目前萬科集團投資策略指引

1、關于下發(fā)目前集團投資策略指引的通知各區(qū)域中心、各一線公司：04 年至今，政府陸續(xù)出臺的一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控政 策，將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來深刻的變革： 直接影響一級土地市場的供應來源 與交易方式； 將加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰； 將平抑部分地 區(qū)過于旺盛的需求尤其是投資性需求。面對挑戰(zhàn)和機遇，為了幫助各區(qū)域及一線公司在目前形勢下，更好地開展 投資活動， 總體上協(xié)調集團的投資策略， 集團企劃部在政策研究基礎上， 從城市 布局、項目來源與獲取方式及風險控制三個方面， 擬定了目前集團投資策略指 引，獲得了集團領導的肯定，現(xiàn)在下發(fā)給大家，請各區(qū)域、一線公司以此為參 照，根據(jù)所

2、處實際情況開展投資活動。詳細內容見下頁附件，特此通知。集團企劃部2005年4月 27日報送 發(fā)送 抄送 擬稿集團管理層 各一線公司總助以上、項目發(fā)展部門全體 總部業(yè)務經(jīng)理以上定稿：劉榮先沈鍇 審核修改：王文瑤、李炳良附件：目前集團投資策略指引一、04 年以來影響房地產(chǎn)市場的主要政策1、國土資源部關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí) 法監(jiān)察工作的通知中： 04年 8月 31日之后所有經(jīng)營性土地不再協(xié)議出讓的規(guī) 定，在全國各地已經(jīng)得到堅決的執(zhí)行。2、05年 3月 17日央行取消了原來的住房貸款優(yōu)惠 ，利率回歸到同期貸款 利率水平，實行下限管理。對部分地區(qū)及城市個人住房貸款最低首付比例

3、提高到 30%。3、05 年總理的政府工作報告，把控制商品房價格和生產(chǎn)資料價格上漲作為 年度政府主要工作內容之一后， 各大部委及地方政府相繼出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 和抑制房地產(chǎn)價格的政策與措施； 國務院的八條意見中， 把穩(wěn)定房價作為考核地 方官員業(yè)績的“政治任務” ， 將改變以往中央與地方在經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調控中存 在的博弈情形， 目前地方政府與中央的態(tài)度空前的一致。 近日， 央行行長周小川 表示 “央行將推新舉措抑制部分城市房價增長過快 ”，銀監(jiān)會也表示，將對天津、 沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶八大城市，對四家國有商業(yè)銀行和 十二家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款進行全面檢查。中央的措施越

4、來越嚴厲。二、對宏觀市場及政策環(huán)境的判斷上述宏觀調控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有三個方面：第一，將影響一級土地市場的供應來源與交易方式；第二，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰；第三、將平抑部分地區(qū)過于旺盛的需求尤其是投資性需求，防范房價的過 快增長。1、宏觀調控對土地市場的影響1）土地來源根據(jù)國務院 04 年底下發(fā)的關于深化改革嚴格土地管理的決定及國 土資源部據(jù)此出臺的一系列政策，原來一級市場中的主要土地供應來 源一一農(nóng)用地轉用，未來會受到嚴格的審批限制，近期 新批一級市場供 應量仍然會比較有限 。受到農(nóng)用地轉用審批限制，以及“節(jié)約用地”的導向，未來的一級土地 供應除政府現(xiàn)有土地

5、儲備資源外，將主要來源于城市內舊城改造，因此 未來公開出讓項目規(guī)模將會趨向中小型化， 項目的規(guī)劃容積率可能會較 高。由于國家關于閑置土地管理辦法的出臺， 加上目前還有大量已經(jīng)辦妥出 讓手續(xù)而散落在民間的土地資源沒有開發(fā)，我們預計 二級土地市場 05 年下半年到 06 年 8 月底土地閑置允許期限前將最為活躍，而 07 年起， 此類項目幾乎都已完成轉讓或者被政府收回，會逐步淡出市場。2）土地交易方式策略“招拍掛”方式將繼續(xù)存在“8.31”以后，“招拍掛”基本成為土地一級市場的唯一供應方式；但由于各 地政府對于土地一級開發(fā)與舊城改造項目的優(yōu)惠政策及對公開交易制度執(zhí)行力 度不同，部分地方存在“策略招

6、拍掛” （指提前與政府有關部門或土地方已經(jīng)達 成合作協(xié)議或意向，只是通過招拍掛的“形式”進行出讓的項目） 。這種方式將 繼續(xù)存在。轉讓與合作，包括鑒證交易，收購或合資成立項目公司，仍然是主要交易方 式之一。規(guī)模性并購將逐步成為未來獲取土地的主要手段之一。2、宏觀調控對房地產(chǎn)市場的影響1）由于國民經(jīng)濟中的行業(yè)發(fā)展總是處在不均衡狀態(tài)，中央“有保有壓”的 宏觀調整政策將在國家經(jīng)濟快速增長的過程中長期存在， 目前 針對房地產(chǎn)行業(yè)的 調控將延續(xù)至 06 年底。2）隨著國內房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，和黃、凱德等境外投資商在國內房地產(chǎn) 業(yè)投資規(guī)模迅速擴大， 外部競爭環(huán)境更加激烈 。3）行業(yè)政策不斷規(guī)范和力度的不斷

7、加大，將使 現(xiàn)有企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)整 合會成為趨勢。三、我們的策略基于以上分析，宏觀調控政策對集團現(xiàn)有土地獲取方式、產(chǎn)品的銷售策略、 未來產(chǎn)品結構和市場價格的預期都會產(chǎn)生影響， 要求我們在新項目的獲取中， 不 僅要慎重確定土地價格、付款期限，而且要認真考慮項目資金占用的大小。總體上，我們應以謹慎而進取 的態(tài)度應對此次宏觀調控，不僅要防止風險， 而且也應抓住宏觀調控帶來的歷史性機遇，實現(xiàn)有質量增長 。1、關于城市布局進一步完善區(qū)域布局 。在認真評估當?shù)厥袌龊蛥^(qū)域市場的基礎上，抓緊做好聚焦與投資規(guī)劃工作，完善集團內和區(qū)域內的投資結構，明確投資方向和目標。進一步加大中心城市的投資力度， 提高中心城市

8、的集約化程度 ，并逐步在當 地的房地產(chǎn)市場份額中占據(jù)領導地位。2、項目來源與獲取方式戰(zhàn)略性融合與并購是最佳的土地資源獲取方式。 因這種方式可以用相對較少 的資金占用獲取大量土地資源，所以， 三大區(qū)域要積極尋求戰(zhàn)略性融合與并 購機會。項目轉讓、合作、收購的形式可以多種多樣 。同行、非同行、境內外基金等 方式，都可以考慮；持有股權比例萬科也不一定要控股，但最好是萬科獨立 操盤?？紤]資金成本的壓力，未來三年，特別是近一、兩年內， 對于“招拍掛”項 目，應采用策略“招拍掛”方式獲取資金占用量大的項目，而且此類項目應 當以分期付款、合作投標等方式作為考慮的出發(fā)點；同時，應重視中、小規(guī) 模，資金占用量較小項目的獲取 。新增業(yè)務1、積極穩(wěn)妥的介入舊城改造項目 ；2、嘗試介入配套商品房等政府積極主張的產(chǎn)品開發(fā) ；3、尋求并慎重介入土地一級市場的開發(fā) 。3、風險控制應避免因對未來產(chǎn)品市場價格過于樂觀而造成對現(xiàn)階段土地可承受地價的高估。在進行項目發(fā)展工作前期， 應以解決項目的融資問題為前提； 為防止現(xiàn)金流斷裂，避免在土地價格高企的時段購買資金占用量大的土地。 主力產(chǎn)品類型開發(fā)應當面向消費型而不是投資型居住人群。 各個區(qū)域及一