天 津 萬(wàn) 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目

1、天 津 萬(wàn) 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告 天津萬(wàn)科興業(yè)(集團(tuán))二零零壹年八月目 錄第一章 工程決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 工程概述1. 工程區(qū)位及用地2.工程宗地現(xiàn)狀3.工程周邊的社區(qū)配套4.工程周邊環(huán)境5.工程市政配套分析6.土地價(jià)格第三章 工程法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.工程用地獲得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.工程合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)第四章 市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目的客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 工程開(kāi)發(fā)方案1. 開(kāi)發(fā)機(jī)遇2. 開(kāi)

2、發(fā)周期安排3. 銷(xiāo)售周期安排第七章 投資收益分析1. 本錢(qián)預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 工程資金預(yù)測(cè)第八章 可行性結(jié)論1. 工程優(yōu)勢(shì)2. 工程優(yōu)勢(shì)3. 結(jié)論及建議第一章 工程決策背景 一.內(nèi)部因素1.天津萬(wàn)科公司工程布局萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等工程，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要工程集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市開(kāi)展方向，城市中心區(qū)向南

3、部方向開(kāi)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東開(kāi)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建立海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市開(kāi)展方向不盡相符。萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，開(kāi)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬(wàn)科有才能，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深化天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市開(kāi)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注

4、。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)工程有：北部地區(qū)鐵東路住宅工程，東部地區(qū)張貴莊路住宅工程、東部地區(qū)天津鋼廠住宅工程，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅工程，其中玻璃廠工程是各方面條件都比較成熟的工程，該工程正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)工程的空白。 2.天津萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)工程，萬(wàn)科花園新城含原有新城工程和紅旗農(nóng)場(chǎng)工程、東麗湖工程，其中新城工程為在建銷(xiāo)售的工程，東麗湖工程目前處于前期工作階段。新城工程自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城工程根本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖工程規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展工程，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作

5、為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的工程。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)方案要求，天津公司必須再上新工程，要到達(dá)每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)工程，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新工程，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深化到每個(gè)天津人心中。玻璃廠工程區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，開(kāi)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)開(kāi)展的工程。同時(shí)我司擬在該地塊建立住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建立做出奉獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀工程及在談工程分布:花園新城新區(qū)世貿(mào)廣

6、場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心玻璃廠工程.天鋼工程津塘路工程張貴莊路工程麗苑工程鐵東路工程梅江南工程西橫堤工程在開(kāi)發(fā)工程:已完成工程:在談工程:友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心工程所在地梅江居住區(qū)二.外部因素該工程具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該工程所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì): 根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大局部用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r來(lái)看，該工程所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最興隆、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房

7、地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大局部的中高檔樓盤(pán)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)友誼路兩側(cè)建立新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大 型超市等全國(guó)知名的商業(yè)設(shè)施。 工程間隔 規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段缺乏3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成局部，東南 半環(huán)的修建對(duì)該工程的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 工程西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建立的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建立成

8、為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為萬(wàn)科在此地塊建立一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。 第二章 工程概述一.宗地區(qū)位及用地 1.工程區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建立中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),間隔 中環(huán)線圍堤道段5公里,間隔 正在建立的東南半環(huán)線約 3公里,間隔 南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，間隔 規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里?；▓@新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)工程所在地 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 2.工程用地 該工程宗地為國(guó)有土地，毛地面積約5

9、25畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表：名稱面積(萬(wàn)平米)折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)6.2794可建立用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地含小學(xué)及幼兒園、配套公共效勞設(shè)施用地2.7041凈住宅用地面積26.05391可建立用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地3.工程地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(

10、萬(wàn)平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共效勞設(shè)施用地0.911.8505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范圍: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 2.地勢(shì)狀況 工程用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高根本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的消費(fèi)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。

11、廠區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)展撤除或保存。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？1工程用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線。2工程用地內(nèi)沒(méi)有需要保存的文物等設(shè)施。3工程用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專(zhuān)用線，可根據(jù)規(guī)劃要求撤除。4工程用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建立無(wú)影響。5工程用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井在地?zé)徂k有登記，出水溫度50左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保存,可為工程提供一局部熱水。5.地質(zhì)情況 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 廠

12、內(nèi)植被 玻璃廠正門(mén) 廠區(qū)正門(mén)廠區(qū)植被 廠區(qū)車(chē)間廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？三.工程周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類(lèi)名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無(wú)市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線路，距工程1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，根本社區(qū)配套比較少，缺乏以為工程提供效勞，該工程在規(guī)劃施行時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商

13、業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類(lèi)公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中市重點(diǎn)、第四中學(xué)市重點(diǎn)、南樓中學(xué)區(qū)重點(diǎn)醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院三級(jí)甲等大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂(lè)園大型賓館天津賓館三星、迎賓館、樂(lè)園賓館三星、津利華大酒店四星、水晶宮飯店四星、天津鋼管賓館二星、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深

14、圳開(kāi)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該工程沿主干路網(wǎng)乘車(chē)20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該工程效勞。四.工程周邊環(huán)境1. 現(xiàn)狀工程所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的開(kāi)展，原來(lái)的局部工廠企業(yè),由于工業(yè)構(gòu)造調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順著名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建立，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建立了以水

15、景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本工程目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建立的開(kāi)展很快得到解決。已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)工程所在地2. 工程宗地周邊情況 該工程宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保存水域，對(duì) 該工程的環(huán)境有一定的積極影響

16、。工程宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。工程宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù) 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)局部用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一局部,該工程與梅江南居住區(qū)僅一河之隔-衛(wèi)津河,根本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該工程周邊 環(huán)境有了根本性的改善。工程宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側(cè)在建道路梅江南開(kāi)發(fā)用地 3.

17、周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響1該工程間隔 規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段缺乏3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該工程的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成局部，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)絡(luò)海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建立已列入“十五規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋方案2001年開(kāi)始修建，2002年年底通車(chē)。2解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保存現(xiàn)狀水面，在工程周邊有大量的綠地和水面，形成一

18、道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又防止了噪音，對(duì)工程帶來(lái)的好處可謂多多。3本工程西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建立成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該工程的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。4目前工程門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線路，距工程1公里處有96、954路終點(diǎn)站，工程開(kāi)發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到工程門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便工程業(yè)主出行。五.市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本工程周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條-解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬3

19、0米。工程南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使工程又多了一條出行道路。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。工程用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該工程與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 2.市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備根本的市政配套條件，詳細(xì)分析如下：給水：在解放南路有800的輸水管，可從中引出配水管為該工程提供水源。排水：在該工程用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在工程用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污

20、水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量缺乏以滿足工程需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊：該工程為梅江 局的效勞范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路?00的中壓天然氣管道，為工程氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格 1.補(bǔ)償費(fèi)用:與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可

21、建立用地價(jià)格一樣?？山⒂玫刂?住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格一樣,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。2.土地出讓金: 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際本錢(qián)測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10

22、萬(wàn)M2。 出讓金總額:污染企業(yè)外遷工程可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本工程本錢(qián)測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，假設(shè)按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬(wàn)元,可節(jié)省560萬(wàn)元。列表說(shuō)明上述問(wèn)題3周邊地價(jià)的比較：與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元/平方米樓面地價(jià)，該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬(wàn)元/畝。玻璃廠工程可用地地價(jià)含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用為72.86萬(wàn)元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬(wàn)元/畝，同時(shí)，梅江為安居工程，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)工程，地價(jià)支付時(shí)間急促。與工程用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初

23、步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠工程毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。綜合分析該工程地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方承受。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一.工程用地獲得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描繪1. 工程用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè) 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有 土地的用途:工業(yè)用地 工程用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó) 有土地使用證2. 工程用地規(guī)劃 工程用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的10-01-01控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已獲得的政府文件：

24、目前尚未辦理工程的任何手續(xù)。3. 工程用地獲得土地使用權(quán)程序評(píng)估1 獲得土地使用權(quán)程序 萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 2獲得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明 3獲得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開(kāi)工建立，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建立進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)

25、在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定假設(shè)工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1 工程周邊的梅江居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織施行的工程，該工程上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該工程會(huì)被推延立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該工程立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。2 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)展商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但

26、該工程能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，假設(shè)沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能施行，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否那么，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的局部費(fèi)用。 二.工程合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合作方介紹：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以消費(fèi)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資，為一家合資企業(yè)，其退出該工程后必須協(xié)助萬(wàn)科公司與土地方的合作并保證萬(wàn)科按其原有合作條件與土地方合作。2.合作方式1合作方式萬(wàn)科一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。2操作方式萬(wàn)科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地

27、局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。萬(wàn)科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3.主要合作條件1與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)的土地價(jià)款及付款進(jìn)度土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。付款方案：a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬(wàn)科公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬(wàn)科公司去辦理工程立項(xiàng),假設(shè)該工程立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公

28、司。b.萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶，假設(shè)此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供應(yīng)萬(wàn)科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一即2500萬(wàn)元。d.在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給萬(wàn)科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%， 萬(wàn)元。土地方的主要工作a.負(fù)責(zé)在工程立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供應(yīng)萬(wàn)科公司使用。b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其根底，架空的線路、

29、管線撤除，硬化路面及鐵道路撤除、地下構(gòu)筑物及各種管線撤除等影響工程開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理工程手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該工程臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e.配合萬(wàn)科公司辦理該地塊從工程立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、獲得國(guó)有土地使用證的所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建立、銷(xiāo)售、使用工程的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約局部由雙方三七

30、分成，土地方拿七成,萬(wàn)科拿三成2與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資補(bǔ)償價(jià)款和付款方案補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。付款方案：a.在工程立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。b.在萬(wàn)科公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。d.余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土

31、地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在工程立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供應(yīng)萬(wàn)科公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司辦理該地塊從工程立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、獲得國(guó)有土地使用證的所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建立、銷(xiāo)售、使用工程的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。e.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1 合作背景

32、：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適宜在該區(qū)域繼續(xù)消費(fèi),同時(shí)該公司也想通過(guò)建立新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)展技術(shù)改造,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū),通過(guò)會(huì)談, 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資同意退出該工程,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)展合作。2 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。3 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。4 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度防止土地風(fēng)險(xiǎn)。5

33、 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款方案可看出，根本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度防止合作風(fēng)險(xiǎn)。6 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建立和搬遷，盡快啟動(dòng)消費(fèi)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)詳細(xì)情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5

34、-7%收取。三.總體評(píng)價(jià) 該工程總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)根本明確。第四章 市場(chǎng)研究一.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：1.區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定(紫色板塊) 該工程行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，間隔 外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)如下列圖，河西區(qū)是危改施行較早的地區(qū)，市政建立和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14萬(wàn)人，比90年增加了13.14萬(wàn)人。2000年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為113.87萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量9

35、2.76萬(wàn)平米，市場(chǎng)根本處于平衡狀態(tài)。河西區(qū)該區(qū)域市場(chǎng)的根本特征表現(xiàn)如下：1由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)置力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)開(kāi)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃程度差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)置力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)

36、成長(zhǎng)狀況u 銷(xiāo)售量：該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是2000年的增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。 u 銷(xiāo)售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)根本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。u 平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。二.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征：u 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)比例2500以下多層25%25003500多層、小高層50%35004000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況： 由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)根本

37、呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間根本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎聚集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品穿插分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。根據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)根本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低本錢(qián)，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式根本為多層。具有代表性的工程有：工程名稱規(guī)模m2建筑形式綠化率均價(jià)元/m

38、2主力產(chǎn)品m2瑞江花園一期整體40萬(wàn)多層35%240070-90兩室金海灣20萬(wàn)多層30%248090-100兩室榮華園3萬(wàn)多層36%230080-90兩室(2) 25003500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)缺乏。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以局部小高層。具有代表性的工程有：工程名稱規(guī)模m2出售資源建筑形式容積率均價(jià)元/m2主力產(chǎn)品m2消化率順著名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層1.3280010

39、0-120根本售磬名都新園10萬(wàn)10萬(wàn)多層1.2250090-100兩室120-125三室75%(3) 35004000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)根本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度進(jìn)步物業(yè)檔次。工程名稱規(guī)模m2出售資源m2建筑形式容積率均價(jià)元/m2主力產(chǎn)品m2消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1293600100兩室140三室70%芳水園11.9萬(wàn) 約2萬(wàn)多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期12.8萬(wàn)多層小高層09

40、3900140-16020%(4) 4000元/平米 此類(lèi)產(chǎn)品根本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔工程。工程名稱規(guī)模m2出售資源m2產(chǎn)品形式均價(jià)元/m2主力產(chǎn)品m2消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層高層5300150(兩室)70%世紀(jì)城3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：名都新園藍(lán)水假期個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地31世紀(jì)城： 該工程由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在10

41、0平方米兩室以及140平米三室。詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容 該工程一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要表達(dá)出實(shí)力公司的手筆。該工程一直以高科技的“H概念社區(qū)為宣傳主題，目的客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的H一族。 總結(jié)：該工程產(chǎn)品單一，工程主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。32梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層4-5層、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最

42、大限度的利用了景觀資源的欣賞價(jià)值。該工程70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、出售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。總結(jié)：該工程產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但工程開(kāi)發(fā)、籌劃方面并無(wú)打破性的拓展。33云水園： 該工程由多層及少局部小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建立了“國(guó)際老人村外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與

43、高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容 該工程于99年11月即開(kāi)盤(pán)出售，宣傳上一直不溫不火，雖該工程不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景的廣告語(yǔ)吸引客戶，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%。 總結(jié)：該工程地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建立來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。34明都新園：該工程以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該工程區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，工程性能比到達(dá)了

44、較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及局部改善型需求客戶。詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容總結(jié)：該工程注重了附加值的進(jìn)步，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣闊區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳９こ痰闹饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的開(kāi)展對(duì)天玻工程的影響將是至關(guān)重要和不容無(wú)視的。n 梅江生態(tài)居

45、住區(qū) 一梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建22.12萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。總?cè)莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率到達(dá)40%以上。2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建立，正在建立的為1# 6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬(wàn)平方米，其中住宅61.32萬(wàn)平方米，公建9.8萬(wàn)平方米，水面7.3公頃。 今年起步建立70.12萬(wàn)建筑平方米，年底開(kāi)工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)

46、域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成開(kāi)工。3、配套： 智能化：1專(zhuān)用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。26表電表、煤氣表、熱力表、純潔水表、中水表、自來(lái)水表遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息效勞。4安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)平安報(bào)警。 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 新技術(shù)：中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。二重點(diǎn)工程比照分析： 1、梅江工程與天波工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)比照：優(yōu)優(yōu)勢(shì)比照項(xiàng)藍(lán)

47、水假期芳水園天玻規(guī)劃用地136萬(wàn)m21253萬(wàn)m23502萬(wàn)m2總建筑面積129萬(wàn)m2119萬(wàn)m22501萬(wàn)m2樓面地價(jià)1248元/m21248元/m2地點(diǎn)友誼路延長(zhǎng)線友誼路延長(zhǎng)線解放南路開(kāi)發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬(wàn)科方案投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率09含水面095含水面0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率585湖景綠化率3155%53%湖景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79-205 m270

48、-240m2主力面積130-160 m2120-150 m2主力總價(jià)50-62萬(wàn)元45-57萬(wàn)元熱銷(xiāo)面積130小三室120-產(chǎn)品比照：優(yōu)優(yōu)勢(shì)比照項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層4層半：65%高層(9-12層)：30%別墅未開(kāi)發(fā)：5%多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層4層半：高層(9-12層)：別墅未開(kāi)發(fā)：多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-15

49、02、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保存水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。以上數(shù)據(jù)摘自?天津日?qǐng)?bào)?規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的開(kāi)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)工程即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該工程。優(yōu)優(yōu)勢(shì)比照項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地8.1萬(wàn)m23502萬(wàn)m2總建筑面積5.8萬(wàn)m22501萬(wàn)m2樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開(kāi)發(fā)商津興地產(chǎn)交通間隔 外環(huán)線缺乏1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國(guó)際康體中心國(guó)際老人村小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001年12月底交工 可售面積118-280 m2主力面積118 m2主力總價(jià)41萬(wàn)元公寓110萬(wàn)元?jiǎng)e墅熱銷(xiāo)面積118 m2-產(chǎn)品比照：優(yōu)優(yōu)勢(shì)比照項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層4層半：70%高層(9層)：20%別墅2.5層：10%多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層4層半：118 m2高層(9-12層)：160 m2別