襄垣縣和馨園臨街商業(yè)用房

1、 襄垣縣和馨園臨街商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告長(zhǎng)治市詢達(dá)利工程咨詢有限公司二O一三年三月目 錄第一章 總 則1一、項(xiàng)目概述1二、項(xiàng)目編制依據(jù)、原則及范圍1三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性5一、項(xiàng)目背景5二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性5三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性6第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容7一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模7二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容7第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件8一、場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀8二、自然條件8三、地質(zhì)條件9四、施工條件9第五章 工程技術(shù)方案11一、設(shè)計(jì)依據(jù)11二、總平面設(shè)計(jì)11三、建筑設(shè)計(jì)12四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)13五、給排水工程設(shè)計(jì)17六、消防設(shè)計(jì)18七、暖通工程設(shè)計(jì)18八、電氣設(shè)計(jì)19第六章 環(huán)境保

2、護(hù)23一、設(shè)計(jì)原則23二、設(shè)計(jì)依據(jù)23三、主要污染來(lái)源及防治措施23第七章 安全與衛(wèi)生27一、安全27二、衛(wèi)生27第八章 節(jié)能方案分析29一、設(shè)計(jì)依據(jù)29二、原則和標(biāo)準(zhǔn)30三、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析30四、節(jié)能措施31第九章 財(cái)務(wù)分析34一、財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和方法34二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的范圍及相關(guān)處理34三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)34四、開(kāi)發(fā)成本35五、收入、營(yíng)業(yè)稅及附加35六、財(cái)務(wù)分析36七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論37第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排38一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃38第十一章 投資估算與資金籌措41一、估算依據(jù)41二、建設(shè)投資41三、資金籌措方案41第十二章 工程招投標(biāo)方案43一、編制依據(jù)43二、項(xiàng)目招投標(biāo)基本情況43第

3、十三章 綜合分析評(píng)價(jià)46一、社會(huì)影響分析評(píng)價(jià)46第十四章 結(jié)論與建議47一、結(jié)論47二、建議47附 件：報(bào)告編制委托書(shū)選址意見(jiàn)函用地意見(jiàn)函水、暖、電證明 第一章 總 則一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱：襄垣縣和馨園小區(qū)臨街商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目選址：襄垣縣迎賓西街南側(cè)（九七二處對(duì)面）（三）項(xiàng)目可研編制單位：長(zhǎng)治市詢達(dá)利工程咨詢有限公司（三）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（四）項(xiàng)目建設(shè)單位：襄垣縣住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局住房保障辦公室二、項(xiàng)目編制依據(jù)、原則及范圍 （一）編制依據(jù)1、項(xiàng)目建設(shè)單位委托書(shū)；2、和馨園小區(qū)保障住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；3、襄垣縣城總體規(guī)劃；4、和馨園小區(qū)總平面規(guī)劃圖；5、國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)

4、、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；6、國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南；7、山西省各類建筑取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8、和馨園小區(qū)保障住房建設(shè)項(xiàng)目批復(fù)文件；9、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。 （二）編制原則考慮主體工程功能和設(shè)施的先進(jìn)性，應(yīng)用現(xiàn)代規(guī)劃、設(shè)計(jì)手段，通過(guò)精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，建成高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化建筑，注重建筑造型，體現(xiàn)建筑簡(jiǎn)潔明快、美觀清新形象。合理確定工程建設(shè)方案，注重工程建設(shè)的科技含量，利用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料。充分考慮使用功能，堅(jiān)持“安全第一”的原則，并最大程度地保證人民群眾的疏散安全

5、、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。做到環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防等與主體工程同步規(guī)劃、同步實(shí)施。遵守國(guó)家的環(huán)境保護(hù)法規(guī)和地方的環(huán)保有關(guān)規(guī)定，對(duì)“三廢”進(jìn)行處理并達(dá)到規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。 （三）項(xiàng)目研究范圍在對(duì)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行分析和研究的基礎(chǔ)上，論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案，制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，估算項(xiàng)目投資，進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，并提出項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論性意見(jiàn)，以供有關(guān)部門進(jìn)行決策。研究范圍主要包括：1、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性；2、項(xiàng)目建設(shè)條件；3、工程技術(shù)方案；4、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能等方面的措施；5、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、實(shí)施計(jì)劃；6、投資估算與資金籌措；7、財(cái)務(wù)分析；8、可

6、行性研究結(jié)論與建議。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目針對(duì)小區(qū)商業(yè)用房進(jìn)行研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位技術(shù)指標(biāo)備注1規(guī)劃占地m228542.142建筑占地m27844.832.1住宅m26269.22.2商業(yè)用房m21575.633建筑面積m253366.623.1住宅m252320.43.2商業(yè)用房m21046.224建筑密度%27.495容積率1.876綠化率%307項(xiàng)目總投資萬(wàn)元270.16第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性一、項(xiàng)目背景改革開(kāi)放以來(lái)，地處山西省晉東南地區(qū)的襄垣縣得到了迅速發(fā)展。襄垣縣城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐加快。2011年，隨著國(guó)家保障性住房安居工程的提出，襄垣縣委、縣政府在積極認(rèn)真的貫徹

7、落實(shí)這一民生政策，經(jīng)縣委、縣政府會(huì)同有關(guān)部門研究決定規(guī)劃建設(shè)保障性住房，由襄垣縣縣發(fā)改局批準(zhǔn)的襄垣縣和馨園保障性住房工程已經(jīng)完成，具備了入住條件。為了使項(xiàng)目建成后滿足居民的日常生活及完善基礎(chǔ)的配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的需要，和馨園保障住房項(xiàng)目建設(shè)單位襄垣縣保障住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局住房保障辦公室經(jīng)研究，決定提出該項(xiàng)目和馨園商業(yè)用房項(xiàng)目的建設(shè)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于小區(qū)物業(yè)管理的需要，物業(yè)作為房屋建筑的“售后服務(wù)”，可以給予房屋建筑及其公共設(shè)施、交通、衛(wèi)生、治安和環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行及時(shí)有效的維護(hù)、修繕與整治，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，為小區(qū)良好的居住環(huán)境提供保障

8、；（2）該項(xiàng)目部分房屋對(duì)外出租用于商業(yè)購(gòu)物，建成后能進(jìn)一步滿足小區(qū)居住人群的日常生活消費(fèi)的需要，為小區(qū)居民提供日常所需的生活用品，方便大家的生活，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；（3）該項(xiàng)目的建設(shè)，有利于該區(qū)域人群經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)和促進(jìn)勞動(dòng)力就業(yè)率的提高。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（1）該項(xiàng)目的建設(shè)，符合襄垣縣城的總體規(guī)劃；（2）該項(xiàng)目的建設(shè)，符合和馨園小區(qū)的整體平面規(guī)劃布置；（3）該項(xiàng)目的建設(shè)，符合襄垣縣城市道路的規(guī)劃。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積1575.63平方米，總建筑面積1046.22平方米，總投資270.16萬(wàn)元。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（一）土建工程1、東側(cè)門市 662.22平方米

9、2、西側(cè)門市330.6平方米3、門 房 53.4平方米（二）其他工程1、裝飾裝修工程2、供水、供電、消防設(shè)施、設(shè)備工程3、樓梯第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀（一）地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目選址為襄垣縣迎賓西街南側(cè)（九七二處對(duì)面），東至規(guī)劃路，西至長(zhǎng)興路，南至西關(guān)村地界，北至迎賓西街。（二）場(chǎng)址占地面積項(xiàng)目占地總面積1575.63平方米。（三）土地利用現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)址已達(dá)四通，土地平整后即可實(shí)施建設(shè)。二、自然條件襄垣縣位于山西省東南部，太行山西麓，上黨盆地之北，地理座標(biāo)為東經(jīng)11242-11314，北緯3623-3644之間。東以仙堂山、黃巖山與黎城分界；西以石磴山和沁縣相連；南以五陽(yáng)山、麓

10、占山、磨盤山、五贊山分別與潞城、長(zhǎng)治市、屯留接壤；北和武鄉(xiāng)為鄰。縣城位于長(zhǎng)治市主城區(qū)北約50公里。襄垣大陸性氣候特別顯著，平均氣溫8-9，四季分明，七、八、九月氣候最高，平均達(dá)23.4，極端最高氣溫為38.1。十二月、一月、二月氣溫最低，平均為-8.1，極端最低氣溫為-29.1。年平均降雨量在550毫米左右，大部集中于七、八、九三個(gè)月。全年無(wú)霜期一般為166天左右，最短118天，最長(zhǎng)197天。三、地質(zhì)條件根據(jù)原和鑫園地質(zhì)勘探報(bào)告，結(jié)合區(qū)域地質(zhì)資料綜合分析，勘察范圍內(nèi)地基沉積時(shí)代成因類型自上而下依次為：第四系全系統(tǒng)沖、洪積層（Q4al+p1），以第層粉質(zhì)粘土或第層粉細(xì)砂層底為界；第四系上更新統(tǒng)沖

11、、洪積層（Q3al+p1），以第層粉質(zhì)粘土底為界；第四系中更新統(tǒng)沖、洪積層（Q2al+p1），以第層粉細(xì)砂或第層粉質(zhì)粘土底層為界；第四系下更新統(tǒng)沖、洪積層（Q1al+p1），以第層粉質(zhì)粘土層底為界；二疊系泥巖、砂巖（P），本次勘察為揭穿。四、施工條件1、土方擬建項(xiàng)目在施工期需在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行土方開(kāi)挖，由于地勢(shì)不平，挖方量較小，挖出土方量大于回填量，剩余土方外運(yùn)處理。2、砂、石料工程所需砂及石料當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)充足，可由周邊城市道路運(yùn)輸至項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，滿足工程建設(shè)需要。3、材料來(lái)源及供應(yīng)水泥、鋼材、木材等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)供應(yīng)。第五章 工程技術(shù)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、建設(shè)單位提供的建設(shè)用地范圍及其；

12、2、屋面工程技術(shù)規(guī)范（GB50345-2012）；3、建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程（JGJ113-2009）；4、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50222-95）；5、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）；6、建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50037-96）；7、建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50104-2001）；8、房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50001-2010）；9、山西省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ；10、05系列建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集(DBJT04-07-19-2005)；11、城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ04-249-2007）；12、建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB50223-2008）；13、商店

13、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ48-88）。二、總平面設(shè)計(jì)1、布置特點(diǎn)符合國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)及山西省有關(guān)規(guī)定、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，符合城市規(guī)劃要求。統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局。做到功能分區(qū)明確，交通順暢、配套設(shè)施齊全、環(huán)境質(zhì)量完善。布局緊湊、合理、管理方便?？紤]近期和遠(yuǎn)期相結(jié)合，合理規(guī)劃用地。平面布置確保內(nèi)外交通順暢，避免回頭路和盡頭路，符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求。2、豎向設(shè)計(jì)豎向設(shè)計(jì)主要依據(jù)地塊周邊城市道路標(biāo)高和地形現(xiàn)狀標(biāo)高進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高均略高于場(chǎng)地標(biāo)高，減少填方挖方，建筑正負(fù)零標(biāo)高高于城市道路。三、建筑設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)原則以適用、經(jīng)濟(jì)、安全、衛(wèi)生、環(huán)保為設(shè)計(jì)宗旨，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋淖匀粭l件及場(chǎng)地的自然環(huán)境，根據(jù)各

14、建筑單體的使用要求和空間特點(diǎn)，合理確定建筑的結(jié)構(gòu)形式及使用材料，滿足消防安全及生產(chǎn)安全的各種不同要求，追求建筑適用空間的自然通風(fēng)、自然采光及自然視野的各種非人工效果，構(gòu)建舒適的建筑內(nèi)部與外部環(huán)境，創(chuàng)造出與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的、有現(xiàn)代感及空間感的建筑。平面設(shè)計(jì)做到功能分區(qū)完善、合理、充分體現(xiàn)以人為本、尊重自然、人文環(huán)保的設(shè)計(jì)思想。立面設(shè)計(jì)力求風(fēng)格創(chuàng)新、獨(dú)特，同時(shí)體現(xiàn)地方傳統(tǒng)。2、建筑平面設(shè)計(jì)根據(jù)總體布置，結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)，充分利用地形地貌，滿足各單體建筑的使用功能，確定建筑物的平面布局、層數(shù)與高度。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地為長(zhǎng)方形（南北寬9米，東西長(zhǎng)175.07米），臨街門市，坐南朝北，東側(cè)地上2層，西側(cè)1層，門

15、房1層。建筑占地面積1575.63，建筑平面設(shè)計(jì)為一字形，各功能區(qū)都有良好的采光及通風(fēng)。室內(nèi)外高差0.15米（最低處），通過(guò)臺(tái)階和室內(nèi)連接。3、剖面設(shè)計(jì)剖面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度，并結(jié)合地形高差綜合考慮。臨街門市設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，東側(cè)地上2層，西側(cè)地上1層，門房地上一層。門市層高均為3.9米，局部二層高為3.6米，門房層高為3米。室內(nèi)外高差為0.15米（最低處）,建筑總高度9.45米。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)原則按國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，本著安全經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)原則，在滿足規(guī)范的前提下，盡量兼顧使用功能要求，力求做到安全可靠，經(jīng)濟(jì)合理。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，

16、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期及合理使用年限為50年。2、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)單位提供的建設(shè)用地范圍；（2）屋面工程技術(shù)規(guī)范（GB50345-2012）；（3）建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程（JGJ113-2009）；（4）建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50222-95）；（5）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）；（6）建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50037-96）；（7）建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50104-2001）；（8）房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50001-2010）； （9）山西省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；（10）城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ04-249-2007）；（11）建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB

17、50223-2008）；（12）商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ48-88）。3、設(shè)計(jì)荷載（1）建筑物所在場(chǎng)地自然條件基本風(fēng)壓：0.5KN/基本雪壓：0.3KN/抗震設(shè)防烈度：6度，建筑抗震設(shè)防類別為丙類。（2）荷載取值樓面活荷載：2.0KN/走廊、樓梯活荷載：3.5KN/室外地面荷載：10KN/屋面活荷載：0.5KN/欄桿頂部水平荷載：1.0KN/m4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)根據(jù)原和馨園地質(zhì)工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力?；A(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土地凍層深度以及地下水位等情況，綜合考慮確定。本項(xiàng)目擬采用混凝土條形基礎(chǔ)。2、結(jié)構(gòu)材料：鋼筋采用HPB300

18、、HRB400熱軋鋼筋；混凝土強(qiáng)度等級(jí)：基礎(chǔ)墊層C15，基礎(chǔ)，雨篷、檐板C30，構(gòu)造柱、圈梁、樓梯、過(guò)梁均采用C20，現(xiàn)澆梁板C25。5、建筑構(gòu)造、材料選用及普通裝飾設(shè)計(jì)（1）墻體作法：框架結(jié)構(gòu)，外墻墻體采用370mm厚煤矸石燒結(jié)磚，內(nèi)隔墻采用240mm厚煤矸石燒結(jié)磚。（2）地面做法：一層門市、門房室內(nèi)地面采用80mm或100mm厚C15混凝土；二層采用50mm厚C15混凝土找平層。樓板、檐板均采用現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板厚為120mm，且根據(jù)要求設(shè)置伸縮縫和陽(yáng)角放射筋。（3）樓梯東側(cè)門市設(shè)置1部樓梯，為開(kāi)敞式樓梯。樓梯欄桿采用不銹鋼管，垂直欄桿間的凈距為300mm，扶手高度為1050mm，踏步高為15

19、0mm，寬為300mm，梯井寬度為100mm。符合交通疏散和防火規(guī)范的要求。（4）裝飾裝修外墻采用高彈丙烯酸涂料，內(nèi)墻用石膏砂漿抹平，地面鋪設(shè)800*800?；卮u。內(nèi)裝修工程執(zhí)行建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50222-95），樓地面部分執(zhí)行建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50037-96),裝修選用的各項(xiàng)材料，執(zhí)行民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（GB50325-2010），均由施工單位制作樣板和選樣，經(jīng)確認(rèn)后進(jìn)行封樣，并據(jù)此進(jìn)行驗(yàn)收。（5）門窗工程門窗物理性能應(yīng)符合建筑物外窗抗風(fēng)壓、水密、氣密、保溫、空氣聲隔聲、采光性能分級(jí)及檢測(cè)方法的規(guī)定及設(shè)計(jì)要求，并附有該等級(jí)的質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，門窗產(chǎn)品應(yīng)有出廠合

20、格證。門窗玻璃選用應(yīng)遵照建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程和建筑安全玻璃管理規(guī)定發(fā)改運(yùn)行（2003）2116號(hào)及地方主管部門的有關(guān)規(guī)定。面積1.5的窗玻璃，必須使用鋼化玻璃。（6）屋面工程平屋面：做柔性防水。設(shè)計(jì)為兩層防水卷材組合，采用兩道3mm厚雙層高聚物改性瀝青防水卷材。屋面采取可靠的隔熱、保溫措施，使用60mm厚擠塑聚苯板保溫層。（7）項(xiàng)目場(chǎng)地經(jīng)過(guò)平整后，地勢(shì)平坦。場(chǎng)地雨水采用有組織排水形式，且排放流暢，地面雨水均排至道路排水管網(wǎng)，最后匯入市政管網(wǎng)中。五、給排水工程設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)單位委托書(shū)及建筑專業(yè)提供的條件圖；（2）建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003(2009年版)；（3）建筑給

21、排水及暖通工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50242-2002；（4）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006；（5）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50013-2006；（6）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50014-2006。2、室外給水系統(tǒng)室外給水直接由和馨園小區(qū)供水干管接入。3、生活給水系統(tǒng)（1）樓內(nèi)給水直接由市政給水管網(wǎng)供給；（2）生活給水管在系統(tǒng)運(yùn)行之前必須用水沖洗和消毒，并經(jīng)相關(guān)部門抽樣檢驗(yàn)，且符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)方可使用。4、生活排水系統(tǒng)生活排水橫支管道采用UPVC排水管，采用專用粘結(jié)劑粘結(jié)。5、雨水系統(tǒng)（1）雨水管道采用塑料水舌伸至屋檐外；（2）室外地面雨水經(jīng)雨水口，由室外雨水管匯集，排至市政雨水管網(wǎng)。

22、六、消防設(shè)計(jì)1、本建筑屬二類建筑，耐火等級(jí)：地上二級(jí)。2、防火分區(qū)（1）防火分區(qū)：本工程為東、西門市及門房各為一個(gè)防火分區(qū)。（2）疏散設(shè)計(jì)：本工程設(shè)一個(gè)樓梯疏散，滿足最遠(yuǎn)點(diǎn)到樓梯的最大距離。（3）消防設(shè)計(jì)：各層均按規(guī)定距離設(shè)滅火器，保證最不利滅火點(diǎn)滅火要求。（4）本工程各部位均有二次裝修內(nèi)容，建筑內(nèi)裝修避險(xiǎn)采用難燃或不燃材料，其裝修材料的燃燒性能滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB8624建筑材料燃燒性能分級(jí)方法的要求和建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50222-95的規(guī)定。七、暖通工程設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)單位委托書(shū)及建筑專業(yè)提供的條件圖；（2）采暖通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50352-2005)；（3）全國(guó)民用

23、建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào)、動(dòng)力部分；（4）公用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ04-241-2006）；（5）建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50411-2007）；（6）供熱計(jì)量技術(shù)規(guī)程（JGJ173-2009）；（7）嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ26-2010）。2、采暖系統(tǒng)工程采暖系統(tǒng)熱媒為85/60熱水，由城市實(shí)施集中供熱管網(wǎng)供給。建筑物采用垂直單管跨越式供暖系統(tǒng)，回水溫度不低于60。本項(xiàng)目總建筑面積為1046.22，采暖熱負(fù)荷根據(jù)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為65.4W/。該項(xiàng)目的熱負(fù)荷為68.5KW，集中供熱。采暖管道采用焊接鋼管，穿樓板加鋼套管，作法詳見(jiàn)采暖工程（05N

24、1/196），暖溝的作法詳見(jiàn)02系列結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集（DBJT04-13-2002P9）。室內(nèi)散熱器采用鑄鐵輻射對(duì)流散熱器，距地高度為150mm，具體可適當(dāng)調(diào)整。散熱器前安設(shè)控溫閥，以便調(diào)節(jié)。八、電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50054-2009）；（2）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）；（3）供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50052-2009）；（4）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）；（5）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057-2010）；（6）全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施電氣部分等。2、設(shè)計(jì)范圍（1）設(shè)計(jì)原則供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，做到保

25、障人身安全，供電可靠，技術(shù)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)合理。供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須從全局出發(fā)，統(tǒng)籌兼顧，按照負(fù)荷性質(zhì)、用電容量、工程特點(diǎn)和地區(qū)供電條件，合理確定設(shè)計(jì)方案。供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、規(guī)模和發(fā)展計(jì)劃，做到遠(yuǎn)近期結(jié)合，以近期為主。供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)采用符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的效率高、能耗低、性能先進(jìn)的電氣產(chǎn)品。（2）用電負(fù)荷、負(fù)荷級(jí)數(shù)和供電參數(shù)和馨園臨街門市及大門門房項(xiàng)目年用電負(fù)荷：1046.2260W6h320d0.8=96419.64KWh。經(jīng)估算，襄垣縣和馨園臨街商業(yè)用房項(xiàng)目安裝容量為96419.64KWh，供電電源擬在小區(qū)低壓變電所引來(lái)一路380/220V，50Hz，三相交流供電，功率因數(shù)經(jīng)補(bǔ)償后

26、在0.9以上。（3）低壓配電建筑物內(nèi)配電方式采用反射式和干線相結(jié)合的混合方式，電壓為380/220V，由室外配電箱接入室內(nèi)配電箱。照明干線選用BV-500V聚氯乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線，穿鋼管埋地暗敷，照明支線選用BV-500V聚氯乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線，穿管沿墻及樓板暗敷。（4）防雷與接地凡正常不帶電，而當(dāng)絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼應(yīng)可靠接地。本工程在總配電箱處做總等電位聯(lián)接，在進(jìn)線配電箱中做總等電位端子排，采用40*4鍍鋅扁鋼將電源進(jìn)線金屬保護(hù)層、弱電進(jìn)線保護(hù)鋼管、水暖專業(yè)金屬管道、建筑物基礎(chǔ)鋼筋及其他進(jìn)建筑物導(dǎo)體連接至總等電位端子排，采用40*4鍍鋅扁鋼將電源進(jìn)線金屬保護(hù)層、弱電進(jìn)線

27、保護(hù)鋼管、水暖專業(yè)金屬管道、建筑物基礎(chǔ)鋼筋及其他進(jìn)建筑物導(dǎo)體連接至總等電位端子。優(yōu)先利用建筑基礎(chǔ)作為接地體，接地電阻要求不小于1歐，不滿足要求時(shí)增加室外接地體和接地極直至滿足要求：室外接地體采用40*4鍍鋅扁鋼埋地1m，距建筑物基礎(chǔ)不小于3m，接地極采用 50鍍鋅鋼管，間距5m打入地下接地體與接地極焊接連通。3、弱電系統(tǒng)（1）電話系統(tǒng)本項(xiàng)目建筑物樓內(nèi)外根據(jù)各房間的功能房間設(shè)置電話，以方便使用。（2）保安監(jiān)視系統(tǒng)為保障小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的安全，設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。在出入口設(shè)置攝像機(jī)，監(jiān)控設(shè)備放置于門房?jī)?nèi)。（3）有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)主要是為滿足功能要求而設(shè)置。有線電視光纜由室外引至一層電視光端機(jī)箱

28、，由光端機(jī)箱分配到各用戶分網(wǎng)。（4）寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)項(xiàng)目建設(shè)的網(wǎng)絡(luò)連線由地下光纜接入，具體施工時(shí)請(qǐng)電訊部門配合。第六章 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)原則依法執(zhí)行環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用的“三同時(shí)”制度。實(shí)施總量控制，堅(jiān)持“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理”的原則。二、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法；（2）中華人民共和國(guó)大氣污染防治法；（3）中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法；（4）中華人民共和國(guó)水污染防治法； （5）中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法；（6）國(guó)務(wù)院令第253號(hào)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例；（7）襄垣縣建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法。三、主要污染來(lái)源及防治措施（一）施工期污染源分

29、析及環(huán)境保護(hù)措施1、污染源分析（1）施工期空氣污染施工期對(duì)環(huán)境空氣產(chǎn)生影響主要有各類機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的廢氣以及土方開(kāi)挖、水泥作業(yè)、汽車運(yùn)輸作業(yè)等產(chǎn)生的揚(yáng)塵。（2）施工期水污染施工期間，由于土方開(kāi)挖、平整等作業(yè)，致使土地表面松散，造成水土流失。施工期產(chǎn)生的廢水還包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水。生活污水的無(wú)序排放對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊環(huán)境及附近水源產(chǎn)生污染。（3）施工期噪聲污染施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲。（4）施工期固體廢棄物

30、污染施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑垃圾。2、施工期環(huán)保措施嚴(yán)格執(zhí)行襄垣縣建筑施工管理有關(guān)法規(guī)。合理布置施工方案，嚴(yán)格組織，精心施工，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明管理。合理安排施工時(shí)間，夜間禁止使用高噪聲機(jī)械設(shè)備。作業(yè)避開(kāi)夜間和休息時(shí)間，杜絕深夜施工。施工時(shí)嚴(yán)格做好揚(yáng)塵防護(hù)管理工作，適當(dāng)灑水避免機(jī)械車輛作業(yè)時(shí)產(chǎn)生揚(yáng)塵；施工原料堆場(chǎng)增加防揚(yáng)塵、防雨淋、防滲漏設(shè)施，最大限度減少粉塵向空氣擴(kuò)散；避免有毒有害物質(zhì)滲透污染地下水。生活垃圾統(tǒng)一收集后由市政衛(wèi)生部門清運(yùn)到城市生活垃圾處理廠處理。建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾可回收利用的回收利用，其余統(tǒng)一收集清運(yùn)到垃圾處理廠處理。（二

31、）項(xiàng)目投入使用后污染源分析及保護(hù)措施該項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的污染源主要為生活污水和生活垃圾。（1）污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為工作人員產(chǎn)生的生活污水。按照雨污分流原則排放，雨水與污水分流。污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)到污水排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管網(wǎng)。污水治理后符合污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）及污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（CJ3082-1999）規(guī)范要求。（2）生活垃圾處理設(shè)置垃圾堆放處，在項(xiàng)目院內(nèi)設(shè)一個(gè)垃圾收集點(diǎn)，由專業(yè)人員定時(shí)收集送入垃圾收集站，再運(yùn)至城市垃圾處理廠。（3） 噪聲處理設(shè)計(jì)中所選用的設(shè)備均選用低噪聲設(shè)備，并采取相應(yīng)減震措施。本項(xiàng)目主要噪聲源為交通噪聲及產(chǎn)生噪聲的房間、設(shè)備（音

32、響等），可采取如下措施：增加與噪聲源的距離，在鄰近交通干道布置綠化帶、廣場(chǎng)、圍墻等，對(duì)產(chǎn)生噪聲的房間密閉門窗，室內(nèi)貼吸音材料等措施，并通過(guò)建筑組合及合理的分區(qū)布置以達(dá)到降噪的目的。（4）建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的環(huán)保材料。第七章 安全與衛(wèi)生一、安全（一）安全措施項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生是在已確定的工程技術(shù)方案基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并制定相應(yīng)的防范措施。（二）安全方案本工程系低層建筑，在施工過(guò)程中也存在安全隱患。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建筑施工規(guī)范執(zhí)行。所有進(jìn)出場(chǎng)人員必須佩戴安全帽，特殊施工時(shí)必須在周圍加設(shè)安全網(wǎng)。鋼筋混凝土施工

33、過(guò)程中必須有專門安檢人員，安裝和拆除混凝土模板須由專業(yè)人員施工。加強(qiáng)用電管理，做好安全用電。切實(shí)執(zhí)行照明電力線路的架設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，懸掛高度及間距必須符合安全規(guī)定，嚴(yán)禁電線亂拉亂接及拖地現(xiàn)象，保證場(chǎng)地內(nèi)架設(shè)電線絕緣良好。二、衛(wèi)生抓好環(huán)境和飲食衛(wèi)生，垃圾、糞便應(yīng)及時(shí)處理。加強(qiáng)施工期衛(wèi)生防疫和疾病防治工作，以預(yù)防為主，進(jìn)行廣泛的衛(wèi)生保健宣傳教育，并建立健全衛(wèi)生防疫制度。施工人員進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，施工期間定期檢疫，發(fā)現(xiàn)傳染病人立即進(jìn)行隔離治療。第八章 節(jié)能方案分析近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源、改善居住條件等問(wèn)題高度重視，相應(yīng)制訂了一批技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，這些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的頒布實(shí)施

34、對(duì)于改善環(huán)境、節(jié)約能源、提高投資的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，起到了重要作用。本項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)采取嚴(yán)格的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水措施，改善建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫、隔熱性能，提高設(shè)備、系統(tǒng)的能效比，采取增進(jìn)照明設(shè)備效率等節(jié)能措施，可有效緩解能源短缺與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾，對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家節(jié)能目標(biāo)將發(fā)揮重要作用。襄垣縣和馨園臨街商業(yè)用房項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積1575.63，總建筑面積1046.22，包括東、西側(cè)門市、一層門房。一、設(shè)計(jì)依據(jù)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程（JGJ144-2004）供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50052-2009）通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50055-93）電力工程電纜

35、設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50217-2007）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2003）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50013-2006）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50014-2006）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）各相關(guān)專業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料二、原則和標(biāo)準(zhǔn)（1）合理選擇和利用資源。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)能源政策和法規(guī)，在設(shè)計(jì)中因地制宜選擇能源種類；在生產(chǎn)過(guò)程中盡可能做到能源綜合利用、重復(fù)利用、分級(jí)利用。（2）積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，優(yōu)先選用國(guó)家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁選用國(guó)家明令淘汰的高能耗設(shè)備。三、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析項(xiàng)目建成后的主要能耗是電能

36、、采暖熱力、水消耗。電力：本項(xiàng)目用電主要是辦公用電及配套設(shè)施用電，年耗電量為96419.64KWh，折算為標(biāo)準(zhǔn)煤為96419.640.1229/1000=11.85tce。采暖熱力：項(xiàng)目設(shè)計(jì)采暖總面積為1046.22，采暖熱負(fù)荷68.5KW,折算為標(biāo)準(zhǔn)煤為68.53600241380.03412/=27.87tce。水：項(xiàng)目用水主要為生活用水，公共建筑用水，道路及未遇見(jiàn)用水，年耗水量為1825t，折算為標(biāo)準(zhǔn)煤為18250.0857/1000=0.16tce。項(xiàng)目年總消耗量折合標(biāo)準(zhǔn)煤39.88tec。四、節(jié)能措施1、建筑節(jié)能（1）設(shè)計(jì)有利于節(jié)能的建筑朝向和平面根據(jù)建筑功能要求，結(jié)合當(dāng)?shù)厝照盏葰夂?/p>

37、條件和其他狀況，合理確定建筑面積、外觀體型、朝向、間距、層高，使用節(jié)能型建筑材料。在建筑設(shè)計(jì)中重視屋檐、挑檐、遮陽(yáng)板、窗簾等構(gòu)造措施，調(diào)節(jié)日照、節(jié)省能源。合理確定建筑涂料類型和顏色。（2）墻體節(jié)能在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，墻體所占比重最大，外墻體的保溫設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，使用新型墻體材料，可有效減輕建筑自重，減少基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)成本投入。本工程采用煤矸石砌塊。（3）門窗節(jié)能窗戶（包括陽(yáng)臺(tái)門上部）是引起輻射熱的有利方面，但又是傳熱損失冷風(fēng)滲透損失都比較大的不利方面，即窗縫透氣，玻璃和窗框的熱阻太小，在符合窗墻面積比條件下其節(jié)能主要措施：門窗工程部分，盡量減小開(kāi)窗面積，采取使用塑鋼窗、中空玻璃等節(jié)能措施。減少冷風(fēng)滲

38、透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（3）屋面節(jié)能本項(xiàng)目采用擠塑聚苯板保溫。擠塑聚苯板具有防火阻燃，變形系數(shù)小，抗老化，性能穩(wěn)定，生態(tài)環(huán)保性好，與墻基層和抹面層相容性好，安全穩(wěn)固性高。2、電氣節(jié)能（1）配電系統(tǒng)節(jié)能合理選擇導(dǎo)線截面，減少線路損耗；提高功率因數(shù)減少電能損耗；電力配電設(shè)備盡量設(shè)置在負(fù)荷中心，縮短配電線路，節(jié)省材料，減少電能損耗。（2）照明設(shè)備和低壓電器的節(jié)能照明設(shè)備根據(jù)光源、燈具及鎮(zhèn)流器等的效率、壽命和價(jià)格進(jìn)行綜合分析比較后確定；照明燈具及附屬裝置采用高效節(jié)能照明燈具，配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式燈具；采用成熟、有效、工作可靠的節(jié)能型低壓電器。3、采暖

39、節(jié)能室外和不采暖房間的供熱管道采用巖棉管殼保溫，并適當(dāng)增加管道保溫厚度，盡量減少熱能損失。室內(nèi)管道采用新型節(jié)能管材，室內(nèi)散熱器應(yīng)采用鑄鐵輻射對(duì)流散熱器。所選水泵等設(shè)備均采用節(jié)能低耗型，在運(yùn)行中盡量做到均衡使用，以減少功率浪費(fèi)，盡可能節(jié)約用電。4、用水節(jié)能推廣節(jié)水設(shè)備，包括節(jié)水型便器沖洗設(shè)備、節(jié)水型水龍頭、水龍頭采用延時(shí)自閉型和其他節(jié)水型設(shè)備。采取必要措施，減少剩余水壓。按建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范，安裝減壓閥、節(jié)水閥芯等措施。管道設(shè)計(jì)盡量縮短管道長(zhǎng)度，選用管道粗糙系數(shù)較小的材料，以減少水頭損失。控制各用水點(diǎn)的水壓，減少管道漏水率，提高管材、附件和施工質(zhì)量，避免管網(wǎng)跑、滴、漏等水資源浪費(fèi)。5、施工節(jié)能貫

40、徹國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略，大力推廣在建筑施工過(guò)程中的資源能源節(jié)約和可循環(huán)資源的重復(fù)利用，減少施工過(guò)程中不必要的能源消耗，降低施工成本，提高一切資源的利用率。第九章 財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和方法1、按照國(guó)家政策和現(xiàn)行的財(cái)稅制度；2、國(guó)家發(fā)布的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和制度以及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)、價(jià)格及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的范圍及相關(guān)處理1、本財(cái)務(wù)分析以商鋪出租部分為范圍。2、項(xiàng)目建設(shè)投資的分?jǐn)偅罕究裳袌?bào)告對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)投資進(jìn)行了估算，本財(cái)務(wù)分析以綜合單價(jià)作為開(kāi)發(fā)成本的主體。三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目期限：本項(xiàng)目為和馨園臨街門市及門房等商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，可變化因素少，確定項(xiàng)目期限為8個(gè)

41、月。2、稅率：本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)相關(guān)政策，計(jì)算稅種及稅率，其中：營(yíng)業(yè)稅5%、城市建設(shè)附加稅7%，教育附加稅3%，所得稅率25%。3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括建設(shè)投資（含土地費(fèi)用）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）和銷售費(fèi)用。四、開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)總成本由建設(shè)投資和其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成。（一）工程建設(shè)投資由建設(shè)投資分解構(gòu)成。（二）開(kāi)發(fā)成本本工程所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房門市及門房,包括一層門市、門房及二層物業(yè)辦公室，全部用于出租。表13-1 開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）形成固定資產(chǎn)（萬(wàn)元）1工程建設(shè)投資270.16270.16五、收入、營(yíng)業(yè)稅及附加（一）收入分析說(shuō)明本項(xiàng)目中的商鋪主要用

42、于出租，根據(jù)襄垣縣租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況，將商鋪每年的租金暫定為2400元/。（二）收入、稅金 本項(xiàng)目的年總收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加詳見(jiàn)表13-2。表13-2 收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng) 目第1年（萬(wàn)元）第2年（萬(wàn)元）備注1收入251.09251.092營(yíng)業(yè)稅金及附加13.8213.822.1營(yíng)業(yè)稅(收入的5%)12.5612.562.2城市維護(hù)建設(shè)稅(營(yíng)業(yè)稅的7%)0.880.882.3教育費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)0.380.38六、財(cái)務(wù)分析表13-3 項(xiàng)目利潤(rùn)及投資收益分析序號(hào)項(xiàng) 目第1年（萬(wàn)元）第2年（萬(wàn)元）備注1收入251.09251.092營(yíng)業(yè)稅金及附加13.8213.823開(kāi)發(fā)成本27

43、0.1604利潤(rùn)總額204.385所得稅（25%）051.106稅后利潤(rùn)0153.287總投資收益率（%）056.74%8資本金收益率（%）056.74%七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目具有一定的投資收益能力，項(xiàng)目建成后第二年即可回收成本。因此，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可行。第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（一）建設(shè)工期襄垣縣和馨園臨街商業(yè)用房排在8個(gè)月內(nèi)籌備和建設(shè)完成。全過(guò)程主要為工程建設(shè)準(zhǔn)備階段（完成項(xiàng)目建設(shè)的前期工作，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可研論證及報(bào)批等）；設(shè)計(jì)階段；項(xiàng)目實(shí)施階段（建設(shè)項(xiàng)目施工）；竣工驗(yàn)收階段等，最后交付使用，使之達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模。（二）進(jìn)度安排本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各項(xiàng)投資和各工作環(huán)節(jié)有些是同時(shí)開(kāi)展

44、和交叉進(jìn)行的，因此，在項(xiàng)目報(bào)批及可研階段需將項(xiàng)目實(shí)施的各階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施做出切實(shí)、合理的安排。項(xiàng)目建設(shè)期8個(gè)月，項(xiàng)目建設(shè)大體分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目執(zhí)行階段，竣工驗(yàn)收階段，具體有如下工作：1、前期工作，可行性研究定性、定量進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析、論證、投資估算、落實(shí)資金來(lái)源，約一個(gè)月時(shí)間。2、項(xiàng)目審批立項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目向有關(guān)部門報(bào)審，約半個(gè)月。3、工程設(shè)計(jì)篩選有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位通過(guò)招標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等，約2 個(gè)月。4、工程建設(shè)開(kāi)工準(zhǔn)備，基礎(chǔ)工程，土建工程，安裝及室外配套等，約 4 個(gè)月。5、竣工驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收，約半個(gè)月。6、投入使用進(jìn)入正常使用期。附表：襄垣

45、縣和馨園臨街商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表襄垣縣和馨園臨街商業(yè)用房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度表年 份 月 份2012年345678910前期準(zhǔn)備可行性研究審批立項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)工程招投標(biāo)開(kāi)工準(zhǔn)備基礎(chǔ)工程土建工程安裝及室外配套工程竣工驗(yàn)收第十一章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)投資根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、相關(guān)圖紙及山西省建筑工程預(yù)算相關(guān)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。（1）建構(gòu)筑物造價(jià)按當(dāng)?shù)貑挝辉靸r(jià)資料估算；（2）建設(shè)單位管理費(fèi)按建設(shè)項(xiàng)目總投資及其他費(fèi)用項(xiàng)目組成規(guī)定計(jì)入；（3）勘查設(shè)計(jì)費(fèi)按計(jì)價(jià)格200210號(hào)文件規(guī)定計(jì)入；（4）工程監(jiān)理費(fèi)按晉價(jià)服字2007126號(hào)文件規(guī)定計(jì)入；（5）工程招標(biāo)費(fèi)按計(jì)劃20021980號(hào)

46、文件規(guī)定計(jì)入。二、建設(shè)投資按照投資項(xiàng)目可行性研究指南的規(guī)定，將建設(shè)投資的估算分為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三個(gè)部分。項(xiàng)目估算總投資270.16萬(wàn)元人民幣。其中建設(shè)工程費(fèi)用212.7萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用37.44萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)20.01萬(wàn)元。三、資金籌措方案項(xiàng)目建設(shè)資金為270.16萬(wàn)元，由建設(shè)方自籌。山西襄垣和馨園臨街門市及門房項(xiàng)目投資估算表山西襄垣和馨園臨街門市及門房項(xiàng)目單位:萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù) 量單價(jià)(元)費(fèi)率合計(jì)(萬(wàn)元)備注一工程費(fèi)用212.70 依據(jù)同類型工程,參照現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格。1土建工程1045.22 1500.00 156.78 2內(nèi)外裝修1045.22 400

47、.00 41.81 3采暖工程1045.22 50.00 5.23 4電氣工程 1045.22 55.00 5.75 5給排水工程1045.22 30.00 3.14 二工程建設(shè)其它費(fèi)用37.44 依據(jù)山西省工程建設(shè)其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。1建設(shè)管理費(fèi)12.98 1.1建設(shè)單位管理2.80%5.96 1.2工程監(jiān)理費(fèi)7.02 2可行性研究費(fèi)3.00 3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)11.51 3.1勘察費(fèi)0.50%1.06 3.2設(shè)計(jì)費(fèi)9.50 3.3施工圖預(yù)算編制費(fèi)10.00%0.95 4環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)3.00 5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)1.20%2.55 6城市消防設(shè)施配套費(fèi)1045.22 3.00 0.31 7招標(biāo)代理費(fèi)累進(jìn)法1.79 8城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1