房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題解析

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題預(yù)覽：由于我國(guó)某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融 機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國(guó)的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國(guó)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán) 益事件屢見不鮮，給本來(lái)就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大更壞的影響，甚至已 經(jīng)嚴(yán)重影響到了 房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題正文：由于我國(guó)某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范 （比如說金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國(guó)的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完 善，使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵 害買受人合法權(quán)益事

2、件屢見不鮮，給本來(lái)就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大更壞 的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市 發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個(gè)典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請(qǐng)?jiān)诨ヂ?lián)網(wǎng)上 搜索及訪問南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報(bào)道）。筆者現(xiàn)在僅就房地 產(chǎn)開發(fā)過程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個(gè)問題與大家共同探討。一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際履行保修義務(wù)？根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主 體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工 程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個(gè)采暖期、供冷期；電

3、氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的 保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多投資者大 多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司）來(lái)對(duì)某一個(gè)具體的房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法也規(guī)定，以 依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作 開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各 投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這些規(guī)定本來(lái)是為了加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的 手段。在現(xiàn)實(shí)

4、的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷售完畢后就予 以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷。在這種情形時(shí)，不管是保 修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰(shuí)來(lái)給你保修呢？都 只不過是一句空話而已。由于我國(guó)目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法 人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時(shí)很難追究到實(shí)際投 資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重 要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。項(xiàng)目 公司不存在了，也無(wú)法追究到實(shí)際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障 呢？看來(lái)不僅僅是司法實(shí)踐中面臨的一個(gè)問題，也是我國(guó)房地

5、產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個(gè)重要問題。為什么會(huì)出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？重復(fù)出售與抵押，本來(lái)是一件很容易管理與控制的事情。由于不動(dòng)產(chǎn)出售 與抵押在我國(guó)都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與 抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會(huì)讓買受人無(wú)法可查無(wú)處可查呢？房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國(guó)有銀行的資金，說不定會(huì)讓全國(guó)的納稅人來(lái)承擔(dān)這些損 失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個(gè)具體的公民的錢，可 就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個(gè)人或者一個(gè)家庭多少年來(lái)的所有積 蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來(lái)的血汗錢啊。本來(lái)法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán) 變動(dòng)登記的一個(gè)重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對(duì)

6、人能夠清楚知道該標(biāo) 的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對(duì)與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們的 某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負(fù) 責(zé)的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責(zé)。一個(gè)只要認(rèn)真的履行了自己的職 責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此 嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對(duì)其行為進(jìn)行反思、不能 從這類事件中得到一些啟示嗎？業(yè)主委員會(huì)是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，但是業(yè)主委員會(huì)有什么法 律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來(lái)看，僅有物業(yè)管理?xiàng)l例中有所涉及。該條例第 16 條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)

7、當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是什么樣的性質(zhì)卻 未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行 為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會(huì)顯然不具備任 何一種類型的特征與要求。它既不是經(jīng)過工商管理部門登記成立的營(yíng)利性組 織，也不是經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記成立的非營(yíng)利性組織（如社團(tuán)法人等），因?yàn)?向房地產(chǎn)主管部門備案并不能使其當(dāng)然成為一個(gè)合法的民事主體。那么它與物 業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資 格呢？而且它與居委會(huì)又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)

8、的性質(zhì)與 地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準(zhǔn)確，操作性極差，也會(huì)給權(quán)利的行使帶來(lái)負(fù) 面的影響。四、 如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為？房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是 針對(duì)銀行，后者主要是針對(duì)買受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn) 行的房地產(chǎn)管理制度、金融制度等各項(xiàng)原因都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了實(shí)施犯 罪的足夠空間。試想一下，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期 支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價(jià)格也是很低很低），然 后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動(dòng)工后就又可以 把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啊等等

9、）賣出去再?gòu)馁I受人那里 得到首期購(gòu)房款，根本就不必要自己拿出多少錢來(lái)，但這些似乎還不算過分。 某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進(jìn)行重復(fù)抵押與按揭，如果運(yùn)氣好，房賣了錢 賺了，什么事都沒有；如果運(yùn)氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購(gòu)房 人給政府算了。萬(wàn)一被拘捕了，說不定也會(huì)有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這 些人被判刑，否則誰(shuí)來(lái)幫他們處理這一堆亂事誰(shuí)替他償還這些債務(wù)呢？說不定 某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會(huì)把某些納稅人的錢來(lái)替他們彌補(bǔ)這些損失 呢，或者是采取其他方法來(lái)變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有 了足夠多的錢，說不定在監(jiān)獄里也會(huì)過得很痛快，也會(huì)比那些可憐的小業(yè)主日 子過得好多了啊，所

10、以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中 對(duì)上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在一定的困難，而且司法實(shí)踐中的刑事責(zé)任民事處 理化也比較普遍，的確無(wú)法讓這些房地產(chǎn)開發(fā)商們望而卻步。總的說起來(lái)原因 大概就是一個(gè)：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)， 罰得讓他們不敢有這個(gè)想法，他們還敢這樣去做嗎？看來(lái)，不僅要完善相關(guān)的 法律規(guī)定，也要讓司法機(jī)關(guān)與政府部門切實(shí)按照法律規(guī)定來(lái)處理，以預(yù)防和打 擊房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為。五、 政府主管部門及有關(guān)組織應(yīng)當(dāng)做些什么？政府建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè) 活動(dòng)；規(guī)范建筑市場(chǎng)，指導(dǎo)監(jiān)督建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入、工程招投標(biāo)、工程監(jiān)理以

11、及工 程質(zhì)量和安全；負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理等等。政府土地管理部門也應(yīng)履行 土地使用權(quán)的出讓與管理、產(chǎn)權(quán)登記與備案等基本職責(zé)。簡(jiǎn)單的說就是管理、 指導(dǎo)和監(jiān)督。但是為什么還是會(huì)屢見不鮮地出現(xiàn)“廣地花園”等現(xiàn)象呢？從現(xiàn) 行法律規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)本身就是一個(gè)需要審批才能經(jīng)營(yíng)的行 業(yè)，并不是一個(gè)想經(jīng)營(yíng)就能經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。而有些政府主管部門對(duì)于那些沒有取 得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變相預(yù)售行為似乎無(wú)動(dòng)于衷，對(duì)某些房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的虛假?gòu)V告也是充耳不聞，對(duì)某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用 預(yù)售款項(xiàng)行為也監(jiān)督不力，也許對(duì)于利用合同欺詐（甚至是詐騙）或者是運(yùn)用 不公平條款來(lái)?yè)p害買受人合法權(quán)益的行為也不

12、理不睬，等等，任憑這些房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)胡作非為。而肩負(fù)維護(hù)整個(gè)行業(yè)整體利益的房地產(chǎn)業(yè)組織，也鮮見對(duì) 這些事件作出正確的回應(yīng)，實(shí)在是太不應(yīng)該。我們知道，盡管是某一個(gè)或者是 某一部份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了這些事情，但畢竟會(huì)嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)行 業(yè)的形象，以及公眾對(duì)這個(gè)行業(yè)的整體評(píng)價(jià)。一個(gè)失去了誠(chéng)信的行業(yè)，不正是 面對(duì)著災(zāi)難的來(lái)臨嗎？所以，從整個(gè)行業(yè)的利益出發(fā)，作為其行業(yè)整體利益維 護(hù)者的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)予以正確回應(yīng)才行。因?yàn)檫@不僅是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)市 場(chǎng)負(fù)責(zé)，對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)，也是對(duì)其自身負(fù)責(zé)。同時(shí)，作為保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的 各級(jí)消費(fèi)者組織也應(yīng)積極行動(dòng)起來(lái)，通過各種合法途徑來(lái)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán) 益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā) 展。由于業(yè)主在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中總是處于弱勢(shì)地位，因此其權(quán)利更容易受 到侵害。建立一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是保護(hù)每個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益的問題， 更是關(guān)系到這個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問題，甚至可能是關(guān)系到局部的政治與社會(huì)穩(wěn) 定問題，絕對(duì)不能