房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討 Sf0_jt 2008-10-24 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 4 4、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種： 1 1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加； 2 2、土地增值稅；、土地增值稅； 3 3、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅； 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 目目 錄錄 一、營(yíng)業(yè)稅一、營(yíng)業(yè)稅 二、土地增值稅二、土地增值稅 四、個(gè)人所得稅四、個(gè)人所得稅 五、案例五、案例 三、企業(yè)所得稅三、企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 公園公園15號(hào)購(gòu)房贈(zèng)

2、奔馳車送百萬(wàn)元意大利家具號(hào)購(gòu)房贈(zèng)奔馳車送百萬(wàn)元意大利家具(圖圖) 2008年年03月月24日日11:26 新浪房產(chǎn)新浪房產(chǎn) 贈(zèng)奔馳車活動(dòng)：銷售滿贈(zèng)奔馳車活動(dòng)：銷售滿8套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車一部套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車一部(由奔馳由奔馳 公司為奧運(yùn)打造的公司為奧運(yùn)打造的AMG SLK全球限量全球限量400輛輛,)，由北京市公證處公證。，由北京市公證處公證。 贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值300-400萬(wàn)萬(wàn)B B(意大利意大利)原裝進(jìn)口的家具，并送去歐洲原裝進(jìn)口的家具，并送去歐洲(意大意大 利利)B B考察，親自去考察，親自去B B公司選家具款式之行，送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星公司選家具款式之行，

3、送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星 級(jí)酒店級(jí)酒店3晚的住宿。晚的住宿。 廣告：“購(gòu)房屋、送空調(diào)”，“購(gòu)房送家具”，送 稅收策劃案例稅收策劃案例 1 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 促銷方式的稅收策劃促銷方式的稅收策劃 解釋： 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào) 視同銷售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋 價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是 贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。 將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 稅收策劃案例稅收策劃案例 2 某房地產(chǎn)企業(yè)A開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平米的商品房，成本總計(jì)5億元（5000元/平米）， 預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平米。找到稅務(wù)策

4、劃公司進(jìn)行策劃，該公司提出方案如下： 自行成立房地產(chǎn)銷售公司B， B公司以6000元/平米的價(jià)格買(mǎi)斷其10萬(wàn)平米 的商品房，B公司再以8000元/平米的價(jià)格對(duì)外出售，超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作 為B公司的手續(xù)費(fèi)收入，每月結(jié)算一次。 A公司按6000元/平米的價(jià)格確認(rèn)收入，并按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值 稅等相關(guān)稅金。 B公司按照（8000元-6000元）*10萬(wàn)平米計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅- 服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。 策劃目的：減少企業(yè)策劃目的：減少企業(yè) 土地增值稅的繳納。土地增值稅的繳納。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文： 采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

5、 （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品； （2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品； （3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分 成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ； （4）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 。 實(shí)際操作中，存在實(shí)際操作中，存在 部分房地產(chǎn)企業(yè)采部分房地產(chǎn)企業(yè)采 取包銷方式，在銷取包銷方式，在銷 售過(guò)程中，部分房售過(guò)程中，部分房 款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā) 票、其余房款直接票、其余房款直接 以現(xiàn)金收取或開(kāi)具以現(xiàn)金收取或開(kāi)具 收款憑據(jù)，隱瞞銷收款憑據(jù)，隱瞞銷 售收入。售收入。 偷稅行為偷稅行為 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 2006年，某大型國(guó)有企業(yè)給專家年薪50萬(wàn)元，有三種發(fā)放方式：一是工 資加獎(jiǎng)

6、金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的 依據(jù)是關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知（國(guó)稅發(fā) 1996107號(hào)），該通知規(guī)定，對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪金 所得應(yīng)納的稅款，可以實(shí)行按年計(jì)算、分月預(yù)繳的方式計(jì)征，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)者按月 領(lǐng)取的基本收入，應(yīng)在減除800元的費(fèi)用（后來(lái)調(diào)整為1600元）后，按適用稅率 計(jì)算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計(jì)其全年基本收入和效益收 入，再按12個(gè)月平均計(jì)算實(shí)際應(yīng)納的稅款。專家應(yīng)納個(gè)稅為（50000012 1600）30%337512103740元。 案例案例 3 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 依據(jù)依據(jù)關(guān)于調(diào)整個(gè)人取

7、得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收 個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)20059號(hào)）第七號(hào)）第七 條：條：“本通知自本通知自2005年年1月月1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知 不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征 稅問(wèn)題的通知稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)1996206號(hào)號(hào))和和國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的

8、通知 (國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)1996107號(hào)號(hào))同時(shí)廢止。同時(shí)廢止?！?方案二方案二 適用法適用法 規(guī)已作規(guī)已作 廢廢 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一幢辦公用樓房，總售價(jià)為15500萬(wàn)元，取得土地價(jià)款為4000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā) 成本為5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為上述兩項(xiàng)的10%，其他可扣除的稅金為1000萬(wàn)元。 納稅籌劃前的土地增值稅： 扣除項(xiàng)目為40005000（40005000）（10%20%）100012700萬(wàn)元。 土地增值額為15500127002800萬(wàn)元。 土地增值率為28001270022%。 應(yīng)納土地增值稅為：280030%840萬(wàn)元。 案例案例 4 4 納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑

9、安裝成本200萬(wàn)元后） 扣除項(xiàng)目為40005200（40005200）（10%20%）100012960萬(wàn)元。 土地增值額為15500129602540萬(wàn)元。 土地增值率為25401296019.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬(wàn)元。 納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬(wàn)元。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值 稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字 19956號(hào)）第十一條規(guī)定：“納 稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值增值 額未超過(guò)額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金 額之和百分之二十百分之二十的，免征土地增 值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之 和百分之二十的，應(yīng)就其

10、全部增值 額按規(guī)定計(jì)稅?！?房地產(chǎn)公司出售辦公 樓，土地增值稅增值 率雖然低于20%，但 是由于其為辦公樓， 不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 所以不應(yīng)免征土地增 值稅，應(yīng)按規(guī)定繳納 土地增值稅。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 企企 業(yè)業(yè) 稅稅 務(wù)務(wù) 管管 理理 內(nèi)內(nèi) 容容 企業(yè)效益企業(yè)效益 最大化最大化 相對(duì)相對(duì) 減輕減輕 稅負(fù)稅負(fù) 資金時(shí)間資金時(shí)間 價(jià)值價(jià)值 維護(hù)維護(hù) 合法合法 權(quán)益權(quán)益 涉稅風(fēng)險(xiǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn) 為零為零 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所 得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地 增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅等。 增值稅，消費(fèi)稅，車輛購(gòu)置稅增值稅，消費(fèi)稅，車輛購(gòu)置稅,鐵鐵 路、銀行總行、保險(xiǎn)總

11、公司集中路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中 繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。 地方附加、耕地占用稅地方附加、耕地占用稅 關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、 進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅 國(guó)稅局系統(tǒng)國(guó)稅局系統(tǒng) 地稅局系統(tǒng)地稅局系統(tǒng) 地方財(cái)政地方財(cái)政 部門(mén)部門(mén) 海關(guān)系統(tǒng)海關(guān)系統(tǒng) 稅收征管稅收征管 范圍劃分范圍劃分 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 納稅人納稅人 稅率稅率 稅目稅目征稅對(duì)象征稅對(duì)象 稅法構(gòu)成要素稅法構(gòu)成要素 即一切履行納稅義務(wù)即一切履行納稅義務(wù) 的法人、自然人及其的法人、自然人及其 他組織他組織 是各個(gè)稅種所規(guī)定的是各個(gè)稅種所規(guī)定的 具體征稅項(xiàng)目

12、具體征稅項(xiàng)目 形式有比例稅率、超形式有比例稅率、超 額累進(jìn)稅率、定額稅額累進(jìn)稅率、定額稅 率、超率累進(jìn)稅率率、超率累進(jìn)稅率 主要是指稅收法律關(guān)系主要是指稅收法律關(guān)系 中征納雙方權(quán)利義務(wù)所中征納雙方權(quán)利義務(wù)所 指向的物或行為指向的物或行為 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 稅法實(shí)施原則稅法實(shí)施原則 1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律； 2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在 一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范 圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。) 3、國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法； 4、實(shí)體法從舊，程序法從新。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍 1

13、、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出 讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng) 業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。 2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。 3）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 4）銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù) 1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 2）

14、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，納稅。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征 收營(yíng)業(yè)稅。 3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下 列順序核定其營(yíng)業(yè)額： A、按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； C、計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)稅稅率） 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 營(yíng)業(yè)稅收入范圍營(yíng)業(yè)稅收入范圍 1、價(jià)外費(fèi)用 3、維修基金 （不計(jì)征 ）4、動(dòng)遷補(bǔ)償 2、違約金 5、還本方式銷售 6、銷售折扣 7、物業(yè)代收費(fèi)用 8、視同銷售 10、實(shí)質(zhì)重于形式 9、售后回租和售

15、后回購(gòu) 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 合作建房的討論合作建房的討論 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋 所有權(quán)相互交換。 A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的 所有權(quán)。 B、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)， 合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn) 題的批復(fù)（國(guó)稅函20051003號(hào)） 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 江

16、蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營(yíng)商江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營(yíng)商 品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場(chǎng)，合同上品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場(chǎng)，合同上 簽的租金為每年簽的租金為每年1200萬(wàn)元，租期萬(wàn)元，租期10年。該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn)年。該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn) 公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年1000萬(wàn)元。另外，吉祥公萬(wàn)元。另外，吉祥公 司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金額司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金

17、額4120萬(wàn)元。裝萬(wàn)元。裝 修材料費(fèi)為修材料費(fèi)為3000萬(wàn)元，人工費(fèi)萬(wàn)元，人工費(fèi)1000萬(wàn)元，稅款萬(wàn)元，稅款120萬(wàn)元。萬(wàn)元。 籌劃前：籌劃前： 案案 例例 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加： 12005%（17%3%）66萬(wàn)元；萬(wàn)元； 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 策劃后策劃后 如意公司如意公司 正大公司正大公司 吉祥吉祥 公司公司 租金每年租金每年1000 萬(wàn)元萬(wàn)元 中介服務(wù)費(fèi)中介服務(wù)費(fèi) 200萬(wàn)元萬(wàn)元/年年 稅款節(jié)約稅款節(jié)約55萬(wàn)元，萬(wàn)元， 與如意公司各享受與如意公司各享受 一半：一半：27.5萬(wàn)元萬(wàn)元/年年 年?duì)I業(yè)稅及附加：年?duì)I業(yè)稅及附加： 2005%（17% 3%）11萬(wàn)元。稅萬(wàn)元。稅 款節(jié)約款

18、節(jié)約66-11萬(wàn)元。萬(wàn)元。 更加穩(wěn)定的客更加穩(wěn)定的客 戶和租金收入戶和租金收入 簽訂中介合同簽訂中介合同 簽訂租賃合同簽訂租賃合同 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 籌劃前：籌劃前： 吉祥公司與光明公司所吉祥公司與光明公司所 簽訂的合同，光明公司簽訂的合同，光明公司 應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為 41203%（17% 3%）136萬(wàn)元。萬(wàn)元。 籌劃后：籌劃后： 光明公司采取清包工的光明公司采取清包工的 形式，代為吉祥公司采形式，代為吉祥公司采 購(gòu)材料并免收手續(xù)費(fèi)的購(gòu)材料并免收手續(xù)費(fèi)的 形式簽訂合同。形式簽訂合同。 裝修策劃裝修策劃 裝飾工程應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅： （100030）3%（1 7%3%）34萬(wàn)元。 1363410

19、2萬(wàn)元 節(jié)稅利 益分?jǐn)?房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 企業(yè)以物抵貸（債）的房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)以物抵貸（債）的房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅 （國(guó)稅函（國(guó)稅函1998771號(hào)）規(guī)定：號(hào)）規(guī)定： “單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定 的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利 益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的 行為，應(yīng)按行為，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)

20、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！?（財(cái)稅（財(cái)稅200316號(hào)）文件規(guī)定：號(hào)）文件規(guī)定： “單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部 收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知 非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用 周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目

21、的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用 的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與 他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)200213 號(hào)）號(hào)） 企業(yè)集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán) 或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機(jī)構(gòu)的借支付給金融機(jī)構(gòu)的借 款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息不征收 營(yíng)

22、業(yè)稅 。 利息問(wèn)題利息問(wèn)題 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 土地增值稅法土地增值稅法 1、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附 著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍 個(gè)人等。 2、按照中華人民共和國(guó)憲法和土地管理法的規(guī)定，城市的土地 屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體 所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法 被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家 征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 具體事項(xiàng)的征稅具體事項(xiàng)的征稅 有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍 1.出售 征征。包括三

23、種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取 得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3） 存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣。 2.繼承、贈(zèng)予 繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬 或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征不征；非公益性贈(zèng)予，征征。 3.出租 不征不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 4.房地產(chǎn)抵押 抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征不征；抵押期滿，不 能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征征。 5.房地產(chǎn)交換 單位之間換房，有收入的，征征；個(gè)人之間互換自住房，不不 征。征。 6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) 房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征不征； 將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征征。 7.合作建房建成后自用，不征

24、不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征 征。 8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率 n增值額占扣除項(xiàng)目金額比例增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 稅率稅率 速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù) n50%以下含50% 30% 0 n超過(guò)50%100%（含100%） 40% 5% n超過(guò)100%200%（含200%） 50% 15% n200%以上 60% 35% 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目 （一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

25、 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 （二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 重置成本價(jià)重置成本價(jià)成新度折扣率成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有 關(guān)費(fèi)用。關(guān)費(fèi)用。 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成 交價(jià)格的； 2.提供扣除項(xiàng)目金額不 實(shí)的； 3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià) 格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 又

26、無(wú)正當(dāng)理由的。 4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 土地增值稅的稅收策劃土地增值稅的稅收策劃 三、可暫緩征三、可暫緩征 收土地增值稅收土地增值稅 二、給予免征二、給予免征 一、不征收土一、不征收土 地增值稅地增值稅 繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓; 轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、 聯(lián)營(yíng)的；聯(lián)營(yíng)的；2、雙方合作建、雙方合作建 房后分房自用；房后分房自用；3、企業(yè)、企業(yè) 兼并。兼并。 1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值 額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20；2、 依法征用、收回的房地產(chǎn)。依法

27、征用、收回的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 一、收入策劃法一、收入策劃法 1、降低銷售價(jià)格、降低銷售價(jià)格 例：假定某房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅，可扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，根據(jù)目 前市場(chǎng)調(diào)查，可以定價(jià)在900-1000萬(wàn)元之間。如果定價(jià)為1000萬(wàn)元，則增值 額為200萬(wàn)元，增值率為25%（200/800），超過(guò)20這一減免底線，此時(shí)該 企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為60萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為140萬(wàn)元。如 果定價(jià)為960萬(wàn)元，則增值額為160萬(wàn)元，增值率為20%（160/800），不超 過(guò)20這一減免底線，該企業(yè)不繳納土地增值稅，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn) 為160萬(wàn)元。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 2、分散銷售收

28、入、分散銷售收入 某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備出售其開(kāi)發(fā)的一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（里面已經(jīng)安裝簡(jiǎn)單的家具 設(shè)施），全部市場(chǎng)價(jià)值是1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)為800萬(wàn)元，其中各種家具 設(shè)施的價(jià)格約為200萬(wàn)元，成本約為100萬(wàn)元。 一是：將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額200萬(wàn)元， 增值率為25%，適用30%稅率，因而應(yīng)交土地增值稅60萬(wàn)元。 二是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上僅注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份 附屬家具設(shè)施購(gòu)銷合同，這樣進(jìn)行籌劃后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為800萬(wàn)元，扣除 項(xiàng)目金額為700萬(wàn)元，增值額100萬(wàn)元，增值率為14%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 的，免征土地增值稅。 房地產(chǎn)

29、稅務(wù)培訓(xùn) 銷售與裝修分開(kāi)銷售與裝修分開(kāi) 兩種裝修方式兩種裝修方式 直接招標(biāo)裝修進(jìn)成本：直接招標(biāo)裝修進(jìn)成本： 收入和成本均增加，但收入和成本均增加，但 因裝修的利潤(rùn)空間較大，因裝修的利潤(rùn)空間較大， 因此對(duì)土地增值稅的影因此對(duì)土地增值稅的影 響不大。響不大。 成立裝修公司與客戶簽成立裝修公司與客戶簽 定兩份合同：定兩份合同： 一份房屋銷售合同，一一份房屋銷售合同，一 份房屋裝修合同。只需份房屋裝修合同。只需 就第一份合同注明金額就第一份合同注明金額 繳納土地增值稅，第二繳納土地增值稅，第二 份合同不用繳納土地增份合同不用繳納土地增 值稅值稅 納稅人將銷售房屋的行為分解納稅人將銷售房屋的行為分解 成

30、銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行 為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b 修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并 列入房屋售價(jià)列入房屋售價(jià) 國(guó)稅函國(guó)稅函 199853號(hào)號(hào) 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 二、扣除項(xiàng)目策劃法二、扣除項(xiàng)目策劃法 1 1、房地產(chǎn)精裝房、房地產(chǎn)精裝房 2 2、自行設(shè)立建筑公司、自行設(shè)立建筑公司 3、加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的列支、加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的列支 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì) 出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房出

31、售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房 產(chǎn)稅。產(chǎn)稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單 位和個(gè)人征收的一種稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。位和個(gè)人征收的一種稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200084號(hào)號(hào)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法08年年1月月1日?qǐng)?zhí)行日?qǐng)?zhí)行 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房

32、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所 得稅問(wèn)題的通知得稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅函國(guó)稅函2008299號(hào)號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200886號(hào)號(hào)關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所 得稅處理問(wèn)題的通知得稅處理問(wèn)題的通知 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 國(guó)稅函2008299號(hào) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì) 開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)

33、發(fā)產(chǎn)品， 在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季 （或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成 本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。 變化：國(guó)稅函2008299號(hào)文件是對(duì)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的企業(yè)所得稅預(yù)繳作出的新規(guī)定，根據(jù)2008299號(hào)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按 當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳稅款的， 即：當(dāng)期應(yīng)納稅額 當(dāng)期預(yù)售房款收入*預(yù) 計(jì)利潤(rùn)率*25（當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入的實(shí)際利潤(rùn)與其預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差 額）*25。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn) 題

34、的通知題的通知國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200886號(hào)號(hào) 一、母公司為其子公司（以下簡(jiǎn)稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，一、母公司為其子公司（以下簡(jiǎn)稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用， 應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù) 費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。 母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 予以調(diào)整。予以調(diào)整。 二、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的二、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此

35、支付給母公司的 管理費(fèi)，不得在稅前扣除。管理費(fèi)，不得在稅前扣除。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 第三十六條納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本的，超 過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。 第四十四條納稅人申報(bào)扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，主管稅機(jī)關(guān)要求提供證明資料 的，應(yīng)提供能證明真實(shí)性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅 前扣除。 第五十二條納稅人發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、董 事會(huì)費(fèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實(shí)性的合 法憑證，否則，不得在稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、 地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等

36、。會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、 出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā) 200084號(hào)號(hào) 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 發(fā)票使用及審核新規(guī)發(fā)票使用及審核新規(guī) 國(guó)稅發(fā)200880號(hào)： 在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開(kāi)特別是沒(méi)有填開(kāi) 付款方全稱的發(fā)票付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退 稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。有偷逃騙稅行為的，依照中華人民共和國(guó)稅收征收管 理法的有關(guān)規(guī)定處罰；情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。 國(guó)稅總局稽便函200842號(hào) 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng) 檢查工作的通知： 各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi)2005年至2007

37、年年平均銷售額排名 前10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。 檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單單 張票面金額在張票面金額在1010萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 代收款的相關(guān)政策代收款的相關(guān)政策 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅：中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額納稅人的營(yíng)業(yè)額 為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200469

38、200469號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金不納稅。號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金不納稅。 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：國(guó)稅發(fā)：國(guó)稅發(fā)200631200631號(hào)：號(hào)：“開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的 各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按 規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取 部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳

39、款項(xiàng)進(jìn)行管理。” 代收款除住房維修基金不代收款除住房維修基金不 納稅外，其他代收款均須納稅外，其他代收款均須 納稅。納稅。 土地增值稅土地增值稅：財(cái)稅字財(cái)稅字199548199548號(hào)：號(hào)：“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可做為轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的， 可以不

40、作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額 時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)2020扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用”。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作自用，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生 改變，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。待該房產(chǎn)實(shí)際發(fā)生銷售時(shí)，再繳納營(yíng)業(yè)稅

41、。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展2007年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)2007 22號(hào)號(hào) 1.房地產(chǎn)業(yè) （1）營(yíng)業(yè)稅 檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。五五、是各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地 產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供 土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。 六六、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 九九、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營(yíng)性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立 的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 公司設(shè)立公司設(shè)立 子公司是獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作子公司是

42、獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作 為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。 當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，使的稅率繳納企業(yè)所得稅，使 集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)稅差，集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)稅差， 則設(shè)立子公司對(duì)于整個(gè)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和則設(shè)立子公司對(duì)于整個(gè)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和 母公司就現(xiàn)金股利或利潤(rùn)補(bǔ)交的所得稅差額。母公司就現(xiàn)金股利或利潤(rùn)補(bǔ)交的所得稅差額。 分公司不

43、是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損分公司不是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損 應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 示例一：示例一：A公司所得稅稅率為25%。2008年1月擬投資設(shè)立一公司，預(yù)測(cè)其當(dāng)年 的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為3萬(wàn)元，假定A公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)100萬(wàn)元?，F(xiàn)有兩 種方案可供參考：一是設(shè)立全資子公司，并向A公司分配利潤(rùn)2萬(wàn)元；二是設(shè) 立分公司(假設(shè)不存在納稅調(diào)整事項(xiàng))。 設(shè)立全資子公司設(shè)立全資子公司 子公司繳納的所得稅 =320%=0.6萬(wàn)元； A公司繳納的所得稅 =10025%+2(1-20%)

44、(25%- 20%)=25.13萬(wàn)元； 集團(tuán)公司整體稅負(fù) =0.6+25.13=25.73萬(wàn)元。 設(shè)立分公司設(shè)立分公司 A公司繳納的所得稅 =(100+3)25%=25.75 萬(wàn)元。 當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式。當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 示例二：示例二：B公司所得稅稅率為25%，2008年1月擬投資設(shè)立回收期長(zhǎng)的公司，預(yù) 測(cè)該投資公司當(dāng)年虧損600萬(wàn)元，假定B公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬(wàn)元，現(xiàn)有兩方 案可供選擇：一是設(shè)立全資子公司；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在其他納稅調(diào) 整事項(xiàng))。 設(shè)立子公司 子公司當(dāng)年虧損，不繳 納所得

45、稅，其虧損可結(jié)轉(zhuǎn)以 后年度，用以后年度所得彌 補(bǔ)。 B公司當(dāng)年繳納的所得 稅=100025%=250萬(wàn)元；集 團(tuán)公司整體稅負(fù)=250萬(wàn)元。 設(shè)立分公司 B公司當(dāng)年繳納的所得稅 =(1000-600)25%=100萬(wàn) 元。 當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)勢(shì)： 第一第一，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補(bǔ)。 第二第二，稅法規(guī)定在稅前列支有限額的費(fèi)用（如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè) 務(wù)宣傳費(fèi)）可以在公司內(nèi)部調(diào)劑使用，從而使公司的稅收負(fù)

46、擔(dān)更趨合理。 第三第三，公司內(nèi)投資收益不存在根據(jù)稅率差異補(bǔ)稅問(wèn)題。 風(fēng)險(xiǎn)：由于稅法和會(huì)計(jì)制度存在差異，加之各地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)在理解及執(zhí) 行政策尺度、口徑上可能存在一定的差異，可能會(huì)有一定難度。 同一區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)項(xiàng)目的 情況下，從稅收的角度考慮 最好成立分公司。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 公司組織職工集體旅游是否應(yīng)該計(jì)入個(gè)人所得稅？ 自2008年3月1日起施行的中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例明確規(guī)定： 個(gè)人所得的形式除現(xiàn)金、實(shí)物和有價(jià)證券外，還有其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。并規(guī)定并規(guī)定 所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。 財(cái)稅20

47、0411號(hào)按照我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人所得稅法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，對(duì)商品營(yíng)銷活動(dòng)中， 企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活 動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證卷 等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并 由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 國(guó)稅函國(guó)稅函200057200057號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù) 部分單位和部門(mén)在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)業(yè)務(wù)往來(lái)及其它活動(dòng)中，為其它 單位和部門(mén)的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證

48、券。對(duì)個(gè)人取得該項(xiàng)所得， 應(yīng)按照中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法中規(guī)定的“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算 繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。 依據(jù)稅收征管法第六十九條的規(guī)定，若扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而 不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、 應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。 企業(yè)贈(zèng)送個(gè)人所得稅企業(yè)贈(zèng)送個(gè)人所得稅 房地產(chǎn)公司為了促進(jìn)銷售，經(jīng)常會(huì)贈(zèng)送家具、家電、閣樓、車庫(kù)、地下室房地產(chǎn)公司為了促進(jìn)銷售，經(jīng)常會(huì)贈(zèng)送家具、家電、閣樓、車庫(kù)、地下室 車位等車位等 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)

49、問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題 的通知的通知國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)號(hào) 營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)國(guó)稅發(fā)200675號(hào)規(guī)定：從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交 易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交 易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)受贈(zèng)人全額交契稅、印花稅。 個(gè)人所得稅：個(gè)人將承受的不動(dòng)產(chǎn)再對(duì)外銷售時(shí)：個(gè)人所得稅：個(gè)人將承受的不動(dòng)產(chǎn)再對(duì)外銷售時(shí)： 1、按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征； 2、

50、按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合 理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所 得稅。 3、稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收。 問(wèn)題：個(gè)人接受問(wèn)題：個(gè)人接受 其他個(gè)人的捐贈(zèng)其他個(gè)人的捐贈(zèng) 是否需要繳納個(gè)是否需要繳納個(gè) 人所得稅？人所得稅？ 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的稅收相關(guān)問(wèn)題以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的稅收相關(guān)問(wèn)題 1、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅 2、土地增值稅 、土地增值稅 3、房產(chǎn)稅、契稅 、房產(chǎn)稅、契稅 4、企業(yè)及個(gè)人所得稅、企業(yè)及個(gè)人所得稅 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 策劃方案策劃方案1 基本情況：基本情況： 甲公司取得一塊土地，成本1000萬(wàn)，沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)。現(xiàn)乙公司

51、要購(gòu)買(mǎi)該塊土地， 出價(jià)1800萬(wàn)元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。 假設(shè)條件： 1、甲公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，全部用于該土地； 2、甲公司沒(méi)有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用； 3、所有工作都在2008年度完成。 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即甲公司直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。 相關(guān)稅金：相關(guān)稅金： （為計(jì)算方便，未考慮城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等小稅種，下同） 1、營(yíng)業(yè)稅：18005%=90萬(wàn)元 2、土地增值稅：可抵扣金額1090萬(wàn)元，適用稅率40%，（18001090）*40% 10905%=229.5萬(wàn)元 3、所得稅：（1800100090229.5）25%=120.125萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)439.

52、625萬(wàn)元。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 政策依據(jù)：政策依據(jù)： 對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)， 只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán) 節(jié)繳納的稅金。（關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知國(guó)稅函發(fā) 1995110號(hào)） 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 1、思路明確，操作簡(jiǎn)單，無(wú) 風(fēng)險(xiǎn)； 2、乙公司的購(gòu)買(mǎi)款可以全額 抵扣所得稅和土地增值稅。 缺點(diǎn)： 1、稅金成本相對(duì)較高（439.6/1800） 2、未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)， 完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以 上的，不允許轉(zhuǎn)讓（中國(guó)城市房地 產(chǎn)管理法第三十八條）。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 策劃方案策劃方案2 投資成立新公

53、司，即甲公司用土地作價(jià)投資成立新公司，即甲公司用土地作價(jià)1800萬(wàn)元投資成立一家新公司，萬(wàn)元投資成立一家新公司， 然后將股份轉(zhuǎn)讓給乙公司。然后將股份轉(zhuǎn)讓給乙公司。 相關(guān)稅金：相關(guān)稅金：可抵扣金額1000萬(wàn)元，適用稅率40% 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅： （18001000）*40%10005%=270萬(wàn)元 3、所得稅：25%=132.5萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)402.5萬(wàn)元。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 政策依據(jù)：政策依據(jù)： 1、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資 或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。（

54、財(cái) 政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅字1995048號(hào)； 2、對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均繳納土地增值稅。發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均繳納土地增值稅。 （財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)； 3、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征 收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)政部、

55、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅 問(wèn)題的通知財(cái)稅2002191號(hào)） 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 1、操作相對(duì)簡(jiǎn)單； 2、稅金成本比思路 一降低一些。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： 1、稅金成本高（402.5/1800）； 2、根據(jù)公司法，無(wú)形資產(chǎn)最多 只能占到注冊(cè)資本的70%，因此需要 額外投入771萬(wàn)元，占用資金較多。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 策劃方案策劃方案3 轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)，即甲公司股東直接將所有的甲公司轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)，即甲公司股東直接將所有的甲公司 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司。 相關(guān)稅金：相關(guān)稅金： 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅：0元 3、所得稅： 股東為企業(yè)（18001000）25%=200萬(wàn)元 股東為個(gè)人（1

56、8001000）20%=160萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)200/160萬(wàn)元。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 政策依據(jù)：政策依據(jù)： 1、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng) 業(yè)稅問(wèn)題的通知財(cái)稅2002191號(hào)）； 2、原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 （國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函 2007244號(hào)） 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 1、操作相對(duì)簡(jiǎn)單；、操作相對(duì)簡(jiǎn)單； 2、稅金成本相對(duì)較低；、稅金成本相對(duì)較低； 3、運(yùn)作時(shí)間短，不涉及、運(yùn)作時(shí)間短，不涉及 到土地、規(guī)劃等部門(mén)的過(guò)到土地、規(guī)劃等部門(mén)的過(guò) 戶問(wèn)題。戶問(wèn)題。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： 1、甲公司股東是否愿

57、意轉(zhuǎn)讓股、甲公司股東是否愿意轉(zhuǎn)讓股 權(quán)，甲公司可能利用現(xiàn)有的相關(guān)權(quán)，甲公司可能利用現(xiàn)有的相關(guān) 資質(zhì)進(jìn)行新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以及已資質(zhì)進(jìn)行新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以及已 有的人員、資產(chǎn)等；有的人員、資產(chǎn)等； 2、可能會(huì)存在債權(quán)、債務(wù)、以、可能會(huì)存在債權(quán)、債務(wù)、以 及對(duì)外擔(dān)保等，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。及對(duì)外擔(dān)保等，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 策劃方案策劃方案4 公司分立公司分立/合并，即采用甲公司先分立后轉(zhuǎn)讓。合并，即采用甲公司先分立后轉(zhuǎn)讓。 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅：0元 3、所得稅：（18001000）25%=200萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)：200萬(wàn)元。 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 1、稅金成本低。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： 1、公司分

58、立/合并需要的手續(xù)繁雜，時(shí)間長(zhǎng)，有的需要債權(quán)人配合； 2、公司分立/合并對(duì)于稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)重點(diǎn)，過(guò)程也很長(zhǎng)； 3、同樣存在潛在的債權(quán)、債務(wù)及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。 相關(guān)稅金：相關(guān)稅金： 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 政策依據(jù)：政策依據(jù)： 1、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土 地增值稅。（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的 通知財(cái)稅字199548號(hào)） 2、企業(yè)合并，通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資 產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合 并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)2000119號(hào)） 3、被分立企業(yè)應(yīng)視為按公

59、允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算 被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。（同上） 4、公司合并，應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議，并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。 公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上 公告。債權(quán)人自接到通知書(shū)之日起三十日內(nèi)，未接到通知書(shū)的自公告之日起 四十五日內(nèi)，可以要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。（公司法第 一百七十六條） 5、公司分立，應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之 日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。（公司法第一百 七十八條） 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 策劃方案策劃方案5 間接投資：即乙公司用間接投資：即

60、乙公司用1800 萬(wàn)貨幣投資成立一家新的丙公萬(wàn)貨幣投資成立一家新的丙公 司（非房地產(chǎn)行業(yè)），然后甲司（非房地產(chǎn)行業(yè)），然后甲 公司繼續(xù)在丙公司投資，將土公司繼續(xù)在丙公司投資，將土 地使用權(quán)過(guò)戶給乙公司，以換地使用權(quán)過(guò)戶給乙公司，以換 取乙公司在丙公司的股權(quán)。取乙公司在丙公司的股權(quán)。 相關(guān)稅金：相關(guān)稅金： 1、營(yíng)業(yè)稅：、營(yíng)業(yè)稅：0元元 2、土地增值稅：、土地增值稅：0元元 3、所得稅：（、所得稅：（18001000） 25%=200萬(wàn)元萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)稅負(fù)合計(jì)200萬(wàn)元。萬(wàn)元。 目的：規(guī)避財(cái)稅目的：規(guī)避財(cái)稅200621號(hào)號(hào) 房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn) 政策依據(jù)：政策依據(jù)： 1、，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土