商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約開(kāi)題報(bào)告

1、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開(kāi)題報(bào)告題 目：商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約救濟(jì)問(wèn)題研究一以損害賠償為中心學(xué) 院：文法學(xué)院專(zhuān) 業(yè)：法學(xué)學(xué)生姓名：康灣指導(dǎo)教師：趙秀梅、研究的現(xiàn)狀及其意義1.1 理論現(xiàn)狀及意義1.1.1選題的意義與目的 隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化， 隨著全國(guó)人民生活 水平的不斷提高、 家庭經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力的不斷增強(qiáng)， 購(gòu)買(mǎi)適合自己家庭生活的商 品房隨時(shí)都被列入千家萬(wàn)戶(hù)的議事日程。 然而，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法仍不甚 完善市場(chǎng)機(jī)制仍需健全、 商品房交易行為尚不規(guī)范， 特別是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，利用商品房買(mǎi)賣(mài)合同欺詐買(mǎi)受人的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 而諸多購(gòu)房者對(duì)

2、我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律缺乏基本的了解， 以至于，商品房 買(mǎi)受人對(duì)如何保護(hù)自己的合法權(quán)益以及在合法權(quán)益受到侵害時(shí)如何自我維權(quán) 感到茫然無(wú)措。 通過(guò)幾年消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料我們得知， 商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛曾 被列為十大投訴熱點(diǎn)之一， 成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛只是房 地產(chǎn)糾紛中的一類(lèi)案件其涉及的領(lǐng)域中存在的問(wèn)題方方面面。當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同出現(xiàn)違約時(shí)違約方應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 然，一般 合同的違約責(zé)任主要目的主要在于補(bǔ)償合同當(dāng)事人中守約方因違約方的違約 行為所遭受的損失，因此支付違約金以及采取賠償補(bǔ)償?shù)姆绞匠蔀槠鋸浹a(bǔ)損失 的常舉措施。那么在什么情形下可以采取賠償手段？何種手段最能有效的實(shí)

3、現(xiàn) 法律公平公正最大利益的保護(hù)當(dāng)事人的利益？因此商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約的法 律救濟(jì)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。 本文就此將從商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約的原因、 構(gòu)成要 件，商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)姆绞健?賠償范圍、 賠償?shù)南拗埔约昂芏鄬W(xué) 者提出的懲罰性賠償?shù)慕嵌葋?lái)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約的賠償問(wèn)題進(jìn)行探析。 望 能為完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約的法律救濟(jì)制度。1.2 國(guó)外理論現(xiàn)狀1）美國(guó)統(tǒng)一商法典的修訂，趨向只要違約，不管是否有實(shí)際損失，就 應(yīng)支付違約金。2）英美法系在合同的違約救濟(jì)中采嚴(yán)格責(zé)任原則，大陸法系中實(shí)行過(guò)錯(cuò) 責(zé)任原則的德國(guó)也正在逐步轉(zhuǎn)向嚴(yán)格責(zé)任原則， 由兩大法系的權(quán)威學(xué)者共同參 與擬訂的國(guó)際商事合同通則 和歐

4、洲合同法原則 也都采用嚴(yán)格責(zé)任原則， 反映了國(guó)際上合同法發(fā)展的共同趨勢(shì)。3）法國(guó)民法典第 1142 條規(guī)定，作為或不作為債務(wù)，在債務(wù)人不履行 的情況下，轉(zhuǎn)變?yōu)橘r償損失的責(zé)任。由于賠償損失成為違約責(zé)任的主要方式， 因而違約責(zé)任的補(bǔ)償性質(zhì)體現(xiàn)得十分明顯。 違約責(zé)任的補(bǔ)償性從根本上說(shuō)是商 品交易關(guān)系在法律上的內(nèi)在要求。4）英美法上除了一些特殊情況外，首要的違約救濟(jì)是損失賠償，而非實(shí) 際履行。實(shí)際履行作為衡平法上的救濟(jì)方式， 是以公平正義原則為指導(dǎo)的， 即 以所謂衡平法院法官的良心為準(zhǔn)， 需要個(gè)案酌量。 同時(shí)，它又作為一種補(bǔ)充救 濟(jì)方式，總以例外的方式存在， 所以其適用的條件通常以其不適用的情況表達(dá)

5、出來(lái)，法律經(jīng)濟(jì)分析學(xué)派對(duì)英美法系的以上做法提供了理論根據(jù)，他們認(rèn)為， 若他不履約而增加的收益超過(guò)對(duì)方因其履行而可獲得的利益， 那么他的違約行 為就是一種有效益的行為，即所謂： “有效益違約 ”（efficient breach）。6）對(duì)于懲罰性賠償制度，早在 18、19 世紀(jì)，英美法院判決被告支付的賠 款額就包括了精神損害以及對(duì)被告的懲罰等， 當(dāng)時(shí)的懲罰性賠償與精神損害賠 償是幾乎一致的 。1.3 國(guó)內(nèi)1）我國(guó)合同法第 112 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同 義務(wù)不符合規(guī)定的， 在履行義務(wù)或采取補(bǔ)救措施后， 對(duì)方還有其他損失的， 應(yīng) 當(dāng)賠償損失。”第 113 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方

6、不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不 符合約定， 給對(duì)方造成損失的， 損害賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失， 包 括合同履行后可以獲得的利益， 但不得超過(guò)違反合同一方訂立時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者 應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或服務(wù)有 欺詐行為的，依照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 上述兩條規(guī)定了具備損害賠償責(zé)任的四個(gè)要件。2）違約引起的損害賠償?shù)姆秶屑s定賠償、一般法定賠償和特別法定賠償。 約定賠償，根據(jù)合同法第 114條第 1 款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定因違約產(chǎn)生 的損失賠償?shù)挠?jì)算方法。 一般法定賠償是指依法律的一般規(guī)定確定損害賠償?shù)?范圍，民法通則第 112條第 1

7、 款、合同法第 113條第 1款就是對(duì)一般法 定賠償?shù)囊?guī)定。特別賠償則見(jiàn)于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第 49 條：經(jīng)營(yíng)者提供 商品或服務(wù)有欺詐行為的， 應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失， 增 加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 在這三種 賠償范圍的關(guān)系上， 約定賠償優(yōu)先于法定賠償適用， 特別法定賠償優(yōu)先于一般 法定賠償適用。3）對(duì)于違約損害賠償范圍限制方面。根據(jù)民法通則以及合同法的規(guī) 定，一般法定賠償實(shí)行完全賠償原則， 因違約方的違約使得受害人遭受的全部 損失，包括受害人遭受的全部實(shí)際損失和可得利益損失， 違約方均應(yīng)承擔(dān)賠 償責(zé)任，通過(guò)賠償使受害人處于如同合同按約履行的

8、狀態(tài)。 但是由于違約造成 的損失， 有時(shí)原因與結(jié)果環(huán)環(huán)相扣， 損失可能如滾雪球一樣， 對(duì)于這樣的損害 賠償范圍應(yīng)該如何處理。 審判實(shí)踐中，采用了限制賠償范圍的規(guī)則。 主要包括： 可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則、過(guò)失相抵規(guī)則、減輕損失規(guī)則以及損益相抵規(guī)則。二 、研究目標(biāo)、研究?jī)?nèi)容和擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題2.1研究的目標(biāo)隨著我國(guó)住房分配貨幣化， 商品化和社會(huì)化， 商品房交易日漸增多， 商品 房買(mǎi)賣(mài)糾紛也隨之增加， 特別是涉及商品房合同解除后， 對(duì)損害賠償范圍問(wèn)題， 在適用法律問(wèn)題上， 缺乏相應(yīng)法律依據(jù)。 本文通過(guò)對(duì)一系列案例法律基礎(chǔ)理論 的分析商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償法律救濟(jì)問(wèn)題。 2.2.1研究的內(nèi)容和擬解決的問(wèn)題研

9、究的內(nèi)容包括： 商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約的原因， 商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害 賠償?shù)姆绞健⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)姆秶约吧唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同違約損 害賠償?shù)南拗频葐?wèn)題。2.2.2擬解決的問(wèn)題（1）根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，違約損害賠償僅限于財(cái)產(chǎn)損失賠償，并要受到“可預(yù)見(jiàn)規(guī)則“的限制，而對(duì)于固有財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)的損害則歸侵權(quán)法的救濟(jì) 范圍。而我國(guó)在司法實(shí)踐上有支持違約精神損害賠償?shù)陌咐?對(duì)于違約中的精 神損害賠償，我國(guó)理論界爭(zhēng)議較大。（2）賠償損失的范圍的確定（3）懲罰性損害賠償?shù)牟僮餍砸约跋拗疲?）對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中欺詐可否借鑒法國(guó)關(guān)于違約中有關(guān)欺詐的規(guī)定，將懲罰性違約損害擴(kuò)大到其他合同領(lǐng)域， 以更好保護(hù)非違

10、約方的合法權(quán)益。三、研究的基本思路和方法、技術(shù)路線(xiàn)、實(shí)驗(yàn)方案及可行性分析3.1 研究思路 論文大綱： 前言一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)母攀觯ㄒ唬┥唐贩窟`約損害賠償?shù)母拍睿ǘ┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)奶卣鞫⑽覈?guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)倪m用 （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)姆绞?（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償范圍的界定（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)南拗迫?、我?guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)谋锥撕屯晟平ㄗh（一） 我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)谋锥?（二）我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約損害賠償?shù)耐晟平ㄗh 總結(jié) 參考文獻(xiàn) 致謝3.2研究方法本文擬采用 “文獻(xiàn)分析法 ”和“歸納法 ”等方法來(lái)

11、對(duì)該課題進(jìn)行系統(tǒng)的探析。3.3 參考文獻(xiàn)1. 王利明違約責(zé)任論中國(guó)政法大學(xué)出版社 2003 年修訂版2 .王利明：民商法研究第 2 輯，法律出版社 2001 年版3.蔡立東：論合同解除制度的重構(gòu) ，載民商法學(xué) 2002年第 1期4 富勒、帕尤迪著，韓世遠(yuǎn)合同損害賠償中的信賴(lài)?yán)?，載民商法 論叢第 7 卷，法律出版社 1997 年版5 摘自 最高人民法院國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用 第 142 頁(yè)，最高人民法院出版社， 2004 年，最高人民法院民事審判第一庭編 著6 李晶：論違約責(zé)任的性質(zhì)及歸責(zé)原則 ，載貴州大學(xué)學(xué)報(bào) 2000 年 5 月第 18卷第 3 期。7 肖力：論違約責(zé)

12、任歸責(zé)原則 ，載山西省教育學(xué)院學(xué)報(bào) 2001 年第 l 期。8 夏秀淵：英美法的嚴(yán)格責(zé)任和我國(guó)違約責(zé)任的歸責(zé)原則 ，載江西行 政學(xué)院學(xué)報(bào) 2002年9月第 4卷第 3期。9 孫春偉：評(píng)合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定 ，載學(xué)術(shù)交流，2000 年， 第 2 期。10 王小能：中華人民共和國(guó)合同法 中的違約責(zé)任制度 ，載河北省 政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 1999年第 3 期11張莉、方傳安：淺析合同法違約責(zé)任制度若干問(wèn)題 ，載泉州師 范學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)） 2001年 9 月，第 19卷第 5 期。12徐杰、趙景文主編： 合同法教程，法律出版社 2000年 1 月版13 趙 明：違約責(zé)任的研究，載遼寧金融學(xué)院學(xué)報(bào) ，2001 年第 1 期14【美】 理查德 九波斯納，法律的經(jīng)濟(jì)分析 ，北京，中國(guó)大百科全書(shū)出版社 1992 年 8 月版。四、研究計(jì)劃及進(jìn)度安排1、2012年1月 1日 2012年 2月 20日 收集資料，了解研究現(xiàn)狀， 形成論 文寫(xiě)作思路及提綱，提交論文開(kāi)題報(bào)告2、2012年 2月 20日-2012年3月 15日寫(xiě)作論文，完成論文初稿3、2012年 3月 15 2012年 4月 1日根據(jù)教師要求修改論文內(nèi)容，根據(jù)學(xué) 校要求完善論文格式，提交論文定稿五、指