2015年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法考試試題-

1、2015年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法考試試題 房地產(chǎn)估價師制度與政策:第七章五節(jié)考試題 本卷共分為2大題60小題，作答時間為180分鐘，總分120分，80分及格。 一、單項(xiàng)選擇題(在每個小題列出的四個選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題干后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。本大題共30小題，每小題2分，60分。) 1、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于。 A：社會因素 B：環(huán)境因素 C：人口因素 D：行政因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 2、如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是_。 A12% B12.

2、55% C12.68% D13.55% 3、人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應(yīng)由_確定。 A房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) B人民法院 C抵押權(quán)人 D人民法院和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)共同 4、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的。 A：密度 B：表觀密度 C：密實(shí)度 D：孔隙 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期，年利率為5、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為。 A：900 B：805 C：3000 D：752 E：借款合同 6、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，

3、報酬率為8的價格為4000元若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于【2006年考題】 A：3816元 B：3899元 C：4087元 D：4920元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 7、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的_。 A基準(zhǔn)價格 B平均價格 C正常價格 D市場價格 8、隨著政府土地儲備制度的建立，_劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會逐漸減少。 A存量 B增量 C流量 D減量 9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后

4、利潤應(yīng)首先用于。 A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B：提取法定盈余公積金 C：提取公益金 D：向投資者分紅 E：借款合同 10、收益法中所指的收益是【2003年考題】 A：估價時點(diǎn)前一年的收益 B：估價時點(diǎn)前若干年的平均收益 C：估價時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D：估價時點(diǎn)前最高盈利年份的收益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 11、某個國家20002004年的基尼系數(shù)分別為0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推斷_。 A該國家的居民收入分配趨于平均化 B該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重 C該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 12、評估

5、某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實(shí)際為（）萬元。 A2526 B2241 C2135 D2985 13、有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到總開發(fā)成本的_。 A20%30% B30%40% C40%50% D50%60% 14、是指在施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用。 A：企業(yè)管理費(fèi) B：規(guī)費(fèi) C：直接工程費(fèi) D：措施費(fèi) E：執(zhí)行層的組織協(xié)

6、調(diào) 15、_使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。 A有償 B有限期 C有流動 D有償有限期 16、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂_日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。 A7 B10 C14 D20 17、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括_。 A估價服務(wù)費(fèi) B估價目的 C估價人員 D委托人的協(xié)助義務(wù) 18、以下數(shù)值中，不是假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的是。 A：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格 B：測算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤 C：測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤 D：測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 19、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形

7、成權(quán)的是。 A：物權(quán) B：知識產(chǎn)權(quán) C：人身權(quán) D：撤銷權(quán) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為。 A：12 B：20 C：24 D：30 E：借款合同 21、稅收法律、法規(guī)、規(guī)章是稅收制度的_。 A總體 B個體 C主體 D客體 22、需求的收入彈性是指。 A：商品的需求量對商品本身價格變動的反應(yīng)程度 B：一種商品的需求量對于另外一種商品價格變動的反應(yīng)程度 C：商品的需求量對于消費(fèi)者收入變動的反應(yīng)程度 D：由于影響供給的諸因素發(fā)生

8、變化，供給量作出反應(yīng)的程度 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、國家實(shí)行土地登記制度，由對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。 A：縣級以上人民政府 B：縣級以上人民政府土地管理部門 C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門 D：鄉(xiāng)級以上人民政府 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 24、我國1949年以前的土地和房產(chǎn)都是以為基礎(chǔ)的。 A：私有制 B：公有制 C：國有制 D：社會制 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 25、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報酬率為10的情況下，房地產(chǎn)價格為4500元若報酬率為8，該房地產(chǎn)的價格為。 A：3384元 B：3436元 C：3565元 D：3620元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

9、 26、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.04 27、金融機(jī)構(gòu)在向申請貸款的項(xiàng)目貸款前，按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)分別給每項(xiàng)指標(biāo)打分，按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，_資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。 AAA級及以上 BA級以上 CBB級以上 DBBB級及以上 28、在某商業(yè)街深度3048 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為1 200萬元。根據(jù)四三二一法測

10、，與其相鄰、臨街深度為4572 m(即150英尺)、臨街寬度20 m的矩形土地的總價為萬元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 29、拆遷條例規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是_。 A公平 B公正 C等價有償 D以事實(shí)為依據(jù) 30、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是_。 A建設(shè)貸款 B土地開發(fā)貸款 C土地購置貸款 D土地儲備貸款 二、多項(xiàng)選擇題（在每題的備選項(xiàng)中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有1 個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分，本大題共30小題，每小題2分，共60分。) 1、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是（）。 A市場需求容量調(diào)查 B市場營銷因素調(diào)查 C競爭情況調(diào)查 D消費(fèi)者調(diào)查 2、在我國，下列屬于無民事行為能力人的是_。 A10周歲以上的未成年人 B16周歲以上的公民是成年人 C不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人 D不滿10周歲的未成年人 3、下列可以作