武漢城市房地產(chǎn)公司某項目可行性研究報告

1、武漢城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司cb項目可行性研究報告2004年8月目 錄一 總論1（一）項目背景11、項目名稱12、項目承辦單位概況13、項目提出的理由與目的1（二）項目概況21、項目區(qū)位22、項目土地現(xiàn)狀33、項目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)34、項目主要建設(shè)條件45、項目主要經(jīng)濟指標(biāo)4（三）項目可行性研究報告編制依據(jù)5（四）項目可行性研究報告研究范圍5（五）項目建設(shè)存在的問題與項目實施建議51、項目建設(shè)存在的問題52、項目實施建議6二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析7（一）項目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析71、土地供給政策調(diào)整72、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整83、物業(yè)管理政策94、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整10（二）項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社

2、會發(fā)展環(huán)境分析10（三）項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析11（四）a區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r131、a區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀132、a區(qū)交通及配套133、a區(qū)發(fā)展定位134、a區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)14（五）武漢市房地產(chǎn)市場分析141、2003年房地產(chǎn)市場運行特點142、2004年上半年房地產(chǎn)市場運行特點173、武漢市房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢18（六）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析201、d片區(qū)202、b片區(qū)21（七）項目開發(fā)經(jīng)營機會與風(fēng)險分析231、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢232、項目開發(fā)經(jīng)營劣勢233、項目開發(fā)經(jīng)營機會234、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險24三 項目建設(shè)方案25（一）項目規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)25（二）項目規(guī)劃

3、構(gòu)思26四 項目定位28（一）項目目標(biāo)顧客群定位28（二）項目產(chǎn)品定位28（三）項目價格定位28五 總體開發(fā)經(jīng)營模式29（一）獨創(chuàng)性模式29（二）差異化模式29（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式30（四）分期滾動開發(fā)模式30六 項目環(huán)境影響評價32（一）項目實施過程中的環(huán)境影響及對策321、工程建設(shè)對環(huán)境的影響322、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施32（二）項目完成后的環(huán)境影響及對策33七 項目建設(shè)指標(biāo)及實施進度34（一）項目建設(shè)指標(biāo)34（二）建設(shè)周期34（三）項目實施進度安排35（四）項目實施進度表35八 項目投資估算與資金安排37（一）建設(shè)投資估算371、投資估算范圍372、投資估算編

4、制依據(jù)373、投資估算說明37（二）項目投入總資金及分年投入計劃38九 項目融資方案39（一）項目融資主體39（二）項目資金來源391、項目資本金籌措392、項目債務(wù)資金籌措39（三）融資方案分析401、資本金來源可靠性分析402、融資結(jié)構(gòu)分析403、融資成本分析40十 項目財務(wù)評價41（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇411、財務(wù)價格412、利率413、項目計算期選取414、財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定41（二）營業(yè)收入與成本費用估算411、銷售收入估算412、成本費用估算41（三）項目利潤估算與財務(wù)評價表42（四）盈利能力分析421、財務(wù)內(nèi)部收益率422、財務(wù)凈現(xiàn)值423、投資回收期424、投

5、資利潤率42（五）不確定性分析42（六）財務(wù)評價結(jié)論43十一 項目風(fēng)險分析44（一）風(fēng)險因素的識別和評估441、風(fēng)險等級劃分442、風(fēng)險因素的識別和評估44（二）風(fēng)險防范對策461、風(fēng)險回避462、風(fēng)險控制463、風(fēng)險轉(zhuǎn)移464、風(fēng)險自擔(dān)46十二 研究結(jié)論與建議47（一）結(jié)論47（二）建議47附表49一 總論（一）項目背景1、項目名稱項目暫定名稱：cb。需要根據(jù)市場策劃擬定合適的項目名稱。2、項目承辦單位概況開發(fā)商：武漢c房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢c房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是浙江c實業(yè)集團有限公司的全質(zhì)子公司。浙江c實業(yè)集團有限公司于1992年7月批準(zhǔn)成立，注冊資本金人民幣1.7億元，其業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)

6、開發(fā)、公路橋梁建設(shè)、酒店娛樂、商業(yè)貿(mào)易、紡織品生產(chǎn)及銷售、廣告策劃等多個領(lǐng)域，是浙江省的大型民營企業(yè)集團公司，又是浙江省房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)。武漢c房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年，注冊資本金人民幣3000萬元，是c實業(yè)在武漢專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。3、項目提出的理由與目的項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置、良好的開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公司自身發(fā)展的需要?！叭收邩飞?，智者樂水”，古往今來，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來，歷久不衰。湖北歷有“千湖之省”的美譽，湖泊星羅棋布。武漢作為湖北省的省會，更是以其湖泊眾多、風(fēng)光優(yōu)美、水系發(fā)達而享有“百湖之市”的

7、盛名，水是武漢的靈魂也是其魅力之所在，而武漢城郊眾多的湖泊則是武漢項頸上串聯(lián)起來的一顆顆迷人的珍珠，湖泊給予我們的不僅僅是基本的蓄水、調(diào)節(jié)功能，伴湖而居，臨湖而住更是一種生活品位的提升和對生活魅力的重新向往。伴隨著城市人口的增加和建設(shè)規(guī)模的擴大以及人們對居住品質(zhì)要求的提升，越來越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。項目位于a區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨b，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬b生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。其中有約600畝的臥龍島三面臨湖，向b中延伸，余下400多畝地一面臨湖。項目周邊擁有大面積水域、成片山林，自然景觀優(yōu)美，且周邊視野開闊。項目地塊自然環(huán)境優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適

8、宜于建造大型高檔的園林式生態(tài)居住區(qū)。在該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對于武漢市、a區(qū)城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。（二）項目概況1、項目區(qū)位該項目位于武漢市主城區(qū)西北，中環(huán)線與外環(huán)線之間，素有“武漢市后花園”之稱的a區(qū)內(nèi)。京珠高速公路、107國道、漢渝鐵路的存在使得本項目的對外交通極為便利。a區(qū)憑借自然環(huán)境優(yōu)勢和完善的城市建設(shè)，該區(qū)域已成為“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。項目位于a區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨b，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬b生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。宗地總面積706670.2平方米，約1060畝。其

9、中約600畝的臥龍島三面臨湖，向b中延伸，余下400多畝地一面臨湖。項目周邊擁有優(yōu)美自然景觀，且周邊視野開闊。項目所在地b板塊水面面積超過2萬畝，河流湖泊星羅棋布，自然的綠化帶層瀾疊翠，天然的水循環(huán)系統(tǒng)使湖水清澈明亮，處處綠環(huán)水抱，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系。經(jīng)過幾年的發(fā)展，該區(qū)域目前已經(jīng)形成了一套完整的交通體系。從上空俯視b，金山大道、馬池路、機場高速、環(huán)湖路、環(huán)湖中路、張柏公路等一條條寬闊的道路縱橫交錯，將b與漢口渾然連成一體。更重要的是，擬于今年年內(nèi)動工的武漢城市輕軌1號線二期（宗關(guān)三店，全長11.5公里）預(yù)計2006年建成，屆時將a區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。并且規(guī)劃中

10、的地鐵將橫貫b而過。b地區(qū)憑借它得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增長。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的生活氛圍，正在逐步完善的配套設(shè)施，形成一個大型的居住區(qū)，成為武漢中產(chǎn)階級的理想居住之所。項目所處的地理區(qū)位詳見項目區(qū)位圖（圖11）。2、項目土地現(xiàn)狀項目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。大部分用地現(xiàn)在為魚塘、藕塘以及養(yǎng)殖場。多處分布有13層建筑物，但總的來說規(guī)模不大。3、項目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)項目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物業(yè)形態(tài)主要有多層及小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等。根據(jù)項目所在地塊特點和開發(fā)策略分四期實施（詳

11、見項目開發(fā)分期安排），各期實施后形成四個相對獨立的居住區(qū)，各空間既分離又有聯(lián)系。項目計劃按照總體規(guī)劃和布局分四期實施，項目開發(fā)銷售期為7年，其中建設(shè)期為6年， 建設(shè)期與銷售期重疊共7年。項目總體規(guī)劃指標(biāo)見下表（表11）。表11 項目總體規(guī)劃指標(biāo)序號項 目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積m2706670.20二總建筑面積m2712003.56 其中： 1多層、小高層、高層住宅m2487469.102別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房m2168000.843公建面積m256533.62 三道路及停車場22.00%四建筑密度24.00%五容積率1.00 六綠化率54.00%4、項目主要建設(shè)條件1）已簽訂“項目開發(fā)協(xié)議書

12、”（2001年12月）。2）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進行。3）已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已著手開始進行項目的正式規(guī)劃設(shè)計工作。4）項目市場調(diào)查工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。5）項目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。6）項目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項的批復(fù)文件。5、項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見下表（表12）。表12 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)序號項 目單位數(shù)量備 注一主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù)1項目投入總資金萬元141563.80 2建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）萬元138279.72 其中：自有資金萬元48767.75

13、3建設(shè)期利息萬元3284.08 4銷售收入萬元194659.24 5銷售稅金萬元10706.26 6銷售利潤萬元30709.63 7所得稅萬元10134.18 8稅后利潤萬元20575.45 二主要經(jīng)濟評價指標(biāo)1項目財務(wù)內(nèi)部收益率%30.60%基準(zhǔn)收益率ic=8%2稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率%20.67%基準(zhǔn)收益率ic=8%3財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元10575.764財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元18107.095動態(tài)投資回收期（稅后）年5.296動態(tài)投資回收期（稅前）年4.627投資利潤率21.69%8投資利稅率29.26%（三）項目可行性研究報告編制依據(jù)1、國家計委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第

14、三版）（2006年）；2、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建標(biāo)2000205號）；3、國家發(fā)展計劃委員會投資項目可行性研究指南（計辦投資200215號）；4、武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020年)；5、武漢市及a區(qū)2001、2002、2003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；6、項目開發(fā)用地協(xié)議書；7、武漢市及a區(qū)以及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料。（四）項目可行性研究報告研究范圍1、項目開發(fā)市場環(huán)境分析；2、項目建設(shè)初步方案；3、項目定位；4、項目開發(fā)經(jīng)營模式；5、項目環(huán)境影響評價；6、項目投資估算與資金安排；7、項目融資方案；8、項目財務(wù)評價；9、項目風(fēng)險分析。（五）項目建設(shè)存在的問

15、題與項目實施建議1、項目建設(shè)存在的問題1）項目土地使用權(quán)問題及前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，項目方案尚不能最后確定。2）項目前期啟動尚存在阻力，影響項目按計劃如期實施。3）項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險較大。4）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成嚴(yán)重影響。存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。5）資金供應(yīng)方案尚未落實，銀行貸款還未最終定奪。6）存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。2、項目實施建議對本項目的實施建議主要有以下幾點：1）宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。2）及時解決本項目施工臨時用水、用

16、電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。3）盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機構(gòu)完成項目設(shè)計。4）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。5）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。6）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。7）臨環(huán)湖公路的一期、三期項目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。8）項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴。以增強承辦方自身在特大項

17、目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。9）重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本項目積聚人氣。二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營市場環(huán)境，即投資環(huán)境，決定項目的定位、運作和最終成效。項目開發(fā)經(jīng)營機會產(chǎn)生于它所依賴的市場環(huán)境之中。同樣地，項目的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，也埋藏在項目依賴的市場環(huán)境的不確定因素集合之中。（一）項目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展極為重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它是各行各業(yè)必須的生產(chǎn)資料，又是廣大城市居民必要的生活條件，所以它的波動將對國計民生產(chǎn)生重大的影響。因此，世界各國政府、包括經(jīng)濟自由化程度最高的美國政府都密切關(guān)注、甚至深刻干預(yù)房地產(chǎn)市場

18、，以房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展從正面促進與保證整個經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場依然是政府政策主導(dǎo)型市場，尚未達到市場機制起主導(dǎo)作用的市場。所以，對一個大型房地產(chǎn)投資項目來說，政策層面分析處于首要地位。1、土地供給政策調(diào)整2003年9月24日，關(guān)于加強土地供應(yīng)管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國土資發(fā)2003356號）通知指出，必須嚴(yán)格實行土地供應(yīng)的集中統(tǒng)一管理。必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，除按規(guī)定可以劃撥外，一律實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。通知要求，嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)。凡高檔商品住房、寫字樓等商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要嚴(yán)格限制土地供應(yīng)量，或暫停供應(yīng)土地。停止別墅類用地的

19、土地供應(yīng)。嚴(yán)禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得享受產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)；2004年3月30日，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資源部和監(jiān)察部，國土資發(fā)200471號）通知指出，2004年要繼續(xù)全面推行并嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，建立健全具體制度和操作規(guī)范，認真糾正和嚴(yán)肅查處土地出讓中違規(guī)操作問題和違紀(jì)違法行為。通知強調(diào)，各地要嚴(yán)格按國家有關(guān)政策規(guī)定界定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴大范圍，也不得弄虛作假，變相搭車。要加快工作進度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處

20、理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。 2004年4月29日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知（國辦發(fā)明電200420號）通知要求清理檢查2003年以來的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題；在治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。土地供給政策的調(diào)整：大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級市場的行為；使資本實力雄厚的開發(fā)商處于市場極為有利的地位；促使城市土地價格上漲。將在總體上增大房地產(chǎn)投資風(fēng)險。2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整2003年6月5日中國人

21、民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號）通知要求：1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。2）商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。3）商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。借款人申請個人

22、商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60，貸款期限最長不得超過10年。4）對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。2003年9月25日和2004年4月25日兩次提高存款準(zhǔn)備金率，從6%提高到7.5%，回籠資金2500億元。 2004年9月2日商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會）指引發(fā)布是為了以引導(dǎo)商業(yè)銀行充分理解和有效識別房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，切實關(guān)注借款人的償貸能力等。

23、規(guī)定所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。指引在對商業(yè)銀行提出總體風(fēng)險控制要求的基礎(chǔ)上，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風(fēng)險管理分別提出了要求，并對銀監(jiān)會的相關(guān)風(fēng)險監(jiān)管措施進行了規(guī)定，要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理以及中介機構(gòu)的選擇。著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個人住房貸款風(fēng)險的手段和方法，提供和介紹最佳做法。指引還從風(fēng)險管理的角度要求商業(yè)銀行在

24、發(fā)放個人住房貸款時應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。中國人民銀行出臺的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過熱”和“泡沫”現(xiàn)象的出現(xiàn)。它提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實力弱的開發(fā)商面臨出局局面；它將以釜底抽薪強力打壓高檔高價位物業(yè)的發(fā)展勢頭。3、物業(yè)管理政策2003年6月8日物業(yè)管理條例于2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行（中華人民共和國國務(wù)院

25、令第379號）物業(yè)管理條例的實施將：強化開發(fā)商承擔(dān)售后服務(wù)的責(zé)任；有力促進房地產(chǎn)市場全面健康的發(fā)展；使物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)附加價值的重要組成部分。4、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整2003年8月12日，國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號）通知指出 “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)” 。要求完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場體系；發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)；改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2004年4月26日，國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200413號）通知要

26、求“水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20及以上提高到35及以上”。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，土地供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。上述政府出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是針對我國房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)性”的、“區(qū)域性”的“過熱”苗頭，其目的是為了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。此次宏觀調(diào)控不同于上世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，它是發(fā)展性調(diào)控、主動性調(diào)控、改革性調(diào)控，是在我國房地產(chǎn)市場自我調(diào)控能力差的情況下進行的一系列政府調(diào)控行為。但從長期來看，政府鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展應(yīng)該是我國政府長期的政策取向。房地產(chǎn)業(yè)政

27、策的調(diào)整將繼續(xù)推進住宅業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)與消費熱點，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。（二）項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析我國國民經(jīng)濟在經(jīng)歷了20年代初高速運行與房地產(chǎn)大范圍“泡沫”期、1997年亞洲金融風(fēng)暴沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟低谷期以后，步入健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展期。國家實施以擴大內(nèi)需為中心的積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對刺激國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重大的、根本性的推動作用。進入21世紀(jì)后，我國國民經(jīng)濟較快增長，連續(xù)幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度保持在8%左右。2004年上半年，中國宏觀調(diào)控取得明顯成效，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟效益繼續(xù)提高，經(jīng)濟運行中的一些不穩(wěn)定、不健康因素得到初步抑制，整體經(jīng)

28、濟正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。經(jīng)濟增長保持了較快速度，gdp同比增長9.7%；固定資產(chǎn)投資增速逐步回落；市場價格上漲在可控范圍，且漲勢有所減弱；城鄉(xiāng)居民收入增長加快。上述情況表明，當(dāng)前經(jīng)濟運行的總體態(tài)勢良好，為下一階段國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。（三）項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析1、上世紀(jì)90年代以來武漢市在全國的經(jīng)濟地位中的變化1992年到1998年，作為一個擁有近800萬人口的大城市，武漢經(jīng)濟曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀(jì)90年代中國經(jīng)濟的“武漢現(xiàn)象”。然而，在中國加入wto和“西部大開發(fā)”的宏觀背景下，以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈為主

29、要支撐的東部沿海地區(qū)引領(lǐng)全國經(jīng)濟增長，西部地區(qū)、東北老工業(yè)基地也在相關(guān)政策的推動下，經(jīng)濟出現(xiàn)集中、連片發(fā)展振興的勢頭，而作為中部地區(qū)惟一的特大城市，武漢擁有“得中獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的氣象優(yōu)勢、得水獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、得土獨厚的資源優(yōu)勢、得才獨厚的創(chuàng)新優(yōu)勢”，其擔(dān)綱中國東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù)交流和交換的戰(zhàn)略結(jié)點的功能卻出現(xiàn)了日趨弱化的態(tài)勢。在全國19個副省級以上城市中，改革開放之初綜合經(jīng)濟在全國排名第4的武漢，到2003年下滑到第11位，落在了青島和寧波之后。2、2003年武漢市經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r2003年，盡管遭遇了非典疫情、持續(xù)高溫等不利因素的影響，武漢市經(jīng)濟仍保持了較快發(fā)展，多項主

30、要經(jīng)濟指標(biāo)創(chuàng)近年新高。gdp達到1662.40億元，按可比價格計算，比上年增長12.1%，增速比上年加快0.3個百分點，為1998以來的最高增幅，連續(xù)13年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。投資推動經(jīng)濟增長格局更加明顯。2003年全社會固定資產(chǎn)投資完成645.06億元，增長13.1%，增幅為1997年以來最高水平。投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達到51.5%。其中房地產(chǎn)投資比上年增長28.0%，同比提高了13.1個百分點。3、武漢市經(jīng)濟目前經(jīng)濟形勢判斷就武漢市經(jīng)濟形勢而言，總體上基本正常，“不熱”也“不冷”。其理由是：武漢市經(jīng)濟發(fā)展的波動性減小，穩(wěn)定性增強，經(jīng)濟運行實現(xiàn)了多年來期盼的速度和效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，先行和滯后指標(biāo)

31、未明確顯示經(jīng)濟“過熱”信號。對當(dāng)前經(jīng)濟運行的總體判斷是：國民經(jīng)濟運行健康協(xié)調(diào)，武漢市經(jīng)濟正處在短周期波動的擴張期、中周期波動的復(fù)蘇期和中長周期波動的谷底，處在一個溫和上升、逐步提速的增長平臺上，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，已開始新一輪擴張。4、武漢市近期及未來經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強。從近期來看，武漢市經(jīng)濟和社會將發(fā)生如下變化：政策因素仍是武漢市經(jīng)濟發(fā)展的保障十六屆三中全

32、會和中央經(jīng)濟工作會議，明確要進一步摒棄某些限制經(jīng)濟發(fā)展的觀念，打破落后體制對經(jīng)濟發(fā)展的束縛，樹立新的全面發(fā)展觀，從而有利于改善非公有經(jīng)濟和中小企業(yè)的資金供給，刺激市場力量和非公有制經(jīng)濟積極投資，保證政治和經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié)調(diào)。消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，消費需求明顯回升住房、汽車、旅游、教育、文化等消費熱點將帶動消費需求增長和消費結(jié)構(gòu)升級，并成為我國內(nèi)需穩(wěn)定增長的最大內(nèi)生動力。投資將繼續(xù)拉動武漢市經(jīng)濟增長，市場引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強勁 2004年，武漢市計劃安排全社會固定資產(chǎn)投資750億元，比2003年增長16.3%。市場引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強勁，投資仍處于快速增長區(qū)間。從長遠看，武漢市將成為中國中部經(jīng)濟的增

33、長極。2004年初，中央提出了“中部崛起”的戰(zhàn)略，武漢又成為了海內(nèi)外客商的關(guān)注。今年年初以來，一大批來自國內(nèi)外包括國際著名財團在內(nèi)的客商紛紛來漢考察，與武漢簽署投資和合作協(xié)議。同時，地處中部的各個省市，也相繼制定出臺了與武漢的合作與交流計劃。武漢正以其“得中獨厚”的區(qū)位優(yōu)勢，加強與周邊20多個大中城市的合作，加速興建以武漢為重心的超越行政區(qū)劃和行政約束力的城市經(jīng)濟圈。借助新一輪經(jīng)濟發(fā)展的機遇，以九省通衢的區(qū)位優(yōu)勢，武漢將進入打造新的中部經(jīng)濟增長極、重塑輝煌的必由之路。（四）a區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r1、a區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀a區(qū)位于武漢市主城區(qū)西北部，建國初期為了適應(yīng)本區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，在a

34、成立了國營農(nóng)場實施圍墾造田，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)。50年來該地區(qū)在區(qū)位條件不斷改善的情況下，由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和分蓄洪區(qū)逐漸演變成城市化生長區(qū)和農(nóng)業(yè)化產(chǎn)業(yè)區(qū)并重的區(qū)域。a區(qū)因湖而名，因水而興。目前形成了以國家級d海峽兩岸臺商投資區(qū)、綠色食品加工工業(yè)區(qū)為主體的工業(yè)新區(qū)；以舵落口為主體的物流大區(qū)；以環(huán)b為主的商住新區(qū)。2、a區(qū)交通及配套到目前為止，a區(qū)公路主骨架基本形成，公用事業(yè)迅速發(fā)展。a區(qū)道路交通、環(huán)境、市政配套、城市功能開始從城關(guān)鎮(zhèn)向衛(wèi)星城升級換代。a經(jīng)漢口火車站7公里，距天河國際機場及武漢客運港均15公里，a交通十分便利，107國道，316國道，京珠高速公路，漢宜鐵路，漢江航道貫通全境。市中環(huán)線、

35、外環(huán)線、輕軌一號、地鐵線、十余條公交線與中心城區(qū)連成網(wǎng)絡(luò)；區(qū)內(nèi)，以金山大道，惠安大道形成了縱橫交錯的交通體系。構(gòu)成了以開發(fā)園為中心的四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)。3、a區(qū)發(fā)展定位今后五年武漢市將逐步把a區(qū)建設(shè)成為新型工業(yè)園、現(xiàn)代物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和水鄉(xiāng)旅游區(qū)。按照這一發(fā)展定位：對工業(yè)。將扶持壯大一批現(xiàn)在骨干企業(yè)，優(yōu)先引進一批大型工業(yè)項目，盯上一批國內(nèi)外制造業(yè)項目，從而加快全區(qū)工業(yè)化水平；對建設(shè)現(xiàn)代物流區(qū)。將充分發(fā)揮良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，著力培植和引進一批現(xiàn)代物流企業(yè)，加快以武漢西客運總站、輕軌a段等為主的重點工程建設(shè)，提升物流園區(qū)功能；對生態(tài)居住區(qū)。將利用好b、徑河地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，引進一批知名

36、的房地產(chǎn)企業(yè)，高品位、高規(guī)格地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，形成具有a特色的最佳人居環(huán)境，推進城市化進程；對發(fā)展旅游業(yè)。將重點規(guī)劃建設(shè)好柏泉萬畝森林公園、b3千畝生態(tài)廣場，完善配套設(shè)施，引進大型旅游項目，建設(shè)水鄉(xiāng)旅游區(qū)。4、a區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)近年來，a區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)的發(fā)展，國民生產(chǎn)總值每年以兩位數(shù)的速度遞增，財政收入連續(xù)四年均增加1億元，被武漢市列為三大經(jīng)濟增長極之一。2004年上半年，a區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈持續(xù)增長的勢頭。a區(qū)完成房地產(chǎn)投資1.45億元，在武漢市13個區(qū)中位列第二位。2004年上半年，在傳統(tǒng)商品消費轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長的同時，新型消費持續(xù)升溫，住房、電信、教育等消費需求旺盛。上半年，a區(qū)社會消費品零售總額

37、增長17.1%，超過全市平均水平。（五）武漢市房地產(chǎn)市場分析武漢市為華中腹地最大的交通、貿(mào)易、金融、科技中心城市，是我國最大而典型的內(nèi)陸城市。 “內(nèi)陸大城市”使之既無改革開放初期沿海城市的中央優(yōu)惠政策，又無西部大開發(fā)中西部城市享受的中央政策扶持，因而，經(jīng)濟發(fā)展速度相對較慢，居民收入水平相對較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也隨之速度較慢，投資增長速度低于全國水平，周期性波動存在而又不是很明顯。1、2003年房地產(chǎn)市場運行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資再創(chuàng)新高，對經(jīng)濟拉動作用明顯2003年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資170.41億元，同比增長28.90%，增幅為近幾年之最（見圖21）。房地產(chǎn)開發(fā)投資對武漢市國民經(jīng)濟的持續(xù)

38、發(fā)展起到較強的支撐和拉動作用。圖21 1999年2003年武漢市房地產(chǎn)投資增長速度2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供求呈現(xiàn)良性互動效應(yīng)需求決定發(fā)展，發(fā)展適應(yīng)需求?？v觀全年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政策的拉動效應(yīng)明顯。武漢市加大舊城改造力度，全面實行貨幣化拆遷，住房貨幣化分配工作的全面推開等，都極大的刺激了武漢市房地產(chǎn)開發(fā)速度。2003年，在反映房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況的主要指標(biāo)中，施工面積達1977.94萬m2，同比增長14.00%，其中住宅施工面積達1679.66萬m2，同比增長19.32%；新開工面積891.63 m2，同比增長10.49萬m2；武漢市房地產(chǎn)開發(fā)共竣工面積689.45萬m2，其中住宅竣工624.29萬

39、m2，同比分別增長9.70%和16.32%；武漢市銷預(yù)售商品房961.32萬m2，實現(xiàn)銷售收入168.53億元，同比分別增長26.60和42.16%。從上述數(shù)據(jù)來看，2003年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速增長的發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，增幅也大大超過往年，不僅建設(shè)規(guī)模逐步放大，而且商品房銷售市場也持續(xù)火暴，投資銷售比達98.90%，繼續(xù)保持供銷兩旺的良好局面（圖22），市場供求平衡，互動效應(yīng)明顯。圖22 1999年2003年武漢市房地產(chǎn)竣工面積和商品房銷售面積對比圖3）住宅銷售價格在穩(wěn)步上揚由于受建材價格的上漲和住宅建設(shè)科技含量的提高等因素的影響，使住宅建設(shè)成本逐步提高，使我市住宅價格保

40、持上揚趨勢，增幅在12%左右（圖23），略高于今年9%的武漢市人均可支配收入的增幅，與我市年均12%的經(jīng)濟發(fā)展速度是基本相適應(yīng)的。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，住房消費市場更加活躍，我市商品住宅價格將在一個較長的時期內(nèi)保持上揚的趨勢。 圖23 2002年2003年武漢市住宅價格指數(shù)圖4）房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高2003年武漢市房地產(chǎn)項目，從規(guī)劃水平、園林設(shè)計、戶型創(chuàng)意都體現(xiàn)出非常高的水平，這主要得益于行業(yè)競爭所帶來的發(fā)展，每個開發(fā)公司仔細研究市場，高度重視項目品質(zhì)和細節(jié)，日益滿足居民消費品位提高帶來的新的購房需求。在規(guī)劃設(shè)計上紛紛請來外域或者外地大師參與，在建筑施工方面大量地運用了新技術(shù)、新工藝、新材

41、料，尤其是在大規(guī)模社區(qū)體現(xiàn)得更加突出。5）政策扶持和監(jiān)管力度不斷加大圍繞啟動居民住房消費和市場發(fā)展的需要，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策體系不斷完善，政府對市場調(diào)控和監(jiān)管的力度不斷加大。改革土地供應(yīng)制度，實行土地拍賣和掛牌交易，房地產(chǎn)開發(fā)收費實行“一費制”，提高商品房預(yù)售門檻，完善舊城改造房屋拆遷規(guī)則，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場次序等，這些都為房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。6）外地企業(yè)繼續(xù)看好武漢房地產(chǎn)市場2003年，有62家外地企業(yè)來武漢投資房地產(chǎn)，注冊資金達12.43億元。在外地來漢投資的企業(yè)中，有一批是全國知名品牌企業(yè)，如大連萬達、深圳金地、上海復(fù)地、保利集團、龍騰置業(yè)、大華集團等等，這

42、些外地企業(yè)的到來，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場的競爭，進一步加快了市場調(diào)整組合的進程，推動了市場的發(fā)展。這些企業(yè)擁有雄厚的實力，較高的水平、先進的理念，具有多年的開發(fā)經(jīng)驗，在具體操作環(huán)節(jié)上（如項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計乃至項目營銷等）各具特點，為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)注入了新的理念、帶來了新的活力。2、2004年上半年房地產(chǎn)市場運行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售仍呈高速度增長態(tài)勢2004年上半年，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)均有不同程度的增長，供需基本平衡，消費市場保持活躍。上半年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資85.09億元,同比增長38.43%。全市上半年實現(xiàn)銷售額54

43、.58億元，同比增長26.47%。2）住宅供應(yīng)呈多元化和精品化今年以來，武漢市商品住房除在戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越面向消費市場外,品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)。同時，高品質(zhì)而不是高檔次的精品住房越來越贏得消費者的認同，競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。3）房地產(chǎn)銷售價格總體上仍呈逐步上升狀態(tài)上半年武漢市商品房銷售價格漲幅進一步加大，與上年同期比，價格平均上漲21.2%，平均價格達到每平方米 2406元。從商品房銷售價格指數(shù)變化情況看，基本呈平穩(wěn)上漲趨勢；從商品房銷售價格結(jié)構(gòu)看，價格在4000元以上的占2.6 %；40003000元的占24%

44、；30002000元的占57.2%；20001000元的占16.0 %；1000元以下的占0.2%；可見，武漢市商品房銷售價格的主體在3000-2000元。商品房銷售主流仍是居民消費，并未出現(xiàn)成規(guī)模的樓盤熱炒熱賣現(xiàn)象。但根據(jù)武漢晨報樓市價格系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)（圖24）表明，今年上半年后期，住宅銷售價格增長明顯趨緩。圖24 武漢市主城區(qū)一般住宅平均價格走勢圖4）房地產(chǎn)開發(fā)大盤項目不斷涌現(xiàn)上半年，武漢市施工項目中，單個項目施工面積超過10萬平方米的樓盤45個，施工面積合計占全市的35.29%；單個項目施工面積超過5萬平方米的樓盤136個，施工面積合計占全市的69.02%。5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力不斷增

45、強2004年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè)21家，年投資超過5000萬的企業(yè)63家，同比增長近35%左右。這些都表明,在房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨規(guī)范、競爭日趨激烈和市場需求拉動的情況下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力克服國家宏觀調(diào)控帶來的影響，經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)，整體實力明顯增強，競爭能力明顯提高。3、武漢市房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢2003年以來，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出矛盾和問題，國家采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。在這些措施的綜合作用下，宏觀調(diào)控已經(jīng)取得初步

46、成效；隨著各項調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果還將進一步顯現(xiàn)。從上半年數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)投資仍保持快速增長，增速過猛勢頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；房地產(chǎn)貸款得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。武漢市房地產(chǎn)市場上半年的各項數(shù)據(jù)表明武漢房地產(chǎn)市場在本輪宏觀調(diào)控中保持了穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，宏觀調(diào)控已經(jīng)對武漢房地產(chǎn)產(chǎn)生了明顯的積極影響，在未來的時間里，武漢房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)步健康的發(fā)展趨勢。1）中央與省市政府將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加良好的環(huán)境2004年6月17日，省政府下發(fā)了關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，明確指出促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康

47、發(fā)展是當(dāng)前全省經(jīng)濟工作中的重要內(nèi)容。雖然國家出臺了一系列宏觀調(diào)控的措施，但是應(yīng)該看到，國家宏觀調(diào)控政策并非想刻意打壓房地產(chǎn)業(yè)，目的也是為了保持房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。因此，發(fā)展仍是主導(dǎo)未來的主旋律，作為國民經(jīng)濟未來的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。2）房地產(chǎn)開發(fā)還有進一步發(fā)展的潛力武漢作為華中地區(qū)特大中心城市，城市規(guī)模大，而經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對緩慢，與同類大中城市相比還存在一定的差距，因而房地產(chǎn)開發(fā)潛力大，發(fā)展空間也大。3）居民住房消費仍然巨大一方面，武漢城區(qū)居民的住房水平還比較低，人均住房建筑面積23.93平方米，而湖北省到2007年要求城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到27平方米，市場潛力

48、很大；另一方面，未來十年左右是建設(shè)全面小康社會的關(guān)鍵期，住房會是主要的消費熱點，隨著住房短缺問題的基本解決和收入的增加，居民住房需求開始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，逐步形成賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)的住房梯次替換消費，這些表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場尤其是住房消費市場仍有較大的發(fā)展空間，加上近年來武漢加大了舊城改造力度，房屋拆遷規(guī)模較大，進一步刺激了住房消費。4）商品住宅價格將穩(wěn)步上揚由于武漢市土地儲備制度建立較晚，土地供應(yīng)價格較低，導(dǎo)致全市商品房價格明顯偏低，在19個副省級城市中位于倒數(shù)第五位。這一現(xiàn)狀與武漢市特大城市的地位極不相稱，也表明武漢市商品住宅價格上升空間較大。自武漢市土地供應(yīng)實行招標(biāo)、掛牌

49、、拍賣以來，土地供應(yīng)價格逐步上揚，加上拆遷安置成本增高、建材價格、住宅品質(zhì)的提升等帶來成本增大等因素的影響，以及住房消費需求的拉動，武漢市商品住宅價格將在一個較長的時期內(nèi)保持上揚的趨勢。從長期趨勢來看，未來武漢市房地產(chǎn)價格仍會穩(wěn)步上揚。但從目前房地產(chǎn)價格變化情況看，2004年下半年房地產(chǎn)價格上漲幅度不大。5）開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快今年4月以來，國家相繼出臺一些金融調(diào)控政策，對房地產(chǎn)業(yè)的影響較大。信貸收緊后，自有資金不足、缺乏實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難獲得銀行信貸支持，少數(shù)開發(fā)企業(yè)將因資本金不足而不能如期開工建設(shè)。個別盲目擴張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一旦資金鏈斷裂，將面臨生存危機。這些將進一

50、步加快我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐，有利于開發(fā)企業(yè)降低投資風(fēng)險，理性投資，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。（六）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析a區(qū)房地產(chǎn)項目主要分布在d和b兩個地區(qū)。1、d片區(qū)d片區(qū)主要物業(yè)基本情況如下表。表21 d片區(qū)物業(yè)基本信息序號名稱開發(fā)商占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率1海景大廈武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司130066.67125000 0.96較小2海景浪晴嶼武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司50000 3祥泰家園武漢祥泰房地產(chǎn)有限公司17136 m226665.6 1.5636.2%4鑫?；ǔ俏錆h東鑫集團物業(yè)發(fā)展公司300畝2萬5富麗雅花園武漢躋巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司142

51、畝15萬1.640%6山水星辰武漢眾合置業(yè)有限公司153畝133577 1.350%7嘉禾園武漢海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司240畝20萬1.2540%分析與結(jié)論：d板塊的樓盤，從整體上來說，具有以下的特點：1）價格在漢口地區(qū)來講比較低，因此它吸引了d及硚口部分居民的中低收入水平的需求。2）樓盤的品質(zhì)相對而言還較低。戶型設(shè)計不合理的居多，多為大戶型，空間浪費較大。建筑設(shè)計理念較武漢市區(qū)還相當(dāng)落后，建筑外觀基本沒有什么特色。內(nèi)部配套設(shè)施還不夠完善，嘉禾園、富麗雅花園有泳池和幼兒園，但水平不高。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計無新意，更談不上景觀設(shè)計，營造良好的景觀環(huán)境了。物業(yè)管理還停留在市內(nèi)五年前的水平。3）開發(fā)商實力較

52、弱。多為本地民營開發(fā)商，實力有限，主要依靠預(yù)售款來滾動開發(fā)，所每期開發(fā)量在5000-30000m2之間，且開發(fā)周期較長。4）目標(biāo)顧客群基本相同。這個板塊中的在售樓盤，d本地居民消化了其中的30%，外地來d經(jīng)商或打工的人占據(jù)了其中的1520%，來自硚口古田及市內(nèi)交通方便的人在其中所占的份額最大，有50%。2、b片區(qū)b片區(qū)物業(yè)基本情況如下表。表22 b片區(qū)物業(yè)基本信息序號名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率1常青花園武漢新世界康居發(fā)展有限公司4000多畝360多萬m21.435%2萬科四季花城武漢萬科房地產(chǎn)有限公司2000多畝110萬m20.863碧?；▓@武漢宏宇實業(yè)有限公司武漢玉龍置業(yè)有限公司

53、800畝40000 m20.856%4高爾夫城市花園武漢高爾夫城市花園房地產(chǎn)有限公司38萬m260萬m21.642%5汀香水榭武漢美好愿景房地產(chǎn)有限公司13.5萬m212.3萬m20.940%6奧林匹克花園武漢美好愿景房地產(chǎn)有限公司539畝23萬m20.844%7黃金海岸湖北匯豐置業(yè)有限公司300畝8萬多m20.598戀湖家園武漢深江物業(yè)發(fā)展有限公司450畝32萬m20.950%9麗景灣耀江神馬實業(yè)（武漢）有限公司558畝43萬40%分析與結(jié)論：在b板塊中開發(fā)的樓盤，從整體上來說，基本具有以下特征：1）八仙過海，各顯神通b的開發(fā)主體以國內(nèi)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)和外資力量為主，各自借助項目所在區(qū)域的可借

54、資源，如戀湖家園借助的是水資源，高爾夫城市花園借助高爾夫球場資源，麗景灣借助賽馬場資源等。如果沒有明顯的自然資源可以借助，就打造一份與眾不同，如奧林匹克花園的超大型室內(nèi)運動場館。2）物業(yè)類型、價格檔次全方位覆蓋目前b板塊內(nèi)建筑形式多樣化，有別墅、聯(lián)排別墅、疊加復(fù)式、多層、小高層，產(chǎn)品齊全，價格的覆蓋面極廣，從2000-6000元/平方米不等。3）價格適中、符合漢口需求b地區(qū)多層住宅均價在21003500元/m2之間，聯(lián)排別墅單價36005600元/m2左右；獨立別墅價格差較大，從80萬/套到500萬/套不等。這個價位與武漢市內(nèi)，尤其是漢口的住宅價格相比而言還是比較低的，與目前武漢地區(qū)的消費層次是比較適應(yīng)的。4）總體生活配套缺少或不便，大多沒有形成生活氛圍目前大多數(shù)樓盤的學(xué)校、幼兒園等公建配套和菜場等社區(qū)配套還是停在紙面上，公交線路車少間隔長，出租車難得一見，影響了居住者的出行方便程度，因此b板塊的樓盤普遍入住率較低。5）目標(biāo)顧客群基本相同b板塊內(nèi)項目的目標(biāo)顧客群體基本都是武漢市內(nèi)的高收入階層，沒有重視d的需求潛力，這