房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種和涉稅處理

1、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種和涉稅處理涉及稅種： 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船使用稅 印花稅 契稅 個人所得稅 土 地增值稅 有關(guān)規(guī)定 行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 與代理。其主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)。 一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為， 土地所有者出讓 土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè) 稅。土地租賃，不按本稅目征稅。二、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。 本稅目的征收范圍包括：

2、銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 1、銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物， 是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。 以轉(zhuǎn) 讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。2、銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為， 比照銷售不 動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方利潤分配、 共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為， 不征 營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。不動產(chǎn)租賃，不按

3、本稅目征稅。一、營業(yè)稅1、銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)（1）、納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。（2）、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人， 其營業(yè)額比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。 對個人 無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3）、營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列 順序核定其營業(yè)額：a按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；b 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本X （ 1+成本利

4、潤率）十（1-營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 2、其他具體規(guī)定如下：（1）、在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷， 包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷 售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按服務(wù)業(yè)一代理業(yè)征收營業(yè)稅；在合同期 滿后，房屋未售出， 由包銷商進(jìn)行收購， 其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包 銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售， 對包銷商也應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅。（ 2）、對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡 稱乙方）提供資金，合作建房。

5、合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的 以物易物 ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所 有權(quán)相互 。具體的 方式也有以下兩種：a 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 ，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價， 換取部分房屋的所有權(quán)， 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為； 乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價， 換取部 分土地的使用權(quán)， 發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。 因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè) 稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目中的 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 子目征稅； 對乙方應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照 中華人民共和國營

6、業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自 的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā) 生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按 銷售不動產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅。 b 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙 方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用， 租賃期滿后， 乙方將土地使 用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 在這一經(jīng)營過程中， 乙方是以建筑物為代價換 得若干年的土地使用權(quán)， 甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。 甲方發(fā)生 了出租土地使用權(quán)的行為，對其按服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售 不動產(chǎn)的行為，對其按 銷售不動產(chǎn)

7、 稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè) 額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、 乙方以貨幣資金合股， 成立合營企業(yè)， 合 作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：a 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅 以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為， 不征營業(yè)稅 的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對 其不征營業(yè)稅； 只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅； 對雙方分 得的利潤不征營業(yè)稅。b 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方

8、式參與分配， 或提取固定利潤， 則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為， 而屬于甲方 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為， 那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收 入按比例提取的收入按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收 入依 銷售不動產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅。c 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營 業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股， 共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。 因此，首 先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則 第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各 自銷售，則再按 銷售不動產(chǎn) 征稅。（

9、3）、 對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)， 采用預(yù)收款方式的， 其納稅義務(wù)發(fā)生 時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收 定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（4）、以 還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若 干年后可將房屋價款歸還購房者， 這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促 銷手段。對以 還本 方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價 外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂 還本 支出。（5）、中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題a 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲

10、得的土地與外方合作， 辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后， 不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于II以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為， 不征營業(yè)稅 的規(guī)定、因此，應(yīng)按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為 實(shí)際取得的全部收入，包括價外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的， 則對中外雙方各自銷售商品房收入按 銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅； 如果采取統(tǒng)一銷房 再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按 銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅；如果 采取對中方支付固定利潤方式的，則

11、對外方銷售商品房的全部收入按 銷售不動 產(chǎn)征營業(yè)稅。b 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用， 視為中方以預(yù)收款方式取得的 營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中 外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的， 可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收 入。c 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收 營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5% ，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為 5% 。計算公式=營業(yè)額X5%(6) 合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權(quán)的土地上

12、，按 照政府有關(guān)工程建設(shè)項目申請審批程序法規(guī)以自己名義 立項 建設(shè)，無論采取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅的計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、 西城區(qū)、 崇文區(qū)、 宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為 7%； 納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5% ; 納稅義務(wù)人所在地不在項范圍內(nèi)的，稅率為 1% ；、教育費(fèi)附加教

13、育費(fèi)附加的計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額 ,附加率為 3%。計算 公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額X費(fèi)率四、土地增值稅稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個人征收的一種稅。 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的 適用稅率計算征收， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 條例 規(guī)定的扣除項 目金額后的余額，為增值額。具體講：1、對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體 土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。 這是因?yàn)楦鶕?jù) 中華人民共和國土地管理 法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。 因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為， 所

14、以不能納入征稅范圍。2、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種 附屬設(shè)施。3、附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 增值額為納稅 人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除 條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收 益。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例 規(guī)定土地增值稅計算增值額的 扣除項目金額包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房及配套設(shè)施的成本

15、、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 規(guī)定， 計算土地增值 額的扣除項目，具體為：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的 地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際 發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售 費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)

16、的費(fèi)用 直接計入當(dāng)年損益， 不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂?為了便于計算， 市政府在 京政發(fā)（1996 ）7 號北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知 中明確，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的 金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本 之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴?供金融機(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開 發(fā)成本的 10% 的以內(nèi)計算扣除。4、舊房及建筑物的評估價格。是指在

17、轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率， 并經(jīng)地方 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。6、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的 金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20的扣除。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率 30 。增值額超過扣除項目金額 50，未超過扣除項目金額 100 的部分，稅率 40。增值額超過扣除項目金額 100 ，未超過扣除項目金額 20

18、0 的部分，稅率 50 。增值額超過扣除項目金額 200 的部分，稅率為 60 。對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人， 在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 收入，由于涉及成本確定或其它原因， 而無法據(jù)以計算土地增值稅的， 可以預(yù)征 土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率 為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 3% 的比例預(yù)征土地 增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 2% 的比例預(yù) 征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 1% 的比例預(yù)征土地增值稅。從 2003 年 1 月 1 日起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一

19、調(diào) 整為 1% 。四、房產(chǎn)稅如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單 位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。（1）以房產(chǎn)稅原值 （評估值）為計稅依據(jù)，稅率為 1.2% 。計算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額二房產(chǎn)原值（評估值）x （1 - 30%） X1.2%（2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為 12% 。計算公式為 :房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額二年租金收入 X12 %如果單位屬于 外商投資企業(yè)或外國企業(yè) 應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅五、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、 縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)， 對擁有土地使用 權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土

20、地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=刀（各級土地面積*相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級， 各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為： 一級土地每平方米年 稅額 10 元；二級土地每平方米年稅額 8 元；三級土地每平方米年稅額 6 元；四 級土地每平方米年稅額 4 元；五級土地每平方米年稅額 1 元；六級土地每平方米 年稅額 0.5 元。如果單位屬于 外商投資企業(yè)或外國企業(yè) 應(yīng)繳納外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。六、印花稅印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、 領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證

21、數(shù)量 *單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證 （合同） 暫不征收印花稅， 但在土地開發(fā)建 設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納 印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的， 簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之 五繳納印花稅， 房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時， 應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在 轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時， 應(yīng)按權(quán)利許可證照， 按件交納印花稅五元， 房地 產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后， 再辦理發(fā) 證手續(xù)。七、契稅契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、 房

22、屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 契稅按土地使用權(quán)、 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時 的成交價格為計稅依據(jù)，目前北京市現(xiàn)行契稅稅率為 3% ，應(yīng)納稅額 = 房地產(chǎn)成 交價格或評估價格 * 稅率。）、征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和 房屋買賣、房屋贈與和房屋 ；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包 經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：1、以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；2、以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；3、建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；4、以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

23、。契稅的計稅依據(jù)如下：1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、 無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)， 屬于成交價格的組成部分， 不應(yīng)從中剔除， 因此， 合同確定的成交價格中包含的 所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。 納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契 稅。2、土地使用權(quán)贈與、 房屋所有權(quán)贈與， 由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使 用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；3、土地使用權(quán) 、房屋所有權(quán) 、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán) ，為 價格的 差額；4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)

24、的， 經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時， 除承受方按規(guī) 定 繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益。5、承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價格；當(dāng)部分 權(quán)屬改為全部權(quán)屬時， 為全部權(quán)屬的成交價格， 原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予 扣除。前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當(dāng)理由的 ，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。八、車船使用稅如果擁有汽車、自行車等機(jī)動車、非機(jī)動車交通工具 ,還需繳納相應(yīng)的車船 使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、 湖泊或領(lǐng)?？诎?的船舶 ,按

25、照種類、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：乘人汽車應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅車輛數(shù)量 * 單位稅額載貨汽車應(yīng)納稅額 =車輛的載重或凈噸位數(shù)量 * 單位稅額摩托車應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅車輛數(shù)量 * 單位稅額 外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。九、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其 他所得?；径惵蕿?33% 。還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在 3萬 元（含 3 萬元）以下的，減按 18%的稅率計算繳納；年應(yīng)納稅所得額超過 3 萬 元至 10 萬元（含 10 萬元）的，減按 27% 的稅率。本市行政區(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)、 股份合作制企業(yè)、 聯(lián)營

26、企業(yè)、有限責(zé)任公司（非 自然人出資設(shè)立）中的施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷售（營業(yè)）收 入在 300 萬元以下（原為年銷售（營業(yè)）收入在 150 萬元以下）的工業(yè)企業(yè)、 修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務(wù)企業(yè)、娛樂業(yè)、交通運(yùn)輸企業(yè)和其他企業(yè)。 適用純益率。 對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來， 單獨(dú)核定純益 率為 3-5 。具體適用比例由各區(qū)縣（分局）自定。十、個人所得稅個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。 支付所得的單 位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人 ,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅 ,是扣 繳義務(wù)人的法定義務(wù)?，F(xiàn)行會計制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動

27、產(chǎn)取得預(yù)收款計征營業(yè)稅的賬 務(wù)處理進(jìn)行明確。一般的做法有兩種：一是在實(shí)際繳納時，借記 “應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 ”、“應(yīng)交稅金應(yīng)交城市 維護(hù)建設(shè)稅 ”、“其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加 ”，貸記“銀行存款 ”科目。根據(jù)會 計核算的配比原則，對這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn)，留待營業(yè)收入確認(rèn)時，再結(jié)轉(zhuǎn) “營 業(yè)稅金及附加 ”科目。這種方法操作性很強(qiáng)，但存在弊端。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上反 映的應(yīng)交稅金是一個負(fù)數(shù)， 這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息， 即企 業(yè)多交了營業(yè)稅。另一種方法是，增設(shè) “待攤稅金待攤稅金及附加 ”科目，在收到預(yù)收賬款時， 按照應(yīng)納的各項稅費(fèi)，借記 “待攤稅金待攤稅金及附加 ”，貸記 “應(yīng)交稅金

28、應(yīng)交營業(yè)稅 ”、“應(yīng)交稅金應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 ”、“其他應(yīng)交款應(yīng)交教 育費(fèi)附加 ”，實(shí)際繳納時，借記 “應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 ”等科目，貸記 “銀行存 款”。當(dāng)會計上確認(rèn)營業(yè)收入時，按照營業(yè)收入應(yīng)納的各項稅費(fèi)，借記 “營業(yè)稅金 及附加”科目，貸記 “待攤稅金待攤稅金及附加 ”，按其差額，貸記 “應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 ”等科目。我們認(rèn)為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以 彌補(bǔ)第一種方法的不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種常識二、簡介 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有 11 種： 營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企 業(yè)所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。 此外還

29、有地方教育費(fèi)、河道維護(hù)費(fèi)等地方性收費(fèi)。車船使用稅等企業(yè)常規(guī)性稅種沒有考慮。 增值稅等該行業(yè)偶發(fā)性稅種不作考慮。二、各稅種介紹1、營業(yè)稅 稅目與稅率營業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn) （包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、 銷售其他土 地附著物）兩個稅目，稅率都是 5% 。 特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)， 以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人， 視同銷售 不動產(chǎn)。（營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條） 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為， 比照銷售不動產(chǎn) 征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為， 不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 2002 年 12

30、 月財政部、國家 稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 （財稅 2002191 號）對這種行 為征稅辦法重新作出規(guī)定，自 2003 年 1 月 1 日起，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資 入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租 賃業(yè)稅目納稅。 土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行 為，不征營業(yè)稅。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為， 比照銷售不動產(chǎn) 征稅。 納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產(chǎn)、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)， 向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納 營

31、業(yè)稅。營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間， 為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入 款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)， 采用預(yù)收款方式的， 其納稅義務(wù)發(fā)生時 間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 單位贈與不動產(chǎn)的， 納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán) 轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 抵減問題單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)， 以全部收入減去不 動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、 土地使用權(quán)的， 以全部收入減去抵債 時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 （財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財稅 200316 號）2、城

32、市維護(hù)建設(shè)稅計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為 7% 、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額X稅率。3、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額費(fèi)率為 3% 。計算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額X費(fèi)率。4、土地增值稅計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得 的收入減除條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。稅率為 30% 、 40% 、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。計算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額X費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金5、房產(chǎn)稅（1）以房產(chǎn)稅原值 （評估值）為計

33、稅依據(jù)，稅率為 1.2% 。計算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額二房產(chǎn)原值（評估值）X （1 -30%） X1.2%（2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為 12%。計算公式為 :房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額二年租金收入 X12 %6、土地使用稅 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。7、印花稅印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、 領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑 證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量 *單位稅額。 開發(fā)企業(yè)的會計帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅； 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅； 在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅； 進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動同時收取； 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，8、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額二收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額稅率： 企業(yè)所得稅的稅率為 25% 。 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為 20% 。 符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20% 的稅率征收企業(yè)所得稅。 國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15的稅率征收企業(yè)所得稅 外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡