣板間的保安。隨著竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保安人員)。 5保潔主管1人，保潔員若干人(售樓處及樣板間的保潔。隨著竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保潔人員)。 6綠化工程技術(shù)人員1人(負(fù)責(zé)綠化施工全過程的質(zhì)量監(jiān)督，視工作進(jìn)程階段需要配備)。 7財務(wù)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。 8物業(yè)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。二）適時組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 在業(yè)主入住前23個月，物業(yè)公司應(yīng)由前期的“架構(gòu)”型，按工作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。此時應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點，將前期的“架構(gòu)”進(jìn)行充實。 首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員，編制崗

6、位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法以及相配套的工作制度。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)程分期分批到位。 在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外，首先要做好員工的培訓(xùn)考核工作，讓員工以飽滿的熱情、熟練的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶入住。為此要擬訂培訓(xùn)計劃，對各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。 各類人員的培訓(xùn)課目，如下所示。 1.對管理人員的培訓(xùn)、考核 1）物業(yè)經(jīng)營管理知識。 2）物業(yè)法律、法規(guī)。 3）公司概況及各項規(guī)章制度。 4）禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 5）機(jī)電設(shè)備知識(重點對象是主管工程的人員)。 6）安全生產(chǎn)知識(重點對象是主管工程的人員)。 7）物業(yè)管理目標(biāo)及管理知識。 8）公文寫作

7、知識(重點對象是文秘、行政事務(wù)管理人員)。 9）公共關(guān)系知識(重點對象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘)。 10）與財會有關(guān)的知識。 11）本小區(qū)物業(yè)概況(主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風(fēng)貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等)。 12）與服務(wù)有關(guān)的小區(qū)周圍的社會單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。 2.對工程維修人員的培訓(xùn)、考核 1）安全生產(chǎn)知識。 2）設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)狀。 3）上門維修工作制度。 4）專業(yè)技術(shù)、技能。 5）公司概況及各項規(guī)章制度。 6）禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 7）本小區(qū)物業(yè)概況。 3.

8、對物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)、考核 1)物業(yè)法律、法規(guī)。 2)公司概況及各項規(guī)章制度。 3)禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 4)本小區(qū)物業(yè)概況。 5)崗位職責(zé)。 4.對陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核 業(yè)主收樓前，應(yīng)對全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核。 1)收樓資料、收樓流程。 2)如何陪同業(yè)主驗房。 3)檢查各種能源計量表并記錄原始數(shù)據(jù)。 4)收樓的注意事項。 5)填寫收樓登記表的要求。 5.對保安、保潔、綠化人員的培訓(xùn)、考核 讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。具體的培訓(xùn)內(nèi)容如下所述。 1)公司概況及各項規(guī)章制度。 2)本小區(qū)概況。 3)崗位職責(zé)。 4)禮儀、禮貌，文

9、明服務(wù)。三)物業(yè)開辦準(zhǔn)備工作1.物業(yè)用房的裝修。2.辦公用品的采購（辦公桌椅、電腦、檔案柜、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)以及日常辦公用品等）3.維修、綠化、保潔、保安等工具器械的采購四）協(xié)助總公司的前期工作 1.辦理樓門牌號 在入住前6個月開始進(jìn)行小區(qū)樓門牌號手續(xù)的辦理工作，在此過程中須加蓋公章的一律加蓋總公司的公章。 辦理步驟及所需資料待核實后按程序辦理。 2.準(zhǔn)備相關(guān)物品 需準(zhǔn)備的物品包括以下兒大類。 1）總公司與物業(yè)公司共同起草或委托物業(yè)公司起草的文件。 2）總公司委托物業(yè)代為采購的物品。 3）開發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。 (1)文件、資料等印刷類，包括業(yè)主手冊、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)合同