金色港灣開盤執(zhí)行方案書

1、金色港灣開盤執(zhí)行方案一、項目目前現(xiàn)狀分析 1、預(yù)約客戶分析樓號房型面積區(qū)域預(yù)約金額5#12#13#兩房三房100100-120120以上城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)100100010000組數(shù)2917283044133229334134364預(yù)約客戶回訪情況：目前共74組預(yù)約客戶， 經(jīng)過2月12日回訪情況統(tǒng)計：交1000元的客戶已有4組無購買意向，1000元預(yù)約金有效客戶32組。 2、目前房源分析 剩余房源數(shù)統(tǒng)計：房源總數(shù)安置戶數(shù)余可售房源數(shù)可售面積備注5#三房48套8套40套5007.484組已交1萬元定金12#兩房17套017套1732.47畢總和他親戚的預(yù)留房源。三房34套034套4830.36畢總朋友預(yù)留

2、房源，未交1萬定金復(fù)式3套03套773.6913#兩房160套21套139套13987.5721套用于拆遷安置三房160套9套151套18403.889套用于安置和關(guān)系戶安置剩余32套3270.25合計416套48005.7商業(yè)10#、11#、13#28間127件5244.28閣樓36套儲藏室 剩余房源樓層統(tǒng)計：樓號10F以下10F-15F16F-20F20F以上5#-12F27套10套12#-18F27套18套9套13#-22F90套92套77套31套 3、目前周邊市場情況：周邊競爭樓盤剩余房源統(tǒng)計表：樓盤名稱區(qū)域地段總建筑面積銷售房源面積范圍剩余房源銷售價格江南楓景人民西路16萬平米小高層

3、60-129平米100套左右3400左右中華金滿城步行街北6萬平米小高層37-146平米12套單身公寓3600-3700沂水綠洲南京西路6萬平米多層102-139平米70套3200-3500建陵時尚廣場南京西路11萬平米高層80-130平米8套3500左右花都大廈南京西路3萬平米2幢20F高層90-130平米250套未開盤紫馨家園深圳路8.8萬平方14F小高層129-145184套3300小結(jié)分析：目前周邊多以小高層、高層為主。多層僅沂水綠洲有，但目前沭陽市場依舊是多層項目受歡迎，去化速度也較快，剩余房源多為面積較大或閣樓。小高層和高層基本低樓層好銷，目前剩余都為高樓層。沂水綠洲緊鄰本案，在預(yù)

4、約人群上扼殺本項目相當(dāng)大的一部分客源。建陵時尚廣場在售已是尾盤，僅余8套高樓層房源。江南楓景由于開發(fā)商有問題，目前處于停盤狀態(tài)。花都大廈還未開盤，開盤時間未定，售樓部也沒正常接待。紫馨花園二期小高層面積太大，戶型不規(guī)整，不被市場關(guān)注。周邊競爭樓盤價格統(tǒng)計表：項目名稱最低標(biāo)價（元/）最高標(biāo)價（元/）表均價（元/）成交均價（元/）推出體量(套)開盤當(dāng)日銷售套數(shù)剩余房源情況優(yōu)惠方式江南楓景（小高層）3200350034003300357240120套，各樓層均有VIP一萬抵兩萬沂水綠洲（多層）1908 （閣樓）35083400340047930070套1-4層三室居多無江岸名城（小高層 現(xiàn)房）310

5、03358330032502001805套三室11-13層30元/建陵商都（高層）29003700350034002001708套高樓層大面積無中華金滿堂（單身公寓可拼隔）330037003600355030025012套4樓和5樓一次性付款最高97折紫馨2500360733003260 390未知未知未知中城美地（多層）28003100295028007050三樓106，五樓99六樓106+70看房送禮品，七日內(nèi)付首付優(yōu)惠88元/平方，別墅5萬抵10萬，老帶新，新老客戶優(yōu)惠1000元，多層98折，商鋪79折，團購優(yōu)惠2000元，預(yù)約500抵5000西城華府（多層）34003600350034

6、001176354套，各樓層均有優(yōu)惠一萬元/套小結(jié)分析：本案周邊項目小高層、高層均價在3300-3400元/平方米左右；表價最低優(yōu)惠價格在30-100元不等，一次性付款優(yōu)惠在200-300元。二、首輪開盤方案及計劃 1、計劃開盤時間：2012年3月25日（周日）或3月31日（周六） 具體根據(jù)開發(fā)商及預(yù)售手續(xù)報批為準(zhǔn)。 2、具體推盤計劃： 目前可售房源除安置剩余32套外，共384套，建議根據(jù)客戶積累情況分二次或三次推出。 批次推盤時間推出樓號戶數(shù)面積首輪2012-3月5#、13#的1、3單元173套19921.24平米二次2012-6月12#、13#的4單元130套24814.18平米三次201

7、2-10月13#2單元80套15913.78平米3、 開盤前蓄水方案 金色港灣于2011年做過三場暖冬行預(yù)約活動，預(yù)約優(yōu)惠也已經(jīng)有二重，1000抵5000和抽獎紅包優(yōu)惠。因此，不建議再以老面孔重推預(yù)約，也不建議在增加預(yù)約優(yōu)惠，這樣不僅沒有新意，也會影響開盤價格制定。但開盤前推廣必須要做，不僅為積累開盤客戶（目前預(yù)約客戶還不足以支撐開盤推出房源），也為金色港灣在沭陽市場提高知曉度。 因此，我司建議以一場有新意的活動，重新撬動市場，積累客戶，重新掀起預(yù)約高潮。 活動主題：金色港灣，龍年金鑰匙計劃方式：以領(lǐng)取龍年“金鑰匙”金卡為噓頭，再次吸引客戶關(guān)注金色港灣具體執(zhí)行：1、領(lǐng)取金卡可享受購房（住宅、商

8、鋪、儲藏室）超值優(yōu)惠 2、購房抽獎活動 3、聯(lián)系一家裝修公司，根據(jù)客戶購房面積大小，送購房裝修基金 4、聯(lián)系幾家關(guān)系商家，給予消費打折 4、銷售價格建議根據(jù)周邊市場情況，為盡快回籠資金，建議項目整體以低開高走，小步快跑的價格走勢，即可以快速去化項目，也可以最大化實現(xiàn)項目利潤。建議項目首輪開盤，價格低調(diào)入市，均價執(zhí)行在3300的樣子。 3、 開盤方案細(xì)則首輪開盤，以根據(jù)預(yù)約排號，輪流進(jìn)場選房為具體開盤方案，場內(nèi)現(xiàn)場實行喊控，增加開盤緊張熱銷氣氛，場外利用演出制造氛圍，聚集人氣。1、 開盤流程時間 安排8：008：30 迎賓，幫助來賓簽到，并引導(dǎo)入座；音樂演奏8：288：30主持人宣布金色港灣開盤

9、，致開盤賀詞，燃放煙花禮炮（音樂）8：38 開始清場，準(zhǔn)備選房，宣讀選房細(xì)則，場外演出8：50安排客戶按照預(yù)約單排號順序開始選房購房，場外演出12：30-13：30午餐13：3016：30安排持預(yù)約單卡但未成功購房的客戶，繼續(xù)選房15:00抽獎17：00圓滿結(jié)束 2、場內(nèi)布置 裝飾氣球：門上和背景墻 客戶簽到臺，禮賓鮮花 繳款室 禮品發(fā)放室 抽獎箱 3、場外布置 門前拱門 直幅 8條（售樓部外） 空飄 6個 紅地毯4、動態(tài)氣氛營造 音響 鞭炮燃放 演出 抽獎 5、人員安排需要開發(fā)商支援的： 保安：維持場外秩序，安排車輛停放 10名 燃放鞭炮 ： 1名 財務(wù)：負(fù)責(zé)收款 2名 保潔人員：現(xiàn)場保潔

10、1名 城管協(xié)調(diào)：1名 6、開盤優(yōu)惠： 首付40%，按揭98折 首付60%，按揭97折 一次性付款，94折 7、開盤抽獎 一等獎：液晶電視壹臺 1名 二等獎：掛壁式空調(diào)壹臺 3名 三等獎：電熱水器壹臺 6名 四等獎：牛奶被一條 20名 歡樂獎：金色港灣杯子一個4、 推廣安排 1、海報派發(fā)5萬份開盤海報，通過郵政快遞，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老小區(qū)形式大范圍進(jìn)行派發(fā)，以起到家喻戶曉的結(jié)果。 2、短信攻勢開盤前二周，每周五、六、日進(jìn)行短信群發(fā)，每天5萬條，共計30萬條，告知開盤“金鑰匙”活動，再次掀起預(yù)約熱潮。 5、 費用預(yù)算 開盤前推廣：名稱材料/規(guī)格數(shù)量單價合計短信30萬條0.0412000海報 128G3萬份0

11、.164800郵政夾報20000份0.326400海報派發(fā)周邊老小區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)30000份3000不可預(yù)計費用2000合計28200 開盤活動費用：名稱材料/規(guī)格數(shù)量單價合計拱門1個200元/個/天200城區(qū)拱門2個*2天200500空飄氫氣球4個550元/個/天2200直幅12m8條70元/條560鞭炮一萬響2條70元/條140紅地毯1米寬10米1元/米10活動流程X展架60*160cm1個100元/個120會員須知X展架60*160cm1個100元/個120銷控表寫真KT板100*120cm3塊120元/塊900銷控貼即時貼25*25mm（藍(lán)黃紅）300個50開盤演出一場2000元/場2000

12、不可預(yù)計費用2000合計8800注：不含城管費共計：叁萬柒千元整（￥37000.00） 6、 特別注意事項 1、開盤期間注意電力供應(yīng) 2、城管和政府其他相關(guān)部門協(xié)調(diào)7、 文案 1、海報廣告主題：（正面）LOGO金色港灣3月即將盛大開盤龍年財富開門金鑰匙計劃全城啟動3月15日起 全城限量發(fā)售一卡在手，尊享九重超值驚喜！（背面）老城中心，南京西路8號90-120平米精致戶型金色港灣金鑰匙卡文案正面： 金色港灣金鑰匙VIP 領(lǐng)取金鑰匙，開啟龍年幸福之門 卡號反面：用卡細(xì)則：1、 本卡僅限本人使用，不得轉(zhuǎn)讓，不得兌換現(xiàn)金，請妥善保管。2、 持本卡可享有優(yōu)先選房權(quán)。3、 持本卡可領(lǐng)取開盤禮品。4、 持本

13、卡開盤當(dāng)日購買金色港灣住宅可在開盤優(yōu)惠上再享受99折優(yōu)惠。5、 持本卡購房可參與開盤抽獎活動。6、 持本卡購房可享受購房配送定額裝修基金。7、 持本卡購買金色港灣商鋪可抵扣現(xiàn)金10000元。8、 持本卡購買金色港灣儲藏室可享受每平米優(yōu)惠50元。9、 持本卡購買金色港灣可享受免物業(yè)管理費3年。10、 持本卡在金色港灣協(xié)議單位消費可享受96折優(yōu)惠。開發(fā)商保留此卡的最終解釋權(quán)和終止使用權(quán)開發(fā)商：沭陽興沭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：南京西路7號咨詢熱線、短信群發(fā)發(fā)布時間：3月10日 3月11日發(fā)布數(shù)量：5萬條/天發(fā)布群體：高消費群體（月消費100元以上）開盤短信群發(fā)內(nèi)容：緊急通知：金色港灣3月即將開盤，全城啟動金鑰匙 開啟幸福之門活動，交1千抵4千，可享七重大禮：預(yù)約熱錢：80892888C、短信群發(fā)發(fā)布時間：3月17日、3月18日、3月24日3月25發(fā)布數(shù)量：5萬條/天 發(fā)布群體：高消費群體（月消費100元以上