經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管制中的政府與開發(fā)商博弈

1、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管制中的政府與開發(fā)商博弈 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管制中的政府與開發(fā)商博弈 作者：朱亞兵內(nèi)容摘要:對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管制,存在兩種管制方法回報(bào)率管制和最高限價(jià)管制。在不完全信息或者不對(duì)稱信息條件下,政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的不同管制方法,會(huì)對(duì)開發(fā)商的行為產(chǎn)生不同的影響。一個(gè)在事先或者事后均為最優(yōu)的管制方法是不存在的,實(shí)際的價(jià)格管制只能是一種效率的權(quán)衡。 關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房 不對(duì)稱信息 回報(bào)率管制 最高限價(jià)管制 經(jīng)濟(jì)適用房具有的公益性特征,決定了政府進(jìn)行干預(yù)的必要性。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法(以下簡稱辦法)賦予政府相關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格進(jìn)行管制的權(quán)利和義務(wù),辦法規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格構(gòu)成包括開發(fā)成

2、本、稅金以及利潤,經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商可以獲得的回報(bào)(管理費(fèi)和利潤)占開發(fā)成本中直接成本費(fèi)用的比例不超過5%(2%+3%)。辦法具體規(guī)定了政府相關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格進(jìn)行管制的方法,即,由政府相關(guān)部門制定本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格,或者由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)后,由政府有權(quán)部門進(jìn)行批準(zhǔn),實(shí)際上,該辦法將定價(jià)權(quán)交給了相關(guān)政府部門,由相關(guān)部門來制訂并實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管制。根據(jù)現(xiàn)代管制理論的分析,具體來說可以將辦法規(guī)定的管制方式分成兩種不同類型:回報(bào)率管制,開發(fā)企業(yè)可以獲得的利潤和管理費(fèi)不超過5%;最高限價(jià)管制,政府制定最高限價(jià)以及可能的上浮幅度,而下浮幅度不限。 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)管制理論的研究表明,政府的管制

3、方式與市場環(huán)境決定了被管制企業(yè)行為、效率以及管制效果。政府部門和開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱,是政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行價(jià)格管制的最大約束,開發(fā)商在開發(fā)成本以及管理水平等方面上,具有信息優(yōu)勢(shì),形成其與政府管制部門進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的基礎(chǔ),并影響管制的效率。當(dāng)信息約束存在時(shí),被管制的企業(yè)面對(duì)的往往是一個(gè)“軟預(yù)算約束”,不存在降低或者追求最小化成本的激勵(lì),其可以通過事后的談判來獲得成本補(bǔ)償與利潤。同時(shí),由于經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格往往低于實(shí)際市場交易價(jià)格,在經(jīng)濟(jì)適用房市場上,存在很大的租金,對(duì)進(jìn)入該市場的消費(fèi)者或者投資者形成較大的尋租激勵(lì)。 經(jīng)濟(jì)適用房回報(bào)率管制模式分析 辦法規(guī)定,政府管制部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房回報(bào)率管制的一

4、般形式,可以看成是一個(gè)線性合同價(jià)格模式,即,開發(fā)商的收入=運(yùn)營成本+折舊+允許的利潤率計(jì)算回報(bào)率的基數(shù),其中計(jì)算回報(bào)率的基數(shù)可以有幾種選擇,即可以選擇成本、價(jià)格、銷售收入等。辦法規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格以項(xiàng)目最后直接開發(fā)成本作為基數(shù),即可以簡單看成是以成本作為計(jì)算回報(bào)(利潤和管理費(fèi))的依據(jù)。假設(shè)回報(bào)率是成本的一定的百分比,辦法規(guī)定一般5%(利潤為不超過3%,而管理費(fèi)為不超過2%),則經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格可以簡單地表示為: P=7C(1+r )=C(1+5%) 開發(fā)商可以獲得的收入是: R=PQ=C (1+r )Q=C+CQr 即開發(fā)商的收入可以看成是由兩個(gè)部分組成,第一部分是對(duì)開發(fā)建造成本CQ 部

5、門的補(bǔ)償,第二部分是基于成本的回報(bào)CQr =CQ5%,由此可見,在回報(bào)率給定不變的條件下,開發(fā)商增加自己收入的途徑,就是增加開發(fā)成本。在實(shí)踐中,管制部門與開發(fā)商之間的信息是不對(duì)稱的,政府部門不能夠直接有效地觀察到開發(fā)企業(yè)的行為和有關(guān)信息,政府部門對(duì)價(jià)格進(jìn)行管制的行為,往往會(huì)產(chǎn)生不利影響。開發(fā)商的可能做法包括: 降低努力程度,即所謂的“道德風(fēng)險(xiǎn)” 開發(fā)企業(yè)沒有降低成本的積極性。因?yàn)榻档团Τ潭葘?dǎo)致的成本增加,可以從價(jià)格中得到完全補(bǔ)償,因此,開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中可能安排一些低效率的員工,不采取一些可以降低成本的技術(shù)、組織管理方案等。 虛增成本,即所謂的“逆向選擇” 開發(fā)企業(yè)比管制部門

6、更了解房地產(chǎn)開發(fā)所需的人工、材料、機(jī)械等的市場價(jià)格以及實(shí)際消耗量的信息,在不對(duì)稱信息下,開發(fā)商為了增加自身的收入,就有通過虛增價(jià)格、消耗量或者增加一些不必要項(xiàng)目的方法來虛增成本的激勵(lì),從而降低了該管制方式的效率。 進(jìn)行成本轉(zhuǎn)移,即“成本欺詐行為” 開發(fā)企業(yè)往往有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,其中,可能包括一些商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,開發(fā)企業(yè)往往會(huì)將用于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)適用房中來,從而增加經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本并增加商業(yè)項(xiàng)目的利潤。 開發(fā)商在第一種情形下導(dǎo)致成本增加的行為,往往不能夠通過增強(qiáng)監(jiān)督與審計(jì)來進(jìn)行控制,即此時(shí)的管制機(jī)制必然導(dǎo)致低效率。而在第二、三種情形下,雖然開發(fā)成本作為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)內(nèi)部信息,

7、政府管制部門不能夠充分了解和掌握,為了保證管制的效率,投入資源了解被管制開發(fā)企業(yè)的實(shí)際成本信息,從而產(chǎn)生的檢查和驗(yàn)證成本,形成管制成本。因此,該管制模式可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的低效率行為,或者管制的高成本。 經(jīng)濟(jì)適用房最高限價(jià)管制模式分析 最高限價(jià)模式,也就是政府管制部門,對(duì)被管制經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格制定一個(gè)最高限價(jià),開發(fā)商可以選擇該價(jià)格水平之下的任意價(jià)格來銷售其所開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房。政府管制部門一般在開發(fā)之前確定最高限價(jià),并作為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)合同的一個(gè)組成部分,來對(duì)開發(fā)企業(yè)的銷售價(jià)格進(jìn)行管制。 經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商,在獲得政府部門授權(quán)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房之后,在房地產(chǎn)市場上具有一定的壟斷力量,因此,其行為類似于

8、一個(gè)壟斷的供給者,在經(jīng)濟(jì)適用房市場中,開發(fā)企業(yè)在事后銷售市場上形成的壟斷地位決定了其定價(jià)行為,最高限價(jià)與成本之間的不同情形,會(huì)影響開發(fā)企業(yè)的行為選擇以及管制的效率,因此最高限價(jià)管制合同會(huì)面臨“交易約束”,即,開發(fā)商是否有積極性履行開發(fā)合同。 最優(yōu)壟斷定價(jià)小于等于最高限價(jià) 此時(shí),最高限價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的約束不是緊的,即開發(fā)商確定價(jià)格等于其最優(yōu)價(jià)格,該價(jià)格小于最高管制價(jià)格,此時(shí),管制實(shí)際上是不發(fā)揮作用的。因此,最高限價(jià)政策可以得到很好的履行。并且,這種管制方式不僅在事先而且在事后均是可以自我實(shí)施的,并且可以得到有效的結(jié)果。 最優(yōu)壟斷定價(jià)大于最高限價(jià) 此時(shí),最高限價(jià)對(duì)開發(fā)商的約束是緊的,而開發(fā)商

9、按照最高限價(jià)進(jìn)行銷售,并不是其最優(yōu)的選擇,即,利潤并沒有達(dá)到最大化。即開發(fā)商實(shí)際確定的價(jià)格低于其最優(yōu)價(jià)格,因此開發(fā)商會(huì)調(diào)整其行為,尋求利潤最大化。因此,在事后,開發(fā)商往往沒有積極性來履行合同,而是傾向于通過游說政府相關(guān)管制部門,更改最高限價(jià),以便達(dá)到利潤最大化的目的,在這種情形下,會(huì)出現(xiàn)事后合同的可執(zhí)行問題。在這種情況下,我們又可以將其分為兩種情況: 管制價(jià)格雖然小于開發(fā)商的最優(yōu)價(jià)格,但是大于開發(fā)商的平均成本。開發(fā)商可以從經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)中獲得正的利潤。雖然開發(fā)商的利潤并不是最優(yōu)水平時(shí)的利潤,但是開發(fā)商仍然會(huì)履行合同,并從中獲得回報(bào),此時(shí)的價(jià)格管制行為,通過降低價(jià)格擴(kuò)大了需求,提高了社會(huì)福利水

10、平。因此,該管制合同在事后仍然能夠獲得一個(gè)有效率的結(jié)果,并在一定程度上提高了社會(huì)福利水平。 政府規(guī)定的最高限制價(jià)格,小于開發(fā)商的成本,從而開發(fā)商不能從合同的履行中獲得正的回報(bào)。此時(shí),企業(yè)沒有積極性履行合同,即開發(fā)合同事后是不可執(zhí)行的,開發(fā)商將尋求提高最高限價(jià)。在這種情形下,政府事先的最高限價(jià)管制實(shí)際上也是沒有效率的。 最高限價(jià)管制方法的優(yōu)點(diǎn)是被管制開發(fā)企業(yè)成為剩余索取者,即開發(fā)企業(yè)降低成本的努力,會(huì)提高自身的利潤,而在回報(bào)率管制中,降低成本的努力反而會(huì)減少其利潤水平,從而最高限價(jià)管制解決了回報(bào)率管制中可能存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題,即開發(fā)商出于最大化利潤的動(dòng)機(jī),在簽訂開發(fā)合同之后,開發(fā)商有積極性控

11、制開發(fā)項(xiàng)目的成本,以求最大化利潤。同時(shí),由于政府管制部門通過最高限價(jià)進(jìn)行管制,該管制行為并不依賴開發(fā)商事后的開發(fā)成本信息,因而在一定程度上也減少了對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行檢查和監(jiān)督的投入,降低了管制機(jī)制簽訂合同之后的執(zhí)行成本。 房地產(chǎn)開發(fā)周期一般比較長,易受將來不確定性因素影響,當(dāng)未來可能出現(xiàn)的狀態(tài)越是不能清楚地加以預(yù)見和清楚地表達(dá)時(shí),簽署最高限價(jià)合同和執(zhí)行該合同的成本越高,交易成本就會(huì)越高。因此,當(dāng)市場實(shí)際情況發(fā)生變化之后,導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)成本增加,最高限價(jià)不能夠滿足開發(fā)商正常從事開發(fā)的需要,而政府對(duì)最高限價(jià)進(jìn)行調(diào)整,也會(huì)受到一些行政性或社會(huì)性約束,比如,受到社會(huì)質(zhì)疑、召開聽證會(huì)等,使得調(diào)整成本增加,增加

12、了管制機(jī)制運(yùn)行的交易成本,從而價(jià)格管制的效率受到影響。根據(jù)辦法的規(guī)定,在最高限價(jià)管制條件下,政府管制部門事先必須了解開發(fā)商的成本信息,對(duì)開發(fā)商實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測(cè),然后再在確定合理回報(bào)率的基礎(chǔ)上,確定最高限價(jià)。實(shí)際上,政府部門在確定實(shí)際成本時(shí),仍然會(huì)受到不對(duì)稱信息的不利影響,因?yàn)樵趯?duì)市場成本的了解和預(yù)測(cè)能力方面,開發(fā)商具有比較優(yōu)勢(shì),此時(shí)開發(fā)商可能會(huì)誤導(dǎo)管制部門,提供錯(cuò)誤的信息,使得管制效果受到影響。 結(jié)論與政策建議 直接價(jià)格管制將導(dǎo)致開發(fā)行為的低效率 在不完全或不對(duì)稱信息條件下,直接價(jià)格管制行為必然存在一定的效率損失。一個(gè)在事先或者是在事后均為最優(yōu)的機(jī)制往往是不存在。任何一種管制方式都存在一定的效率損失,或者是事先的效率損失,即選擇效率不高的開發(fā)商、制定過高的價(jià)格上限,或者是事后的效率損失,即開發(fā)商在建設(shè)過程中,對(duì)成本控制采取一些消極行為,導(dǎo)致實(shí)際建設(shè)成本增加,政府相關(guān)部門需要對(duì)審計(jì)監(jiān)督活動(dòng)進(jìn)行投入,形成了實(shí)際的低效益。 引入市場招標(biāo)機(jī)制 在管制過程中引入市場機(jī)制的作用,將經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格形成以及對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)經(jīng)營權(quán)的招標(biāo)相結(jié)合,通過競爭促使開發(fā)企業(yè)揭示其開發(fā)成本的私人信息,減少開發(fā)商和政府管制部門之間的信息不對(duì)稱,通過開發(fā)商之間的競爭來確定經(jīng)濟(jì)適用房的最高價(jià)格,并由此提高開發(fā)合同的可執(zhí)行性和管制的效率。同時(shí),根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)和收入水平等,政府有關(guān)部門可以從需求角度,