買房必須知道的法律法規(guī)知識及常識

1、1 .城市房地產(chǎn)管理法第 26條第2款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營過程的最后一個程序，是全面考核建設(shè)工 作、檢查是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量 的關(guān)鍵。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例都作了相應(yīng)規(guī)定， 在此列出共您參考。一、城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗(yàn)收申請，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一 個月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng) 包括以下內(nèi)容：1、規(guī)劃要求是否落實(shí)；2、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共

2、服務(wù)設(shè)施是否建 設(shè)完畢；3、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；4、拆遷補(bǔ)償款安置方案是否落實(shí)；5、物業(yè)管理是否落實(shí)；6、其他。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第 17條也規(guī)定，房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使 用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政 府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有 關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。該條例還規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工， 應(yīng)當(dāng)依照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：1、城市規(guī)劃設(shè)

3、計(jì)條件的落實(shí)情況；2、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；3、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4、拆遷安置方案的落實(shí)情況；5、物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分 期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人， 由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商

4、品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。第五十八條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)

5、收的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。延期交房的責(zé)任答：在辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原 因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。如何認(rèn)定開發(fā)商的交房行為？第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，

6、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 %以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。第九條 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號第十條 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助

7、，并提 供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約 責(zé)任。但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān) 于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約 責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品 房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物 價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事

8、人必須在合同規(guī)定 的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。(1) 預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，與他人訂立了商品 房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有 效；(2) 預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金,進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使 用權(quán)證書的

9、，則可以認(rèn)定合同有效；預(yù)售(3) 預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4) 預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，預(yù)售 方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則 可以認(rèn)定合同有效。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照 國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備 案。城市商品房預(yù)售管理辦法亦規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)

10、當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”2、商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售合同訂立時(shí)作為標(biāo)的物的房屋還未完成，預(yù)售方已經(jīng)收取了預(yù)購方的定金和部分房款，但預(yù)購方能否在約定時(shí)間取得房屋所有權(quán)仍存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之中預(yù)購方處于弱勢地位。為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范 商品房預(yù)售環(huán)境，城市商品房預(yù)售管理辦法對于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)疋：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，

11、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。同時(shí)還規(guī)定未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料 或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房價(jià)或降低房價(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng) 說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià) 格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國家政

12、策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的 雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對于這種 市場風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的?；谡５氖袌鲲L(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房價(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù) 售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān) 這種風(fēng)險(xiǎn)；（二）不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件

13、適用法律若干問題的解釋的規(guī)定： 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由商品房買受人承擔(dān)；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”由如上司法解釋可知，對于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)踐中，領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。六、房屋相關(guān)資料不完備房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的建

14、設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格；2、房屋測繪機(jī)構(gòu)出具測繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測面積與約定面積之間的誤差；3、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，前者是出賣人對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。出賣人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋；未提供 兩書”時(shí)，有判例認(rèn)為：兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。三、關(guān)于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題6、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土

15、地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管 部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依 法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。7、轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手 續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。十、關(guān)于無效合同的處理問題45、經(jīng)審查認(rèn)定無效的合同，一般依據(jù)無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對方。因合 同無效給對方造成損失，應(yīng)按過錯責(zé)任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任 的賠償金