前期介入培訓(xùn)

1、前期介入培訓(xùn)一、前期介入的概念：所謂物業(yè)管理的“前期介入”，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)或邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)， 參與其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論與提出一 定的建議，一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、 設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程監(jiān)管，工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售、 房屋租賃等方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工 作打下良好的基礎(chǔ)。其內(nèi)客主要包括：（1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入；（2） 施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入；（3）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段的介入。二、前期介入的必要性：1、減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主

2、的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管 理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)， 諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理 企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難 以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi) 設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè) 管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期 管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解 決，減少后遺癥。2、前期物業(yè)管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理

3、行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè) 進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸 如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此， 必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改 進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地 為業(yè)主服務(wù)。3、前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一 體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外， 在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章

4、制度，并 協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及 進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在前期物業(yè)管理階段安排就緒， 以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 三、前期介入階段性內(nèi)容及注意事項(xiàng)：1、物業(yè)管理公司在開(kāi)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意：（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職 工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。 （2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴 水管。（3） 設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不

5、 利清潔。（4） 高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管 接口和洗手池。（5） 水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 （6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電 部門(mén)會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶 的存放。（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 （8）小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到車(chē)輛比例盡量充足。（9） 小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆， 女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。（10） 小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。（1

6、1） 綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁 多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背 陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。（12） 小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。（13） 小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、 高低杠桿等設(shè)施和器械。（14） 排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。 （15）現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考 慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的 排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。（16）低價(jià)商品房

7、業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口 可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便 以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題（滲漏）。 （17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì) 成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源 的利用）。（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮 主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視 插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門(mén)鈴的配置 除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配

8、置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的尷尬。） （19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。（20） 樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專(zhuān)用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更 應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（21） 小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆 管（以減少高空作業(yè)）。（22） 小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈 座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減 少開(kāi)支）。（23） 垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn) 車(chē)在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（24） 單元

9、樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓 梯，且減少樓道公共照明用電量）。（25） 一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最 小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。 （27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管 路分開(kāi)并各配計(jì)量表（以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般 都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。 （28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏 通時(shí)的竹片

10、長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。（29） 凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了 環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。（30） 建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空 拋物現(xiàn)象）。（31） 各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉 路電視監(jiān)控。（32） 所有單元進(jìn)戶門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。（33） 商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。 （34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 （35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管

11、線、 勞民傷財(cái)）。（36） 最容易發(fā)生問(wèn)題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易 爆裂（pv 管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。（37） 小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。 （b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的 排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。（c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面 業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn) 去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過(guò)程中應(yīng)注意：（1）對(duì)小區(qū)（大廈）的重要大

12、型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、 安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡 可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。（2） 小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材 料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市 指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。（3） 涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮 耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制 和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。（4） 所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工

13、程、綠化工程和相關(guān)的市 政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)商 就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期 限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng) 營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu) 供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5） 一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系 統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō) 明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（6） 小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電

14、表、 水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的 安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、 停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7） 為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或 電表箱（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫(xiě)字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng) 與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置 最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分 層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。（8） 各專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手

15、資料、尤 其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要 閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。（9） 重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、 且要有物管人員參加。（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目有 權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交 接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。3、物業(yè)管理公司在對(duì)外售樓時(shí)應(yīng)注意：嚴(yán)格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)不利于物管的條款和 承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來(lái)后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買(mǎi)一樓送花園（公 共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)

16、消費(fèi)者）；免 x 年管理費(fèi)或只按多少元m2 收取管 理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢(qián)）；小區(qū)提供 xx 會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢(qián)項(xiàng)目，誰(shuí) 來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧 損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉 泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn) 承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期 培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對(duì)答如流，前后一致。4、物管公司在開(kāi)發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意：（1） 對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事 項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專(zhuān)項(xiàng)基金，開(kāi) 辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問(wèn)題）。（2） 開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠 化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱(chēng)、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián) 系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。（3） 將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備 用可為以后維修減少費(fèi)用。（4） 凡小區(qū)采用