土地一級(jí)開發(fā)整理的收益模式初探

1、7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔土地一級(jí)開發(fā)整理的收益模式初探 四川社科律師事務(wù)所律師：陳韜 目前，全國(guó)有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級(jí)開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)模式。 其中，以 云南城投（ 600239.SH ）、中天城投（ 000540.SZ ）等房地產(chǎn) A 股上市企業(yè)所 代表的“企業(yè)與政府的收益分成模式”，被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)時(shí)所采 用。土地一級(jí)開發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即通過將“生地”變?yōu)椤笆?地”，待土地通過招拍掛出讓后， 房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例， 獲得屬于自 己的那部分土地出讓增值收益。 在這種模式中， 政府與負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的房地 產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也成為了政

2、府實(shí)實(shí)在在的收 益。在本文中， 筆者就將對(duì)這一模式的運(yùn)作特點(diǎn)和所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)， 提出粗淺的看 法。一、土地一級(jí)開發(fā)的流程與分工土地一級(jí)開發(fā)， 即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、 豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ) 設(shè)施配套指標(biāo)等要求， 對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地 （毛地）或鄉(xiāng)村集體土 地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建 設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的 建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。鑒于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況， 房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)， 一個(gè)很

3、重要的好處便 是：地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢(shì)”政府負(fù)責(zé)保 證如規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過，而7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、 建設(shè)工程的組織與實(shí)施、 土地招商的組織 等自己更為擅長(zhǎng)的工作。二、土地一級(jí)開發(fā)收益分成模式的運(yùn)作要點(diǎn)（一）土地一級(jí)開發(fā)的兩條收益途徑土地整理的收益模式通常有兩條途徑： 一種途徑是， 通過土地公開交易市場(chǎng)出讓 土地，收益部分按照約定取得。 另一種途徑是， 開發(fā)商與政府共同約定出讓土地 的限制性條件， 在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開發(fā)權(quán)。 開發(fā)商通過上市公司 的股票配售或信

4、托融資， 上交土地出讓金， 獲取土地使用證。 后期的開發(fā)或以開 發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的， 從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)； 或采取土地分塊合作 開發(fā)的模式，進(jìn)行資金的快速回收。（二）共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司房地產(chǎn)企業(yè)往往通過設(shè)立項(xiàng)目公司來進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的操作。 在收益分成 模式中，有些項(xiàng)目公司會(huì)選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺(tái)） 共同出資設(shè)立 （其中的一些項(xiàng)目公司還會(huì)有第三方出資， 如與政府關(guān)系較為密切 的民營(yíng)企業(yè)等，以做到利益共享、也能為項(xiàng)目的審批提供方便），負(fù)責(zé)對(duì)土地的 一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 包括開發(fā)資金的融資、 參與土地運(yùn)營(yíng)的策劃、 市政配套 設(shè)施的建設(shè)， 以及配合政府部門

5、進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、 土地二級(jí)市場(chǎng)潛在受讓人的招商 等工作。一般來講， 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)， 并能相應(yīng)獲得董 事會(huì)的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔通過共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司， 房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建 立起來了政府作為項(xiàng)目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值 收益轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目公司分紅。(三) 土地一級(jí)開發(fā)凈收益的分成一般來講， “土地一級(jí)開發(fā)凈收益”被定義為， “國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減 去“土地一級(jí)開發(fā)成本”， 再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”。 其中，土地一級(jí)開 發(fā)成本通常由項(xiàng)目前期費(fèi)用、 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 市政基

6、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、 工程 建設(shè)其他費(fèi)用(如監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等)、相關(guān)稅費(fèi)等 構(gòu)成。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項(xiàng)基金、規(guī)費(fèi)，主要包括土地收益基金、失 地農(nóng)民保障金等。項(xiàng)目公司與政府之間的土地一級(jí)開發(fā)凈收益分成比例的約定， 無疑是一級(jí)開發(fā)合 同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。 按筆者所查閱的數(shù)個(gè)土地收益分成的案例來看， 項(xiàng)目公 司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投( 000540.SZ )和云南城投 ( 600239.SH )為例。中天城投下屬全資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、安井 片區(qū) 9.53 平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，貴陽(yáng)云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益 以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)， 支

7、付一級(jí)開發(fā)投資成本； 投資成本支付完成之后的剩 余部分，云巖區(qū)政府與華潤(rùn)貴陽(yáng)按照 3：7 的比例進(jìn)行分成 1 。20GG 年底，云 南城投和昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室簽訂 環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)委托 合同，獲取了昆明市 4.18 萬畝范圍的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。合同顯示，所述土地 一級(jí)開發(fā)的期限自 20GG 年 5 月 30 日至 20GG 年 5 月 30 日，云南城投與昆明 市政府對(duì)一級(jí)開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行 5 、5 分成，即扣除全部土地一 級(jí)開發(fā)總成本及國(guó)家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金， 云南城投可獲得土地出讓純收益的50% 27A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔分配比例的設(shè)置通常與

8、土地一級(jí)開發(fā)的難度大小有關(guān)， 一些拆遷難度比較大， 或 者是地理位置相對(duì)較偏的地塊， 土地一級(jí)開發(fā)商的分成通常要高一些。 項(xiàng)目公司 在拿到按比例分配的一級(jí)開發(fā)凈收益后， 在扣除經(jīng)營(yíng)成本等費(fèi)用、 提取法定公積 金等程序后，公司股東可對(duì)剩余的稅后利潤(rùn)進(jìn)行分紅。通過土地一級(jí)開發(fā)凈收益的分成設(shè)置， 房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關(guān)系 被深化了一層。 與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目相比， 房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)的利 益分配上與地方政府走得更近了， 有了地方政府的政策支持， 一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。（四）土地一級(jí)開發(fā)保底收益的設(shè)置在一些土地一級(jí)開發(fā)的收益分成案例中， 房地產(chǎn)企業(yè)甚至還能得到一些地方政

9、府 的保底收益承諾。 在上述云南城投在昆明的土地一級(jí)開發(fā)案例中， 另設(shè)有保底條 款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的 5% 時(shí)，昆 明市政府將保證向公司另行支付差價(jià)款， 以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下 的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的 5% 。而漳州發(fā)展（ 000753.SZ ）則更是與地方政 府達(dá)成了固定回報(bào)加上收益分成的方式， 從事土地一級(jí)開發(fā)， 從而確保了較高的 投資回報(bào)和相小的投資風(fēng)險(xiǎn)。 20GG 年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?164 畝土地的一 級(jí)開發(fā)權(quán)， 在與漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的 漳 華路龍文段配套開發(fā)用地（ A 地塊）一級(jí)開發(fā)合作協(xié)

10、議書中，三方約定：公司 投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得 12% 的固定收益，此外，公司還將獲得地塊 掛牌出讓凈收益的 18% 3。此外，在一些一級(jí)開發(fā)委托合同中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過與政府約定土地“招拍 掛”的單位成交底價(jià)，來實(shí)現(xiàn)最低收入的底線。 房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與地方政府約定，7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔對(duì)投入資金規(guī)模進(jìn)行限制如鎖定土地一級(jí)開發(fā)的平均單位成本，要求超出 部分由地方政府承擔(dān)。 在上述漳州發(fā)展的土地一級(jí)開發(fā)案例中， 合作協(xié)議書約定： 每畝土地開發(fā)成本不高于 32 萬元，若實(shí)際成本高于上述額度，由漳州市龍文區(qū) 政府及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)所有超額成本。（五）參與土地規(guī)劃的設(shè)

11、計(jì)工作在土地一級(jí)開發(fā)的收益分成模式中， 土地一級(jí)開發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一 個(gè)“準(zhǔn)規(guī)劃部門”； 開發(fā)商可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變， 來使得土地規(guī)劃對(duì)己方從 事一級(jí)開發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上， 開發(fā)商往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃 設(shè)計(jì)中；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各 類專項(xiàng)規(guī)劃， 這為開發(fā)商獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機(jī)。 因?yàn)殚_發(fā)商用 二級(jí)開發(fā)的整體思路和方案在一級(jí)開發(fā)階段， 可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠 得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。此外，為了保證土地出讓收益的實(shí)

12、現(xiàn)， 在一級(jí)開發(fā)委托合同中， 一些房地產(chǎn)企業(yè) 也會(huì)與政府約定，在可出讓經(jīng)營(yíng)性用地中，商住用地的最低比例。（六）參與政府的土地“招牌掛”工作土地一級(jí)開發(fā)的普遍模式是， 房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后， 交由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源 部門掛牌出讓。 雖然土地一級(jí)開發(fā)商自身并不能準(zhǔn)確把握土地出讓的時(shí)間， 但卻 可以通過合同條款的約定， 大致與政府部門約定每年落實(shí)到本項(xiàng)目的土地出讓指 標(biāo)，從而把握土地供應(yīng)的節(jié)奏。7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔在一些土地一級(jí)開發(fā)的案例中， 房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入 市交易價(jià)格，并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。 通過對(duì)土地出讓規(guī)模、 推出時(shí)間， 以及交

13、易底價(jià)等因素施加影響， 房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行 就市，將土地收益保持在合適的區(qū)間內(nèi)。（七）土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)土地一級(jí)開發(fā)商參與自家地塊的競(jìng)拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)， 一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在 土地一級(jí)開發(fā)階段已和政府部門有過一些互動(dòng)， 因而對(duì)競(jìng)拍地塊的價(jià)值和前景了 然于心；二是在同等價(jià)位的情況下， 由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為土地一級(jí) 開發(fā)收益進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)， 因而土地一級(jí)開發(fā)商參與拍賣的成本相對(duì)于其他公司 更低4 。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級(jí)開發(fā)階段收益的同時(shí)，獲取 相對(duì)低成本的土地， 既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展， 也保證了可以獲取土地在 未來升值給企業(yè)帶來的二級(jí)開發(fā)的

14、優(yōu)厚收益。由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素， 因此大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級(jí)土 地整理與二級(jí)開發(fā)相結(jié)合，以獲得整理收益的最大化。當(dāng)然，不排除遇到對(duì)地塊志在必得的公司不計(jì)成本的與土地一級(jí)開發(fā)商抬價(jià)， 這 個(gè)時(shí)候，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)土地一級(jí)開發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競(jìng)拍， 因 為拍賣成交價(jià)已非常高， 僅是從土地一級(jí)開發(fā)的收益分成上， 土地一級(jí)開發(fā)商也 已可獲利不菲?！比?、所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)：（一）政策風(fēng)險(xiǎn)7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔相比較二級(jí)市場(chǎng)土地“招拍掛”和房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定， 土地一級(jí)開發(fā)的政策 并不明晰， 諸多操作很不規(guī)范， 而且各地政府的政策和操作流程也各不相同， 造 成一

15、定的信息瓶頸和操作上的不確定性。 隨著土地管理制度的改革和發(fā)展， 國(guó)家 對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的政策將越來越完善， 在政策完善過程中， 存在對(duì)現(xiàn)有土地一級(jí) 開發(fā)模式進(jìn)一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng)險(xiǎn)。在關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國(guó)辦發(fā) 20GG100 號(hào)） 中，國(guó)務(wù)院規(guī)定，“ 從 20GG 年 1 月 1 日起，土地出讓收支全額納入地方基金 預(yù)算管理。 收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)， 支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入 中予以安排， 實(shí)行徹底的收支兩條線。 ”在財(cái)政部發(fā)布的 國(guó)有土地使用權(quán) 出讓收支管理辦法（財(cái)綜 20GG68 號(hào)）中，規(guī)定：“ 任何地區(qū)、部門和單位 都不得以招商引資、 舊城改造

16、、 國(guó)有企業(yè)改制等各種名義減免土地 出讓收入，實(shí)行零地價(jià)，甚至負(fù)地價(jià)，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、 補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。 ”在 20GG 年 12 月財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于進(jìn) 一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財(cái)綜 20GG74 號(hào)）中規(guī)定，“ 確保土地 出讓收入及時(shí)入庫(kù)。 土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式， 商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng) 把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)。 ” 鑒于上述土地出讓收入全額繳納地方國(guó)庫(kù)的規(guī)定， 本文所述的土地一級(jí)開發(fā)收益 分成模式的合規(guī)性是需要進(jìn)一步明晰的。 企業(yè)在一級(jí)開發(fā)階段的利潤(rùn)分成以何種 形式回到企業(yè)， 也就成為了目前一級(jí)開發(fā)模式中的關(guān)鍵點(diǎn)。 各地政府一般

17、都把握 “誰投資誰受益”的原則， 以各種方式將收益按照承諾分配給企業(yè)。 也許是出于 規(guī)避以上規(guī)定的考慮， 在由上海城投公司實(shí)施綜合一級(jí)開發(fā)的上海新江灣城案例 中，上海城投與地方政府約定，土地出讓收入按 7：3 分配，具體執(zhí)行則選擇以7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔“土地出讓收入中的 30% 跟政府簽訂土地出讓合同， 70% 跟上海城投簽訂土地 一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作 5 。（二）融資風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開發(fā)的資金投入密集度高、 投資規(guī)模大。 前述云南城投環(huán)湖東路進(jìn)行土 地一級(jí)開發(fā)及建設(shè)的預(yù)計(jì)總成本達(dá)到了 32.35 億元。這些巨額融資，往往來源 于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、 債務(wù)融

18、資。 雖然大部分土地一級(jí)開發(fā)均采 取分期滾動(dòng)開發(fā)模式， 使得后續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來補(bǔ)充， 但 即使是為啟動(dòng)項(xiàng)目的第一期投入， 動(dòng)輒已往往達(dá)到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模， 資金需求 的壓力可見一斑。 如果遇到政府融資窗口、 行業(yè)新規(guī)定等不利變化， 資金籌集周 期不確定的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來?？梢哉f，減少融資風(fēng)險(xiǎn)、保證融資渠道的暢通，是土地一級(jí)開發(fā)成功的關(guān)鍵。（三）政府行為的風(fēng)險(xiǎn)在土地一級(jí)開發(fā)的參與方中， 地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是毋庸置疑的。 雖然房地產(chǎn)企 業(yè)已通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁， 但仍不能消除地方政府強(qiáng)硬 違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。以綿世股份（ 000609.SZ ）為例進(jìn)行說明。綿世

19、股份參股 35 的公司中新綿世 從 20GG 年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮(zhèn)龍梓萬片區(qū)從事舊城改造的土地一級(jí)開 發(fā)項(xiàng)目6 。20GG 年3 月綿世股份發(fā)表公告稱，“鑒于郫縣城市整體規(guī)劃和開發(fā) 進(jìn)程等的調(diào)整，該項(xiàng)目的合作方郫縣土地儲(chǔ)備中心及其政府土地主管部門與中新 綿世公司協(xié)商， 在保證土地開發(fā)方中新綿世利益的前提下， 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行提前終 止和結(jié)算， 由郫縣土地儲(chǔ)備中心對(duì)中新綿世已投入開發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償、 并同時(shí)給7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔予中新綿世合理的投資收益補(bǔ)償。 ”雖然獲得了一定的投資收益補(bǔ)償， 但地方政 府提前終止的通知， 使得中新綿世在該項(xiàng)目上未來持續(xù)的盈利化為泡影， 不得不

20、 將“該項(xiàng)目及相關(guān)工作轉(zhuǎn)移給郫縣土地儲(chǔ)備中心指定的第三方”。 而截止這個(gè)公 告發(fā)布之時(shí)，該項(xiàng)目尚未有土地上市拍賣。（四）可持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)20GG 年底出臺(tái)的土地儲(chǔ)備管理辦法規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，將由 政府下屬事業(yè)單位土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成； 各地土地儲(chǔ)備中心同時(shí)被授予向銀行貸款 的權(quán)力，貸款時(shí)需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。以土地儲(chǔ)備管理辦法為分水 嶺，北京乃至全國(guó)土地儲(chǔ)備模式發(fā)生了重大改變。以北京為例。在 20GG 年之前，北京的土地一級(jí)開發(fā)流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式， 即通過授權(quán)或招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)， 招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā) 的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的 8 。但土地儲(chǔ)備管理辦法 賦予了各地土地儲(chǔ)備中心向銀行獲得土地儲(chǔ)備貸款的權(quán)力。 20GG 年之后， 北京 市主要采取“市、 區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備”的模式， 商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象即土地儲(chǔ)備 主體是北京市國(guó)土資源局下屬的北京市土地儲(chǔ)備整理中心， 各區(qū)設(shè)有分中心， 土 地儲(chǔ)備工作由市和區(qū)聯(lián)合開展。 區(qū)土地儲(chǔ)備整理中心獲得信貸資金后， 作為事業(yè) 單位無法直接進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)工作， 一般均須成立一家融資平臺(tái)公司專門負(fù)責(zé) 相關(guān)土地一級(jí)開發(fā)。 平臺(tái)