（推薦）株洲市興業(yè)紫廬江岸策劃案

1、第一章 株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、株洲簡介株洲，古稱建寧，公元214年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市。在湘東大地的懷抱里，在秀麗的湘、淥、洣水之濱,在一座新興的工業(yè)城市-株洲。株洲是全國個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。株洲是中國南方最大的交通樞紐，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路主干線在此交匯，貫通中國內(nèi)地的東西南北；貫通中國南北的公路大動(dòng)脈北京珠海的高速公路、北京 深圳的107國道、北京廣州的106國道，與貫通中國東西的公路

2、大動(dòng)脈上海云南瑞麗的高速公路、上海昆明的國道均在此交匯，形成了中國南方重要的公路交通樞紐；距長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)40分鐘車程；千噸級(jí)輪船可經(jīng)由湘江至長江直達(dá)上海黃埔口岸。株洲市現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積450平方公里。總?cè)丝?70萬，其中市區(qū)人口70萬。建國后，株洲建成了江南工業(yè)重鎮(zhèn)：新中國的第一臺(tái)航空發(fā)動(dòng)機(jī)；第一臺(tái)電力機(jī)車；第一個(gè)硬質(zhì)合金頂錘誕生在株洲。機(jī)械、冶金、化工、建材為株洲的四大支柱工業(yè)。株洲，在國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品有50余種，產(chǎn)量居全國第一的有11項(xiàng)，出口量占全國第一的有9項(xiàng)，居全

3、國第一流的工藝技術(shù)、生產(chǎn)線有8條，獲國家金獎(jiǎng)產(chǎn)品質(zhì)4項(xiàng)，銀獎(jiǎng)35項(xiàng)。株洲地當(dāng)湘江孔道,南北通衢,歷代既是失爭重地,又為旅游之所經(jīng)。風(fēng)流人物,要聞?shì)W事,代有傳述,名勝古跡,革命勝地,遍布湘、淥、洣水之濱。 隨著城市的發(fā)展，株洲城市呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 一是江南交通樞紐。株洲是貫穿南北、連接?xùn)|西的重要通道，人稱北有“鄭州”，南有“株洲”。從鐵路運(yùn)輸來看，株洲是我國南方最大的鐵路樞紐、全國五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，是京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線的交匯點(diǎn)。公路運(yùn)輸方面，上海到昆明的320國道、北京至廣州的106國道、北京至珠海的京珠高速公路和上瑞公路都在株洲穿過。航運(yùn)方面，長江最大的支流湘江從市內(nèi)蜿蜒流過，

4、千噸級(jí)船舶可常年直抵長江沿岸城市。空運(yùn)方面，市區(qū)到黃花國際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程。正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的京廣快速客運(yùn)專線建成后，株洲到廣州坐火車只須3小時(shí)，到北京6小時(shí)。二是湖南工業(yè)重鎮(zhèn)。株洲因在“一五”時(shí)期被列為全國重點(diǎn)建設(shè)的8個(gè)工業(yè)城市之一，而成為湖南的工業(yè)重鎮(zhèn)，為共和國的工業(yè)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。我國第一臺(tái)航空發(fā)動(dòng)機(jī)、第一枚空空導(dǎo)彈、第一臺(tái)電力機(jī)車、第一塊硬質(zhì)合金等50多個(gè)“全國第一”相繼在株洲誕生。世界五大硬質(zhì)合金基地之一的株洲硬質(zhì)合金集團(tuán)，中國最大的有色金屬冶煉廠和電力機(jī)車科研制造基地，江南最大的鐵路貨車制造基地、航空發(fā)動(dòng)機(jī)和火花塞制造基地都在株洲。三是中南服裝集散地。蘆淞服飾市場(chǎng)是全國十大服飾市

5、場(chǎng)之一，并形成了蘆淞服飾市場(chǎng)群。市場(chǎng)群內(nèi)有5個(gè)大型物流聚散中心以及與之配套的100多條通向全國各地的貨運(yùn)專線和6萬多平方米和倉儲(chǔ)面積。商品輻射全國21個(gè)省市、300多個(gè)縣市區(qū)。 株洲的地理位置的重要性和巨大的投資潛力，使其成為湖南地級(jí)市的領(lǐng)頭羊。二、株洲宏觀經(jīng)濟(jì)分析 今年以來，株洲經(jīng)濟(jì)一直保持速度與質(zhì)量協(xié)調(diào)、較快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。至7月止，據(jù)初步測(cè)算，全市完成GDP220.27億元，同比增長12.6%，增幅較上年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中一產(chǎn)業(yè)增加值22.07億元，增長6.3%，二產(chǎn)業(yè)增加值112.89億元，增長14.9%，三產(chǎn)業(yè)增加值85.31億元，增長11.2%。企業(yè)效益、財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居

6、民收入全面增長，縣域經(jīng)濟(jì)全面推進(jìn)?？傮w運(yùn)行狀況是速度加快，效益提升，結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截止2005年9月各縣市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：縣（市）區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）單位：萬元單位名稱工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以下工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)比上年同期累計(jì)比上年同期累計(jì)比上年同期株洲縣20645819.53953837.216692015.9醴陵市125024822.936275233.888749618.9攸 縣45514726.015733243.129781518.5茶陵縣19777624.74588756.615188917.5炎陵縣6181725.81581867.14599916.0縣域合計(jì)217144623.4

7、62132738.5155011918.3荷塘區(qū)41564723.636679725.04885014.0蘆淞區(qū)40796518.530559219.010237317.0石峰區(qū)145824323.0136228524.2959588.5天元區(qū)21504620.217100021.04404616.8城區(qū)合計(jì)249690122.1220567423.329122713.6（株洲新區(qū)）179928020.2170931620.28996420.5縣（市）區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）單位：萬元單位名稱一般預(yù)算收入消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額累計(jì)比上年同期累計(jì)比上年同期累計(jì)比上年同期株洲縣1035643

8、.28707614.52566568.6醴陵市2282239.826944414.57719867.7攸 縣1596434.815784415.17085545.4茶陵縣949530.87027216.12978273.2炎陵縣575025.52702615.34024735.3縣域合計(jì)6438736.361166214.624374755.3荷塘區(qū)637112.47814115.39153731.0蘆淞區(qū)767019.434953015.317000271.2石峰區(qū)874826.38936916.516615729.9天元區(qū)3056537.26365015.924626630.2城區(qū)合計(jì)53

9、35429.258069015.567396238.6（株洲新區(qū)）33946330.3綜合所述，株洲經(jīng)濟(jì)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、城鄉(xiāng)投資穩(wěn)步增加。上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成74.61億元，增長35.6%，比一季度提高5.6個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)4年增幅超過35%。投資主要特點(diǎn)：一是城鎮(zhèn)、農(nóng)村投資同步增長。上半年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成60.38億元，增長36%，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成14.23億元，增長33.8%；二是三次產(chǎn)業(yè)投資呈梯隊(duì)快速發(fā)展。一、二、三產(chǎn)業(yè)完成投資0.87億元、22.18億元和37.33億元，分別增長235.9%、53.9%和25.6%。第三產(chǎn)業(yè)中，住宅投資仍高速增長，累計(jì)投資9

10、.78億元，增長78.3%。商品房銷售情況良好，1-6月全市商品房屋銷售面積45.28萬平方米，銷售額6.48億元，分別增長69%和58.8%；三是重點(diǎn)建設(shè)工程進(jìn)展順利。全市9大重點(diǎn)投資項(xiàng)目已完成投資9.02億元，占年度計(jì)劃的56.1%。其中，株洲大道、體育中心、湘江四橋、快速環(huán)道等重點(diǎn)工程已分別完成年計(jì)劃的97.5%、95.3%、78%和65%。二、市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨火。今年以來，我市消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢(shì)。上半年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額81.18億元，增長14.7%，剔除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長11.4%。在全省14個(gè)市州中增幅僅次于長沙市，居全省第2位。三、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)增。市城

11、調(diào)隊(duì)和農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查資料顯示，上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6017元，比上年增長14.2%，同比增幅提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，人均實(shí)際增長10.1%。人均消費(fèi)性支出為4044元，同比增長13.1%，增幅比上年提高8.9個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2028元，比去年同期增加353元，增長21.11%，增速比去年同期提高8.8個(gè)百分點(diǎn)。人均現(xiàn)金生活消費(fèi)支出1182元，增長24.6%。全市城鄉(xiāng)居民收入的大幅度增加，支出的同步增長，居民消費(fèi)傾向增強(qiáng)，有力地推動(dòng)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額的快速增長。四、財(cái)政收入大幅增長。全市財(cái)稅部門建立健全收入入庫保障機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，主體財(cái)源增勢(shì)強(qiáng)勁，主要收入項(xiàng)目全面增

12、收。上半年，全市完成財(cái)政總收入突破20億元，達(dá)20.48億元，為年度預(yù)算的53.2%，其中一般預(yù)算收入12.26億元，均增長21.8%。在一般預(yù)算收入中，稅收收入增長24.6%，增幅高于非稅收收入8.2個(gè)百分點(diǎn)，其中增值稅增長27.5%，營業(yè)稅增長20.1%，個(gè)人所得稅增長17.7%。五、長株潭一體化規(guī)劃。長株潭一體化是以長沙中心城區(qū)、湘潭城區(qū)、株洲城區(qū)為核心，采取局部內(nèi)涵式的緊湊集中發(fā)展，引導(dǎo)有序外延，重點(diǎn)建設(shè)三市各自環(huán)線、三市間公路外環(huán)、潭望高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。未來發(fā)展方向?yàn)殚L沙主要向東發(fā)展，并加快向南發(fā)展；湘潭主要向北發(fā)展，兼顧向東；株洲主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網(wǎng)和綠色空間

13、的銜接，適度向北。在長株潭一體化城市中心區(qū)域概念中有三個(gè)主城區(qū)：長沙中心城區(qū)（湘江東側(cè)）、株洲河西城區(qū)和湘潭河?xùn)|城區(qū)。其中，株洲河西新城區(qū)將成為株洲的城市主中心，集行政辦公、商貿(mào)金融和文化娛樂為一體。三、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、株洲市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng)；有大批大型國有企業(yè)。這意味著株洲誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入株洲。房地產(chǎn)業(yè)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級(jí)。從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消

14、費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。株洲市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場(chǎng)競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到2001年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到82118萬元，住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到43628萬元。2001年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2001年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米,升幅達(dá)

15、21.6%。2、株洲現(xiàn)有名的房產(chǎn)公司有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)、海創(chuàng)房產(chǎn)、南苑房產(chǎn)、聯(lián)誼房產(chǎn)等，外來的房產(chǎn)公司也很多，浙江千秋置業(yè)就是一個(gè)典型的代表。西區(qū)主要的樓盤有尚格名城、海創(chuàng)明珠花園、湘銀陽光水岸、湘銀紫竹茗園、聯(lián)誼親親家園等，南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、山水國際、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。3、株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些問題。政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。由于市場(chǎng)不是很成熟，也導(dǎo)致了一定問題，具體表現(xiàn)在以下這些方面：第一，定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。第二，有的沒有服務(wù)

16、的概念。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。第三，小區(qū)規(guī)劃與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。4、從株洲市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴程度不小。5月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占24，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。面對(duì)銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。 5、株洲目前銷售和空置面積一降一升。一是銷售下降。截止6月底，全市商品房空置面積達(dá)23.1萬平方米，比去年同

17、期上升109.4%，其中住宅空置面積15.2萬平方米，上升178.3%；辦公樓空置面積0.72萬平方米，增長10.6倍；營業(yè)用房空置面積6.2萬平方米，增長1.37倍。在空置面積中，空置1-3年的16.2萬平方米，上升6.1倍，占全部空置面積的70.1%。據(jù)了解，產(chǎn)生上述空置的主要原因，一是今年剛竣工的房源同比增長70.2%；二是個(gè)別開發(fā)商的短期行為，造成開發(fā)強(qiáng)度過大、密度過高，社區(qū)配套設(shè)施不全，所建住宅存在設(shè)計(jì)和功能上的缺陷，被消費(fèi)者放棄；再加上一些小區(qū)房價(jià)與物業(yè)管理費(fèi)高，與市民消費(fèi)水平背離，部分居民對(duì)株洲市房價(jià)漲幅過快不能接受，持幣觀望，導(dǎo)致商品房空置率大幅提高。樂觀的是今年株洲市以住宅開

18、發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降1.3%，緩沖下半年空置壓力。四、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 近6年，株洲市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。但在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)依然能夠保持強(qiáng)勁，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （一）從基本情況看 1、增幅回落供需兩旺。16月我市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成14.6億元，比上年同期增加1.3億元，增長10.1%，增幅居全省第8位；開發(fā)總量雖保持全省第二位，但占全省開發(fā)比重已由上年9.67%

19、下降到7.89%。 今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落30.2個(gè)百分點(diǎn)，但供需兩旺的勢(shì)頭依然不減，商品房竣工面積52.6萬平方米，增長70.2%，銷售面積45.3萬平方米，增長69%。從總體情況來看，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2、非國有投資依然強(qiáng)勁。今年非國有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從1-5月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成3.5億和1.1億，占總量的36%和11%。國有企業(yè)完成0.36億元，比重由上年10.6%下降到3.7%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。3、熱點(diǎn)板塊日趨集中。目前，株洲四區(qū)樓市整體發(fā)展依

20、然不太均衡，熱點(diǎn)主要集中在蘆淞區(qū)和天元區(qū)。經(jīng)過近年的發(fā)展，天元區(qū)交通及市政配套等設(shè)施已日趨完善，大盤的不斷涌現(xiàn)，使河西區(qū)的居住氛圍日益濃厚，居住環(huán)境日漸成熟。而蘆淞區(qū)憑借著“中心商務(wù)區(qū)”的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)樓盤持續(xù)火爆，目前又有金帝廣場(chǎng)、中鴻人和廣場(chǎng)、家潤多商業(yè)廣場(chǎng)等上億元項(xiàng)目開工。四區(qū)開發(fā)投資呈現(xiàn)一升三降，蘆淞區(qū)由于上述3個(gè)項(xiàng)目的開工，開發(fā)投資迅速上升，增幅達(dá)到52.3%。 4、開發(fā)資金到位情況較好。截止5月底，累計(jì)資金到位17.8億元，同比增長52%。在當(dāng)年到位的15.5億元中，國家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為400萬元和2500萬元；國內(nèi)貸款3.7億元，增長24%；自籌資金5.1

21、9億元，增長21.5%；其他資金來源6.3億元，增長42.9 %，其中定金及預(yù)收款增長75.7%。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。今年以來，開發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。去年全市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資79億元，同比增長111倍，創(chuàng)歷史新高。開發(fā)商業(yè)用房物業(yè)類型呈多樣化，涉及服裝、超市百貨、商業(yè)街、汽車汽配等業(yè)

22、態(tài)，銅鑼灣廣場(chǎng)、株洲汽車城、中國城服裝市場(chǎng)等，成為“三產(chǎn)”旗艦，拉近了傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商業(yè)的距離。6、房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了大盤角逐的新時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在本土開發(fā)企業(yè)開發(fā)的60個(gè)計(jì)劃投資額超過5000萬的項(xiàng)目中，超過1億的項(xiàng)目達(dá)到了33個(gè)，如果加上外來房產(chǎn)大鱷的開發(fā)項(xiàng)目，那就更多了。這些其中不乏像湘銀小區(qū)、湘江四季花園、惠天然花園、玫瑰名城、尚格名城等眾多投資數(shù)億，總施工面積數(shù)十萬甚至上百萬平方米的超大型項(xiàng)目。這些大型項(xiàng)目的出現(xiàn)，不但將提升株洲樓市的整體素質(zhì)，也將大大加快開發(fā)商之間的洗牌效應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著大盤角逐的激烈，開發(fā)商之間的競爭也將日益火熱。特別是在今年這樣的樓市敏感期，各樓盤為了爭奪市場(chǎng)

23、，都將展開全面的營銷攻勢(shì)。大盤的分布也很均勻，并且特色各異。目前各種大型開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)不再集中于城市的某一個(gè)區(qū)或者某一個(gè)地段，分布開始由集中走向均勻。7、住宅開發(fā)進(jìn)入成熟期，新樓盤越來越注重樓盤設(shè)計(jì)中的人性化理念。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，株洲樓市已經(jīng)度過了“萬事開頭難”的起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)正進(jìn)入集約化、精品化、大眾化開發(fā)的加速階段。不少樓盤同時(shí)具備多層、小高層、別墅等豐富的產(chǎn)品類型，周邊大環(huán)境功能也日趨成熟，社區(qū)內(nèi)配套愈發(fā)完善。諸如會(huì)所、商業(yè)街、游泳池、休閑廣場(chǎng)和小區(qū)公園等紛紛涌現(xiàn)。湘銀、惠天然、湘江四季花園、海創(chuàng)明珠花園等住宅小區(qū)，在規(guī)劃、建筑、園林、環(huán)境、服務(wù)等方面各具亮點(diǎn)，迎合了市民對(duì)高檔次

24、住宅的需求，成為城市景觀。 8、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍依然。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。今年上半年，株洲商品房銷售較好，銷售價(jià)格總體上升。抽樣結(jié)果顯示，城市四區(qū)今年各類住宅均價(jià)達(dá)到1664元/平方米，同比增長8.4%，其中多層住宅均價(jià)為1356元/平方米，同比增長9.3%；高檔住宅1888元/平方米，增長9.4%；商業(yè)用房價(jià)格5665元/平方米，同比增長3%；辦公樓價(jià)格3690元/平方米，同比增長2.9%。此外，土地交易價(jià)格也在小幅上升，同比增長2.4%。 9、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢(shì)。從一季度的調(diào)查樣本顯示，株洲市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣

25、區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到160點(diǎn)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。從上半年數(shù)據(jù)分析，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期依然看好，投資信心不減。上半年，城市四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成12.5億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的85.5%，同比增長7.6%。主要原因是城鎮(zhèn)居民改善住房的主動(dòng)性需求依然旺盛。這部分購房群體主力是有較高收入或穩(wěn)定收入的工薪階層，通過首付和銀行貸款購房；二是投資性彈性需求依然存在。近幾年株

26、洲城市環(huán)境和面貌煥然一新，吸引了外地及本地居民投資購房熱情。三是舊城改造力度增大，相繼開工的快速環(huán)道、五金機(jī)電大市場(chǎng)等項(xiàng)目，去年涉及拆遷戶數(shù)達(dá)到1238戶，增加了拆遷安置用房需求。 （二）從政策影響看 房地產(chǎn)投資在株洲市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重31.2%。，但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長，無疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到株洲市地產(chǎn)市場(chǎng)

27、。 1、征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，株洲市貫徹落實(shí)毫不含糊。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率63.6%。 今年株洲市大宗開發(fā)項(xiàng)目比較多，但開發(fā)用地多半是舊城改造，利用了部分危房、國有荒地、破產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)工廠企業(yè)用地。面對(duì)政策調(diào)整，株洲市部分開發(fā)商也有對(duì)策，一方面重新部署，整合資源，；另一方面通過聯(lián)建攜手度過難關(guān)。 2、立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決

28、剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。目前株洲市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。 3、資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對(duì)購買第二套房的貸款，對(duì)購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售

29、項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。五、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析根據(jù)株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及有關(guān)資料得出結(jié)論：影響個(gè)人購房的因素中排在前三位的分別是：區(qū)位、價(jià)格和家庭收入，其首選比例依次為42.2%、21%、14.7%；其它依次是工程質(zhì)量，首選比例5.9%，物業(yè)管理、設(shè)施配套占相同的4.9%。戶型設(shè)計(jì)、交通、商品房供求首選比例各僅占2%。消費(fèi)者購房心理和對(duì)住宅的要求主要如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消

30、費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)。2、高綠化率。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高。3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋牌室等。4、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，對(duì)于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對(duì)較大，所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購買別墅。5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求有兩點(diǎn)：第一，提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；第二，物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)

31、內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。 我司也專門針對(duì)株洲樓市的需求狀況展開了一系列的調(diào)查，當(dāng)街發(fā)放了150份問卷，收回有效問卷142份。根據(jù)問卷結(jié)果分析，消費(fèi)者的需求狀況大致如下：1、調(diào)查者家庭年收入情況：在受調(diào)查者中家庭年收入以三萬元以下為主，其次是三到六萬。這說明株洲的居民年收入并不高，可支配的資金也相應(yīng)的會(huì)受限制。2、調(diào)查者的購房目的：在調(diào)查中顯示，為子女買房和為滿足生活需要而首次購房和為改善居住條件而購房排在前三位。大多數(shù)的株洲人仍將生活需要作為買房的首選理由，值得可喜的是，越來越多的株洲人開始注重生活品質(zhì)的提高。而這兩部分人群都是我們最主要的目標(biāo)客戶群。3、購房最看重的因素：從調(diào)查中可以看出，

32、消費(fèi)者最看重的是小區(qū)環(huán)境，其次是價(jià)格，再次為地理位置和交通。而周邊配套和工程的質(zhì)量也緊隨其后。4、消費(fèi)者比較能接受的價(jià)位：調(diào)查中顯示，大眾最能接受的房價(jià)為：1000-1500元/，其次是1000元以下/，再次為1500-2000元/。而到2500元/房價(jià)時(shí)需求急劇下降。這說明，株洲現(xiàn)在主力價(jià)格應(yīng)在1000-2500之間。2500元/的價(jià)格暫時(shí)不應(yīng)突破。5、購房的首選地段：超過一半的人都選擇居住在河?xùn)|，這與株洲的行政構(gòu)成有關(guān)。因?yàn)樗膫€(gè)區(qū)就有3個(gè)區(qū)位于河?xùn)|。而河西作為新城區(qū)，隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展和長株潭一體化進(jìn)程的加快，將會(huì)吸引越來越多的人群。6、最看重的周邊配套設(shè)施：隨著人們生活水平的提高，生態(tài)

33、以成為人們居住配套的首選。其次，生活服務(wù)配套也不可或缺的成為必要配套。而學(xué)校也是人們希望擁有的配套之一。7、最感興趣的康樂設(shè)施：在康樂設(shè)施中，健身房是最看重的，其次是兒童游樂場(chǎng)所，再次為圖書館?？梢钥闯?，一般居民對(duì)還是比較重視的。8、對(duì)小區(qū)綠化率的要求：這說明人們現(xiàn)在越來越注重小區(qū)綠化的配置，對(duì)小區(qū)的綠化率已經(jīng)有一定的要求。還有相當(dāng)一部分人對(duì)綠化的要求很高。9、首選的戶型：調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)三室和二室的房子最看好，而單身公寓也有一定市場(chǎng)，四室和復(fù)式的需求量比較小。10、首選的住房面積：從調(diào)查中可以看出人們最喜歡100-120，其次是80以下的和80-100的?？偨Y(jié)起來就是喜歡120以下，80

34、以上的住房面積。小戶型也有相當(dāng)一部分市場(chǎng)需求。11、首選住宅的類型：株洲消費(fèi)者對(duì)多層還是情有獨(dú)鐘，其次選擇的是小高層，高層也有一定的需求量，別墅市場(chǎng)的需求量很小。第二章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地所在區(qū)域基本情況項(xiàng)目所在地為株洲新區(qū)（天元區(qū)），它是2000年經(jīng)株洲市政府批準(zhǔn)將原天元區(qū)和株洲國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)行職能歸并、效能整合而成立的新城區(qū)。位于株洲市河西，東北與湘江為界，南與株洲縣雷打石鎮(zhèn)相鄰，西接湘潭市。新區(qū)總面積 150平方公里，人口及密度12萬人，平均每平方公里800人，下轄2個(gè)街道辦事處，2個(gè)鎮(zhèn)，12個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，38個(gè)村民委員會(huì)。天元區(qū)為丘陵地帶，屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，降雨多

35、，氣溫高，光照足，春暖夏熱，秋爽冬寒，季風(fēng)明顯，四季分明。天元區(qū)人杰地靈，著名的農(nóng)民運(yùn)動(dòng)領(lǐng)袖羅哲烈士葬于馬家河鎮(zhèn)高塘村板塘組的一個(gè)山坡上，1984年被列為市級(jí)文物保護(hù)單位。風(fēng)景秀麗的南岳七十二峰之一的五云峰，坐落在群豐鎮(zhèn)石塘村境內(nèi)。全國最高的鋼架結(jié)構(gòu)電視發(fā)射塔高365米，聳立在炎帝廣場(chǎng)。高19.97米的巨形炎帝塑像坐落在占地15公頃中國南方最大的炎帝廣場(chǎng)中心。2005年，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破50億元，財(cái)政總收入突破3億元，一般預(yù)算收入突破2億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力躋身全國53個(gè)國家級(jí)高新區(qū)前30名，年銷售收入突破200億元，其中河西高科技示范園達(dá)到100億元以上，形成長江大道高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)走

36、廊?？?cè)丝谶_(dá)到20萬人以上，城區(qū)擴(kuò)展到15平方公里，突出一環(huán)兩帶，形成“六縱四橫”道路骨架，各項(xiàng)服務(wù)功能基本配套。農(nóng)村城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化步伐迅速加快。 新區(qū)內(nèi)投資環(huán)境較好。天元區(qū)轄區(qū)內(nèi)交通、通訊、電力等設(shè)施完善。、京珠高速縱貫?zāi)媳?，京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線交匯處株洲站離區(qū)公里，距長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)公里，行程時(shí)間均在半小時(shí)之內(nèi)。湘江水運(yùn)也很便利。程控電話裝機(jī)容量萬門，已開通萬門。區(qū)內(nèi)現(xiàn)日供水量萬噸。進(jìn)區(qū)立項(xiàng)項(xiàng)目審批等方面享有地市級(jí)管理權(quán)限。天元區(qū)以靈活、優(yōu)惠的投資政策，竭誠為進(jìn)區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。社會(huì)治安狀況良好，社會(huì)秩序穩(wěn)定，居民安居樂業(yè)。株洲唯一的一家五星級(jí)涉外酒店也在河西長江廣場(chǎng)。株

37、洲新區(qū)是構(gòu)筑在“一區(qū)三園兩基地”的總體架構(gòu)基礎(chǔ)上的“一區(qū)三園兩基地”是株洲高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體格局。政府和市民扎實(shí)有效地加速高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)、開放強(qiáng)區(qū)、環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，把株洲新區(qū)建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代化新城區(qū)。到2001年末止，有各類工業(yè)企業(yè)895個(gè)，工業(yè)總產(chǎn)值74.48億元，高新技術(shù)企業(yè)77家，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值65.17億元。國有及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)57家，產(chǎn)值65.33億元。過10億元企業(yè)2家；過5億元企業(yè)家；過億元企業(yè)10家。投資13.5億元的宏元化學(xué)建材工業(yè)園和投資1.2億元的國光宏生藥業(yè)工業(yè)園也于當(dāng)年選址建設(shè)。 新區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，

38、形成了地產(chǎn)開發(fā)、交通運(yùn)輸、商貿(mào)批發(fā)、金融保險(xiǎn)、娛樂休閑為主體的第三產(chǎn)業(yè)群體，擁有各類專業(yè)交易市場(chǎng)7個(gè)。市直各黨政機(jī)關(guān)也大部分西移，日趨成為株洲市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。金融、商貿(mào)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)各個(gè)角落。株洲唯一的一家五星級(jí)涉外酒店-株洲長江美食娛樂有限公司坐落在河西橋頭廣場(chǎng)。以新材料、光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥等技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。有民營科技企業(yè)49家。 教育事業(yè)正快速發(fā)展。做到超前規(guī)劃，合理布局。文化廣播事業(yè)繁榮，廣播電視覆蓋率100%。衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全。株洲市傷科醫(yī)院、市立一醫(yī)院分院、河西長江醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、婦幼保健站等醫(yī)療機(jī)構(gòu)正在抓緊完善配套。社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)也已基本完善。環(huán)

39、境衛(wèi)生管理成效顯著，市民衛(wèi)生意識(shí)強(qiáng)，天臺(tái)山路被評(píng)為全省最美一條街。二、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目所在地株洲新區(qū)，這幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成增長趨勢(shì)。2004年，高新區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入4.3112億元，同比增長31.7，完成市定任務(wù)的116.22，并突破了4.2億元的自定奮斗目標(biāo)。2004年是高新區(qū)的“項(xiàng)目建設(shè)年”。該區(qū)始終把園區(qū)建設(shè)和項(xiàng)目引進(jìn)作為第一區(qū)策，全年共引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目151個(gè)，合同引資39.5億元，實(shí)際到位資金21.5億元。為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)區(qū)發(fā)展，該區(qū)在15平方公里范圍內(nèi)，建設(shè)和完善了科技工業(yè)園區(qū)和城區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)筑了“一環(huán)兩帶”、“七縱四橫”的城區(qū)發(fā)展格局。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

40、的發(fā)展。今年前6個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資14.57億元，同比增長10.1%。增幅大幅回落，同比下降近58.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房建設(shè)投資額7.9億元，同比下降12.1%，土地開發(fā)投資額1.1億元，增長43.2%，土地購置費(fèi)3.5億元，增長36.1%。1-6月，全市房屋施工面積為328.64萬平方米，比去年同期增長7%，其中本年新開工面積為93.14萬平方米，比同期下降5.4%；房屋竣工面積為52.6萬平方米，比同期增長70.2%；商品房實(shí)際銷售面積為45.28萬平方米，比同期增長69%?？偨Y(jié)分析：株洲作為新興發(fā)展的工業(yè)城市，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)上升增長趨勢(shì)，除本地開發(fā)商的大力開發(fā)外，還有外來地產(chǎn)

41、豪強(qiáng)的投資開發(fā)，使得株洲的房產(chǎn)大盤、名盤眾多。市場(chǎng)需求，引導(dǎo)消費(fèi)，房產(chǎn)行業(yè)始終是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)之一。 三、項(xiàng)目地周邊環(huán)境 交通狀況：該項(xiàng)目距河西主干道長江北路100米，有45、59、18路等公共汽車。規(guī)劃中的湘江五橋經(jīng)過該項(xiàng)目，臨近的廬山路今后也將被拓寬，成為河西城市主要道路。該區(qū)域是株洲城市發(fā)展的核心區(qū)。 長江北路 廬山路 教育：正在開發(fā)的尚格名城項(xiàng)目將建設(shè)幼兒院、小學(xué)。炎帝廣場(chǎng)分布有二中、株洲師專。白鶴小學(xué)、北師大附中等就在附近。 醫(yī)院：株洲中醫(yī)風(fēng)濕病醫(yī)院就在項(xiàng)目旁邊。株洲中醫(yī)風(fēng)濕病醫(yī)院 市政設(shè)施：沿長江北路步行幾分鐘就可達(dá)株洲市市政府，往南便是炎帝廣場(chǎng)，距株洲市體育中心

42、約1000米。距沿江風(fēng)光帶約100米。 體育中心 炎帝廣場(chǎng) 湘江 沿江風(fēng)光帶（暫未建）（資料）炎帝廣場(chǎng)：在河西新城區(qū)，這里建有氣勢(shì)恢宏、有紀(jì)念意義的大型休閑廣場(chǎng) 炎帝廣場(chǎng)，炎帝廣場(chǎng)位于天元區(qū)天臺(tái)山路的西端，集文化、集會(huì)、娛樂、健身、休閑、商貿(mào)、交通等功能于一體。主體建筑為巨型炎帝塑像，環(huán)繞巨型塑像有象征“太陽之神”的基臺(tái)，彎月狀噴水池，寓意炎帝精神與日月同輝。廣場(chǎng)西面，聳立著神龍鐵塔，塔高293米，是我國目前最高的鋼制結(jié)構(gòu)多功能電視鐵塔。炎帝廣場(chǎng)是株洲市著名的旅游景點(diǎn)，也是居民觀光休閑的好去處。體育中心：株洲市體育中心是株洲市為承辦年第屆湖南省運(yùn)動(dòng)會(huì)而修建的，是該市重點(diǎn)工程。該中心位于河西區(qū)第

43、區(qū)，用地面積公頃，北側(cè)道路為濱江北路，西側(cè)為昆侖山路，南側(cè)為長江北路，體育中心的建成將成為湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶濱江發(fā)展軸中的亮點(diǎn)工程和現(xiàn)代城市景觀的標(biāo)志性建筑。株洲市體育中心為中型體育中心，主體育場(chǎng)可容納萬人，其規(guī)劃體現(xiàn)了場(chǎng)館和公園相結(jié)合、競技運(yùn)動(dòng)和群眾體育相結(jié)合、訓(xùn)練競賽和產(chǎn)業(yè)開發(fā)相結(jié)合的原則，以“依山、傍水、延綠、聚人、興業(yè)”作為構(gòu)思主題，采用“山館共生”方案，塑造高品質(zhì)的自然和人工環(huán)境。株洲市體育中心總投資達(dá)億多元，是株洲市委、市政府為承辦2006年全省第十屆體育運(yùn)動(dòng)會(huì)，發(fā)展全市競技及大眾體育運(yùn)動(dòng)而確定的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目主體即一場(chǎng)兩館(體育場(chǎng)、體育館、游泳跳水館)正在緊張建設(shè)之中。一座設(shè)施完備、

44、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高、體育館的投入使用，將會(huì)給該地的居民提供一個(gè)休閑娛樂場(chǎng)所。沿江風(fēng)光帶：沿江風(fēng)光帶對(duì)景觀的設(shè)計(jì)格外注重。在市郊，道路兩側(cè)寬敞綠化帶與周邊自然山水的融合，將吸引假日里的人們到此休閑，并通過沿江所設(shè)的碼頭，到江中觀賞兩岸的秀美景色，供人們?cè)诖诵蓓?。沿河綠化帶濃蔭蔽日，林間小道使人心曠神怡。在城區(qū)，江邊是人們休憩的理想場(chǎng)所。在道路與湘江間的區(qū)域內(nèi)，有魚塘水池，可垂釣戲水；有曲藝廳、起舞池提供娛樂的方便；有桌凳提供了休息、交談、閱讀的方便；有健身坪提供了練拳、舞劍的場(chǎng)所；有無障礙設(shè)計(jì)更是為老弱病殘?zhí)峁┝朔奖恪Ｒ磺卸汲浞煮w現(xiàn)了人文關(guān)懷。沿江風(fēng)光帶的落成和投入使用，將為該地居民的生活提供一個(gè)娛樂休

45、閑的好場(chǎng)所，也在一定程度上提升了居住品質(zhì)。 市政配套：供水狀況：長江北路有城市自來水管網(wǎng)通過。項(xiàng)目供水可根據(jù)具體情況選擇從長江北路城市自來水管網(wǎng)接入。供水有保障。污水、雨水排放：長江北路有城市排水管網(wǎng)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)污水、雨水可分別排入城市污水、雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。通訊已通。供電已通。燃?xì)猓洪L江北路已鋪設(shè)了城市燃?xì)夤艿?，可接入?商業(yè)配套：距離新一佳、天元購物廣場(chǎng)等幾分鐘車程。周邊的湘銀生活小區(qū)有比較完善的生活商業(yè)配套，正在開發(fā)的尚格名城項(xiàng)目也將建設(shè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、酒店、賓館，現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2006年底竣工。 新一佳 日出廣場(chǎng) 空氣質(zhì)量：周邊自然環(huán)境良好，但正對(duì)電廠煙囪，存在煙塵污染。目

46、前，經(jīng)各級(jí)部門研究決定，電廠將投入9000萬元在兩年內(nèi)徹底解決粉塵污染問題。株洲電廠四、項(xiàng)目SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目處在株洲的行政中心，距市委、市政府幾步之遙，相關(guān)的市政配套正在逐步的完善，這些配套也是居住生活的必需。再則，在市府附近，治安環(huán)境也會(huì)比較好。 交通比較便利，京株高速、長江北路、廬山路、湘江五橋（待建）等交通要道環(huán)視四周，據(jù)政府規(guī)劃，廬山路也將拓寬成城市主干道，屆時(shí)，交通將更便捷。 該區(qū)域是高新區(qū)域，但是還處在開發(fā)初期，升值潛力巨大。 項(xiàng)目位于湘江五橋（待建）東側(cè)，濱臨湘江，可以眺浩淼江景。可以滿足消費(fèi)者居住中的親水心理。 自然環(huán)境良好，加上沿江風(fēng)光帶將在不久興建和電廠的整改

47、，項(xiàng)目的生態(tài)景觀和空氣質(zhì)量都將更好。 項(xiàng)目地周邊配套設(shè)施較成熟完善。學(xué)校、生活超市、醫(yī)療等就在附近。周邊房產(chǎn)項(xiàng)目均為株洲市中高檔的住宅小區(qū)，區(qū)內(nèi)配套完善，樓盤品質(zhì)較高，這也在一定程度上在消費(fèi)者心中形成了高尚生活區(qū)的印象。 土地平整，地塊性質(zhì)較好。本項(xiàng)目地塊成方形，占地面積23.9畝，總用地面積1594.44平方米，無洼地，無拆遷，該地原為農(nóng)業(yè)用地，地下無管網(wǎng)、人防等設(shè)施，土地平整，利于做建筑開發(fā)，做住宅節(jié)之用。同時(shí)無需拆遷，也在一定程度上節(jié)省了拆遷成本。（2）劣勢(shì)： 項(xiàng)目占地面積較小，不利于建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不便于做大規(guī)模的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。難以保證綠化率和容積率之間的協(xié)調(diào)。 該區(qū)域雖然生活氛圍濃郁

48、，但是缺乏規(guī)模商業(yè)，難以滿足都市人對(duì)生活便利性的要求。 項(xiàng)目正對(duì)電廠煙囪，目前還存在煙塵污染。煙囪排除的粉塵污染將會(huì)影響當(dāng)?shù)氐木用裆?。如該污染不能得到及時(shí)的解決處理，將會(huì)影響樓盤的銷售和居民的生活。 沿江風(fēng)光帶和湘江五橋還未動(dòng)工興建，不能直觀的把建成后的景象呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。再者，工程施工時(shí)也將給項(xiàng)目地內(nèi)的居民生活造成一定的影響。（3）威脅： 在該項(xiàng)目的周圍，現(xiàn)已有在建和已建的眾多樓盤，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成巨大的威脅。尤其是尚格名城，近800畝大盤的優(yōu)勢(shì)，區(qū)內(nèi)修建的配套設(shè)施成熟完善，還有外來開發(fā)商的雄厚實(shí)力，以及與本項(xiàng)目相近的銷售時(shí)間，將直接對(duì)本項(xiàng)目造成威脅。 本項(xiàng)目位于株洲市新城區(qū)，隨著株洲城市的

49、西移，新城區(qū)逐漸發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)也會(huì)日益活躍，這必將加劇競爭，也必將會(huì)分散一部分目標(biāo)客戶群體。（4）機(jī)會(huì)： 新城區(qū)的發(fā)展有潛力。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新城區(qū)的各種項(xiàng)目開發(fā)受到政府的關(guān)注，得到政府的支持。 排污、供電系統(tǒng)的完善。污水、雨水排放關(guān)系到居民的日常生活。該項(xiàng)目長江北路有城市排水管網(wǎng)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)污水、雨水可分別排入城市污水、雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。長江北路有城市自來水管網(wǎng)通過。項(xiàng)目供水可根據(jù)具體情況選擇從長江北路城市自來水管網(wǎng)接入。這樣，居民供水有保障。 項(xiàng)目臨湘江，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，可以眺望江景。是難得的好位置。沿江風(fēng)光帶若啟動(dòng)，這里的地價(jià)馬上就會(huì)快速升值。五、競爭個(gè)案分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的主要競爭因素

50、分析： 城市商業(yè)投資因素； 可持續(xù)發(fā)展因素； 交通因素； 人文歷史因素； 自然環(huán)境因素； 開發(fā)規(guī)模與配套因素； 建筑風(fēng)格與價(jià)值因素； 地域情感因素。1. 尚格名城尚格名城，河西天元區(qū)22號(hào)規(guī)劃土地，毗鄰市委市政府。項(xiàng)目東起廬山路、南至長江北路、西與城市森林帶和興建中的市體育中心（2006湖南省運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)）相連，北臨湘江風(fēng)光帶，眺浩淼江景，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目占地面積800畝，總建筑面積約120萬平方米，綠地面積達(dá)20萬M2，是迄今為止株洲最具規(guī)模的超級(jí)大盤，園區(qū)內(nèi)配有星級(jí)酒店、大型購物中心、雙語幼兒園、九年一貫制學(xué)校、風(fēng)情商業(yè)行街、泛會(huì)所及主題公園等生活配套服務(wù)設(shè)施，居住、休閑、學(xué)習(xí)、購物、

51、交流一步到位，完全一座生活小城，建成后將成為株洲標(biāo)志性居住區(qū)。 物業(yè)形態(tài)有：有聯(lián)體別墅、多層、小高層、高層等建筑類型。容積率：2.36樓盤位置：天元區(qū)株洲大道（市交通局對(duì)面）樓盤性質(zhì)：住宅開發(fā)商：（中外合資）尚格置業(yè)目前項(xiàng)目價(jià)格還沒有出來 優(yōu)勢(shì)：大規(guī)模的高檔社區(qū)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，區(qū)域認(rèn)同感成熟法國地中海風(fēng)情的景觀設(shè)計(jì)新城地理位置投資升值潛力巨大劣勢(shì)：新城區(qū)的建設(shè)完善還需要一段時(shí)間 2. 山水苑（湘江四季花園第2組團(tuán)）湘江四季花園山水苑，地處建設(shè)南路商貿(mào)中心地段，環(huán)境優(yōu)美，離中心廣場(chǎng)僅十多分鐘的車程。社區(qū)30萬的山水景觀社區(qū)，128246的全景觀景洋房，1320奧州風(fēng)情會(huì)所，4780社區(qū)風(fēng)情商業(yè)

52、街，近10000月形山私家山林。密度：28.6綠地率：40.9開發(fā)商：株洲江山置業(yè)有限公司 株洲湘銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起價(jià)：1680元每平米 （車庫 6.5萬每個(gè)）物業(yè)管理費(fèi)：0.88元每平米優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越得天獨(dú)厚的自然景觀資源低密度、高綠化率劣勢(shì)：二期期房銷售存在一定的風(fēng)險(xiǎn) 3. 惠天然山水國際項(xiàng)目位于株洲蘆淞區(qū)南部，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套一應(yīng)俱全，七分鐘到達(dá)市中心廣場(chǎng)，便捷坐擁株洲火車站交織的交通網(wǎng)絡(luò)。該項(xiàng)目占地面積近200畝，總建筑面積約20萬平方米。一期1萬平米和2期5萬平米中庭景觀和周圍1000畝原生林相連。園內(nèi)配置：高爾夫果嶺練習(xí)、高級(jí)游艇俱樂部、山體主題公園、2000

53、雙休閑會(huì)所、網(wǎng)球中心、室外音樂廣場(chǎng)、5000商業(yè)街、社區(qū)內(nèi)1000風(fēng)情商業(yè)街、；臨江開敞式陽光游泳池建筑密度：15綠化率：64展示中心地址：株洲蘆淞區(qū)建設(shè)南路慶云山莊對(duì)面 開發(fā)商：湖南惠天然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞考克斯利查生國際建筑大師擔(dān)任設(shè)計(jì)顧問湖南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院單杠建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：深圳艾克維斯建筑顧問公司物業(yè)顧問：株洲明珠物業(yè)全案代理:杭州盛世偉業(yè)起價(jià)：1900元每平米均價(jià)：2300元每平米優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越 獨(dú)享大面積原生態(tài)自然景觀園內(nèi)配套完善、功能多樣劣勢(shì)：價(jià)格偏高 期房，銷售有一定的危險(xiǎn)4. 湘銀陽光水岸項(xiàng)目第一組團(tuán)總建筑面積52630平方米；戶戶觀景凸窗、通透客

54、廳、超大觀景露臺(tái)；主力戶型103-160平方米，以三房、四房為主闊綽空間，科學(xué)戶型，既時(shí)尚又實(shí)用；入住花園，戶戶新西蘭主題景觀花園， 46%的小區(qū)綠化率；雙電源及優(yōu)越的智能系統(tǒng)配置。項(xiàng)目內(nèi)有大量商鋪，可租可賣，也可采用返租的形式銷售。營銷中心：株洲市天元區(qū)長江北路117號(hào)開發(fā)商：株洲湘銀房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理：株洲湘銀物業(yè)管理有限公司整合營銷：深圳開盤起價(jià)：1780元每平米均價(jià)：2000元每平米門面：65007000 元每平米物業(yè)管理費(fèi)：小高層：0.88元每平米多層：0.58元每平米 優(yōu)勢(shì)：稀缺水景景觀賣點(diǎn) 社區(qū)內(nèi)成熟的生活配套戶型設(shè)計(jì)的多樣化和選擇的多樣性開發(fā)商的知名度和美譽(yù)度劣勢(shì)：園內(nèi)景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃較少 5. 外海玫瑰名城外海玫瑰名城位于荷塘區(qū)桂花路，園區(qū)占地約畝，總建筑面積約萬平方米，建筑以具有濃郁歐陸風(fēng)情的層多層為主，并間以極具品味的和小高層，園區(qū)內(nèi)中心休閑廣場(chǎng)、多功能會(huì)所、游泳池、幼托所、網(wǎng)球場(chǎng)、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等配套一應(yīng)俱全。洋溢著歐洲風(fēng)情的玫瑰名城，將全面開啟株洲新都市主義的浪漫生活。（交房時(shí)間2006年1月25日）綠化率：35.2容積率：1.2得房率：90物業(yè)管理費(fèi)：0.65元每月起價(jià)：1668元每米 均價(jià)：1980元每平米投資商：杭州外海集團(tuán)開發(fā)商：株洲外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 優(yōu)勢(shì)： 樓盤品質(zhì)較高歐洲風(fēng)情園區(qū)別具特色“倡導(dǎo)