溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題的意見

1、溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題 的意見 溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑 難問題的意見 發(fā)表時(shí)間:2010-09-1522:57:00閱讀次數(shù):36 8 所屬分類: 商品房買賣糾紛 溫州民事審判動(dòng)態(tài)與參閱 2010年第1 7期（總第6 4期） 溫州市中級(jí)人民法院民事審判第四庭編2010年4 月30日 溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會(huì)議備忘錄 （2010年第3號(hào)） 4月29日，溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會(huì)議就審理商品房買 賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題，進(jìn)行了研究討論，并在去 年6月全市法院民事審判例會(huì)上討論征求意見的基礎(chǔ)上，形 成會(huì)議備忘錄，現(xiàn)予以刊登，供審理時(shí)參考。

2、第一條 人民法院認(rèn)定出賣人在商品房銷售廣告中所作允 諾視為要約的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件： （-）廣告涉及的內(nèi)容應(yīng)在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)； （二）廣告內(nèi)容針對的是房屋及其相關(guān)設(shè)施； （三）所作的說明和允諾必須具體確定； （四）承諾的內(nèi)容必須對合同的訂立以及房價(jià)的確定具有重大 影響。 第二條 出賣人與買受人簽訂的認(rèn)購書、訂購書、意向書、 預(yù)訂書、許諾書、預(yù)收定金書等（以下統(tǒng)稱認(rèn)購書），僅約定 了當(dāng)事人概況、房屋基本情況、價(jià)款計(jì)算方法的，一般認(rèn)定為 預(yù)約。如一方違約的，可以適用定金罰則處理。 第三條 商品房買賣認(rèn)購書中約定買受人同意按出賣人公 示的樣板條款訂立合同的，該約定對雙方當(dāng)事人具有約束

3、 力。認(rèn)購人以該條款屬格式條款拒絕訂立商品房買賣合同， 或者請求認(rèn)定該認(rèn)購書無效或請求解除合同、返還定金的， 人民法院不予支持。 第四條 岀賣人以不可抗力為由，請求部分或全部免除逾期 辦證、逾期交房或面積不符等違約行為的民事責(zé)任，按下列情 況處理： （一）該不可抗力事項(xiàng)在房屋買賣合同中明確約定免責(zé)的，原 則上可予支持； （二）雖然屬于不可抗力事項(xiàng)，但出賣人沒有采取積極措施, 致使損失擴(kuò)大的，擴(kuò)大損失部分不予支持； （三）雖然屬于不可抗力事項(xiàng)，但該不可抗力事項(xiàng)屬于反復(fù) 出現(xiàn)或具有季節(jié)性特征的，出賣人沒有采取積極措施造成損 失的，該請求不予支持； （四）既有不可抗力因素，又有當(dāng)事人主觀過錯(cuò)的，應(yīng)予

4、區(qū)別 認(rèn)定，對屬于不可抗力事項(xiàng)的部分予以免責(zé)。 第五條 當(dāng)事人請求人民法院委托或指定專門機(jī)構(gòu)認(rèn)定或 鑒定不可抗力事項(xiàng)的，不予支持。 不可抗力屬于眾所周知的事實(shí),可以通過公眾熟知的方式獲 得。必要時(shí)，可以將有關(guān)政府部門的公告通知等作為依據(jù)。 第六條 人民政府或受其委托的組織所作出的具體行政行 為影響了當(dāng)事人在房屋買賣中的民事權(quán)利，如果當(dāng)事人沒有 過錯(cuò)的，一般可視為不可抗力事項(xiàng)。 人民政府或受其委托的組織所作出的抽象行政行為影響了 當(dāng)事人在房屋買賣中的民事權(quán)利一般可視為不可抗力事項(xiàng)。 第七條 出賣人因單位犯罪或直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他 直接責(zé)任人員因違法犯罪被查處，導(dǎo)致出現(xiàn)逾期交房、逾期辦 證或面

5、積不符等違約行為的，不視為不可抗力，出賣人不能 因此免除民事責(zé)任。 第八條因?qū)缳u人的原因致使商品房買賣合同未能訂立，買 受人請求雙倍返還定金后，還可就其信賴?yán)娴膿p失要求賠 償。但買受人要求賠償其房屋漲價(jià)損失的，不予支持。 第九條 買受人根據(jù)解釋第八條、第九條的規(guī)定，要求出 賣人賠償損失的,可以選擇房屋漲價(jià)損失或者不超過已付購 房款一倍中的一項(xiàng)適用。 第十條買受人依據(jù)解釋第八條、第九條的規(guī)定，要求 出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，一般應(yīng)予支 持。出賣人請求減少的，人民法院可以結(jié)合案件的具體情況, 決定是否予以適當(dāng)減少，但原則上不得低于已付購房款的5 0 %o 第十一條 具有解釋第八條

6、、第九條規(guī)定的五種情形的, 買受人依照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān) 懲罰性賠償責(zé)任,人民法院不予支持。 第十二條出賣人在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書，否則，視為岀賣人交付的房屋不符合 交房條件，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房違約 責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 買受人已接收出賣人交付的商品房鑰匙的，應(yīng)當(dāng)視為解釋 第一條規(guī)定的對房屋的轉(zhuǎn)移占有出 賣人原因,是指出賣人在履行商品房買賣合同權(quán)屬 交付前應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，主要包括商品房 建設(shè)完工以后應(yīng)當(dāng)履行的初始產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)手續(xù)。 非岀賣人所應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)或約定義務(wù)之外的原因造成 逾期辦證的，不視為o 第十八條

7、 提供不動(dòng)產(chǎn)銷售（轉(zhuǎn)讓）專用發(fā)票及房屋平面圖屬 出賣人的合同附隨義務(wù)，若因出賣人未履行該合同附隨義務(wù), 導(dǎo)致買受人未能取得房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)依照解釋第十 八條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。 第十九條解釋第十八條第一款規(guī)定的房屋權(quán) 屬證書,應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房是否對買 受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重 干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等因素，予以綜合 判斷。 第二十五條地方政府的職能部門依照地方性法規(guī)、部門 規(guī)章或政府文件對物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以收取和管理，屬于 政府行政職責(zé)范圍。人民法院在審理民事案件時(shí)，不對其收 取的標(biāo)準(zhǔn)或合理性進(jìn)行審查。 第二十六條商品房買賣合同中已對物業(yè)專項(xiàng)維修資

8、金的 交納作出約定的，從其約定。 第二十七條 商品房買賣合同中約定以買受人向出賣人交 納物業(yè)專項(xiàng)維修資金作為交付房屋或辦理權(quán)屬證書的前提 條件，并以此作為逾期交房或逾期辦證責(zé)任免除的抗辯主張 的,人民法院不予支持。 第二十八條 岀賣人在向人民政府的有關(guān)職能部門繳納買 受人物業(yè)名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金后再向人民法院起訴追 償，人民法院原則上應(yīng)予支持。但下列情況例外： （一）雙方約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由出賣人負(fù)擔(dān)的； （二）簽訂商品房買賣合同時(shí)的地方政策規(guī)定物業(yè)專項(xiàng)維修 資金計(jì)入售房價(jià)格的； （三）出賣人繳款時(shí)屬于自愿代買受人履行交款義務(wù)的。 第二十九條 岀賣人向人民政府的有關(guān)職能部門繳納本應(yīng) 由買受

9、人負(fù)擔(dān)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，向人民法院起訴追 償，適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。 第三十條 買受人請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋 所有權(quán)登記或者履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)的，不適用 民法通則有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。 第三十一條買受人請求出賣人承擔(dān)逾期辦證違約金 的，適用民法通則有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間 從約定辦證期限屆滿時(shí)計(jì)算。 第三十二條當(dāng)事人以交付的商品房面積與合同約定存 1 /1 在誤差為由請求補(bǔ)足房價(jià)款或者返還房價(jià)款及利息的，訴訟 時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道房地產(chǎn)行政主管部門審核確定 該房產(chǎn)測繪結(jié)果之日起算，但當(dāng)事人明確約定以其他方式確 定該商品房面積的除外。 第三十三條 買受人以商品房存在質(zhì)量問題為由請求出賣 人賠償損失的，訴訟時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問題 造成其損失之日起算；請求出賣人予以修復(fù)的,訴訟時(shí)效從其 知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問題之日起算，但尚未超過保修期 的除外。 第三十四條 本意見所稱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)稱為出賣人, 購房戶統(tǒng)稱為買受人。 第三十五條 根據(jù)解釋第二十八條規(guī)定，解釋具有 在一定時(shí)期內(nèi)溯及既往的效