物業(yè)管理基本制度與政策

1、 2010年注冊物業(yè)管理師合格標(biāo)準(zhǔn)，四科成績合格標(biāo)準(zhǔn)均為60分。據(jù)悉本次注冊物業(yè)管理師全國報(bào)考人數(shù)達(dá)5.5萬人，實(shí)際參考的為4.8萬人。其中物業(yè)管理基本制度與政策通過率為85%、物業(yè)經(jīng)營管理通過率為67%、物業(yè)管理綜合能力通過率為38%、物業(yè)管理實(shí)務(wù)通過率為42%，全部通過的為26%，共1.25萬人。2010年注冊物業(yè)管理師合格標(biāo)準(zhǔn)，四科成績合格標(biāo)準(zhǔn)均為60分。據(jù)悉本次注冊物業(yè)管理師全國報(bào)考人數(shù)達(dá)5.5萬人，實(shí)際參考的為4.8萬人。其中物業(yè)管理基本制度與政策通過率為85%、物業(yè)經(jīng)營管理通過率為67%、物業(yè)管理綜合能力通過率為38%、物業(yè)管理實(shí)務(wù)通過率為42%，全部通過的為26%，共1.25萬人

2、。 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第1講講義備考建議 備考建議 1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法，另一個(gè)是考試大綱。 2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時(shí)間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度， 4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次：a b c，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個(gè)層次，分別對應(yīng)a b c三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的

3、內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個(gè)星號（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 單選題：單選題要求在備選的4個(gè)答案中，能夠分辨出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)?/p>

4、對5個(gè)備選答案通過分析判斷找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。 綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時(shí)，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識，分析解答考題。 6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義

5、、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 7、要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 物業(yè)管理的概念2007年物業(yè)管理師資格考試考前輔導(dǎo) 精講物業(yè)管理基本制度與政策 第1 講 物業(yè)管理概述(一)一、內(nèi)容提要1、條例對物業(yè)管理的定位2、物業(yè)管理的特征3、物業(yè)管理的市場化特征4、市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件5、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中

6、的地位和作用二、考試目的和考試要求（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。（二）考試基本要求掌握：條例對物業(yè)管理的定位。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。三、內(nèi)容輔導(dǎo)第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡稱條例)第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域

7、內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 (一)對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。物業(yè)管理?xiàng)l例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。2物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物

8、業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。） 3物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企

9、業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ b ）a物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)b對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行管理c物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 d物

10、業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定 物業(yè)管理的市場化特征(三)物業(yè)管理的市場化特征 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)

11、任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來作為一個(gè)選擇題或其中的一個(gè)選項(xiàng)。） 2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企

12、業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。例題：物業(yè)管理活動(dòng)

13、的前提條件是（ c ）。a社會(huì)化分工原則b專業(yè)原則c市場原則d標(biāo)準(zhǔn)化原則 4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。 條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將

14、物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則。 (二) 條例調(diào)整的范圍 1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就

15、沒有這一要求(第二十四條)；同時(shí)條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村條例確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 例題：下列關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ ad ）（多選題）a物業(yè)管理?xiàng)l例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活

16、動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)b物業(yè)管理?xiàng)l例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定c物業(yè)管理?xiàng)l例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)d物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村e(cuò)物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村解析：ad是正確的，be錯(cuò)誤應(yīng)該好理解，c書上說的是：條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以c是錯(cuò)誤的。(三)物業(yè)管理的市場化特征 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)

17、權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之

18、相適應(yīng) 在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共

19、同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何

20、承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ c ）。a公開化原則b高科技化原則c市場化原則d標(biāo)準(zhǔn)化原則 4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，

21、不屬于條例調(diào)整的范疇。 條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則。物業(yè)管理的特征二、物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特

22、征。（一）社會(huì)化 物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。例題：物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（b ）a現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工b物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離c物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)管理企業(yè)d物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)

23、 （二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 例題：關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（ c ）a物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理b要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備c物業(yè)管

24、理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格d要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理（三）市場化 市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)

25、管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ bce ）（多選題）a產(chǎn)業(yè)化b社會(huì)化c專業(yè)化d標(biāo)準(zhǔn)化e市場化 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第3講講義 一、內(nèi)容提要1、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展2、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征3、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用4、我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革5、政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位6、條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)7、城市新建住宅小區(qū)管理辦法8、條例頒布后物業(yè)管理制度建

26、設(shè)的主要特點(diǎn)二、考試目的和考試要求（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。（二）考試基本要求熟悉：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。我國物業(yè)管理制度的建設(shè)的歷史沿革。 物業(yè)管理的起源與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭希爾的女士為在其名下

27、出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。 隨著物業(yè)管理發(fā)展，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)

28、展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。 建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。住房建設(shè)、

29、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。隨著我國改革開放逐步展開，早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，取消住房實(shí)物分

30、配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。我國物業(yè)管理的產(chǎn)生三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理

31、公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。 建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個(gè)

32、新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。 (一) 實(shí)施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海785億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的223、145和223，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來越多。 (二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平

33、，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 (三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。 (四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建

34、設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。 (五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長的時(shí)期，這一時(shí)期中，不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。例題：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（ acde ）。（多選題）a有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長b有利于提高人民文化素質(zhì)c有利于

35、增加就業(yè)d有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定e有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展解析：b“利于提高人民文化素質(zhì)”沒有提及。 條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革我國的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動(dòng)和引導(dǎo)。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因：一、我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理

36、進(jìn)行適度干預(yù)； 三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。 無論是推動(dòng)引導(dǎo)，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實(shí)工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。一條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。

37、這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對性，主要是針對當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。 我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。 (一) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 個(gè)人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994

38、年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容：(1)確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門；(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；(3)明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度；(5)明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；(6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；(8)針對業(yè)主的主要

39、違規(guī)行為提出管理措施；(9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 (二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)1全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 為貫徹建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及考評驗(yàn)收工作的通知。 2全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 1997年建設(shè)部印發(fā)了全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 3關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知 根據(jù)全國物業(yè)

40、管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知。 修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分 細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評選出的物業(yè)管 理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。 (三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員

41、崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知，通知主要內(nèi)容包括： 第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。實(shí)施辦法對培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。實(shí)施辦法特別強(qiáng)調(diào)，崗位培訓(xùn)質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設(shè)部要求各地要高度重視培訓(xùn)質(zhì)量，嚴(yán)格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓(xùn)收到實(shí)效。 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三

42、個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計(jì)劃。 培訓(xùn)合格上崗制度實(shí)施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn)，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。 (四)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理，以及違反城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要

43、求各級政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法實(shí)施后，對維護(hù)物業(yè)管理正常收費(fèi)秩序發(fā)揮了重大作用。 (五)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。 (六)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了住宅共用

44、部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。同時(shí)，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。 (七)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項(xiàng)目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法

45、，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照試行辦法的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運(yùn)營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。 (八)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(建設(shè)部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動(dòng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)

46、，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。 條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。條例頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。這階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性，主要是以條例的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)條例為基本指針；二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。 應(yīng)當(dāng)肯定

47、的是，從條例頒布至今，物業(yè)管理法制建設(shè)的成就有目共睹，一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。 由于第三章將詳細(xì)論述物業(yè)管理的各項(xiàng)基本制度，這里僅就條例頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹： (1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會(huì)規(guī)程； (2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法； (3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法；(4)2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)； (5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法； (6)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會(huì)、

48、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 (7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)和前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)； (8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法。例題：物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是（ ade ）。（多選題）a配套性b過渡性c借鑒性d經(jīng)驗(yàn)性e操作性解析：過渡性過渡性、借鑒性是物業(yè)管理?xiàng)l例頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)。 一、內(nèi)容提要（內(nèi)容提要部分要作為重點(diǎn)）1、條例的指導(dǎo)思想2、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容3、條例的主要內(nèi)容4、條例法律責(zé)任5、條例確立的基本法律

49、關(guān)系 二、考試目的和考試要求(一) 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理制度建設(shè)的熟悉程度。（二）考試基本要求掌握：條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。條例的立法過程第一章 物業(yè)管理概述（三） 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 2003年6月8日，國務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例。條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。 一、條例的立法過程（非重點(diǎn)內(nèi)容，了解即可） 1999年4月，建設(shè)部成立條例起草小組，開始條例的起草工作。在條例起草階段

50、，起草小組主要做了下列工作： (一) 收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 起草小組通過考察、交流等形式，重點(diǎn)了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，起草小組多次與香港業(yè)界進(jìn)行交流，并重點(diǎn)作了比較研究。(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料為深入了解國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，作了調(diào)研。 (三)進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題 起草小組通過召開專家論證會(huì)、書面征求專家意見等方式，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法

51、過程中的難點(diǎn)問題進(jìn)行專題研討。 (四)廣泛征求意見，以求彰顯民意 按照立法程序要求，起草小組在起草出條例征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過，形成條例(送審稿)，提請國務(wù)院審議。 國務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開條例(送審稿)專家論證會(huì)。與會(huì)專家從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識，為條例(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。 在專家論證會(huì)和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見，國務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對條例(送審稿)作了相應(yīng)修改，最終形成條例(草案)。 2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)

52、院同意，國務(wù)院法制辦將條例(草案)登報(bào)公開向社會(huì)征求意見。這一彰顯民意，推動(dòng)民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì)上引起了積極反響。 2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了條例(草案)?？梢哉f，條例反映了社會(huì)法制意識的日益增強(qiáng)，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。條例的指導(dǎo)思想和立法原則二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則（重點(diǎn)）條例在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。條例的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面，一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服

53、務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。條例在立法過程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則： (一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 在我國物權(quán)法尚未出臺(tái)的情況下，條例吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。 (二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，條例既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，條例設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。 (三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 條例注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。條例注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，如主管部門加強(qiáng)對業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實(shí)中