換屆選舉業(yè)主委員會工作程序

1、換屆選舉業(yè)主委員會工作程序一、換屆選舉的前提。業(yè)主委員會有下列情形的，應當按要求組織召開業(yè)主 大會進行換屆選舉：1、業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換 屆選舉。2、 業(yè)主委員會全體委員在任期內辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日 前召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉。（注：業(yè)主委員會應將組織換屆選舉的情況書面告知所在縣、城區(qū)人民政府 負責房產管理的部門（以下簡稱“房管部門”）。）二、發(fā)出換屆選舉的通知。本屆業(yè)主委員會發(fā)出換屆選舉的通知（通知上應當載明業(yè)主委員會候選人報名的條件、方式、領取報名表的時間和地點等事項，報名時間為一般3-7日）。三、候選人報名及公示

2、會議材料。業(yè)主委員會候選人報名（時間一般為3-7天），同時，公示下列材料：（一）業(yè)主大會議事規(guī)則;（二）管理規(guī)約;（三）成立業(yè)主大會、首屆業(yè) 主委員會的選舉辦法；（四）選票（樣本）；（五）業(yè)主的總投票權數(shù)（即專有部分物業(yè) 總建筑面積和業(yè)主總人數(shù)）；（六）其他應當公示的材料。四、驗核候選人的業(yè)主身份及資格條件。本屆業(yè)主委員會依照規(guī)定對所有業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進行驗核后，應將所有候選人的材料原件如實報送房管部門進行復核。五、公布候選人名單。本屆業(yè)主委員會將符合條件候選人的相關材料在小區(qū) 內公布3-7日，如業(yè)主在公布期間提異議的，需再次進行驗核。異議期滿，產生正式候選人。六、公示

3、正式候選人名單。本屆業(yè)主委員會將正式候選人的相關材料在小區(qū) 內公示3-7日。七、發(fā)出召開業(yè)主大會的通知并公告相關材料。本屆業(yè)主委員會應當于業(yè)主 大會會議召開15日前將召開業(yè)主大會會議通知及以下材料在小區(qū)公告欄或其他 顯著位置公告。（一）業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容等；（二）業(yè)主委員會換屆選舉辦法、候選人名單及簡歷；（三）業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)（專有部分物業(yè)總建筑面積及業(yè)主總 人數(shù)）。（四）負責開箱驗票的監(jiān)票、驗票、唱票、計票的人員名單。八、制作投票箱、發(fā)放表決票。本屆業(yè)主委員應當于業(yè)主大會會議召開2日前，制作投票箱，將表決票發(fā)放給全體業(yè)主。（注：（一）關于投票箱的制作。1、

4、根據小區(qū)的實際情況制作投票箱，每個投 票點設置一個投票箱，所有表決票均投入其中；也可以根據需表決的事項在每個 投票點設置多個投票箱。2、原則上在固定的地點設定投票箱，不設立流動投票 箱。3、每個投票箱只能有一個投票口，且投票入口不得超過 2 cmx 5 cm。業(yè)主委員會選舉辦法第一章 總則第一條根據我國法律、法規(guī)和房地產管理部門關于物業(yè)管理的相關規(guī)定,制定本辦法。第二條業(yè)主委員會的選舉由上一屆業(yè)主委員會主持。第一屆業(yè)主委員會, 由業(yè)主大會籌備小組在有關政府部門的指導下，按本辦法選舉產生。第三條業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會成員每屆任期 三年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員的人數(shù)是

5、15名。業(yè)主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名。第二章 業(yè)主大會前期籌備工作第四條 為了召開業(yè)主大會，產生第一屆業(yè)主委員會，可由業(yè)主代表，并請 建設單位或物業(yè)管理企業(yè)組成籌備小組，負責業(yè)主大會的籌備工作。第五條 籌備小組成立后，其成員名單應在小區(qū)內張榜公示一周以上，接受 全體業(yè)主的監(jiān)督。第六條籌備小組應做好以下工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容 ；（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定業(yè)主委員會章程、業(yè)主公 約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會選舉辦法 ；（三）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；（四）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第七條 按本選舉

6、辦法選舉產生第一屆業(yè)主委員會后，籌備小組自動解散。第三章 業(yè)主大會第八條 業(yè)主大會應由過半數(shù)以上具有投票權的業(yè)主參加， 如因故不能出席， 可以書面形式委托其他業(yè)主代理出席。第九條 業(yè)主大會采用書面征求意見的形式。書面征求意見書應用有效送達 方式。第四章業(yè)主委員會選舉辦法第十條 業(yè)主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質好，責任 心強，具有較強的組織能力和協(xié)調能力，有一定的時間從事業(yè)主委員會的工作， 具有完全的民事行為能力的產權人、產權人代表、產權共有人。候選人可由本人 自薦、業(yè)主推薦或籌備組商議的方法產生，籌備小組或業(yè)主委員會進行最后資格 確認。候選人產生后應公示一周。業(yè)主認為有必要補

7、充推選候選人的，可由十個 以上業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人。 候選人名單應在業(yè)主大會召開前至少七天 提交籌備組并由其公示一周。第十一條 業(yè)主委員會選舉，由業(yè)主大會籌備小組推選的召集人或上一屆業(yè) 主委員主任或主任指定的副主任主持。第十二條 業(yè)主委員會委員的選舉，一律采用實名投票的方法。業(yè)主對于委 員候選人可以投贊成票，可以另選其他業(yè)主，也可以棄權。第十三條 業(yè)主如果在業(yè)主大會期間因故不能到場的， 可由本人填寫選票后, 以書面形式委托其他業(yè)主代為投遞選票。第十四條 投票結束后，由業(yè)主大會推選的監(jiān)票、計票人員或者業(yè)主委員會 的人員將投票人數(shù)和票數(shù)加以核對，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。第十五條 每次選舉

8、所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票 人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)，多于規(guī)定應選代表人數(shù)的作廢，等于或者少 于規(guī)定應選代表人數(shù)的有效。第十六條 全體業(yè)主過1/2參加投票，選舉有效。業(yè)主委員會委員選舉采取 差額選舉辦法，差額人數(shù)不超過兩人。依據得票數(shù)順序產生中選人。第十七條如遇票數(shù)相等不能確定當選人時，應當就票數(shù)相等的候選人再次投票，以得票多的當選第十八條 選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。第十九條 業(yè)主委員會的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經擁有物業(yè)管理區(qū)域 內20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議可以提請罷免選出的委員。第二十條 業(yè)主委員會的委員有下列情況之一的，其業(yè)主委員會委員資格將

9、 終止，并由業(yè)主委員會提出并確認。業(yè)主委員會委員資格被終止后，可補選新的 業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會可采用自薦或推薦的方法產生增補候選人，并經業(yè) 主委員會2/3委員通過，成為補選業(yè)主委員會委員。(1) 已不是業(yè)主的；(2) 年度內無故缺席業(yè)主委員會會議三次以上的；(3) 因疾病而喪失履行責任能力的；(4) 被司法部門認定有犯罪行為的；(5) 以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；(6) 兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；(7) 其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。第二一條 罷免業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會做出決定。罷免采用實名投票 的表決方式，須經過半數(shù)的業(yè)主代表通過。業(yè)主委員會委員被罷免后，按本辦法

10、中的補選業(yè)主委員會委員方法補選業(yè)主委員會委員。第二十二條 罷免要求應當寫明罷免理由。被提請罷免的成員有權在業(yè)主大 會上提出申辯意見，也可以書面提出申辯意見。第二十三條 離任委員必須在三日內將其保管的業(yè)主委員會的印章、文件、 資料、帳簿及其屬于業(yè)主委員會所有的財物等移交給業(yè)主委員會，造成經濟損失的應承擔經濟責任第二十四條 首次業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會，應當自選舉產生之日起30日內，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記備案。 同意備案日期為業(yè)主委 員會成立日期。第二十五條業(yè)主委員會成立時，上屆業(yè)主委員會或第一屆業(yè)主大會籌備組的 工作職責終止，宣布解散。第五章附則第二十六條 本選舉辦法中稱業(yè)主，

11、是指物業(yè)產權人、產權人代表、產權共 有人；本選舉辦法中稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用人。第二十七條本選舉辦法未盡事宜按我國法律、法規(guī)和相關物業(yè)管理規(guī)定執(zhí) 行。若與國家法律、法規(guī)向抵觸，按國家法律、法規(guī)執(zhí)行。天津市人民代表大會常務委員會公告第三號天津市物業(yè)管理條例已由天津市第十五屆人民代表大會常務委員會第四次會議于2008年9月10日修訂通過，現(xiàn)將修訂后的天津市物業(yè)管理條例公 布，自2008年12月1日起施行。天津市人民代表大會常務委員會2008年9月10日天津市物業(yè)管理條例（2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通 過2008年9月10日天津市第十五屆人

12、民代表大會常務委員會第四次會議修訂）第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根 據中華人民共和國物權法和國務院物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)，結 合本市實際情況，制定本條例。第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。第三條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務 企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、 養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第四條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、

13、服務規(guī)范的原 則。第五條有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理；商貿、辦公、 醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。第六條 市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全 市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。區(qū)、縣房地產管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理 活動的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關 部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作。第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)內業(yè) 主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員 會依法履

14、行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛， 協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條業(yè)主享有下列權利：（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權；（二）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（四）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（六）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；（九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監(jiān)督權

15、；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第九條 業(yè)主應當履行下列義務：（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（三）配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動；（四）按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務費；（五）維護物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；（六）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實 施物業(yè)管理服務。新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目, 其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業(yè)

16、管理區(qū)域。同一個物業(yè)管理區(qū)域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分 割進行物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社 區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦 法，由市人民政府規(guī)定。第一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：（一）業(yè)主入住率達百分之五十以上；（二）首位業(yè)主實際入住達到二年以上。第十二條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是 業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）選舉、更換

17、業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）審定物業(yè)服務合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管 理事項；（五）專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè) 主大會；業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表， 組成業(yè)主代表會，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成，不得少 于三十五人。業(yè)主代

18、表在行使所代表業(yè)主的表決權前， 應當事先書面征求其所代表的業(yè)主 意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在 物業(yè)管理區(qū)域內公告。第十四條 符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企 業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政 主管部門的指導下，負責核實并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā) 建設單位代表各一名組成?；I備組負責人由街道辦事處或

19、者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。開發(fā)建設單位和 物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。第十五條籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)；（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產生方案和名單，并公示征詢意見；（四）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見；（五）確定業(yè)主代表產生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；（六）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款規(guī)定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式 在物業(yè)管理區(qū)域內公告?；I備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)

20、主大會會議選舉產生業(yè)主委員會之日 終止。第十六條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會；（四）物業(yè)管理服務內容和服務標準；（五）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意 見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占 總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主 大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等 事項作出規(guī)定。第十九條 管理

21、規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、 維護、管理，業(yè)主的共同利益， 業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作出 約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑 物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占 總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者 更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利 的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半 數(shù)的業(yè)主同意。第二一條業(yè)主大會會議，由業(yè)主委員會組織召

22、集。經全體業(yè)主五分之一 以上提議，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大 會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委 員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。第二十二條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，對全體業(yè)主具有約束力第二十三條業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應 為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉 產生。業(yè)主委員

23、會成員應當符合下列條件：（一）遵守國家有關法律、法規(guī)；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務費；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力；（六）身體健康，能保證必要的工作時間。業(yè)主委員會不得從事經營活動。第二十四條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決 定事項，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議；（二）定期報告有關決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；（三）在業(yè)主大會作出決定后三十日內，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、 續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用

24、人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè) 履行物業(yè)服務合同；（五）督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施;（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（八）組織籌集專項維修資金；（九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。業(yè)主委員會不履行上述第（三）項、第（九）項職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理 行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關規(guī)定組織選舉新 的業(yè)主委員會。第二十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物 業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主委

25、員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理 行政主管部門。備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內，將變更內容 書面告知原備案部門。第二十六條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必 須經全體成員半數(shù)以上同意。第二十七條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務自 行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;（二）以書面形式提出辭職的；（三）因身體健康原因喪失工作能力的；（四）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)

26、中任職的。業(yè)主委員會成員有上述情形之一的， 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告第二十八條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在二十日內將保管的檔 案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財 物移交業(yè)主委員會。第二十九條物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履 行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物 業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合

27、法使用物業(yè)的人。第三十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費 百分之一的比例提取活動經費，具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。第三十一條本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由區(qū)、縣 物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會 或者業(yè)主代表等各方代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題：（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；（六）需要協(xié)調解

28、決的其他物業(yè)管理問題。第三章物業(yè)服務企業(yè)第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政 主管部門核定的資質等級從事物業(yè)管理服務活動。本市物業(yè)服務中介機構和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案。第三十三條 從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物 業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行 管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業(yè)管理服務費，接受業(yè)主和業(yè)主委員 會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止 侵害、排除妨害、恢復原狀

29、。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專 業(yè)服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩 序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安案件或者各類災害事故時， 應當及時向公安和有關部門報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當 支持物業(yè)服務企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經營和服務活動，不得亂攤 派、亂收費。第四章前期物業(yè)管理第

30、三十七條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設單位委托物業(yè) 服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。第三十八條 新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務企業(yè)進行前 期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效 之日終止。第三十九條開發(fā)建設單位對新建物業(yè)，應當通過招標投標方式選聘具有相 應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、非住 宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以下的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部 門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。第四十條 開發(fā)建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)

31、約，并在 售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權益。第四十一條 規(guī)劃、設計新建物業(yè)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管 理服務的各項設施，并按照開發(fā)建設項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至 千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務和業(yè)主活動。開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房，并向業(yè) 主進行公示。開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

32、人民政府的監(jiān)督。第四十二條物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)負責維修、 養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時， 應當將物業(yè)管理用房一并 申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。第四十三條 開發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業(yè)服務企業(yè)提供下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地 下管網工程竣工圖等資料；（二）物業(yè)竣工驗收資料；（三）共用設施設備安裝、使用、維護和保養(yǎng)技術資料；（四）物業(yè)質量保證書和使用說明書；（五）物業(yè)管理需要的其他資料。第四

33、十四條 物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內 的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位應當及時進行整改。第五章物業(yè)使用和維護第四十五條 在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保 修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的共用部位、 共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修、養(yǎng)護。在物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè) 使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主 和物業(yè)

34、使用人必須給予配合。第四十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī) 定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護 等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和 他人利益的原則，處理相鄰關系。第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營服務單 位，應當直接為業(yè)主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業(yè)管理 區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。開發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、 路燈等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經營服務單位進行維護管理。第四十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委

35、員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪 聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用 部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交 物業(yè)管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法 規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對侵害業(yè)主 共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關 規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服 務協(xié)議。裝飾裝修

36、管理服務協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工 的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房 屋安全和正常使用，并應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務企業(yè)代表 業(yè)主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也 可以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車 輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。 場

37、地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企 業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保 管合同。機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè) 主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況 的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第五十三條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規(guī)定交納

38、 專項維修資金。專項維修資金應當按照規(guī)定給業(yè)主計息。未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。第五十四條市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統(tǒng)一歸集和 管理。專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監(jiān)督。第五十五條專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金 的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應 急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出。專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規(guī)定。第六章物業(yè)管理服務第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務活動，應當與業(yè)主大 會

39、簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務合同主要包括下列內容：（一）業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱;（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；（三）服務的內容；（四）服務的標準；（五）服務的費用；（六）合同的期限；（七）違約責任；（八）合同的解除條件；（九）雙方需要約定的其他事項。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十七條 物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務， 應當包括下列主要內容：（一）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；（二）電梯、智能系統(tǒng)等設備的運行服務；（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地

40、、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；（六）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的服務、管理；（七）物業(yè)資料的查詢服務和管理；（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務內容。第五十八條 物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務合同期限屆滿 的三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重 新簽訂物業(yè)服務合同。雙方不再續(xù)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并繼 續(xù)按照合同約定做好服務，協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費，至合同終止第五十九條

41、 提前解除物業(yè)服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將 解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或 者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物 業(yè)管理區(qū)域內公告。第六十條 物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定履行退出程序，并在合同終止之日起 十日內，除向業(yè)主委員會移交本條例第四十三條規(guī)定的資料外，還應當同時移交 下列資金、物品和資料：（一）預收的物業(yè)管理服務費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設 施和場地經營所得的收益余額；（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設施設備；（三）物業(yè)管理項目的檔案資料；（四）實行酬金制的，應當移交管理期間的財務

42、資料。未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事 處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。新物業(yè)服務企業(yè)確定后，業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將 本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。第七章物業(yè)管理服務費第六十一條 物業(yè)管理實行有償服務。物業(yè)管理服務費應當按照與物業(yè)管理 服務內容、服務質量相適應的原則確定。普通住宅的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內協(xié)商確定；其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主大 會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定。第六十二條 普通住宅物業(yè)管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比 例，

43、依據社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調整，由市價格主管部門會同市物 業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會公布。確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務費政府指導價格時， 有關部門應當聽取群 眾意見。第六十三條物業(yè)管理服務費可以米取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金 支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出，結 余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會

44、或者全體業(yè)主公布 一次物業(yè)管理服務費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和 收費項目、收費標準等有關情況進行公示。第六十四條 物業(yè)管理服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月 交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。第六十五條物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由開 發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主 承擔；但開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務費的，由開發(fā)建設單位承擔。物業(yè)管理區(qū)域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務費，由開發(fā)建設單位交納。第六十六條 供水、供電、供熱

45、、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營服務單 位，可以將服務和收費事項委托物業(yè)服務企業(yè)并支付代辦服務費。物業(yè)服務企業(yè) 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第八章法律責任第六十七條 業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間因物業(yè)管 理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政 主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例 的行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有 關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管 理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其 決定，并通告全體業(yè)主。第六十九條開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由相關行 政主管部門予以處罰：（一）未按照規(guī)劃、設計要求建設物業(yè)管理用房的，由規(guī)劃行政主管部門責 令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上