商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營分析

1、以“商業(yè)+”為核心，打造全新生活方式商業(yè)地產(chǎn)背景說明近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營兩級(jí)分化十分嚴(yán)重，其中一部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營十分糟糕，商場 空置嚴(yán)重，長期陷入“租不抵營”的境遇當(dāng)中。而另一部分商場經(jīng)營效果較好。因區(qū)別于住宅“拿地，開發(fā)，銷售，結(jié)算交付”，商場的開發(fā)本身就較復(fù)雜。商場的開 發(fā)和經(jīng)營涉及規(guī)劃，定位，招商，運(yùn)營 這樣的全鏈條。如果只是建造并銷售，很可能造成供 給結(jié)構(gòu)和商家需求不匹配的局面。由于總量過剩，不少商場實(shí)際上處于門可羅雀的狀況。因消費(fèi)時(shí)代的變革，國內(nèi)所有商業(yè)體系已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的“供給者”角色，開始全面向 “服務(wù)者”角色開始轉(zhuǎn)換。商業(yè)地產(chǎn)因受到多重因素的影響，其中包括經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民

2、消費(fèi)增速放緩、奢侈品消費(fèi)長期低落的系統(tǒng)性沖擊。其中互聯(lián)網(wǎng)對(duì)居民消費(fèi)行為的影響最大。 在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，線下企業(yè)想吸引消費(fèi)者，“文化+體驗(yàn)”的策略尤為重要。與此同時(shí)，服務(wù)和體驗(yàn)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營中日漸重要。圍繞餐飲、健康、主題、文化、科技、旅游、運(yùn)動(dòng)、美妝、兒童等娛樂體驗(yàn)式業(yè)態(tài)改進(jìn)招商運(yùn)營重心，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)商的共識(shí)。企業(yè)不斷追求增加更時(shí)尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商業(yè)元素，以此來 吸引更多人流。二、招商運(yùn)營分析雖然國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營都在探索更多的體驗(yàn)性元素來加入商場運(yùn)營當(dāng)中，但效果普 遍不佳，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營目前還是較多的受制于地段、交通便利性、品牌效應(yīng)等因素影響。 還未正式達(dá)到“體驗(yàn)式

3、服務(wù)”這一步?，F(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營簡單分析如下。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中，主要分為兩大陣營，分別為“需求側(cè)”與“供給側(cè)”，需求側(cè)為精選入駐商戶，供給側(cè)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方。傳統(tǒng)運(yùn)營模式下，主要著眼于“需求側(cè)”的招商為主, 完全忽略了“供給側(cè)”改革創(chuàng)新的重要性。依據(jù)運(yùn)營模式進(jìn)行改變，現(xiàn)提出以“商業(yè) +”為核心，從“供給側(cè)”思考，打造全新生活 方式的招商運(yùn)營模式，以達(dá)到為消費(fèi)者提供“極致體驗(yàn)”為目的的招商運(yùn)營策略。進(jìn)一步深 入影響消費(fèi)者心理，為消費(fèi)者打造一個(gè)“購物可以來、吃飯可以來、娛樂可以來、運(yùn)動(dòng)可以 來、散步可以來、旅游可以來”的“綜合體驗(yàn)館”。三、何為“商業(yè)+”“商+”即商業(yè)+文化+旅游+科技+健康等等，

4、綜合性的商業(yè)集群效應(yīng)模式。從“供給側(cè)” 的角度出發(fā)，通過改革創(chuàng)新，不固守傳統(tǒng)商業(yè)模式，不單純比拼價(jià)格，開始強(qiáng)調(diào)有品質(zhì)的生 活方式，將體驗(yàn)做到極致的商業(yè)運(yùn)營模式。如今主題化商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在全世界遍地開花，案例不勝枚舉，現(xiàn)以日本大阪難波公園為 例。日本難波公園，在城市綠洲中逛街大阪是日本的第二大城市，古時(shí)又叫難波，它東接歷史悠久的京都和奈良，西連神戶，在保留著豐富歷史古跡的同時(shí)，也有著現(xiàn)代的一面。大阪難波公園(NambaParks)是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，名稱中有公園其實(shí)并非傳統(tǒng)意義的公園。進(jìn)入難波公園后，會(huì)讓你以為自己來到了一個(gè)生態(tài)綠色公園。室內(nèi)室外的空間界限被打 破，因地勢(shì)而打造的“

5、峽谷”內(nèi)有一條“8字形”傾斜上升的通道，一路精心設(shè)計(jì)出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜。從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進(jìn)、綠樹茵茵。其中心區(qū)域是三層的“豪華 購物廣場”，商場業(yè)態(tài)非常豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動(dòng)植物花卉、居家用品、 日本傳統(tǒng)和服等等，包括了上百家專業(yè)的時(shí)尚商店和餐廳。四、分析與總結(jié)近幾年來， 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)也在不斷進(jìn)行變革與創(chuàng)新， 也開始嘗試以“文化 +體驗(yàn)”為主的 體驗(yàn)式服務(wù)來吸引消費(fèi)群體。然而絕大多數(shù)地產(chǎn)運(yùn)營商都忽略了非常重要的一點(diǎn)，對(duì)客群進(jìn) 行細(xì)分化，他們總想著去吸引消費(fèi)者，而沒有想過去吸引哪一部分消費(fèi)者。從大數(shù)

6、據(jù)分析， 性別不同、年齡段不同、甚至性格不同的消費(fèi)者，消費(fèi)習(xí)慣都會(huì)相差很大。對(duì)于一個(gè)商業(yè)地 產(chǎn)，是不可能吸引多數(shù)消費(fèi)者進(jìn)入商場進(jìn)行消費(fèi)的。此時(shí)，就需要對(duì)消費(fèi)者群體進(jìn)行細(xì)分， 并針對(duì)某一群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位與服務(wù)。從人口基數(shù)分析， 80、90后人群占比可達(dá) 35%以上，所以，未來 510 年的主力消費(fèi)群體 為 80、 90 后。而這一人群比較崇尚個(gè)性化消費(fèi)、差異化消費(fèi)、認(rèn)同化消費(fèi)等消費(fèi)習(xí)慣?；?他們的消費(fèi)習(xí)慣，這就要考驗(yàn)吸引他們眼光的辦法了，分析如下。? 定位&喜好：追求差異化消費(fèi)心理，追求與眾不同， 80、90 后普遍喜愛追求自我價(jià)值 的體現(xiàn)，消費(fèi)習(xí)慣全憑喜好決定。因受到年齡層段的影響，這個(gè)年齡

7、段的人群絕大多數(shù)會(huì)追求一個(gè)共有的元素，那 就是“時(shí)尚”，品類全面的時(shí)尚品牌，完全可以滿足他們的喜好。而年齡段決定他們 絕大多數(shù)不會(huì)有太強(qiáng)的消費(fèi)能力，所以他們就只能接受“輕度奢侈品”?！拜p奢+時(shí)尚”可以為大多數(shù)年輕人所接受。? 主題&生活： 追求個(gè)性化消費(fèi)，特色消費(fèi)心理，打造個(gè)性化的商業(yè)主題。必須要有吸 引我的地方，我才會(huì)來?？梢匝杆俚木蹟n人氣。對(duì)于年輕人來說，較大的社會(huì)壓力很難讓他們專門駐足去欣賞一些常見的風(fēng)景， 這時(shí)就需要特色商業(yè)主題去留住他們的目光以及腳步。 例如動(dòng)漫主題活動(dòng)， 就可以吸 引喜歡動(dòng)漫的消費(fèi)者， 美妝主題活動(dòng)來吸引女性消費(fèi)者， 運(yùn)動(dòng)主題來吸引熱愛運(yùn)動(dòng)的 年輕人等。? 商業(yè)&文化： 打造商業(yè)特色的文化，例如阿里的“雙 11”，京東的“ 618”等。特色文化對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，會(huì)起到至關(guān)重要的作用，首先就是宣傳作用，其次 為打造品牌作用。 一個(gè)具有特色且可以延續(xù)下去的商業(yè)文化， 不僅可以帶來較大商業(yè) 利益，其中至關(guān)重要的是品牌效應(yīng)的建立。? 招商&內(nèi)容： 從“經(jīng)營商品”到“運(yùn)營客群”，從“