咸寧縣地產(chǎn)策劃

1、“海岸明珠”銷(xiāo)售推廣方案一、項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目位于威寧縣火車(chē)站附近500米處，站地面積118畝，其中第一期建筑面積7萬(wàn)平方米，與未來(lái)政府機(jī)構(gòu)辦公區(qū)相鄰。 二、威寧縣商品房現(xiàn)狀 2007年居民建房資金總額達(dá)幾個(gè)億元，商品房成交額只有0.11億元，房地產(chǎn)起步晚發(fā)展緩慢，觀(guān)念成舊，市場(chǎng)混亂，相對(duì)比較落后，推廣形式單一，在消費(fèi)觀(guān)念上，寧愿買(mǎi)地，不愿賣(mài)房，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)有所不利，從配套上，戶(hù)型設(shè)計(jì)上與居民自建房形成優(yōu)劣差距，威寧從文化層方面上也相對(duì)落后，一個(gè)多民族的消費(fèi)群體，對(duì)戶(hù)型規(guī)劃景觀(guān)自然形成差異裂紋，導(dǎo)致威寧縣房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度。 三、項(xiàng)目命名解釋 “海岸明珠”：海岸明珠借助于草海的自然景觀(guān)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)

2、目接壤，山水倒映，水天相接，營(yíng)造了項(xiàng)目景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借助這片海，與旅游品牌相呼應(yīng)，打開(kāi)海南島、廣西北海部份海濱城市踩盤(pán)史，大部分利用旅游這張牌，在充分利用廣告推廣，獲得了旅游客戶(hù)夠房熱，增加市場(chǎng)占有率。 對(duì)于地處云貴高原的威寧來(lái)講，祖祖輩輩看慣了山賞過(guò)了綠，藍(lán)藍(lán)的碧海，就是成功者數(shù)百年的追求了，海岸明珠綠化了主題，在概念推廣上若形成統(tǒng)一，對(duì)型走品牌創(chuàng)造價(jià)值上意義深遠(yuǎn)。 四、 SWOT分析 S優(yōu)勢(shì)：1. 項(xiàng)目自然條件良好，空氣清新與草海接壤2. 項(xiàng)目規(guī)模大，整體規(guī)劃協(xié)調(diào)，有利于項(xiàng)目的形象推廣和規(guī)劃的廣告投放。3. 未來(lái)在該區(qū)域內(nèi)市政配套突出，離火車(chē)站近出行方便。4. 具旅游條件可順勢(shì)引入外地人流

3、，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有提升。 W劣勢(shì)；1. 該區(qū)域目前處于半生地狀態(tài)，人流量少，四周處于規(guī)劃階段。2. 離火車(chē)站近，在治安上存在隱患。3. 交通不方便無(wú)公交車(chē)，的士車(chē)比較稀少。4. 民族多，民族與民族之間存在家仇，會(huì)造成一定負(fù)面因素，流失部分客戶(hù)。5. 文化落后，在廣告上不能用深度的廣告軟文，也不能太直白的軟文，深度太通俗，直白有損形象。6. 居民有買(mǎi)地自建房的傳統(tǒng)習(xí)慣。 O 機(jī)會(huì)：1.在營(yíng)銷(xiāo)手段上的借助旅游做文章，如五一黃金周。2.在配套和走位上形成差異化行銷(xiāo)，在威寧獨(dú)樹(shù)一幟，提升項(xiàng)目品牌和房地產(chǎn)公司品牌。3.靈活通用事件營(yíng)銷(xiāo)和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳。改變客戶(hù)思維和習(xí)慣。4.在后期電梯房戶(hù)型可適當(dāng)調(diào)整

4、，迎合市場(chǎng)需求。T 威脅： 1.商品房在威寧本年度上市量大，客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 2.消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域較小。 3.大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)逐漸設(shè)限如稅務(wù)，銀行利率，按揭貸款手續(xù)等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有所不利。六、 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（1）營(yíng)銷(xiāo)總體策略:我們認(rèn)為采用“實(shí)效策劃”的策略較為適宜，通過(guò)實(shí)效策劃來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù)群體,并且通過(guò)實(shí)效策劃來(lái)成就項(xiàng)目品牌。特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷(xiāo)售起引導(dǎo)作用，購(gòu)房者容易有一個(gè)直觀(guān)的認(rèn)識(shí)，而樓盤(pán)的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷(xiāo)的目的，減少開(kāi)發(fā)商的成本。（2）、推廣元素：1、核心元素 “海岸明珠、XXXXXXXX”主要訴求：占地近XX平方公里的XXXXXXXXXXX鄰本案，高標(biāo)準(zhǔn)

5、改造后的沙河生態(tài)走廊從該區(qū)域穿流而過(guò)，新華公園、塔子山公園對(duì)該區(qū)域的合圍。造就了生態(tài) 的出現(xiàn)。政府的規(guī)劃引領(lǐng)，讓整個(gè)威寧縣房產(chǎn)逐漸的走向中高端品質(zhì)，成為成都最大的中產(chǎn)居住區(qū)， 應(yīng)運(yùn)而生！同時(shí)項(xiàng)目地處于城市的東面，因此享受的同樣是城市的生活，卓然一派“離法不離城”的意境。2、附加元素“產(chǎn)品”客戶(hù)買(mǎi)不買(mǎi)房子，歸根結(jié)底落實(shí)到產(chǎn)品的本身，本案的產(chǎn)品我們從以下兩個(gè)方面提煉它的賣(mài)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)的規(guī)模，居住品質(zhì)。7萬(wàn)M2：在數(shù)字上直接體現(xiàn)出產(chǎn)品的規(guī)?；?，XXX萬(wàn)平米表現(xiàn)出來(lái)的就是大盤(pán)氣質(zhì)；現(xiàn)代美宅 澳洲風(fēng)情：表現(xiàn)區(qū)域先天的澳洲生態(tài)景區(qū)優(yōu)勢(shì)，加上建筑的形式和自身社區(qū)的生態(tài)性、自然性；從而塑造出項(xiàng)目所在威寧縣市區(qū)鮮見(jiàn)

6、的樓盤(pán)形象；（3）、營(yíng)銷(xiāo)手法：（一）文化營(yíng)銷(xiāo)文化內(nèi)涵是提升樓盤(pán)品質(zhì)、引起消費(fèi)者共鳴的重要因素。本項(xiàng)目可通過(guò)周邊濃郁的高校文化氣氛來(lái)賦予樓盤(pán)的文化品位，并通過(guò)沙河文化的底蘊(yùn)以及產(chǎn)品的建筑文化來(lái)表述項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，以及企業(yè)的文化價(jià)值訴求。如：1、借成都交通學(xué)校濃郁的文化氣氛提升項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。2、舉辦沙河文化展活動(dòng)。3、舉辦與教師結(jié)盟活動(dòng)，讓孩子的成長(zhǎng)過(guò)程更科學(xué)。（二）情景營(yíng)銷(xiāo)情景營(yíng)銷(xiāo)主要是為消費(fèi)者“造夢(mèng)”，提前描述生活愿景，手法上主要通過(guò)文字的感染力、平面表現(xiàn)的張力，以及現(xiàn)場(chǎng)生活場(chǎng)景演示的邏輯順序，制造購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。如：1、舉辦“車(chē)子+房子”聯(lián)誼活動(dòng)。體驗(yàn)“有車(chē)、有房”的生活夢(mèng)想。2、舉辦“東潤(rùn)”企

7、業(yè)職工老照片、生活照片、攝影展。展示過(guò)去威寧縣生活的場(chǎng)景，引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)者的共鳴。3、舉辦十一免費(fèi)電影節(jié)活動(dòng)，體驗(yàn)社區(qū)的休閑、優(yōu)雅生活。（三）定向營(yíng)銷(xiāo)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群主要集中在東部。所以我們認(rèn)為除了傳統(tǒng)大眾信息傳播外，應(yīng)該配合更有效的信息傳播途徑，本案在推廣中應(yīng)當(dāng)形成“兩只手”-傳統(tǒng)大眾推廣和小眾定向營(yíng)銷(xiāo)。如：1、 2、 四、媒介選擇及組合策略做實(shí)效的廣告，媒介選擇的種類(lèi)不必太多，必須注重到達(dá)率和銷(xiāo)售力。我們對(duì)不同類(lèi)型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，現(xiàn)選擇如下：2、DM單：其信息傳播的有效性較強(qiáng)，也是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹或者宣傳不可缺少的有效手段，一方面可以獲知項(xiàng)目信息，另一方面

8、在消遣閱讀之時(shí)加深對(duì)項(xiàng)目的印象，同時(shí)價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。DM單制作價(jià)格比較低，可大量印刷派發(fā)，拓寬項(xiàng)目的傳播面。（DM單的投遞方式需另行調(diào)研，在具體執(zhí)行時(shí)確定）。3、樓書(shū)：制作精美的樓書(shū)，一是可以全面的傳遞項(xiàng)目的信息，二也是樹(shù)立項(xiàng)目形象的工具。樓書(shū)制作價(jià)格較高，建議在形象建立期時(shí)不予派發(fā)（特別有誠(chéng)意部分才發(fā)放），在開(kāi)盤(pán)時(shí)才正式面市對(duì)外，此舉一是可以通過(guò)控制項(xiàng)目宣傳資料的發(fā)放節(jié)奏，來(lái)保持項(xiàng)目的新鮮度；二是可以降低項(xiàng)目的推廣費(fèi)用。5、戶(hù)外媒體：戶(hù)外廣告牌、路燈導(dǎo)示旗、現(xiàn)場(chǎng)圍墻等，使對(duì)本區(qū)域不熟悉和初次到訪(fǎng)客戶(hù)，能在明確標(biāo)識(shí)下，快速找到本項(xiàng)目，同時(shí)通過(guò)形象牌也能預(yù)

9、先感知本案特質(zhì)。6、特殊媒體車(chē)身廣告候車(chē)亭廣告樓宇可視廣告對(duì)于特殊媒體的選用，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，有錦官城廣告另行呈報(bào)媒介計(jì)劃。五、階段性推廣策略（一）整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)攻擊戰(zhàn)略 8月 9月 11月 2月 蓄水期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售收尾期 銷(xiāo)售中心開(kāi)放 9月29日開(kāi)盤(pán) 樣板間展示排號(hào)及內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 樓體形象展示（1）市場(chǎng)預(yù)熱戰(zhàn) 一線(xiàn)封殺，動(dòng)態(tài)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)展示1、現(xiàn)場(chǎng)展示2、主要路段戶(hù)外廣告系列公關(guān)活動(dòng)，排號(hào)活動(dòng)客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售展示中心、開(kāi)盤(pán)整合攻擊（2）持續(xù)攻擊階段項(xiàng)目銷(xiāo)售展示中心，持續(xù)整合攻擊戰(zhàn)術(shù)一：一線(xiàn)封殺，動(dòng)態(tài)結(jié)合1、“一點(diǎn)一線(xiàn)”動(dòng)線(xiàn)控制，“一點(diǎn)”指現(xiàn)場(chǎng)，“一線(xiàn)”指通往項(xiàng)目的主要路段。兩

10、者結(jié)合，動(dòng)態(tài)封殺。2、通往項(xiàng)目的主要交通動(dòng)線(xiàn)，選擇人流量大，影響力最強(qiáng)的路段。3、現(xiàn)場(chǎng)包裝第一階段主要是形象，讓人們建立眼前一亮的視覺(jué)親和力。4、廣告表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)大型形象廣告牌項(xiàng)目立柱廣告項(xiàng)目所在主要路段燈柱掛旗（雙慶路槐樹(shù)店路成都交通學(xué)校）現(xiàn)場(chǎng)圍板戰(zhàn)術(shù)二：項(xiàng)目展示中心1、核心攻擊點(diǎn)：看到希望，主要集中于模型展示。2、展示中心效果：強(qiáng)調(diào)展示性，突出戶(hù)外的形象效果及室內(nèi)的通透性，特別是夜間的展示效果。如若采用建筑裙樓部分，則注重利用周邊環(huán)境營(yíng)造展示中心的氣氛。3、展示牌：墻面最好預(yù)留形象牌位置，同時(shí)也是發(fā)布銷(xiāo)售信息招示布位置。4、模型：三種，建筑模型、環(huán)境模型、單體模型。5、樣板房：極具享樂(lè)主義情調(diào)

11、的樣板房設(shè)計(jì)裝飾，能夠快速激起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。5、室內(nèi)效果：展示中心功能：庭院式感覺(jué)，現(xiàn)代感+藝術(shù)感。6、展示中心輔助功能：室內(nèi)吧臺(tái)，兒童小樂(lè)園。7、時(shí)間：項(xiàng)目展示中心暫時(shí)擬訂在項(xiàng)目出口。8、方式：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示9、準(zhǔn)備工作 形象墻 接待臺(tái) 模型展示 洽談區(qū) 簽約區(qū) 辦公區(qū) 戰(zhàn)術(shù)三、開(kāi)盤(pán)整合攻擊1、時(shí)間建議充分利用秋季房交會(huì)的購(gòu)買(mǎi)高峰期，調(diào)動(dòng)買(mǎi)家的看樓欲望；市場(chǎng)的攻擊時(shí)間則將提前于9月15日20日開(kāi)始。（包括輔助的PR活動(dòng)舉行，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)預(yù)熱，提升樓盤(pán)形象與品質(zhì)，也是在該階段實(shí)行，以此吸引目標(biāo)客戶(hù)群的眼球，從而達(dá)到樓盤(pán)銷(xiāo)售的目的）2、媒介采用閃電戰(zhàn)的攻擊方式，通過(guò)立體組合，務(wù)必短期擊穿市場(chǎng)，在短

12、時(shí)間內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)，使項(xiàng)目的知名度直線(xiàn)上升。預(yù)期的攻擊時(shí)間為10-20天。3、體組合主要采用報(bào)紙媒介，且以成都商報(bào)為核心主流媒體，輔以12種二類(lèi)主流媒體，形成高暴露點(diǎn)。（3）持續(xù)、收尾攻擊階段項(xiàng)目銷(xiāo)售展示中心，持續(xù)整合攻擊樣板間攻擊樓體攻擊（以上僅為初步擬定的營(yíng)銷(xiāo)推廣框架方案安排，具體的情況將隨項(xiàng)目工程進(jìn)度的變化而進(jìn)行深化和細(xì)化，并按階段每月呈報(bào)媒介執(zhí)行計(jì)劃，待開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)實(shí)施。）（二）推廣費(fèi)用預(yù)算與控制階段比例（項(xiàng)目一期）1推廣費(fèi)用預(yù)算：房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣，一般以銷(xiāo)售總額的5%以?xún)?nèi)為控制目標(biāo)。結(jié)合本案區(qū)位，產(chǎn)品檔次，項(xiàng)目定位等各種因素。我們認(rèn)為項(xiàng)目一期推廣費(fèi)用預(yù)算額定為2.5%；項(xiàng)目二期推廣

13、時(shí)，由于已有一期的品牌積淀和傳播渠道，推廣費(fèi)用會(huì)得到一定控制，預(yù)計(jì)在1.82%左右。項(xiàng)目推廣預(yù)算費(fèi)用：銷(xiāo)售總額2.5% =300萬(wàn)元2、推廣費(fèi)用控制：（高預(yù)算金額）分期所占比例費(fèi)用總額（萬(wàn)元）準(zhǔn) 備 期10%38市場(chǎng)預(yù)熱期20%77開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期40%154持續(xù)銷(xiāo)售期25%96銷(xiāo)售收尾期5%20合計(jì)385 銷(xiāo)售周期規(guī)劃與控制（項(xiàng)目一期）階段期時(shí) 間銷(xiāo)售完成比例第一階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期2008.052008.0625%第二階段持續(xù)銷(xiāo)售期2008.072008.1040%第三階段尾盤(pán)銷(xiāo)售期2008.112009.0125%合 計(jì)90%六、各階段廣告推廣執(zhí)行案（一）預(yù)熱期目的：樹(shù)立起樓盤(pán)的形象，引起目標(biāo)消費(fèi)者

14、的關(guān)注。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2009年4-5月形式：路牌、戶(hù)外廣告、報(bào)紙廣告戶(hù)外廣告：4月初 威寧縣18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、威寧縣城區(qū)路牌廣告 目的：宣傳造勢(shì)確立房開(kāi)商品牌項(xiàng)目 主題：威寧縣118畝生態(tài)景觀(guān)大盤(pán)+售樓熱線(xiàn)+案名信息傳遞：傳達(dá)本項(xiàng)目為威寧縣有風(fēng)格有品位的大盤(pán)以及優(yōu)越的地理位置。威寧縣城內(nèi)車(chē)牌廣告目的：本區(qū)域?yàn)橥幙h本區(qū)火車(chē)站，由于威寧縣縣內(nèi)交通工具較少車(chē)體廣告是有效的宣傳方式之一。主題： 118畝生態(tài)景觀(guān)大盤(pán)“海岸明珠” （二）加溫期1、海岸明珠，樓市新軍，顛覆威寧縣房產(chǎn)格局；2、引起讀者高度關(guān)注。 2、活動(dòng)推廣：根據(jù)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群，我們認(rèn)為應(yīng)舉辦各種活動(dòng)來(lái)對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)實(shí)行定向營(yíng)銷(xiāo)及汽車(chē)商圈，汽車(chē)、

15、汽配行業(yè)。(1)針對(duì)汽車(chē)經(jīng)營(yíng)商：舉辦“車(chē)子+房子”聯(lián)誼會(huì) （具體事宜待定）(2)針對(duì)周邊廠(chǎng)區(qū)1、 周末文藝表演會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：文藝表演會(huì)活動(dòng)時(shí)間：周末活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處前活動(dòng)方式：邀請(qǐng)三流歌手表演?；顒?dòng)宣傳方式：a) 周邊各大廠(chǎng)區(qū)海報(bào)宣傳。2 心連心聯(lián)誼活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：心連心聯(lián)誼活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)方式：聚會(huì)，主要針對(duì)周過(guò)廠(chǎng)區(qū)年輕人，增進(jìn)他們交流的機(jī)會(huì)，也促進(jìn)潛在業(yè)主之間的感情。活動(dòng)宣傳方式：周邊各大廠(chǎng)區(qū)海報(bào)宣傳。3、 “東潤(rùn)”企業(yè)職工老照片、生活照片、攝影展活動(dòng)內(nèi)容：展覽會(huì) 活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處前活動(dòng)方式：與各大企業(yè)聯(lián)系取得珍貴資料，組織 活動(dòng)宣傳方式：a、周邊各大廠(chǎng)區(qū)海報(bào)宣傳。b) 主

16、要交通道路戶(hù)外廣告c) 威寧縣主要商場(chǎng)、超市DM宣傳單派放。d、售樓處外活動(dòng)海報(bào)。(3)針對(duì)有意向業(yè)主1、準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼會(huì) （待定）2、天之驕子成長(zhǎng)系列：與大學(xué)生對(duì)話(huà)活動(dòng)內(nèi)容：對(duì)話(huà)活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)方式：邀請(qǐng)附近高校優(yōu)秀學(xué)生與潛在業(yè)主探討孩子怎樣成材的話(huà)題?；顒?dòng)宣傳方式：a、潛在客戶(hù)通知。向人民的靈魂工程師敬禮-教師節(jié)教師促銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：促銷(xiāo) 活動(dòng)時(shí)間：9月10日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處活動(dòng)方式：教師節(jié)期間教師憑教師證到售樓處登記可享受1000元的優(yōu)惠。其他優(yōu)惠活動(dòng)重復(fù)計(jì)算。 活動(dòng)宣傳方式：a、附近各學(xué)校海報(bào)。為孩子成長(zhǎng)找一個(gè)教育顧問(wèn)-與鄰居教師結(jié)盟活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：結(jié)盟活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)

17、：待定活動(dòng)方式：組織互助委員會(huì)，介紹教師類(lèi)的潛在客戶(hù)給業(yè)主，組織結(jié)成互助聯(lián)盟?；顒?dòng)宣傳方式：a、潛在客戶(hù)通知。（三）開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2005年9-11月形式：報(bào)紙廣告 活動(dòng)推廣1、報(bào)紙廣告推廣主題9月29日主題：開(kāi)盤(pán)篇主題擬定：新都市主義 新生態(tài)家園城市東15萬(wàn)M2風(fēng)格大盤(pán) 盛大開(kāi)盤(pán)！形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)、華西、晚報(bào)版面建議：整版彩版10月11日主題：大盤(pán)上市，區(qū)位篇，突出“城市居所”及“城市東”概念主題擬定：城市東15萬(wàn)M2風(fēng)格大盤(pán)震撼上市！形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/2彩版10月14日主題：景觀(guān)風(fēng)情篇，突出生態(tài)家園及項(xiàng)目自然景觀(guān)特色廣告主題：典藏的都市醉美風(fēng)景

18、形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/2彩版10月20日主題：建筑篇廣告主題：住宅是優(yōu)雅的容器 建筑是生活的表情形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/2彩版10月29日主題：價(jià)格篇（最佳性?xún)r(jià)比）廣告主題： 360風(fēng)情生活 你可以輕松擁有形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/2彩版11月4日主題擬定:現(xiàn)場(chǎng)目擊:海岸明珠熱銷(xiāo)蓉城，業(yè)績(jī)“驕人”！版面建議：1/3版黑白訴求內(nèi)容：以記者新聞?dòng)^察的角度描述開(kāi)盤(pán)當(dāng)天火爆的現(xiàn)場(chǎng)，闡述火爆的原因，為以后對(duì)項(xiàng)目的推廣預(yù)留管線(xiàn)，同時(shí)給消費(fèi)者樹(shù)立強(qiáng)大的信息，樹(shù)立項(xiàng)目的公信力，同時(shí)表述十一黃金周的購(gòu)房熱。媒體選擇：商報(bào)+華西都市報(bào)，房產(chǎn)版“軟新聞”1

19、1月11日主題：暢銷(xiāo)篇廣告主題：一代開(kāi)驕，刷新“中產(chǎn)威寧縣”樓市金招牌形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/3彩版信息傳遞：傳達(dá)海岸明珠將威寧縣樓市的火爆再次延續(xù)。11月18日主題：生態(tài)篇廣告主題：人與自然的交響樂(lè)章形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/3彩版信息傳遞：傳達(dá)海岸明珠人與自然相融的生態(tài)賣(mài)點(diǎn)。11月21日主題：親情篇廣告主題：相約城市東，相約海岸明珠形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/3彩版信息傳遞：傳達(dá)居住在海岸明珠的溫情感。11月30日廣告主題：一種優(yōu)雅 千家歡樂(lè)形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/2套紅信息傳遞：傳達(dá)在海岸明珠居住的閑適和安逸，和每

20、家每戶(hù)的天倫之樂(lè)。2、活動(dòng)推廣：1、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：邀請(qǐng)*參加。(待定) 剪彩、宣布開(kāi)盤(pán)。牙尖幫 街舞或舞獅表演。2、十一免費(fèi)電影節(jié)：活動(dòng)內(nèi)容：十一免費(fèi)電影節(jié)活動(dòng)時(shí)間：2005-9-29至10-1活動(dòng)方式：聯(lián)系威寧縣幾大影院，取得優(yōu)惠票，十一期間，憑身份證可到售樓處領(lǐng)一張優(yōu)惠票，在十一任何一天到指定影院免費(fèi)看電影?；顒?dòng)宣傳方式：a) 周邊各大廠(chǎng)區(qū)海報(bào)宣傳。b) 主要交通道路戶(hù)外廣告c) 威寧縣主要商場(chǎng)、超市DM宣傳單派放。d) 售樓處外活動(dòng)海報(bào)。3、促銷(xiāo)活動(dòng)：滿(mǎn)意100活動(dòng)內(nèi)容：自9月1日起，凡在售樓處免費(fèi)排號(hào)，至9月30日可享受一天100元的優(yōu)惠。活動(dòng)章程：a) 在售樓處免費(fèi)排號(hào)。b) 領(lǐng)取會(huì)員卡

21、。c) 置業(yè)人員登記詳細(xì)情況。d) 根據(jù)記錄享受每天100元的優(yōu)惠，累計(jì)不超過(guò)3000元。工作人員工作安排。a、建立檔案b、制作會(huì)員卡c、售樓處活動(dòng)海報(bào)制作。宣傳方式售樓處活動(dòng)海報(bào)。4、沙河文化展活動(dòng)內(nèi)容：展覽會(huì) 活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處前活動(dòng)方式：與沙河文化博物館取得聯(lián)系，展出珍貴資料?；顒?dòng)宣傳方式：a、周邊各大廠(chǎng)區(qū)海報(bào)宣傳。e) 主要交通道路戶(hù)外廣告f) 威寧縣主要商場(chǎng)、超市DM宣傳單派放。d、售樓處外活動(dòng)海報(bào)。3、情景營(yíng)銷(xiāo)主題：海岸明珠體驗(yàn)居住活動(dòng)月活動(dòng)設(shè)想：在11月1日-11月15日，通過(guò)廣告征集有意者，選出15位目標(biāo)消費(fèi)者每天一人在11月15日-11月20日以虛擬業(yè)主的身份“入

22、?。ò滋欤┖０睹髦闃影宸?，體驗(yàn)海岸明珠的居住感覺(jué)，并接待樣板房參觀(guān)者，每人每天在商報(bào)發(fā)表一篇海岸明珠未來(lái)生活日記。隨后，擬定于12月2日以軟文進(jìn)行活動(dòng)總結(jié)。這樣做的目的是打破傳統(tǒng)生活方參觀(guān)樣板房的冷漠感，使整個(gè)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)成為海岸明珠生活方式的展示場(chǎng)和吸引客戶(hù)群的巨大磁場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)真正的情境營(yíng)銷(xiāo)第一波：廣告征集-參加海岸明珠體驗(yàn)居住月活動(dòng)11月1日主題：一代驕子生活體驗(yàn)，歡迎參加海岸明珠體驗(yàn)居住月活動(dòng)形式建議：硬廣告媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/2彩版第二波：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)-見(jiàn)證海岸明珠未來(lái)生活情境11月5日是11月30日現(xiàn)場(chǎng)包裝：工地、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)以“一代驕子生活體驗(yàn)，歡迎參加海岸明珠體驗(yàn)居住月活動(dòng)”為標(biāo)題，作

23、展板、引導(dǎo)旗布幅等包裝?，F(xiàn)場(chǎng)組織：售樓處設(shè)立通告牌，以虛擬業(yè)主家庭背景、人員構(gòu)成等為內(nèi)容及“歡迎樣板房參觀(guān)者前住做客”為標(biāo)語(yǔ)。宣傳支持：聯(lián)絡(luò)記者進(jìn)行新聞報(bào)道。在商報(bào)開(kāi)辟33*6黑白專(zhuān)欄，建議以“海岸明珠未來(lái)生活日記為欄目名稱(chēng)，每天一篇形成系列。每三波：軟文炒作-答謝參與，完美謝幕12月2日主題：答謝參與，完美謝幕形式建議：軟文媒體選擇：商報(bào)版面建議：1/3黑白訴求內(nèi)容：以活動(dòng)成功為由頭，對(duì)虛擬業(yè)主的入住感覺(jué)進(jìn)行總結(jié)，帶出項(xiàng)目的主要利益點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)者形成強(qiáng)有力的引導(dǎo)。注：本次活動(dòng)的策劃、執(zhí)行根據(jù)項(xiàng)目工程及銷(xiāo)售進(jìn)度而定，同一期交房前為宜。執(zhí)行案屆時(shí)再細(xì)化，完善。（一） 續(xù)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)推廣設(shè)想：具體推廣計(jì)

24、劃應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，銷(xiāo)售情況進(jìn)行制定。主要內(nèi)容大致包括以下幾個(gè)方面。 賣(mài)點(diǎn)的進(jìn)一步挖掘和提升 前期客戶(hù)的進(jìn)一步消化和新客戶(hù)的積累 結(jié)合元旦、春節(jié)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)推廣 針對(duì)難點(diǎn)戶(hù)型的專(zhuān)案推廣 針對(duì)價(jià)格的調(diào)整進(jìn)行促銷(xiāo) 進(jìn)一步加強(qiáng)小眾推廣和定向營(yíng)銷(xiāo)注：具體推廣計(jì)劃屆時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)另行呈報(bào)。第五章 銷(xiāo)售系統(tǒng)策略一、形象包裝1、 項(xiàng)目VI形象：全方位導(dǎo)入1） 項(xiàng)目標(biāo)志（LOGO）設(shè)計(jì)2） 工地圍板設(shè)計(jì)3） 路牌設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布4） 指示牌設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布5） 告示牌設(shè)計(jì)、制作（如禁止吸煙）6） T型旗設(shè)計(jì)、制作7） POP彩旗設(shè)計(jì)、制作8） 橫幅、條幅設(shè)計(jì)、制作9） 建筑模型制作（發(fā)展商必須及早制作）10）

25、戶(hù)型模型制作（發(fā)展商必須及早制作）11）室內(nèi)大型噴繪背景畫(huà)設(shè)計(jì)、制作12）展板設(shè)計(jì)、制作13）展臺(tái)設(shè)計(jì)、制作14）充氣拱門(mén)或氣球15）接待桌椅購(gòu)買(mǎi)16）售樓書(shū)設(shè)計(jì)、制作、印刷17）戶(hù)型單設(shè)計(jì)、制作、印刷18）門(mén)牌（洗手間、通道）19）樣板間展示牌（戶(hù)型、面積等）20）手袋（裝樓書(shū)及禮品）21）法律文書(shū)印刷22）銷(xiāo)售人員名片23）銷(xiāo)售人員服裝24） 內(nèi)裝修風(fēng)格、效果圖2、工地環(huán)境推廣形象設(shè)計(jì)看房通道，對(duì)整個(gè)通往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的道路通道進(jìn)行美化（如布置大量的導(dǎo)示旗、路面平整）。二、銷(xiāo)售中心總體方案（一）項(xiàng)目銷(xiāo)售中心、樣板房的創(chuàng)意概念主題及風(fēng)格海岸明珠樣板區(qū)與銷(xiāo)售中心，一方面要體現(xiàn)該項(xiàng)目的定位及風(fēng)格，同時(shí)

26、要求表現(xiàn)社區(qū)規(guī)?；w現(xiàn)出來(lái)的大氣，別具一格的風(fēng)格，以及居住于此的消費(fèi)者的情趣化生活。(二)銷(xiāo)售中心包裝策劃1、場(chǎng)地、位置方案選擇位置：由于本案并未鄰主干道，而整個(gè)通向項(xiàng)目的路程環(huán)境較為臟亂，因此當(dāng)可戶(hù)到訪(fǎng)時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理造成一定影響，因此建議選擇靠成洛路交通學(xué)校旁。場(chǎng)地：尋找適合的商業(yè)用房，或者在條件永許的情況下從新修建售樓中心。2、售樓部標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)及分區(qū)銷(xiāo)售中心名稱(chēng)：“海岸明珠銷(xiāo)售中心”分區(qū)：l 接待臺(tái)l 開(kāi)放式洽談區(qū)l 模型展示區(qū)：l 簽約區(qū)l 工作人員間l 形象展示區(qū)l 休息區(qū)l 服務(wù)工作區(qū)(等候區(qū))l 小型兒童游樂(lè)區(qū)l 衛(wèi)生間3. 銷(xiāo)售內(nèi)場(chǎng)詞語(yǔ)解釋?zhuān)杭翠N(xiāo)售接待的室內(nèi)部分，面積約為200平方米。接待區(qū)u 接待臺(tái)，最好設(shè)置在正對(duì)門(mén)方位，造型簡(jiǎn)潔大方，臺(tái)面離地