（推薦）沈陽沿海國(guó)際中心項(xiàng)目工程管理策劃書

1、編號(hào)：沿海集團(tuán)項(xiàng)目工程管理策劃書（試用版）區(qū)域項(xiàng)目編制日期審核日期批準(zhǔn)日期目錄一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目地理位置2、 項(xiàng)目總平面圖介紹3、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4、 項(xiàng)目現(xiàn)狀二、 項(xiàng)目組織架構(gòu)三、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1、 項(xiàng)目里程碑計(jì)劃2、 項(xiàng)目標(biāo)段劃分及總包招標(biāo)計(jì)劃3、 項(xiàng)目證照辦理及設(shè)計(jì)計(jì)劃4、 示范區(qū)、樣板房、看樓通道施工方案及計(jì)劃5、 主要分包招投標(biāo)計(jì)劃、采購計(jì)劃6、 工程資金計(jì)劃7、 工期保障措施四、 項(xiàng)目質(zhì)量管理1、 項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)2、 項(xiàng)目質(zhì)量顧客敏感點(diǎn)3、 質(zhì)量控制點(diǎn)及保證措施五、 項(xiàng)目安全及文明施工管理1、 現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)形象宣傳2、 現(xiàn)場(chǎng)安全管理3、 現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理4、 與成本關(guān)系

2、，與銷售關(guān)系。六、 項(xiàng)目工程成本管理1、 CS02表及工程成本分析2、 成本主要控制點(diǎn)、措施及成本責(zé)任人七、 主要施工方案要點(diǎn)八、 項(xiàng)目的重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施附件1：項(xiàng)目施工總平面規(guī)劃圖附件2：項(xiàng)目開發(fā)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于沈陽市渾南新區(qū)，西臨青年大街，東臨天壇南街，南側(cè)為沈撫城際鐵路，北臨萬達(dá)公館和華發(fā)首府。2、 項(xiàng)目總平面圖介紹沿海國(guó)際中心項(xiàng)目建設(shè)用地面積為31756.7平方米，總建筑面積為217735平方米，其中地上建筑面積為178155平方米，地下建筑面積為39600平方米。容積率為5.61，建筑類型包括A-1、A-4為L(zhǎng)OFT公寓(28F)；A-2、A-

3、5為商業(yè)寫字樓（38F42F）；A-3為酒店及辦公樓（34F）；裙樓及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等物業(yè)形態(tài)。地上主樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，地下為二層（停車場(chǎng)及設(shè)備間等），基礎(chǔ)擬采用筏板基礎(chǔ)。沈陽沿海國(guó)際中心規(guī)劃總平面圖（換）子鍵3、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（換）楊林序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1用地性質(zhì)商業(yè)2總用地面積平方米31756.73總建筑面積平方米227226.924地上建筑面積平方米1718555其中高級(jí)公寓平方米55108.86LOFT公寓平方米36073.067酒店平方米35301.038酒店式公寓平方米26600.79商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平方米17364.5710其它平方米7706.8411地下建筑面積平

4、方米49071.9212其中車庫平方米43796.8813酒店配套平方米5275.0414其它平方米15容積率5.6116建筑密度%3517綠地率%3118停車數(shù)量個(gè)81119其中地下個(gè)80020地上個(gè)114、項(xiàng)目現(xiàn)狀4.1項(xiàng)目施工準(zhǔn)備情況1） 臨時(shí)電源：現(xiàn)已引原賽洛城三期315KV/A變壓器一臺(tái)，擬在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)兩處315KVA雙臨時(shí)變臺(tái)，以滿足施工臨時(shí)用電。2） 臨時(shí)用水：共有三處接駁點(diǎn)，西側(cè)南北各有一個(gè)接駁點(diǎn)，東南端有一個(gè)接駁點(diǎn)。3） 用地內(nèi)土地完整，無市政代征地，無市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地，歷史曾經(jīng)進(jìn)行過開挖和回填，目前南側(cè)有約長(zhǎng)60米，寬60米的未回填坑。4） 地質(zhì)情

5、況：根據(jù)鉆探所揭露地層表明，場(chǎng)地地層主要為第四系沖洪積地層，在勘察深度范圍內(nèi)場(chǎng)地地層結(jié)構(gòu)組成為雜填土、粉質(zhì)粘土、1細(xì)砂、粉質(zhì)粘土、中砂、1粉質(zhì)粘土、礫砂、圓礫、1中砂、2粗砂、圓礫。本次勘察場(chǎng)地地下水水位埋深為14.30-20.10米，標(biāo)高為26.17-29.24米。場(chǎng)地地下水位逐年降低，主要與近幾年場(chǎng)地附近施工降水有關(guān)?？紤]到施工建設(shè)周期較長(zhǎng)，將存在地下水水位上升問題。根據(jù)我公司2007年4月進(jìn)行的1#-5#住宅樓勘察報(bào)告，場(chǎng)地地下水埋深7.50-13.2米，標(biāo)高為32.00-33.46米。因此，場(chǎng)地地下水正常期水位標(biāo)高采用33.0米為宜，年水位變幅為1-2米。5） 場(chǎng)地狹窄，生活區(qū)和材料加

6、工區(qū)需提前在施工現(xiàn)場(chǎng)外謀劃合適場(chǎng)地，首要考慮運(yùn)輸途徑；地下結(jié)構(gòu)封頂后如將加工區(qū)設(shè)置在現(xiàn)場(chǎng)，需考慮二次搬運(yùn)的費(fèi)用及時(shí)間影響。4.2項(xiàng)目報(bào)建進(jìn)展情況（張巖）4.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展情況4.3.1規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審?fù)ㄟ^6月6日4.3.2規(guī)劃及建筑方案規(guī)劃審批通過7月20日4.3.3初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)合同簽訂7月9日4.3.4目前正開展施工圖設(shè)計(jì)4.4招標(biāo)采購進(jìn)展情況1、監(jiān)理招標(biāo)已定標(biāo)2、土方及基坑支護(hù)合同招標(biāo)已定標(biāo)3、造價(jià)咨詢招標(biāo)文件審批中4、總包施工招標(biāo)文件審批中二、 項(xiàng)目組織架構(gòu)及人員分工1、 項(xiàng)目組織架構(gòu)（加營(yíng)銷部）2、項(xiàng)目人員編制（由楊總審核）序號(hào)部門崗位名稱姓名編制合計(jì)1總經(jīng)理辦公室項(xiàng)目總經(jīng)理

7、/副總經(jīng)理222綜合管理部部門經(jīng)理待定133行政專員14人事專員15項(xiàng)目管理部部門經(jīng)理116土建組土建經(jīng)理167土建工程師28精裝修工程師29資料員110機(jī)電組機(jī)電經(jīng)理1511給排水工程師112暖通工程師113強(qiáng)電工程師114弱電工程師115設(shè)計(jì)管理部部門經(jīng)理待定1516建筑設(shè)計(jì)師117結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師（兼）018水暖設(shè)計(jì)師119弱電設(shè)計(jì)師120強(qiáng)電設(shè)計(jì)師121招標(biāo)采購部部門經(jīng)理1422采購工程師223設(shè)備管理員124開發(fā)部部門經(jīng)理1325配套工程師126報(bào)建專員127成本合約部部門經(jīng)理1528土建造價(jià)師229機(jī)電造價(jià)師230財(cái)務(wù)資金部部門經(jīng)理1531會(huì)計(jì)232出納233顧問咨詢組專家顧問（外聘兼職

8、）33合計(jì)總?cè)藬?shù)42人3、項(xiàng)目人員職能分工1）項(xiàng)目總經(jīng)理是該項(xiàng)目實(shí)施過程中的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的組織管理和運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明、成本等全面負(fù)責(zé)。2）項(xiàng)目副總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明、成本等全面負(fù)責(zé)。3）項(xiàng)目管理部土建專業(yè)：主要負(fù)責(zé)該工程計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的編制和落實(shí)，負(fù)責(zé)土建工程的質(zhì)量監(jiān)督和檢查，安全和文明施工，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度和協(xié)調(diào)，試驗(yàn)和檢測(cè)，安全技術(shù)交底，施工方案編制和審定，鋼結(jié)構(gòu)廠家督導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)平面規(guī)劃和布置。工程資料收集與整理。機(jī)電專業(yè)：主要負(fù)責(zé)各機(jī)電系統(tǒng)工程技術(shù)，施工管理，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，進(jìn)度、質(zhì)量、安全的控制，組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門對(duì)施工過程中的技術(shù)問題的處理和攻關(guān)；負(fù)責(zé)與

9、酒店弱電系統(tǒng)顧問的溝通對(duì)接；配合其它部門做好現(xiàn)場(chǎng)的成品保護(hù)；負(fù)責(zé)組織編制設(shè)備采購計(jì)劃、調(diào)試運(yùn)行方案，實(shí)施機(jī)電設(shè)備、系統(tǒng)的調(diào)試及驗(yàn)收。組織對(duì)酒店設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理部門進(jìn)行培訓(xùn)。4）設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)管理部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目各專業(yè)的施工圖設(shè)計(jì)和機(jī)電、鋼結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)、裝飾、幕墻等二次圖紙深化，設(shè)計(jì)院的對(duì)接和協(xié)調(diào)，各個(gè)顧問公司的管理和配合，酒店管理公司現(xiàn)場(chǎng)代表的溝通和對(duì)接。負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問題的處理和圖紙的審核、校對(duì)、交底；配合成本合約部、招標(biāo)采購部編制采購需求。5）開發(fā)部開發(fā)部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建，前期手續(xù)辦理，外圍工作協(xié)調(diào)，各種證照管理，政府對(duì)接，和銷售、融資有關(guān)的各項(xiàng)配合工作。包括質(zhì)檢、消防、環(huán)保、市政、規(guī)劃、土地、

10、建管等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作。6）招標(biāo)采購部招標(biāo)采購部主要負(fù)責(zé)總分包招標(biāo)、材料設(shè)備的采購和進(jìn)場(chǎng)管理工作。包括編制采購計(jì)劃；牽頭組織分包及材料設(shè)備的招標(biāo)采購工作；配合財(cái)務(wù)編制資金計(jì)劃；負(fù)責(zé)材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，監(jiān)督材料設(shè)備使用；負(fù)責(zé)各類材料樣品的審批封樣。7）財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部主要負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算、KPI指標(biāo)、資金計(jì)劃，按照批準(zhǔn)的財(cái)務(wù)預(yù)算、資金計(jì)劃進(jìn)行有效的監(jiān)管和控制，合理、及時(shí)調(diào)配資金，定期分析財(cái)務(wù)預(yù)算、計(jì)劃執(zhí)行情況，控制投資，配合融資，進(jìn)行稅務(wù)協(xié)調(diào)。8）成本合約部成本合約部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本控制及合約管理工作，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的計(jì)量與簽證工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)決算工作，負(fù)責(zé)竣工決算報(bào)

11、告和其他成本控制工作，編制審核項(xiàng)目工程進(jìn)度款文件，配合采購工作。9）人事行政部人事行政部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目權(quán)責(zé)流程體系的建立、人員招聘工作、人事管理工作、薪酬績(jī)效管理、績(jī)效考核、后勤保障、綜合行政服務(wù)工作。三、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1、 項(xiàng)目里程碑計(jì)劃（暫以唐濤為準(zhǔn)，子鍵）工作任務(wù)開工時(shí)間完工時(shí)間工期項(xiàng)目策劃2012-2-22012-7-28178項(xiàng)目策劃報(bào)告內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^2012-2-22012-7-4154CS01表審批簽發(fā)2012-7-42012-7-41項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)2012-7-262012-7-261項(xiàng)目開發(fā)令簽發(fā)2012-7-282012-7-281設(shè)計(jì)管理2012-2-172013-4-22431

12、概念性方案設(shè)計(jì)2012-2-172012-4-751規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)2012-4-72012-6-661四大方案內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^2012-9-22013-3-31211方案報(bào)審批復(fù)2012-7-12012-7-2020項(xiàng)目實(shí)施會(huì)2012-8-252012-8-251下發(fā)全部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃2012-8-262012-8-272CC02表審批簽發(fā)2012-7-212012-9-2062擴(kuò)初設(shè)計(jì)2012-4-122012-9-30172施工圖設(shè)計(jì)2012-5-122013-4-22346工程量清單2012-8-102012-8-3122項(xiàng)目開工會(huì)2012-8-102012-8-101項(xiàng)目開工令簽發(fā)201

13、2-8-122012-8-121CC03表審批簽發(fā)(總包)2012-8-312012-8-311“示范區(qū)”項(xiàng)目開發(fā)2012-9-152013-10-10361“示范區(qū)”施工圖設(shè)計(jì)2012-9-152013-3-31198“示范區(qū)”施工2012-9-162013-10-10360“示范區(qū)”完工開放2013-10-102013-10-101工程管理2012-7-152016-1-20981工程管理策劃書2012-8-102012-8-3021三通一平等施工準(zhǔn)備2012-8-42012-8-129土方及護(hù)坡采購簽約2012-7-152012-8-2542工程監(jiān)理采購簽約2012-7-152012-8

14、-2542模擬清單總包采購2012-8-72012-9-3055模擬清單總包簽約2012-10-12012-10-1515建筑工程施工許可證獲取2012-10-12012-12-3192工程開工2012-8-132012-8-131地基基礎(chǔ)工程2012-8-132013-5-26287商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工程2013-5-272013-10-10107高層結(jié)構(gòu)工程2013-5-272015-4-10380高層屋面工程2014-9-62014-10-1540工作任務(wù)開工時(shí)間完工時(shí)間工期內(nèi)裝修工程2014-4-12015-9-5386外裝修工程2013-10-302015-8-12378室內(nèi)安裝工程2014-

15、7-152015-8-30275室外配套及道路（二次完善）2015-8-132015-10-1160景觀綠化工程（二次完善）2015-9-72015-11-1570項(xiàng)目竣工驗(yàn)收2015-8-172015-12-25131高層總部?jī)?nèi)驗(yàn)通過2015-12-262016-1-2026營(yíng)銷管理2012-8-102016-1-31966項(xiàng)目營(yíng)銷總案2012-8-102012-11-30113物業(yè)管理方案確定2012-12-12013-1-3162銷售合同及補(bǔ)充條款2013-3-12013-4-3061商網(wǎng)預(yù)售許可證獲取2013-5-262013-6-1420LOFT公寓預(yù)售證獲取2013-9-14201

16、3-10-920高級(jí)公寓預(yù)售證獲取2013-10-82013-10-2720寫字樓預(yù)售證獲取2013-8-152013-10-320項(xiàng)目開盤會(huì)2013-6-62013-6-61商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開盤2013-6-162013-6-161LOFT公寓開盤(北）2013-10-102013-10-101高級(jí)公寓開盤（南）2014-7-22014-7-21寫字樓開盤2015-6-232015-6-231項(xiàng)目入伙會(huì)2015-4-72015-4-71交接驗(yàn)收及管理權(quán)責(zé)移交2016-1-222016-1-3110交付入住2015-4-162015-8-21128高層交付入住2015-4-162015-4-3015高

17、層交付入住開始2015-4-162015-4-161項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)2015-8-212015-8-2112、 項(xiàng)目標(biāo)段劃分及總包招標(biāo)計(jì)劃（按實(shí)際改動(dòng)，楊林，回經(jīng)理）采購需求提交時(shí)間2012-8-6主辦人：王建偉、吳昊、溫建遠(yuǎn)區(qū)域采購人員入圍單位確定時(shí)間2011-8-13主辦人：王建偉、吳昊、溫建遠(yuǎn)區(qū)域采購人員招標(biāo)文件報(bào)審時(shí)間2012-8-13主辦人：趙志剛、楊林、蔣峰、王黎明區(qū)域成本合約部發(fā)標(biāo)時(shí)間2012-8-15主辦人：王建偉、吳昊、溫建遠(yuǎn)區(qū)域采購人員回標(biāo)時(shí)間2012-8-22主辦人：王建偉、吳昊、溫建遠(yuǎn)區(qū)域采購人員商務(wù)評(píng)審?fù)瓿蓵r(shí)間2012-9-3主辦人：趙志剛、楊林、蔣峰、王黎明區(qū)域成本合約

18、部技術(shù)評(píng)審?fù)瓿蓵r(shí)間2012-9-3主辦人：曹子建、楊帆、唐濤項(xiàng)目管理部評(píng)標(biāo)報(bào)告上載時(shí)間2012-9-6主辦人：王建偉、吳昊、溫建遠(yuǎn)區(qū)域采購人員定標(biāo)時(shí)間2012-9-12主辦人：王建偉、吳昊區(qū)域采購決議小組合同簽訂時(shí)間2012-9-18主辦人：楊林、蔣峰區(qū)域成本合約部合同交底時(shí)間2012-9-27主辦人：溫建遠(yuǎn)區(qū)域采購人員3、 項(xiàng)目證照辦理及設(shè)計(jì)計(jì)劃（張巖、李玉皓）4、 示范區(qū)、樣板房、看樓通道施工方案及計(jì)劃（子鍵）1）售樓處、樣板房位置及示范區(qū)范圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單層面積約1150平方米，公寓單層面積約750平方米。層高均約為4.8米。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)劃分出1000平米作為售樓處，樣板間設(shè)置在公寓3層。示范區(qū)

19、面積為約2900平方米。2）施工計(jì)劃工作任務(wù)開工時(shí)間完工時(shí)間工期工程開工2012-8-132012-8-130土方工程2012-8-132012-10-1665墊層、防水、筏板施工2012-10-172012-11-1530冬休期2012-11-162013-3-31136工作任務(wù)開工時(shí)間完工時(shí)間工期基礎(chǔ)施工（地下室負(fù)二層）2013-4-12013-4-2828基礎(chǔ)施工（地下室負(fù)一層）2013-4-292013-5-26280施工完成2013-5-262013-5-261主體達(dá)到開放條件2013-5-272013-7-2358公寓（1F-5F）2013-5-272013-7-540底商2013

20、-5-272013-7-2358主體施工至封頂2013-5-272013-6-2530屋面結(jié)構(gòu)2013-6-262013-7-510屋面保溫2013-7-62013-7-105屋面找坡2013-7-112013-7-133屋面防水2013-7-142013-7-185屋面保護(hù)層2013-7-192013-7-235砌筑2013-6-262013-7-1015裝修工程2013-7-112013-10-991室內(nèi)粗裝修2013-7-112013-8-1031內(nèi)墻抹灰2013-7-112013-7-2010衛(wèi)生間首遍防水2013-7-212013-7-233地?zé)岬仄?013-7-242013-7-2

21、96室內(nèi)防水和保護(hù)層2013-7-302013-8-13入戶門安裝2013-8-22013-8-43內(nèi)墻膩?zhàn)油苛?013-8-52013-8-106室內(nèi)精裝修2013-8-112013-10-960外裝修工程2013-7-112013-9-2577外墻抹灰2013-7-112013-7-2010腳手架拆除2013-7-212013-7-222玻璃幕墻安裝施工2013-7-232013-9-2565景觀綠化工程2013-5-272013-10-4131土方平整2013-5-272013-6-1621硬質(zhì)景觀2013-6-172013-8-1055安裝2013-8-112013-10-455綠化種

22、植2013-6-172013-9-30106售樓處開放2013-10-102013-10-1015、 主要分包招投標(biāo)計(jì)劃、采購計(jì)劃（回經(jīng)理）6、 工程資金計(jì)劃（楊總）7、 工期保障措施（子鍵、有設(shè)計(jì)、開發(fā)、招采方面）依據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，本項(xiàng)目存在工期緊、任務(wù)重的特點(diǎn)。為使工期得到有效的保障，需要項(xiàng)目公司項(xiàng)目管理部、設(shè)計(jì)部、開發(fā)部、招采部、成本部、財(cái)務(wù)部得無界合作。具體措施如下：1）開發(fā)部需要梳理好外部關(guān)系，保障開發(fā)手續(xù)與開發(fā)計(jì)劃的順利有序進(jìn)行。2）設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)院對(duì)產(chǎn)品的方案、施工圖紙的深度和質(zhì)量進(jìn)行把控，確保產(chǎn)品力。3）招采部結(jié)合項(xiàng)目的整體開發(fā)計(jì)劃，制定相應(yīng)的招采計(jì)劃，為項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏組織

23、好供應(yīng)商的招采。4）成本部編制各分項(xiàng)的成本標(biāo)桿，并對(duì)成本進(jìn)行把控。5）財(cái)務(wù)部依據(jù)開發(fā)計(jì)劃與成本標(biāo)桿，編制好全項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，為項(xiàng)目的有序開展做好保障。四、 項(xiàng)目質(zhì)量管理1、 項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照沿海工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)施工，確保完成如下目標(biāo)：1) 達(dá)到合格交樓標(biāo)準(zhǔn)；2) 在政府及相關(guān)職能部門組織的專項(xiàng)工程驗(yàn)收中一次性通過；3) 集團(tuán)及決策委員會(huì)的內(nèi)部驗(yàn)收一次性通過率90%以上。2、 項(xiàng)目質(zhì)量顧客敏感點(diǎn)沈陽沿海國(guó)際中心為精裝修交房，根據(jù)集團(tuán)內(nèi)部工程質(zhì)量后評(píng)估情況及沈陽市精裝修酒店交房工程質(zhì)量情況，本項(xiàng)目質(zhì)量敏感點(diǎn)確定如下表：序號(hào)質(zhì)量敏感點(diǎn)易出現(xiàn)部位1滲漏屋面、陽臺(tái)、衛(wèi)生間、外墻、窗2裂縫、

24、空鼓內(nèi)墻、天棚、樓地面3室內(nèi)透風(fēng)門窗密封，五金件4陰陽角不方正室內(nèi)墻、天棚之間5精裝修室內(nèi)天棚開裂；天棚乳膠漆面不平，尤其燈光輻射3050公分內(nèi)；壁紙出現(xiàn)嚴(yán)重色差、表面不平，空鼓；衛(wèi)生間、廚房墻地面玻化磚大面積空鼓；地面理石（尤其是天然石材）花色不均勻、底色差異過大、表面麻面，弧形理石反光不均勻；地板縫隙返灰、墻角、墻邊部位縫隙過大、起鼓、色差較大；入戶門劃痕、開啟異響；戶內(nèi)門及木飾面表面劃痕；室內(nèi)密封部位及交接薄弱部位的打膠不均勻，膠色選擇與空間整體不搭配等。6配套功能室內(nèi)各種管線的合理布置；室內(nèi)空調(diào)安裝布置；消防設(shè)施及噴淋頭的安裝規(guī)范；衛(wèi)生間及廚房潔具的安裝位置和實(shí)用性等3、 質(zhì)量控制點(diǎn)及

25、保證措施針對(duì)上述質(zhì)量敏感點(diǎn)，在本項(xiàng)目工程管理中，將重點(diǎn)關(guān)注，并制定防治措施，落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理，盡最大程度的減少問題的發(fā)生數(shù)量。特別是針對(duì)滲漏問題，應(yīng)在從設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)工藝做法、現(xiàn)場(chǎng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行針對(duì)性防治，消除普發(fā)性的滲漏現(xiàn)象。并制定出“樣板引路”、“三水試驗(yàn)”在本項(xiàng)目具體做法（目標(biāo)、方案、時(shí)間、責(zé)任人）。特制定以下敏感點(diǎn)質(zhì)量保障措施：1）質(zhì)量目標(biāo)分解依據(jù)施工合同的質(zhì)量目標(biāo)，將單位工程控制目標(biāo)分解為十大分部工程（即基礎(chǔ)分部、主體分部、屋面分部、建筑電氣分部、建筑智能分部、電梯分部、給排水采暖分部、空調(diào)通風(fēng)分部、保溫節(jié)能分部、精裝修分部）以控制分部分項(xiàng)工程質(zhì)量保證單位工程質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。

26、2）制定質(zhì)量控制流程制定工程材料構(gòu)配件設(shè)備質(zhì)量流程；分部分項(xiàng)工程檢查簽認(rèn)流程；單位工程驗(yàn)收流程。3）工程質(zhì)量控制要點(diǎn)核查施工方質(zhì)量保證體系和質(zhì)量管理體系，核查施工方機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、職責(zé)分工的落實(shí)情況，檢查施工方的質(zhì)量管理制定是否健全。查驗(yàn)施工方的測(cè)量放線工作。審核簽認(rèn)材料報(bào)驗(yàn)。檢查施工方進(jìn)場(chǎng)主要施工設(shè)備是否符合質(zhì)量要求。審核施工方編制的施組及主要分部分項(xiàng)工程施工方案。4）施工過程中的質(zhì)量控制在施工過程中項(xiàng)目管理部專業(yè)工程師對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)有目的的進(jìn)行巡視、平行檢查、關(guān)鍵部位的旁站。核查工程預(yù)檢對(duì)不合格的分項(xiàng)工程聯(lián)合監(jiān)理單位通知施工方整改，并跟蹤復(fù)查，合格后準(zhǔn)許進(jìn)行下道工序施工。分項(xiàng)工程驗(yàn)收要求施

27、工方在一檢驗(yàn)批或分項(xiàng)工程完成并自檢合格后填寫工程報(bào)驗(yàn)單報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部，項(xiàng)目監(jiān)理部人員對(duì)報(bào)驗(yàn)的資料進(jìn)行審核，并道施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽檢核查，簽認(rèn)符合要求的分項(xiàng)工程或檢驗(yàn)批，對(duì)不符合要求的填寫不合格項(xiàng)處置記錄，要求施工方進(jìn)行整改，整改后進(jìn)行重新驗(yàn)收。分部工程驗(yàn)收分部工程驗(yàn)收由總監(jiān)理工程師組織建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)方共同核查施工方的資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收，并匯同各方在工程驗(yàn)收記錄上簽字。5）工程竣工驗(yàn)收當(dāng)工程達(dá)到驗(yàn)收條件時(shí)，總監(jiān)理工程師應(yīng)組織專業(yè)監(jiān)理工程師對(duì)單位工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，監(jiān)理單位提出質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，整理監(jiān)理資料。參加建設(shè)方組織的竣工驗(yàn)收，并提供相關(guān)的監(jiān)理資料。6）工程質(zhì)量控制所采取的措施旁站監(jiān)

28、督：通過旁站及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題和質(zhì)量隱患，以便及時(shí)糾正。測(cè)量：通過測(cè)量檢查發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，避免發(fā)生技術(shù)性錯(cuò)誤。試驗(yàn)：通過試驗(yàn)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)原材料的強(qiáng)度及物理力學(xué)性能是否符合要求，以保證工程的原材料質(zhì)量。指令文件：運(yùn)用監(jiān)理工程師指令的具體形式對(duì)施工方提出問題，提醒施工方注意或整改，以達(dá)到控制質(zhì)量的目的。項(xiàng)目管理協(xié)議：對(duì)施工方不能滿足標(biāo)準(zhǔn)的部位給予處罰。五、 項(xiàng)目安全及文明施工管理1、 現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)形象宣傳為了提升沿海集團(tuán)企業(yè)形象，樹立沿海集團(tuán)在沈陽地產(chǎn)界的品牌形象，項(xiàng)目公司根據(jù)集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象管理相關(guān)規(guī)定，結(jié)合銷售進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣確定了現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)形象宣傳的基本方案：1) 現(xiàn)場(chǎng)主入口大門：繪制沿海L

29、OGO；進(jìn)大門后入口處正面，應(yīng)設(shè)有三根旗桿，中間一根懸掛國(guó)旗，另兩根分別懸掛“沿海品牌旗”和承包人品牌旗。2) 圍擋：以宣傳沿海集團(tuán)為宗旨，迎接全運(yùn)會(huì)，繪制沿海LOGO，集團(tuán)愿景等3) 塔臂根部掛沿海LOGO4) 腳手架安全網(wǎng)外側(cè)：懸掛集團(tuán)名稱、項(xiàng)目名稱和相關(guān)標(biāo)語。5) 現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的圍擋：樣板區(qū)、示范區(qū)開放時(shí)，需按照銷售的要求繪制相關(guān)宣傳圖片。2、 現(xiàn)場(chǎng)安全管理1） 督促施工單位建立、健全安全生產(chǎn)管理體系；2） 督促施工單位根據(jù)安全生產(chǎn)責(zé)任制的要求，把安全責(zé)任目標(biāo)分解到崗，落實(shí)到人；3） 督促施工單位做好各施工作業(yè)班組安全技術(shù)交底、安全教育工作，要求監(jiān)理抽查；4） 要求監(jiān)理單位組織施工單位定期、不

30、定期對(duì)安全生產(chǎn)進(jìn)行檢查、考評(píng)，對(duì)施工中存在的不安全行為和隱患應(yīng)及時(shí)分析原因并采取相應(yīng)整改措施；5） 對(duì)施工中發(fā)生的安全事故，必須按照安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例的規(guī)定，及時(shí)上報(bào)并協(xié)助有關(guān)人員處理。6） 施工準(zhǔn)備內(nèi)容審核施工方的相應(yīng)資質(zhì)和安全生產(chǎn)許可證。協(xié)助建設(shè)方與施工方簽訂項(xiàng)目安全協(xié)議書。審查施工方的特種作業(yè)人員資格及證件（電工、焊工、架子工、起重工）。督促施工方建立健全施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理體系。審核施工方編制的有關(guān)安全技術(shù)措施，安全專項(xiàng)施工方案，及應(yīng)急救援預(yù)案。督促施工方做好逐級(jí)安全技術(shù)交底工作。7） 加強(qiáng)施工過程中的安全管理工作監(jiān)督施工方按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和安全專項(xiàng)施工方案組織施工，及時(shí)制止違規(guī)施工、

31、違章指揮、違章作業(yè)。發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)施工和存在安全事故隱患的應(yīng)及時(shí)要求施工方進(jìn)行整改，并檢查整改結(jié)果。對(duì)高危作業(yè)的關(guān)鍵工序?qū)嵤┡哉颈O(jiān)督。8） 對(duì)危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程必須要求施工方編制專項(xiàng)施工方案。3、 現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理1） 建立文明施工管理體系，形成文明施工管理的縱橫網(wǎng)絡(luò)；2） 建立切實(shí)可行的文明施工管理措施，并“分規(guī)模、分區(qū)域、分專業(yè)”的實(shí)行周期性或突擊性的文明施工檢查，同時(shí)建立切實(shí)可行的獎(jiǎng)罰制度；3） 做好現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)，打造品牌優(yōu)勢(shì)；4） 做好與周邊單位、設(shè)施、場(chǎng)所管理方面的協(xié)調(diào)，建立“文明對(duì)內(nèi)、文明示外”現(xiàn)場(chǎng)形象。5） 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)道路必須做硬化處理，確保雨天不積水，同時(shí)設(shè)置固定灑水點(diǎn)，定

32、時(shí)灑水，確保無揚(yáng)塵。6） 要求施工方在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置洗車池，運(yùn)輸車輛在除泥沖洗干凈后方可駛出施工工地。7） 施工現(xiàn)場(chǎng)要求封閉管理，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)沿工地四周連續(xù)設(shè)置圍擋，并確保圍擋的穩(wěn)定性、安全性。8） 應(yīng)視情況要求施工管理人員和作業(yè)人員佩戴工作卡進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)。9） 施工現(xiàn)場(chǎng)要求設(shè)置水沖廁所，廁所對(duì)面應(yīng)硬化，門窗齊全，蹲位間要求設(shè)置隔板。10） 要求施工方對(duì)木工鋼筋加工點(diǎn)、機(jī)械操作間、安全通道等設(shè)置防護(hù)棚，防護(hù)棚頂應(yīng)滿足承重、防雨要求，棚頂應(yīng)具有一定抗砸能力。11） 施工現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)出口處要求有整齊明顯的五牌兩圖、兩欄一報(bào)，并應(yīng)標(biāo)明建設(shè)工程名稱、安全和文明施工具體措施。12） 根據(jù)工程特點(diǎn)及施工不同階段有針對(duì)

33、性的設(shè)置安全警示標(biāo)志。4、 與成本關(guān)系，與銷售關(guān)系。（楊林、隋經(jīng)理）六、 項(xiàng)目工程成本管理1、 CS02表及工程成本分析（楊林）2、 成本主要控制點(diǎn)、措施及成本責(zé)任人成本控制點(diǎn)：CC03合同招標(biāo)上限控制在CC02標(biāo)桿以內(nèi)，如超過CC02，立即組織設(shè)計(jì)端口進(jìn)行優(yōu)化，最終滿足CC02要求；合同實(shí)際+預(yù)測(cè)不超過CC02，合同結(jié)算滿足CC02要求；項(xiàng)目實(shí)施過程中，每月梳理合同臺(tái)賬、合同計(jì)量出款臺(tái)賬、變更簽證臺(tái)賬；每月更新實(shí)際+預(yù)測(cè)及成本動(dòng)態(tài)月報(bào)表；嚴(yán)格控制變更簽證和工程零星采購。成本負(fù)責(zé)人：楊林七、 主要施工方案要點(diǎn)（子鍵）（從建設(shè)方角度綜合工期、成本、銷售及其它方面考慮，對(duì)重要的施工方案提出方向性要

34、求。比如：基坑支護(hù)、模板體系、市政穿插、外腳手架、幕墻插入、立面交叉等等。）1、模板施工方案1）基礎(chǔ)模板施工縫留置在底板以上300高的地下室墻體上，并設(shè)置鋼板止水帶。2）電梯井坑模板電梯井坑模板面板采用15mm雙面覆膜膠合板；橫肋采用50100木枋300；豎肋采用采用50100木枋500，用50100木枋水平對(duì)撐并加斜撐；在施工相鄰兩井坑的隔墻時(shí)用M12對(duì)拉螺桿。其中電梯井與集水井相鄰處墻體需采用止水螺桿。3）剪力墻模板墻體下部模板采用15厚多層板；豎肋采用50mm x 100mm木枋，間距不大于250mm；橫肋采用248鋼管，間距不大于300mm；附加豎向248鋼管，間距不大于400mm，并

35、采用12對(duì)拉螺桿拉接牢固；最下排螺桿拉接時(shí)加設(shè)螺帽，對(duì)拉螺桿橫豎向間距均不大于400mm。墻體中、上部模板采用15厚多層板；豎肋采用50mm x 100mm木枋，間距不大于250mm；橫肋采用248鋼管，間距不大于500mm；附加豎向248鋼管，間距不大于500mm，并采用12對(duì)拉螺桿拉接牢固；對(duì)拉螺桿橫豎向間距均不大于500mm。4）特殊部位施工方法與水平板接縫處理，為防止頂板混凝土，模板與模板之間不嚴(yán)密，出現(xiàn)砂線問題，采用“硬拼縫法”，確保模板拼縫嚴(yán)密不漏漿，接茬平整。模板面板之間的接縫做法為：在面板的接縫處夾橡膠條，背面用膠布封堵并襯以方木，確保模板接縫嚴(yán)密，不漏漿。拆模后，混凝土面平整

36、光滑，不變色。墻、柱根部處理，為確保墻、柱根部不爛根，在安裝模板時(shí)，所有墻柱根部均需加砂漿找平層以防止混凝土澆筑時(shí)因漏漿而導(dǎo)致爛根。2、大體積混凝土施工方案1）混凝土的材料選擇對(duì)水泥的要求，不同品種、不同產(chǎn)地的水泥水化熱有較大的差別，可達(dá)30%左右，同品種、不同產(chǎn)地的水泥，水化熱也有不少差別。一般講標(biāo)號(hào)低的水泥，水化熱低，加摻合料多的水泥，水化熱低。施工前要經(jīng)過針對(duì)性的（當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)水泥）專門調(diào)查、試驗(yàn)來確定選擇水化熱低的水泥。還可通過綜合措施來解決。如摻合料少的水泥水化熱高，但可在配制時(shí)加大摻合料摻量，大大降低水化熱。本工程基礎(chǔ)商品混凝土由于有抗?jié)B要求，且底板面積大、厚度小，綜合考慮以上因素，

37、要求水泥采用P.O42.5R水泥，摻加料選用級(jí)磨細(xì)粉煤灰以降低水化熱。對(duì)石子的要求，砂、石骨料選擇含泥量、泥塊含量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。砂的細(xì)度模數(shù)在2.6以上，中粗砂，石子由于考慮泵送等要求，選用531.5碎石。選擇高效能緩凝型減水劑，高效減水劑可在保持相同和易性下，減少水用量，從而減少水泥用量，降低水化熱，緩凝能分散水化熱產(chǎn)生時(shí)間，減低水化熱峰值，也有利于施工中先后混凝土的接搓，根據(jù)目前的氣溫情況，初凝時(shí)間要求控制在5小時(shí)左右。選擇好的膨脹劑，適量的膨脹，能抵消混凝土干縮，減小干縮裂縫的可能，同時(shí)由于其膨脹最大值產(chǎn)生時(shí)間與水化熱溫差最大值可能出現(xiàn)的時(shí)間相近，還可抵消很大部份溫差產(chǎn)生的應(yīng)力，要求采用

38、UEA膨脹劑。2）混凝土配合比根據(jù)我司同類工程施工的經(jīng)驗(yàn)，采用P.O42.5R的普通硅酸鹽水泥 。摻加級(jí)磨細(xì)粉煤灰，以減少水泥用量，減緩水泥水化熱釋放速度，改善混凝土的和易性和 泵送性。摻加高效緩凝早強(qiáng)劑，延緩混凝土初凝時(shí)間，確?；炷脸跄龝r(shí)間在5小時(shí)，這樣便于混凝土澆筑組織，防止出現(xiàn)冷縫，并能利用其早強(qiáng)性能抵抗混凝土溫度應(yīng)力。石子采用531.5mm碎石，砂采用細(xì)度模數(shù)大于2.6的中粗砂，以減小混凝土收縮變形，改善混凝土抗裂性能。采用低坍落度混凝土，以減少水泥用量?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)值控制在16-18cm。3）混凝土澆筑混凝土澆筑采用：“斜面分層、自然流淌、連續(xù)推進(jìn)、一次到底”的施工方法。分層厚度0.4

39、m，按1：56的坡度斜向推進(jìn)。本次混凝土澆筑采用從西往東澆筑，如采用兩臺(tái)地泵澆筑，可從中間往兩端進(jìn)行澆筑?，F(xiàn)場(chǎng)配置4根振搗棒，下層混凝土振搗垂直于澆筑方向自下而上，上層混凝土振搗自上而下，嚴(yán)格控制振搗間距，插入深度，振搗時(shí)間，防止交接部位出現(xiàn)漏振，同時(shí)也須防止過振而過量返漿?；炷翝仓^程中應(yīng)清除表面泌水。板面混凝土采用二次振搗工藝，為減少面層混凝土的收縮量，在混凝土初凝前用木尺刮平，趕走表面泌水，并在終凝前用木抹子進(jìn)行壓實(shí)處理，防止表面收縮裂縫的出現(xiàn)。在板面混凝土不再下沉?xí)r澆筑基礎(chǔ)導(dǎo)墻混凝土，須特別注意振搗間隔時(shí)間，防止出現(xiàn)“冷縫”現(xiàn)象。4）混凝土養(yǎng)護(hù)降低大體積混凝土內(nèi)外溫度差和減慢降溫速度

40、來達(dá)到降低塊體自約束應(yīng)力和提高混凝土抗拉強(qiáng)度，以承受外約束應(yīng)力時(shí)的抗裂能力，對(duì)混凝土的養(yǎng)護(hù)是非常重要的?；炷翝仓?，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)?；A(chǔ)底板混凝土在澆筑完成12小時(shí)內(nèi)蓄水10cm養(yǎng)護(hù)。對(duì)混凝土在電梯井等有剪力墻插筋處及底板覆蓋塑料薄膜，然后再覆蓋保溫材料如阻燃草簾被等?；A(chǔ)梁混凝土澆筑完成后先覆蓋一層塑料薄膜，塑料薄膜兩邊應(yīng)入水，然后采用覆蓋保溫材料如阻燃草簾被等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。注意塑料薄膜搭接且應(yīng)覆蓋嚴(yán)密，并應(yīng)保持塑料薄膜內(nèi)有凝結(jié)水。養(yǎng)護(hù)時(shí)間不少于14天。在已澆筑的混凝土強(qiáng)度未達(dá)到1.2N/mm2以前，不得在其上踩踏或安裝模板及支架。3、核心區(qū)混凝土施工方案1）核心區(qū)梁柱交接部位處理由于本工程梁

41、板混凝土與柱墻混凝土強(qiáng)度等級(jí)有區(qū)別，采用鋼絲網(wǎng)將核心區(qū)按如下圖示隔開。先澆筑核心區(qū)處高性能的混凝土，在混凝土初凝前再澆筑梁板混凝土，并加強(qiáng)混凝土的振搗和養(yǎng)護(hù)。從而確保梁柱節(jié)點(diǎn)區(qū)的混凝土強(qiáng)度等級(jí)與下柱一致。2）墻板交接區(qū)處理方式考慮該部分難以采用有效方式進(jìn)行隔離，切考慮墻板的整體性，采用多使用高標(biāo)號(hào)混凝土一次性澆搗至板頂，在板上高標(biāo)號(hào)混凝土初凝前澆筑低標(biāo)號(hào)混凝土。3）混凝土澆筑順序的處理考慮高強(qiáng)度混凝土與低標(biāo)號(hào)混凝土的整體性能，確保在高標(biāo)號(hào)初凝前澆筑低標(biāo)號(hào)混凝土，澆筑分兩個(gè)單元進(jìn)行，分段全部澆筑完后澆筑另外一段。八、 項(xiàng)目的重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施本工程屬超高層建筑，而且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)態(tài)種類多、裝修標(biāo)

42、準(zhǔn)高、機(jī)電系統(tǒng)多，在建設(shè)過程中，存在諸多現(xiàn)場(chǎng)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，包括：設(shè)計(jì)工作的組織和協(xié)調(diào)、深基坑施工、施工期較長(zhǎng)地下室排水、施工總承包的管理協(xié)調(diào)、施工總平面的布置、超高層建筑的垂直控制和施工測(cè)量、工程質(zhì)量的控制、大體積混凝土和超高層混凝土泵送施工、機(jī)電系統(tǒng)的施工和調(diào)試、精裝修工程的配合和實(shí)施、交叉作業(yè)控制，針對(duì)這些難點(diǎn)和重點(diǎn)，提出以下的應(yīng)對(duì)措施：8.1設(shè)計(jì)工作組織協(xié)調(diào)管理設(shè)計(jì)工作能否保證質(zhì)量及時(shí)完成，特別是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的深化程度，對(duì)施工技術(shù)方案的優(yōu)化水平，對(duì)圖紙規(guī)范的消化和理解深度，是搞好項(xiàng)目建設(shè)的前提條件和關(guān)鍵所在。沈陽項(xiàng)目技術(shù)含量較高、業(yè)態(tài)多、相對(duì)比較復(fù)雜，在項(xiàng)目實(shí)施的前期階段必須要：1）項(xiàng)

43、目公司設(shè)計(jì)人員必須進(jìn)駐設(shè)計(jì)院跟蹤設(shè)計(jì)，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)展情況，及時(shí)解決設(shè)計(jì)中需要協(xié)調(diào)解決的問題，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度和圖紙質(zhì)量。2）項(xiàng)目工程技術(shù)人員的主要精力，要重點(diǎn)投向設(shè)計(jì)工作，在時(shí)間和工作安排上，主要是對(duì)圖紙進(jìn)行深化、優(yōu)化、消化，保證心中有數(shù)，有的放矢，堅(jiān)決防止設(shè)計(jì)中出現(xiàn)重大變更和失誤，減少碰撞錯(cuò)漏的問題出現(xiàn)。3）施工組織設(shè)計(jì)方案必須認(rèn)真進(jìn)行評(píng)審和優(yōu)化，保證施工方案具有針對(duì)性、科學(xué)性、可行性、操作性，真正實(shí)現(xiàn)成本可控、工期可保。8.2重點(diǎn)：全程營(yíng)銷策劃報(bào)告的可執(zhí)行性 應(yīng)對(duì)措施：無論是否延續(xù)使用銷售代理公司，本項(xiàng)目操盤營(yíng)銷人員應(yīng)該以專業(yè)的工作能力、高昂的工作激情和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度做好本案可執(zhí)行的營(yíng)銷

44、策劃報(bào)告。這其中包括如下策略嚴(yán)格執(zhí)行：1) 銷售策略的制定：嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目定位制定出營(yíng)銷核心策略及階段推售策略；2) 渠道策略的制定：良好銷售渠道的建立將最大化的挖掘客戶，將對(duì)除正常售樓處“坐銷”外，更應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)其他銷售渠道并規(guī)劃其使用節(jié)點(diǎn)，這些渠道例如：團(tuán)購、電商、聯(lián)動(dòng)二三級(jí)等等渠道；3) 價(jià)格策略的制定：依據(jù)項(xiàng)目自身成本、市場(chǎng)情況、利潤(rùn)回報(bào)等因素制定首推產(chǎn)品價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)情況，并根據(jù)推售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)后續(xù)所有產(chǎn)品價(jià)格的自然上浮，以求最大回報(bào)率；4) 促銷策略的制定：首次開盤前的優(yōu)惠手段的優(yōu)秀運(yùn)用將形成“開門大吉，一擊即中”的氣勢(shì)；5) 推廣策略的制定：即要高音本地市場(chǎng)（形成輿論及品牌傳播），也要有的

45、放矢（準(zhǔn)確尋找目標(biāo)客戶使用媒體，將有效節(jié)省營(yíng)銷成本）;6) 包裝策略的制定：針對(duì)區(qū)域陣地、銷售主戰(zhàn)場(chǎng)（項(xiàng)目營(yíng)銷中心）、次戰(zhàn)場(chǎng)（外展點(diǎn)或可能設(shè)立的市內(nèi)營(yíng)銷中心）及樣板示范區(qū)，使其形成具有“宣傳性、引導(dǎo)性、誘買性、協(xié)助銷售性”的包裝。難點(diǎn)：本項(xiàng)目計(jì)劃2013年6月推售商網(wǎng)產(chǎn)品、10月進(jìn)行l(wèi)oft產(chǎn)品銷售。截至目前（2012年8月10日），地塊尚未正式動(dòng)工，恐造成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心在上述開盤節(jié)點(diǎn)前無法落成的局面。 應(yīng)對(duì)措施：在2012年3月蓄客啟動(dòng)之前，經(jīng)常并及時(shí)溝通工程及施工方后，若上述情況依然將會(huì)發(fā)生，可在營(yíng)銷準(zhǔn)備期在青年大街選擇高端酒店（如：萬豪、萬鑫、喜來登等）設(shè)置臨時(shí)營(yíng)銷展示中心，進(jìn)行蓄客。

46、開盤時(shí)，包裝辦公樓一樓作為營(yíng)銷中心使用。8.3深基坑支護(hù)、土方施工及基礎(chǔ)施工的連續(xù)、合理穿插，洞口預(yù)留8.3.1深基坑、越冬場(chǎng)地西南位置現(xiàn)狀坑，需先進(jìn)行回填后再進(jìn)行護(hù)坡樁施工?；娱_挖后設(shè)置排水溝和集水坑，方便施工降水。墊層施工跟進(jìn)須及時(shí)，避免基坑開挖后，地基土被水浸泡，造成地基松軟，承載力降低，地基下沉?；A(chǔ)墊層、底板防水、基礎(chǔ)砼，由于工程較大，施工期已臨近冬季，務(wù)必采用流水段穿插接續(xù)施工，確保時(shí)間、空間的有效利用。由于2012年冬季無法完成地下室封頂，基坑支護(hù)務(wù)必考慮越冬的影響。在設(shè)計(jì)時(shí)按照越冬的條件進(jìn)行，確保冬季過后的使用安全，且在2013年春季復(fù)工前進(jìn)行相關(guān)的安全檢測(cè)，確保安全后方可組

47、織實(shí)施基坑內(nèi)的相關(guān)施工操作。沉降觀測(cè)與基坑位移觀測(cè)，沉降觀測(cè)應(yīng)包含對(duì)周邊建筑的觀測(cè)內(nèi)容。8.3.2施工期地下室積水由于本項(xiàng)目主體施工期較長(zhǎng)，施工中結(jié)構(gòu)主體處于無頂蓋、不封閉狀態(tài)，大量的施工用水、雨水會(huì)順著主體結(jié)構(gòu)流入地下室。由于地下室的封閉狀態(tài)，積水無法自行外排。須在地下室封頂并拆除模板后，立即安裝強(qiáng)排系統(tǒng)，及時(shí)將后續(xù)地上主體施工時(shí)的養(yǎng)護(hù)水、降雨灌入水等通過強(qiáng)排系統(tǒng)排出。利用預(yù)埋的正式排水二次網(wǎng)或單獨(dú)設(shè)排水管線，直接排入周邊的市政排水管網(wǎng)。8.3.3示范區(qū)管線預(yù)埋管線深化設(shè)計(jì)先行，爭(zhēng)取在示范區(qū)景觀施工前完成管線預(yù)埋。如時(shí)間不夠，可在示范區(qū)域范圍內(nèi)提前預(yù)留綜合管溝，避免后期施工與展示區(qū)開放沖突。

48、8.3.4施工順序的考慮由于地下室范圍較大，一次全部開挖完畢勢(shì)必?zé)o法提供足夠的加工場(chǎng)地，是否調(diào)整為區(qū)域開挖，分區(qū)域進(jìn)行地下室施工。由于開工較晚，全部開挖年底完成正負(fù)零，基本無法實(shí)現(xiàn)?？上劝驯眰?cè)預(yù)定展示區(qū)的位置先進(jìn)行開挖和基礎(chǔ)施工。進(jìn)行流水施工的推進(jìn)，主體工程的基礎(chǔ)墊層、底板防水、基礎(chǔ)底板鋼筋綁扎、砼澆筑的流水推進(jìn)。8.4施工總承包管理協(xié)調(diào)沈陽沿海國(guó)際中心項(xiàng)目建筑規(guī)模大，施工現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)承包商眾多，合約關(guān)系復(fù)雜，既包括總包范圍內(nèi)自行施工的工程，還包括總包工程范圍內(nèi)的業(yè)主指定的物料供應(yīng)單位。同時(shí)本工程的機(jī)電安裝、綜合布線、消防、弱電、精裝修、電梯、擦窗機(jī)、玻璃幕墻等專業(yè)工程由業(yè)主指定分包，并納入總承包

49、的管理范圍，變配電工程、煤氣工程、熱力工程、園林綠化、室外景觀工程、場(chǎng)內(nèi)小市政工程由業(yè)主指定發(fā)包，總承包單位提供協(xié)調(diào)配合。本工程的難度決定了總承包統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、管理的難度?？偝邪鼌f(xié)調(diào)管理的成功與否是確保本工程優(yōu)質(zhì)、如約、按期交付使用的關(guān)鍵。應(yīng)對(duì)措施：1) 在集團(tuán)、區(qū)域招采部門的組織下，對(duì)部分具備資格的口碑較好的承包商進(jìn)行實(shí)地考察，真實(shí)可靠的來選取好的供應(yīng)商；2) 嚴(yán)格執(zhí)行總承包合約管理模式；3) 加強(qiáng)總包管理職能，一方面考慮增大其施工范圍，同時(shí)把分包納入總包管理，借助總包豐富管理經(jīng)驗(yàn)分擔(dān)項(xiàng)目部管理的難度；4) 界定清晰的施工范圍和管理責(zé)任，各施工單位在交叉作業(yè)時(shí)責(zé)任明確，且工序交接手續(xù)完備；8.

50、5局維電的提早引入方案單體樓層較高，施工期較長(zhǎng)，是否考慮將局維、自維電提早進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，建筑施工圖紙完成審查具備使用條件后立即著手進(jìn)行相關(guān)的溝通和設(shè)計(jì)。如能提前將地下室的變電所的設(shè)備先安裝并申請(qǐng)調(diào)整為施工用電，即可撤掉室外變臺(tái)，減少安全隱患。同時(shí)為后續(xù)的正式電通電的工程減輕后續(xù)壓力。另外，如果展示區(qū)開放后必定要使用中央空調(diào)、消防等系統(tǒng)，對(duì)設(shè)備運(yùn)行的電力提供有很大的好處。8.6設(shè)計(jì)配合施工的考慮垂直運(yùn)輸：是否考慮使用樓內(nèi)爬升式塔吊。設(shè)計(jì)對(duì)施工措施的考慮：對(duì)地下大型設(shè)備預(yù)留吊裝口或其他洞口，確保后期設(shè)備安裝。如果采用樓內(nèi)爬升式塔吊，電梯井道的尺寸、結(jié)構(gòu)承載力的考慮。8.7總平面布置本工程基坑周邊臨

51、近道路，場(chǎng)地非常狹窄，施工總平面的布置及管理難度非常大，四周沒有可供鋼筋加工、臨時(shí)材料堆放的場(chǎng)地。需要對(duì)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行深入研究，科學(xué)合理的布置現(xiàn)場(chǎng)施工總平面，充分考慮模板加工、鋼筋加工、臨時(shí)材料堆場(chǎng)的施工需求，對(duì)總平面做出科學(xué)的規(guī)劃并嚴(yán)格的執(zhí)行。應(yīng)對(duì)措施：1) 嚴(yán)格審核施工單位的平面布置，并根據(jù)施工不同階段不斷調(diào)整；2) 充分利用裙樓部位做為現(xiàn)場(chǎng)的生產(chǎn)臨時(shí)設(shè)施場(chǎng)地；3) 充分考慮外加工及運(yùn)輸；4) 地下室結(jié)構(gòu)封頂且完成土方回填前，充分考慮施工人員的場(chǎng)外生活區(qū)對(duì)施工的時(shí)間效率、安全管理的影響。8.8超高層建筑垂直控制和施工測(cè)量軸線關(guān)系交錯(cuò)，軸網(wǎng)交叉，平面定位難度大。如何建立最便捷、最科學(xué)的水平控制

52、軸網(wǎng)，并形成各軸網(wǎng)獨(dú)立閉合、相互轉(zhuǎn)換關(guān)系，以方便對(duì)各單體進(jìn)行軸線控制，是工程結(jié)構(gòu)施工的重點(diǎn)。本建筑最大建筑高度高達(dá)150米。施工擬采用核心筒先行施工、外圍框架隨后施工的方式，立體施工相互交叉，施工過程如何消除結(jié)構(gòu)自振、風(fēng)振、日照對(duì)垂直測(cè)量的影響，確保核心筒體的垂直度偏差，做好建筑物高程的豎向傳遞是測(cè)量的難點(diǎn)和重點(diǎn)。8.9工程質(zhì)量的控制控制要點(diǎn)對(duì)重要的分部工程對(duì)重要的分項(xiàng)工程對(duì)關(guān)鍵部位對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料對(duì)施工機(jī)械設(shè)備對(duì)場(chǎng)容、環(huán)境對(duì)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案控制內(nèi)容、方案控制過程中充分利用和發(fā)揮監(jiān)理在項(xiàng)目管理上的作用和服務(wù)責(zé)任，確立監(jiān)理執(zhí)行甲方管理理念、管理程序、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理要求的體制。、工程質(zhì)量的事前控制主要核查：承包單位的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量管理體系，分包單位的資格，承包單位的測(cè)量放線，材料、構(gòu)配件、設(shè)備的報(bào)驗(yàn)，進(jìn)場(chǎng)主要施工設(shè)備的檢查，審核工程施工組織設(shè)計(jì)、施工方案及冬、雨季施工方案等。做到?jīng)]有方案不得施工。1.1加強(qiáng)自身對(duì)施工圖紙的審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，從結(jié)構(gòu)安全和使用功能兩方面提出合理化建議。另外，督促承包單位加大對(duì)施工圖紙的審查，并對(duì)不完善部位進(jìn)行深化。1.2承包單位質(zhì)保、質(zhì)管體系主要核查機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、