xx購物中心可行性研究報告

1、xx購物中心可行性研究報告目錄第一章 項目基本情況 1一、 項目名稱 1二、 項目位置 1三、 項目占地面積 1四、 項目現(xiàn)狀 1五、 項目周邊環(huán)境 2第二章 市場調(diào)研與環(huán)境分析 2一、 烏蘭浩特市城市概況 2二、 烏蘭浩特市市場分析與預測 3三、 項目建設背景及必要性 8四、 片區(qū)商業(yè)調(diào)查 10第三章 項目生產(chǎn)規(guī)模及建設方案 12一、 項目建設規(guī)模及期限 12二、 項目建設標準 14三、 配套設施建設 17第四章 項目價值及SWOT分析 27一、 項目價值 27二、 SWOT分析 28第五章 項目定位 29一、 整體物業(yè)市場定位 30二、 商業(yè)部分市場定位 30第六章 項目整合推廣策略 31

2、一、 戰(zhàn)略方向 31二、 戰(zhàn)略總綱領 31三、 開發(fā)戰(zhàn)術應用 32第七章 項目管理與服務 34一、 項目管理及運作模式 34二、 銷售人員的組織與培訓 35第八章 項目投資分析與資金來源 36一、 項目投資估算編制依據(jù) 36二、 項目開發(fā)的基本數(shù)據(jù) 37三、 項目投資估算 37四、 開發(fā)建設成本估算 38五、 資金來源 39第九章 效益分析 40一、 經(jīng)濟效益分析 40二、 環(huán)境效益分析 40三、 社會效益分析 40第十章 研究結論與建議 41一、可行性研究結論 41二、建議 41第一章 項目基本情況一、 項目名稱xx購物中心二、 項目位置本項目地屬烏蘭浩特市鋼鐵大街以南，濱河南路以西，愛國南

3、路以東。三、 項目占地面積項目總用地面積 35524.94 萬平方米，總建筑面積 94955平方米。四、 項目狀況（一）xx購物中心項目：該工程占地 35524.94平方米，建筑面積 94955 平方米，總投資 3.87 億元。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、大型超市、金銀珠寶、日用百貨、服裝鞋帽、家用電器、三 d 影院、兒童樂園、電玩城、美食廣場既休閑娛樂為一體的大型綜合商場。項目建設期限：2013 年至 2014 年。（二）烏蘭浩特市地處地理坐標是：東經(jīng) 12150至 12220，北緯 4555至 4618。北部為山地，南部為沖積平原，東、西、南三面環(huán)水，平均海拔 263.6 米，屬溫帶大陸性

4、季風氣候。年均氣溫 5.0，年均降水量 442.6 毫米，年均日照 2875.8 小時，無霜期 134 天。五、 項目周邊環(huán)境烏蘭浩特市位于大興安嶺南麓，內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，是興安盟的首府，屬科爾沁草原腹地?？偯娣e 865.15 平方公里，建成區(qū)面積 23 平方公里。該地塊是西側是城市的商業(yè)區(qū)，人口稠密，工業(yè)企業(yè)集中；地塊隔河東側是城市新區(qū)，新建居住小區(qū)連片，行政辦公、重點教育、重點醫(yī)療機構眾多，可以說，烏蘭浩特市愛國南路地區(qū)是一種地理位置和景觀環(huán)境絕佳的風水寶地，其開發(fā)前景十分看好。烏蘭浩特市愛國路地區(qū)以一個以舊居住區(qū)和農(nóng)用地為主，隨著烏蘭浩特市改造和舊城拆遷力度進一步加大，城區(qū)不斷的擴大，更

5、給該地區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展提供新政策支持。第二章 市場調(diào)研與環(huán)境分析一、 烏蘭浩特市城市概況烏蘭浩特市原名王爺廟，因清朝第三代札薩克圖郡王鄂齊爾在此建立家廟而得名。1947 年 5 月 1 日，全國第一個少數(shù)民族自治政府 內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府在這里成立。同年 11 月，王爺廟改稱為烏蘭浩特市。1949 年 12 月，內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府西遷。1964 年 7 月，取消市建制，隸屬科右前旗。1980 年 7 月 26 日，經(jīng)國務院批準，恢復了烏蘭浩特市建制?，F(xiàn)為中共興安盟委、盟行署所在地，是全盟政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。二、 烏蘭浩特市市場分析與預測（一）烏蘭浩特市經(jīng)濟發(fā)展狀況2011 年全市地區(qū)

6、生產(chǎn)總值為 696644 萬元，按可比口徑計算，比上年增長 15.6%。分產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增加值 50598 萬元，比上年下降 11.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 331080萬元，比上年增長 22.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 314966 萬元，比上年增長 14.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 7.3%，比上年下降 2.6 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 47.5%，比上年上升 3.8 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 45.2%，比上年下降 1.2 個百分點。全年居民消費價格總水平低于上年 1.4%，其中：食品價格總水平低于上年 3.9%，醫(yī)療保健和個人用品價格

7、上漲 0.4%，交通和通信價格總水平低于上年 0.3%，居住價格總水平低于上年 1.4%。商品零售價格總水平低于上年 0.6%。（二）城市建設規(guī)劃烏蘭浩特市基礎設施完善，經(jīng)濟建設條件優(yōu)越。烏蘭浩特機場可起降中型客機，已開通至北京、沈陽、呼和浩特的國內(nèi)航線；白阿（白城至阿爾山）鐵路縱貫市區(qū)南北，有烏蘭浩特始發(fā)至北京，至長春，松原，至哈爾濱，至大連，至天津，至呼和浩特等直達列車，有去往沈陽、阿爾山、伊爾施的過路列車；北京到呼倫貝爾市加格達奇的 111 全市 56 個嘎查村中 80%通油路。（三）市場發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析1. 社會消費品零售總額 ：2010 年烏蘭浩特市社會消費品零售總額約為 341.

8、63 億元，按照近期年均增長 18，遠期年均增長 15 的增速計算，近期和遠期指標分別如下表 4-1所示。表 4-1 烏蘭浩特市社會消費品零售總額測算表預測期2010 年近期（至 2012 年）遠期（至 2020 年）指標（億元）年均增長（%）指標（億元）年均增長（%）社會消費品 零售總額（億元341.63513.90181572.03152. 第三產(chǎn)業(yè)增加值 2010 年烏蘭浩特市 GDP 為746.83 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值約為 409.60 億元，取近期年均增速 15，遠期年均增速 13 計算，測算三產(chǎn)增加值的指標如下表 4-2 所示。表 4-2 烏蘭浩特市第三產(chǎn)業(yè)增加值測算表預測期20

9、10 年近期（至 2012 年）遠期（至 2020 年）指標（億元）年均增長（%）指標（億元）年均增長（%）第三產(chǎn)業(yè)增 加值（億元409.60541.70151440.0813烏蘭浩特市網(wǎng)點規(guī)劃說明(2009-2020 年) 根據(jù)年均增速 10，到 2012 年 GDP 預測值為 1040 億元，到 2020 年 GDP 預測值為 2100 億元，因此三產(chǎn)增加值對 GDP 的貢獻率到 2012 年達到 74，到 2020 年達到 87。3. 主要商業(yè)網(wǎng)點配套停車場控制指標 根據(jù)國內(nèi)大城市的商業(yè)用地指南相關要求對烏蘭浩特市商業(yè)網(wǎng)點配套停車場控制指標要求如下: (1)大型商業(yè)網(wǎng)點每 100 平方米

10、建筑面積設置 1 個標準車位。 (2)大型餐飲每 100 平方米建筑面積設置 1.5 個標準車位。 (3)專業(yè)市場每 100 平方米建筑面積設置 1-1.2 個標準車位。 (4)其他網(wǎng)點每 100 平方米建筑面積設置 0.3-0.5 個標準車位。4. 商業(yè)中心是各類商業(yè)、金融、辦公、娛樂、賓館等設施高度聚集地，并具有一定規(guī)模的人流和商品流的區(qū)域，是城市商業(yè)體系構成的核心組成。5.商業(yè)中心的設置和規(guī)劃主要遵循以下原則: （1） 以城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和城市空間結構為基礎，合理設置；（2） 一般區(qū)域人口達 15 萬人時，考慮設置區(qū)域商業(yè)中心；（3）兩個商業(yè)中心的距離宜在 3 公里以上；（4）有山體、河

11、流等自然條件及公路、鐵路等基礎設施阻隔時，商業(yè)中心的設置可根據(jù)具體消費需求設置。在上述商業(yè)中心設置原則的基礎上，針對烏蘭浩特城區(qū)商業(yè)街以其具備體現(xiàn)人文精神、以消費者為中心、文化氛圍濃厚、旅游特色鮮明、配套設施齊全、購物與休閑有機融合等特點，成為現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展的關注熱點。商業(yè)街是一個歷史與現(xiàn)代有機融合的整體，是傳統(tǒng)商業(yè)文化和現(xiàn)代商業(yè)文明交相輝映的重要載體。 商業(yè)街的發(fā)展大體可分為三種類型:一種是綜合型商業(yè)街，主要表現(xiàn)為大型綜合商業(yè)設施聚集發(fā)展，具有廣域的綜合服務功能，多為城市商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)街為該區(qū)域發(fā)展的主要方向。另一種是功能型商業(yè)街，主要指同類商品和專門服務，高度聚集并能形成一定

12、區(qū)域影響力的街市空間。其功能性主要表現(xiàn)在能夠高度集聚同類商品或服務，滿足消費者特定的購物需求。第三種是休閑型商業(yè)街，是指不以購物為主的餐飲、酒吧及其他文化娛樂服務高度聚集并形成區(qū)域影響力的街市空間。三種類型的商業(yè)街具有不同的特征:綜合型商業(yè)街一般體量具有良好的基礎設施，聚集商業(yè)設施檔次較高，具有很強區(qū)域輻射力；功能型商業(yè)街則以同類商品和專門服務聚集為主，具有一定規(guī)模，在一定區(qū)域或更廣地區(qū)具有一定影響力的街區(qū)；休閑型商業(yè)街發(fā)展建設相對容易，以休閑、娛樂、餐飲等服務為主，在統(tǒng)一規(guī)劃建設、并結合文化特色與地方特點的基礎上，已成為城市商業(yè)發(fā)展的亮點。6. 根據(jù)市場發(fā)展趨勢，結合專業(yè)市場相關理論研究，可

13、以看出現(xiàn)代專業(yè)市場發(fā)展主要具有以下發(fā)展特征: 首先，市場的發(fā)展要體現(xiàn)以下六個方面的功能特點:一是展示功能，即將商品的最新技術、產(chǎn)品款式展示給客商，成為永不落幕的展覽會；二是信息功能，即市場要加強與全國性、區(qū)域性批發(fā)市場的信息聯(lián)網(wǎng)，為市場經(jīng)營者和客戶提供網(wǎng)上發(fā)布商品信息、電子結算等電子商務平臺；三是采購功能，即海內(nèi)外客商可在市場內(nèi)直接進行商務洽談、看樣訂貨；四是配送功能，即在市場內(nèi)或周圍地區(qū)建設一定數(shù)量的倉儲物流用房；五是完善的金融服務功能，即配置金融辦公區(qū)，吸引銀行入駐，為經(jīng)營戶及海內(nèi)外客商提供安全便捷的金融服務；六是現(xiàn)代化的管理功能，即政府相關部門、市場管理服務中心與市場內(nèi)部商鋪全部實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)

14、，一些管理、服務項目均可在網(wǎng)上完成。其次，根據(jù)市場不同的組織形式，可分為如下六種特征比較鮮明的批發(fā)市場:一是以傳統(tǒng)經(jīng)商習慣和經(jīng)商人才優(yōu)勢形成的批發(fā)市場，如義烏的中國小商品城；二是以旅游勝地為依托形成的批發(fā)市場，如上海的城隍廟；三是以產(chǎn)業(yè)為依托創(chuàng)辦的批發(fā)市場，如浙江永嘉的鈕扣市場、廣東番禺的電器市場；四是以大中城市眾多的消費對象為依托在城郊結合部創(chuàng)辦的批發(fā)市場，如北京的金五星市場；五是以傳統(tǒng)的商業(yè)街為依托發(fā)展起來的批發(fā)市場，如西安康復路；六是以臨街舊廠房為依托形成的批發(fā)市場，如徐州宣武市場。 另外，中國的絕大多數(shù)批發(fā)市場從發(fā)展歷程來看，經(jīng)歷了從無市到有集市、集市到集貿(mào)市場、集貿(mào)市場到批發(fā)市場這三

15、個階段；部分市場正處于由批發(fā)市場向展貿(mào)市場發(fā)展的過渡階段，如廣州國際玩具禮品城、廣州白馬服裝市場等。而所謂的展貿(mào)市場，是以商品展示為主，洽談、接單和電子商務為一體的，集大商場、批發(fā)市場、展覽廳等眾多功能，實現(xiàn)以展帶貿(mào)，以貿(mào)促展的市場經(jīng)營形式。目前在中國發(fā)展最為完善的展貿(mào)市場是浙江義烏的中國小商品城。而下一代市場發(fā)展模式將更強調(diào)市場的設計加工服務功能，市場將實現(xiàn)根據(jù)廠家特點和客戶銷售地的特點，打出樣品，談好價格后下訂單，分期生產(chǎn)，完成后發(fā)送到客戶指定的地點。7. 社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ：社區(qū)商業(yè)是為社區(qū)居民提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。它在城市商業(yè)網(wǎng)點體系中處于基礎地位，是和諧社區(qū)建設的

16、重要組成部分。 本項目周圍小區(qū)完善，為本項目提供良好的客源。（四）市場需求分析隨著烏蘭浩特市的建設速度加快，以及轄區(qū)人口數(shù)量迅速增加，客觀上要求該地區(qū)有一個購物中心來引領該地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，同時滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質(zhì)量。歐亞購物中心建設項目正是迎合這一需求趨勢而建設的，項目以創(chuàng)新的“都市 MALL”為核心經(jīng)營模式，以大型超市、餐飲、休閑、娛樂為經(jīng)營主題，符合烏蘭浩特市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向。三、項目建設背景及必要性烏蘭浩特，蒙古語，意為“紅色的城市”。1947年5月1日，全國第一個少數(shù)民族自治政府內(nèi)蒙古自治政府在這里成立，是興安盟政治、經(jīng)濟和文化中心。全市現(xiàn)轄4個鎮(zhèn)、12個辦事處，總

17、面積2353.5平方公里，有蒙、漢、滿、朝鮮等17個民族，總人口32萬人。隨著烏蘭浩特市國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市建設步伐不斷加快，烏蘭浩特市按照營造和諧烏蘭浩特的要求，實施城市發(fā)展戰(zhàn)略，使該城區(qū)建設步伐加快。隨著21世紀國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和能源重化工基地的建設，全市經(jīng)濟始終保持強力的發(fā)展勢頭，綜合實力顯著提升，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，人民生活明顯改善。消費市場有效供給不斷增加，商品貨源充足，商品品種更加豐富多彩，質(zhì)量檔次明顯提高，極大的滿足的城鄉(xiāng)居民的消費需求。同時新型業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，全市貿(mào)易業(yè)經(jīng)營形式發(fā)生巨大變革，超級市場、專賣店、購物中心、倉儲式商場、無店鋪銷售等多種零售

18、業(yè)態(tài)共同發(fā)展，市場繁榮活躍。目前，烏蘭浩特市城市建設發(fā)展迅速，商業(yè)住宅和大型商業(yè)建筑星羅棋布，使烏蘭浩特市城市建設規(guī)模迅速擴大，在烏蘭浩特市建設一座大型現(xiàn)代化購物中心勢在必行。1. 歐亞購物中心的規(guī)劃建設是進一步推動對外開放，全面提升城市形象，加快城市化進程的需要。2. 歐亞購物中心的規(guī)劃建設是改善城市環(huán)境質(zhì)量，提高人民生活質(zhì)量的需要。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口的增加，烏蘭浩特市目前的商業(yè)、休閑場所從數(shù)量、規(guī)模、檔次來看已不能滿足需要。歐亞購物中心的建成將會極大的改善該蕩然無存的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個購物、娛樂、休閑的好去處。3. 歐亞購物中心的規(guī)劃建設是優(yōu)化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發(fā)

19、的需要。歐亞購物中心的實施，將有力于城市環(huán)境改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶動房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。四、片區(qū)商業(yè)調(diào)查目前烏蘭浩特的大型商鋪還較少，但從各新開發(fā)樓盤的商鋪銷售可以看出，已呈不斷上升趨勢。（一）按商鋪形態(tài)分類，烏蘭浩特的商鋪主要包括二大類：一類是市級商業(yè)中心，包括華堂購物廣場、貴族商城。這些商業(yè)中心在烏蘭浩特有極高的知名度，一般歷史悠久。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設施、樓宇餐飲為主。二類指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購物中心，超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網(wǎng)點、生活服務網(wǎng)點、文化娛樂、沐

20、浴、美容美發(fā)、快餐店等。（二）商業(yè)網(wǎng)點布局的現(xiàn)狀和存在的問題1. 城市商業(yè)網(wǎng)點分布不平衡。總體來說，目前烏蘭浩特市市區(qū)總體消費水平與商業(yè)規(guī)?；鞠噙m應，但部分區(qū)域商業(yè)規(guī)模偏大，中心分區(qū)商業(yè)網(wǎng)點過于集中；而一些離中心分區(qū)較遠的地方商業(yè)網(wǎng)點分布就比較少，沒有達到日常購物方便、快捷的要求。2. 商場、專賣店沒有實行錯位經(jīng)營，其結構類似，容易引發(fā)過度競爭，價格戰(zhàn)時有發(fā)生，影響商業(yè)的正常運行。3. 全市連鎖程度仍然較低，導致重復建設現(xiàn)象較為嚴重，難以形成規(guī)模效應和集中效應。4. 缺少停車場和公共休息空間，配套的餐飲服務設施不健全。隨著近年來汽車持有量的迅速增長，各大商業(yè)區(qū)普遍存在車輛擁堵和停車難的問題；

21、公共休息空間不足，購物環(huán)境沒有達到清潔舒適的要求，直接影響消費者在商業(yè)區(qū)內(nèi)停留時間，限制商業(yè)區(qū)整體功能的發(fā)揮。5. 市外圍的商品批發(fā)交易市場和物流園區(qū)缺乏有效的市場管理和約束機制，市場發(fā)展緩慢；無現(xiàn)代新希望樓設施，運行效率不高；普遍缺少物流支持，基礎設施建設有待加強；經(jīng)營和購物環(huán)境較差，應大力加強綠化帶建設。由于全市工業(yè)發(fā)展水平滯后，整體經(jīng)濟水平不高，從而導致目前商業(yè)整體不景氣，隨著烏蘭浩特市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，尤其是服務水平不斷提高，烏蘭浩特市商業(yè)潛力巨大。（三） 市場給本案發(fā)展的良機城市發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，商業(yè)流重新尋找新的經(jīng)營地點，這給商業(yè)拓展帶來了新的機遇；而更重要的是，更多的賣場及批發(fā)市場的

22、出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費和日常消費呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)?；档统杀拘蛊涑蔀閭鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。我們認為，本案最大的優(yōu)勢在于其規(guī)模效應，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應一來可以互相影響，二來可以吸引八方客源。第三章 項目生產(chǎn)規(guī)模及建設方案一、項目建設規(guī)模和期限（一）項目建設規(guī)模本項目建成后將輻射整個烏蘭浩特市。歐亞購物中心以“美化城市、提高城市服務功能”為目標，為輻射區(qū)內(nèi)的消費者提供購物、餐飲、休閑、娛樂等服務。本項目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動共生的大型城市購物中心。（二）建設期限本項目建設期限為2年。完成可行性研究報告的編制、項目論證、申請立項、項

23、目審批、土建及安裝工程。（三）項目建設進度計劃按照國家基本建設程序，該項目按以下幾個階段進行實施：項目準備階段：項目建議書、可行性研究、批準立項、資金籌措；項目實施階段：勘察、設計、工程招投標、設備采購、道路施工；項目完成階段：試運營、竣工驗收。（四）項目管理為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設投資，縮短建設周期，盡快發(fā)揮投資效益，根據(jù)國家有關部門政策，本項目實行項目法人責任制、項目資本金制、工程招投標制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、項目環(huán)境監(jiān)督管理制、項目籌資渠道多元化等制度的建設和建設項目的前期工作。成立項目管理小組，負責歐亞購物中心內(nèi)一切建設、運營和管理事務。內(nèi)部實行嚴格的管理和明確的分工，其主要職責為：行

24、政管理部門負責日常行政工作及項目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡工作，組織項目的招投標工作；計劃財務部門主要負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用安排和收支手續(xù)；施工管理部門主要負責項目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進度與計劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗收工作；設備材料管理部門主要負責項目材料的訂購、采購、保管及調(diào)撥等項工作；技術管理部主要負責項目的技術文件、技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的審核、處理有關技術問題及組織職工的專業(yè)技術培訓、技術考核等工作。二、項目建設標準本項目將引用國內(nèi)外先進設計理念，以高品位、時尚化、五星級環(huán)境及先進的管理模

25、式，為烏蘭浩特市的消費者提供全方位的服務。項目建成后將針對不同消費者的需求，為廣大消費者提供高、中、低檔服務。（一）購物中心環(huán)境1歐亞購物中心位于烏蘭浩特市愛國路，交通便利，易達性好。2歐亞購物中心按綠化主管部門規(guī)定要求進行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。3設有專用機動車停車場，停車場面積滿足購物中心經(jīng)營需要。4購物中心清潔衛(wèi)生，未有影響環(huán)境衛(wèi)生的污染源。5歐亞購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴格按照商店建筑設計規(guī)范的要求設計建設。6購物中心建筑物內(nèi)設有良好的采光、照明設施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅固、平整、清潔、防滑。7建筑物設有通道，通道最小凈寬度嚴格按照規(guī)范的規(guī)定設計。

26、通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。8按照要求設有防汛排水、通風、防塵等設施。9按照城市公共廁所衛(wèi)生標準的要求。購物中心設有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間清潔、無異味。衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與購物中心面積、條件相匹配。10建筑物根據(jù)實際情況設有人行自動扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。11配備專人打掃衛(wèi)生，保持地面清潔，并在場區(qū)設垃圾桶。12按經(jīng)營分類設臵經(jīng)營區(qū)域，配臵適宜的基礎設施。13.購物中心內(nèi)設公用電話、電子提款機等公用設施為消費者提供方便、快捷服務。（二）消防安全管理1建筑嚴格按照建筑設計防火規(guī)范的要求，報送公安消防機構審核和驗收。2嚴格按照消防安全標志設臵要求。配備消防安全通道，配備各種明

27、顯規(guī)范的消防標志。3根據(jù)國家有關規(guī)定要求，配備消防設施，包括消防栓、滅火器，報消防主管部門檢驗。4對購物中心經(jīng)營人員、管理人員、工作人員（包括營業(yè)員）定期進行消防知識和技能培訓，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓記錄。5對消防設施進行定期檢查記錄。6在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設施和器材的使用。7按照消防法規(guī)要求設立消防組織，責任落實到人頭。8設立火災應急預案，并定期演練，保持隨時啟動和安全有效運轉(zhuǎn)。9施工使用明火履行相關手續(xù)和采取相應安全措施。10易燃性、易爆性商品用空容器展示。11電梯等大型電器設備申請檢驗，并取得驗收合格證書。12定期檢查并維護

28、電路、用電設施，做好檢查記錄。13建立健全保安防范組織、制度。14設立治安和消防值班室。15設立對購物中心的電子監(jiān)控設施。16配備專職保安人員。17對保安人員進行專業(yè)培訓，持證上崗。18配備標志明顯的緊急疏散通道、安全出口。19配備應急照明設施。20配備應急突發(fā)事件預案，保證可以迅速啟動。21嚴格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進行堆放。22配備煙感報警、自動噴淋滅火線路，并保證處于良好狀態(tài)。23配備專職消防隊，并配備消防車等。（三）服務管理1服務性收費符合國家價格管理的有關規(guī)定。2購物中心工作人員佩帶胸卡，統(tǒng)一著裝。3設立服務臺，為顧客提供咨詢和導購服務。4配備賣場區(qū)域分布導圖。5各功

29、能區(qū)標識清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設計制作規(guī)范。6設立信息臺、信息展示板或廣播，公示市場交易信息、商品 信息、價格信息和市場各項承諾及服務措施。7建立顧客投訴制度，并設立專門的投訴接待處理部門，處理消費者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。8公示投訴處理結果。9配備電子顯示屏幕，隨時發(fā)布有關信息。10建立本購物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁提供供求信息、價格信息服務。三、配套設施建設（一）給水網(wǎng)絡工程1給水管道設計原則給水管道按近期規(guī)劃服務面積布置，水量規(guī)模按遠期規(guī)模設計，并充分考慮實際給水量的增加。給水量按其服務面積及比流量確定，給水變化系數(shù)根據(jù)該管道的平均流量按規(guī)范選取。盡量利用現(xiàn)有地形條件鋪設管道，使

30、其敷設在冰凍線以下，并盡量避免穿越障礙物。管網(wǎng)計算，根據(jù)設區(qū)規(guī)劃供水情況，在各節(jié)點進行流量分配，根據(jù)管道流量選擇管徑，計算管道水頭損失及摩阻。管網(wǎng)規(guī)劃和設計適當超前，并充分考慮遠近期的結合。2. 給水管道的設計給水量：本工程設計給水量為 14400m3/d，設計給水管道主干管近期水量設計，按遠期水量校核，以保證近期水量的最小流速。管道水力計算：Qmax=Qsk式中：Qmax給水管道設計流量（L/S） Qs給水管道平均流量（L/S）K給水總變化系數(shù)，近期k1.4 遠期 k1.3給水管道設計流：V1.2m/s，根據(jù)各節(jié)點流量利用確定各管道管徑 D，查水量計算表計算各管道水頭損失及摩阻，從而校核給水

31、起點水壓是否滿足最不利點服務水頭的供水要求。給水管道流速：在 0.81.2m/s 之間，按照城市規(guī)劃的總體要求及消防用水規(guī)范要求確定最小給水管道。管徑不小于 DN150mm。給水管線豎向高程設計：給水管線的豎向高程設計的原則是使本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的供水量的水量，水壓要求最大限度的得到滿足，且管道敷土厚度最小。根據(jù)實際情況，給水管道沿設計道路坡度敷設，且敷設在最大凍土深度 1.8 米以下。給水管道管材的選用：在給水工程中，管道投資占工程投資的比重很大，且因管材選擇不當造成事故或增加不必要的投資的實例業(yè)較多，所以，在管材選擇時，必須結合工程的實際情況，綜合考慮管材的技術性能及主要特性，根據(jù)國內(nèi)的生產(chǎn)、使

32、用情況，供水安全性、經(jīng)濟合理性、維護管理方便等因素進行分析確定。目前，國內(nèi)使用較多且可適用于本工程的幾種管材為鋼管、球形鑄鐵管、預應力鋼筋砼管、 PCCP 管、玻璃鋼夾砂管和高密度塑料管（UPVC）。根據(jù)供水工程的實際情況及本工程各管道壓力計算結果，在保證供水安全的前提條件下，選用國家大力推廣使用的新型、節(jié)能、綜合造價低的管材即高密度的 UPVC 管，管材工作壓力為 0.6MPa 級。UPVC 管具有較好的水流條件，粗糙度小，相同管徑條件下，過水能力大，重量輕，施工維修方便，綜合造價低，使用壽命長等優(yōu)點。給水管道附屬構筑物設計：在主干道與次要支管交接時設置閥門，且閥門設臵在支管上，并設閥門井。

33、在輸水管線的隆起處設置排氣閥并設閥氣閥井。在管線的最低點設置排水閥級閥井門。滅火栓設置的最大距離不超過 120 米，并設閥門井。（二）排污、排水管網(wǎng)系統(tǒng)工程本工程按烏蘭浩特城市總體規(guī)劃的污水管道總體布局確定。依據(jù)給排水設計規(guī)范有關規(guī)定進行設計。1污水管道設計原則：污水管道按近期規(guī)劃服務面積布置，水量規(guī)模按遠期規(guī)模設計，并充分考慮實際污水量的增長情況。污水量按其服務面積及比流量確定，污水變化系數(shù)根據(jù)該管道的平均流量按規(guī)范選取。盡量利用現(xiàn)有地形條件鋪設管道，以減少埋深及泵的提升，并盡量避免穿越障礙物。按地勢劃分區(qū)域，并與規(guī)劃協(xié)調(diào)銜接。污水管網(wǎng)的設置，盡量采用自流形式。管網(wǎng)計算，應考慮是否有轉(zhuǎn)輸流量

34、，并統(tǒng)籌安排污水主管和污水提升泵站的位臵，做到干管距離最短。管網(wǎng)規(guī)劃和設計適當超前，并充分考慮遠近期的結合。2污水收集管道設計污水量：據(jù)預測規(guī)劃區(qū)域內(nèi)污水量約為 10200m3/d，設計污水管道主干管按遠期水量設計，按近期水量校核，以保證近期不淤流速的要求。管道水力計算：QmaxQsk式中：Qmax排水管道設計流量（L/S） Qs排水管道平均流量（L/S） K排水總變化系數(shù)，近期 k1.42，遠期 k1.31， V式中：V流速（m/s） I水力坡降 R水力半徑（m）；RA/P P濕周（m）N粗糙系數(shù)，取 0.013 為了保證管道不淤，流速不小于 0.06m/s。管道起點埋深：污水干道的敷設要考

35、慮支管接入的可能性，另根據(jù)當?shù)貎鐾辽疃?，地下水位情況，本設計確定管道起點覆土 1.5m。污水管線豎向高程設計：污水管線豎向標高的確定原則為能將本流域范圍內(nèi)最遠點的污水接入本工程項目管線內(nèi)，污水管道在滿足最小坡度要求前提下盡量沿地形坡度敷設，不同管徑管道連接處，一般采用管底平接。污水管道管材的選用：排水管渠必須具有足夠的強度，以承受外部的荷載和內(nèi)部的水壓，外部荷載包括土壤的重量靜荷載，以及由于車輛運行所造管材管道公稱直徑200mm，采用螺旋縫焊接鋼管，材質(zhì) P235A。管道公稱直徑200mm，采用無縫鋼管，材質(zhì)為 20 號鋼。管道附件：熱水管網(wǎng)上的關斷閥門，均采用公稱壓力 1.6MPa，耐溫15

36、0的金屬硬密封三偏心蝶閥，閥門與管道采用焊連接，直埋熱水管道上的補償器均采用全埋防腐型直埋波紋補償器，以減少補償器檢查井的設臵，節(jié)省占地和投資，管道的彎頭、三通、變徑管采用等材、等徑的標準熱壓彎頭和標準三通，彎頭彎曲半徑 R2.5D，三通為加強三通。3管道的防腐及保溫：熱水直埋管道全部采用夾克式預制直埋保溫管，保溫材料采用聚氨酯，外護采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一體。直埋式預制保溫管較之傳統(tǒng)的各類保溫管材具有十分突出的優(yōu)點；保溫性能好，熱損失僅傳統(tǒng)管材的 25，長期運行可節(jié)約大量能源。具有很強的防水和耐腐蝕能力，不需敷設管溝，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，壽命期內(nèi)綜合造價低。在低溫條

37、件下也具有良好的耐腐蝕和耐沖擊性，可直接掩埋如凍土層。正確的安裝和使用可使管網(wǎng)的維修費用極低，使用壽命可達 30 年。4通風：大樓內(nèi)建有專用通風設備，按照環(huán)保要求一般采用自然通風設備。（三）燃氣工程1設計依據(jù)城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范；道路規(guī)劃圖2設計概要管網(wǎng)設計壓力：0.4MPa管網(wǎng)布臵：采用支狀管網(wǎng)供氣，根據(jù)規(guī)劃主干線 DN350，每路分支管有 DN350、DN150。3管材及防腐管材：目前，我國天然氣輸送管線經(jīng)常使用的材質(zhì)有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、 PE 管等，這幾種管材在我國生產(chǎn)的歷史比較長。使用范圍廣，具有一定的生產(chǎn)能力，而且價格適中。本工程結合管道的輸送壓

38、力，經(jīng)過比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，確定本工程所采用的管道材質(zhì)為 L360，中、低壓燃氣管道，管徑DN200的管道采用螺旋雙面埋弧焊接鋼管，材質(zhì)為 Q235B，管徑DN200 管道采用水煤氣輸送管道。管道防腐：目前作為埋地管道外防腐涂層主要有瀝青，溶結環(huán)氧粉末，環(huán)氧煤瀝青冷纏帶，聚乙烯三層復全結構等幾種形式。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業(yè)，污染環(huán)境。溶結環(huán)氧粉末不耐運輸中的磕碰，聚乙烯三層復合結構防腐涂層具有對鋼管粘結力高、聚乙烯材料抗沖擊性能良好，使用壽命長，即使聚乙烯外層損壞，里層的溶結無氧粉末也能起到一定的防腐作用，但綜合造價較貴。環(huán)氧煤瀝青冷纏帶為高性

39、能防腐涂料，涂層光滑、致密、堅硬、粘結力強，耐鹽堿，耐海水、耐土壤微生物腐蝕，防腐層性能較穩(wěn)定，使用壽命長，現(xiàn)場異地施工方便，可以半機械化或手工施工，無污染，價格低廉。 本工程綜合考慮當?shù)丨h(huán)境和土壤性質(zhì)、防腐材料性能、使用壽命及工程投資等方面因素，選擇環(huán)氧煤瀝青冷纏帶加強級防腐。（四）電力、照明、電信工程1電力設計原則：依據(jù)城市道路照明設計標準，電纜敷設運行規(guī)程，設計采用新技術和新型電氣材料使用電更安全可靠。用電負荷及符合等級：照明電源電壓等級為 380/220 伏三向四線制，用電總容量為 175KW，其中道路照明 100KW，居民用電照明 75KW。根據(jù)負荷性質(zhì)分析，用電負荷為三類用電負荷。

40、電源：電源為雙回路 10KW 或環(huán)網(wǎng)供電，由就近 10KW開閉所引來，具體引入方式由當?shù)毓╇姴块T負責。變配電方案：在每條道路中段道路外側設一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變?yōu)橥幌潴w，變壓器采用自然風冷，散熱片在箱體外，箱體結構緊湊防腐防塵。高壓側采用轉(zhuǎn)換式高壓位置負荷開關，雙熔斷器保護，并設避雷器保護，變壓器高低壓側端子直接進高低壓室，外引電纜采用肘形電纜插頭，變壓器低壓設 15 個出口回路，每個出口設自動空氣開關保護，路燈通過交流接觸器啟動。計量采用高工低計，在箱變低壓側設電度表計量電能，并設電流和電壓表，顯示工作狀態(tài)。2. 購物中心外部照明：大樓平均照度為 10LX 均勻變 0.

41、5，照明電源為 380/220伏，三相四線制，每一回路采用三相間隔配電。大樓路燈照明采用單桿雙挑（燈桿高度為 9 米，燈具功為 250W175W），道路兩側對應布臵，照明線路中心距道牙石 0.8 米，燈桿采用熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為 35 米左右。燈具控制采用單燈節(jié)能方式，每一燈具加裝節(jié)能定時器（4 小時）和專用節(jié)能鎮(zhèn)流器，每晚開燈后經(jīng)延時全光照明 4 小時后自動轉(zhuǎn)入減壓（190伏左右）減光照明階段，路燈控制共設置 3 種方式供運行選擇：手動主要用于調(diào)試和路燈檢修時使用；智能鐘控采用采用天文時鐘根據(jù)所處地區(qū)經(jīng)緯度和季節(jié)控存儲的日出日落時間自動設定并控制路燈啟停是主要控制方式，光電控制及接力遠動

42、以光電管檢測天光的自然照度為依據(jù)控制路燈啟閉，因易受干擾和產(chǎn)品調(diào)試的離散性控制精度較低可作為輔助控制方式，遠動接點可用于接力控制或微機遠傳信號接入。全夜燈和半夜燈的控制由智能鐘控器作用于主回路的變頻調(diào)壓裝置進行全路的減光節(jié)能操作，避免間隔關燈造成的斑馬效應。3. 防雷與接地保護：為保證變壓器及高壓設備免遭雷擊，10KV 電源進線處裝設避雷器一組，做過電壓保護。變壓器為中性點直接接地系統(tǒng)。4道路電力外線工程電力電纜線路設于道路東側人行道下面，采用電纜溝敷設方式，電纜溝內(nèi)孔尺寸為寬深 12001000mm，電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于 300mm。電力敷設過路管采用鋼管，管縫用中砂填

43、充，直線段每隔 100 米左右，轉(zhuǎn)彎，分支處設臵入孔井。電纜溝中電纜支架為角鋼支架，支架間距為 800mm，電纜支架雙側布置。路燈配線采用 VV221KV 525mm2 電力電纜。5道路電信工程本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于 600mm，電信過路管采用鋼管，管縫用中砂填充。直線段每隔 100 米左右，轉(zhuǎn)彎，分支處設入孔井，通信管道穿越進出口應加保護。（五）人防工程本工程人防等級為 6 級，設在大樓的最低層。人防負荷等級如下：一級負荷：應急照明燈等；二級負荷：正常照明、通風裝臵系統(tǒng)等；三級負荷：其余負荷；（六）綠化工程1設計原則堅持“方便、安全、整潔、環(huán)?！?/p>

44、，從改善城市小氣候，能充分發(fā)揮購物中心功能出發(fā)，通過建設高品位、高質(zhì)量的綠化空間環(huán)境，創(chuàng)造一個舒適、美觀、休閑、有益于身心健康、充滿活力的城市人居生態(tài)景觀。本項目綠化設計對樹種選擇遵循“因地制宜、適地適樹”的原則。2. 購物中心綠化建設綠化配置以植物群落為主，兼顧草坪?，F(xiàn)代化的購物中心，植物群落是綠色空間環(huán)境的基礎，植物景觀是綠色的主體，因此，應以喬木、灌木、草本花卉、藤本植物來有機結合，根據(jù)它們的種類和習性的相似性組成層次豐富而不蕪雜，適合該地自然環(huán)境條件的人工園林植物群落，以發(fā)揮最佳生態(tài)效益。從園林植物的改善環(huán)境功能和葉面積指數(shù)關系入手，換算出城市最佳生態(tài)效益結構為喬木+灌木+草(含地被、

45、綠籬)，種植結構其比例為喬木:灌木:草:綠地=162029，含義是 292 的綠地中，應有喬木 1 株，灌木(不含綠籬)6 株，草(含地被植物、綠籬)202。這種種植結構可創(chuàng)造最佳生態(tài)效益，既節(jié)省土地，又在環(huán)境生態(tài)效益上產(chǎn)生最佳效果。3綠化設計的實用性和藝術性購物中心外部綠化不同于公園設計，在設計和建設中，要注重實用功效和美學藝術。本項目以自然為主軸，體現(xiàn)人的情感與文化品位取向的購物、休閑環(huán)境，因而在景觀效果表達上結合人文內(nèi)涵，創(chuàng)造出充滿情趣的生活空間。第四章 項目價值及 SWOT 分析一、 項目價值本項目的出發(fā)點是希望通過本次商場建設，憑借本項目的地理位置上良好的條件結合景觀設計，發(fā)展商以超

46、前的眼光，引入高標準的設計公司，從而達到借景、造景，營造出一處寧靜怡人的良好購物、休閑環(huán)境，提高人民整體生活質(zhì)量。并且在整個規(guī)劃設計中始終以以人為本的設計理念，真正實現(xiàn)整個購物中心；同時通過引入自然，擁抱自然的手法，以山水為主題，讓山水連貫整個商場的每一個建筑元素的超前設計，更是讓未來的顧客無時無刻在享受做夢里水鄉(xiāng)的超然閑置。整個項目的建筑布局以多層為主，建筑形態(tài)上以板式多層圍合外部空間，點式高層穿插點綴。在重要路口、轉(zhuǎn)角處設計空降形態(tài)變化豐富的建筑單體，借以呼應外部空間環(huán)境，同時構成本項目的表示性。在總體布局上采用“點、線結合”、 “曲直相間”的布局手法突出社區(qū)主入口、中心綠化空間，并著重美

47、化每一個細節(jié)及建筑的空間形態(tài)。在規(guī)矩中示變化，而在變化中雙提升了人文景觀環(huán)境。二、 項目 SWOT 分析（一） 通過對項目地塊及周邊環(huán)境和商業(yè)業(yè)態(tài)的深入了解，并把項目納入城市舊城改造項目亮點工程，呈現(xiàn)出未來城市改造和發(fā)展趨勢。（二） 品牌度：新開發(fā)商業(yè)，品牌知名度未打開，相對當?shù)匾恍┥虡I(yè)項目來說，品牌度較弱。（三） 商業(yè)氛圍：項目西面為濱河住宅區(qū)商業(yè)氛圍沒有形成。（四） 政策：根據(jù)烏蘭浩特市人民政府關于要切實改善全省城市弱勢群體的居住和生活條件，加快城市建設步伐，烏蘭浩特市政府承諾對本項目免收大、小配套費及土地契稅和土地增值稅。隨著大型商業(yè)及小區(qū)的開發(fā)，也為烏蘭浩特商業(yè)市場帶來新的機遇。（五）

48、 周邊道路擴建改造，商業(yè)街鋪面臨新的發(fā)展空間。（六） 未來片區(qū)市政景觀規(guī)劃已成定局。（七） 超前的規(guī)劃設計項目的超前設計理念都會在未來的市場推廣中尋找到機會。（八） 隨著烏蘭浩特市的不斷發(fā)展，商品需求量也在增大，對商業(yè)的投資走向理性。本項目作為最大的商業(yè)賣場，發(fā)展商業(yè)比較超前的開發(fā)理念，在項目規(guī)劃和設計上都在該片區(qū)具有領導作用。第五章 項目定位一、 整體物業(yè)市場定位形象定位歐亞購物中心烏蘭浩特綜合休閑娛樂購物商場二、 商業(yè)部分市場定位（一）項目商鋪物業(yè)情況分析1. 項目商業(yè)部分約 94955 平方米，其中購物中心為86681.55 平方米，主要為大賣場，地下室 8273.45 平方米。2. 商

49、業(yè)經(jīng)營定位方面考慮中大型百貨、超市、飲食、餐飲、休閑、娛樂等滿足項目和周邊居民生活配套的商業(yè)業(yè)態(tài)。（二）商業(yè)定位滿足片區(qū)休閑生活配套和最大輻射區(qū)域功能的新興的大型消費購物長廊，大型賣場與休閑娛樂場所并重。（三）商業(yè)價格定位商業(yè)投資考慮首先會綜合考慮多方面的因素，比如人口數(shù)量、人口密度、交通方式等，像高檔生活區(qū)的房價很貴，購買力很強，商品水漲船高，這種門檻也不是一般消費者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高，商品作為必要生活用品需求量會較大；根據(jù)人口數(shù)量、人口密度、交通方式等因素可將烏蘭浩特市商業(yè)劃分為三個等級。城市中心的商鋪交易最為活躍，其檔次和商品價格也居全市之首，屬烏蘭浩特市一級商圈。二級

50、商圈主要是高級商服中心以外主要干道臨街商鋪，這一商圈內(nèi)的商鋪分布在城市主城區(qū)范圍，經(jīng)營范圍較大，如火車站商業(yè)街。三級商圈主要是二級商圈以外至城郊結合部，這一商圈范圍較廣，檔次和商品價格差異也較大，處在這一商圈中的商業(yè)主要包括幾個新建小區(qū)和城市次干道的臨街商鋪以及中、小型商場，無大型賣場，這一商圈的商鋪主要為個人購買自營，且商品品種不夠齊全。根據(jù)對烏蘭浩特市消費者的深層次需求了解，目前他們對購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型”和“規(guī)?；钡纳虡I(yè)場所出現(xiàn)。本項目“旗艦級”的商業(yè)規(guī)模正好可以填補這方面的空白，為繁榮與振興烏蘭浩特商業(yè)、形成新商圈將有較大作用。本商業(yè)項目將是烏

51、蘭浩特市新的中心坐標，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心，是烏蘭浩特市最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場業(yè)態(tài)的引入，這對周邊社區(qū)型商業(yè)而言相對超前的商業(yè)形態(tài)進駐，對本項目的成功尤為重要。此外，由于目前烏蘭浩特市新區(qū)缺乏綜合型大型購物場所，因此本項目定位必然在一定高度以上，它將成為“旗艦級的商業(yè)中心”，并以此為核心形成商圈。第六章 項目整合推廣策略一、 戰(zhàn)略方向以經(jīng)營城市的長遠戰(zhàn)略眼光，洞悉城市化的趨勢，造就一個“滿足有效需求，實現(xiàn)理想生活，生機蓬勃，繁榮發(fā)展”的烏蘭浩特第一城，成為行業(yè)中的翹楚與領導品牌，以掌握更多的資源和市場占有率，從而獲取更多的利潤。二、 戰(zhàn)略總綱領（一） 差異化戰(zhàn)略以差異化戰(zhàn)略在

52、市場中創(chuàng)造機會，在競爭中脫穎而出，搶占先機，贏得市場，樹立品牌。（二） 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略以品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷鞏固市場地位，從“知名度”到“指名度”。以創(chuàng)造高占有率及保持領先差距來維持競爭優(yōu)勢，累積未來更大的競爭能量，做到“強者恒強，大者恒大”。本案超大規(guī)模，國際化、生態(tài)化的理念，成為烏蘭浩特市的地標性建筑與城市名片，提升企業(yè)品牌。三、 開發(fā)戰(zhàn)術應用（一） 資源動作策略資源動作策略不僅在于創(chuàng)造，更在于借，巧借于勢，合理調(diào)動。房地產(chǎn)開發(fā)體現(xiàn)的實際上是一種社會資源的應用，大盤實際上就是社會資源動作的最大化。這其中包括政治、社會、文化、自然生態(tài)資源、商業(yè)資源、土地資源、企業(yè)品牌資源等等。烏蘭浩特被國務院確

53、定為全國資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的試點城市，將獲得國家開發(fā)補償、衰退產(chǎn)業(yè)援助、稅收增量返還以及可持續(xù)發(fā)展專項貸款等政策性扶持，這些政策都有較高的含金量，是烏蘭浩特獨有的發(fā)展機遇。本案要想獲得成功，必須充分利用政策與政府資源。要政府認識到本案不僅僅是一個開發(fā)項目，更是一個政府招商引資的成果，是一個為城市發(fā)展作貢獻，為烏蘭浩特市居民帶來消費新理念的項目。（二） 自我配套策略本案可依賴的市政交通、生活、醫(yī)療、教育配套設施比較完善，但特色不夠鮮明。周邊各類生活配套的實際可利用度與使得度較弱，生活半徑過大，心理認同度低；因此必須通過采用自我配套策略來進行開發(fā)，通過提供完備的街區(qū)生活機能為整個項目的價值提升和后

54、期可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。通過良好配套設施規(guī)劃，本案將成為一個集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的綜合購物中心。有別于多年來一直為之奮斗的營造封閉式小區(qū)思路，是一種全新的現(xiàn)代生活理念。它是一種可持續(xù)發(fā)展的自我生長的社區(qū)，具備自身造血功能，能夠為全市居民和家庭在不同的成長階段提供居住產(chǎn)品和社區(qū)兩方面的多元化需求，因而具備自我生長能力和社區(qū)形態(tài)。它代表著一種時尚、合理、舒適的城市居住和生活模式。它是現(xiàn)代住宅發(fā)展的高級階段，它的出現(xiàn)無疑會在商業(yè)領域掀起一種新的消費革命。（三） 品牌形象策略以誠信、服務和好產(chǎn)品來積累美譽度和滿意度，培養(yǎng)購房及消費者對項目和開發(fā)企業(yè)的感覺與感情。形成本案就是城市精英生活自豪感的

55、品牌策略，以品牌形成競爭優(yōu)勢制勝于未來。（四） 創(chuàng)新策略單一優(yōu)勢已不再成為制勝市場的關鍵、創(chuàng)新成為我們的最大挑戰(zhàn)。本案作為烏蘭浩特縣第一大商場，將通過產(chǎn)品創(chuàng)新、概念創(chuàng)新、生活方式創(chuàng)新，形成巨大的包容性、延展性與可持續(xù)性，為項目的后期可持續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新提供了支撐條件。（五） 性價比策略在不降低商品品質(zhì)的前提下，合理控制采購成本，用“高貴不貴”的高性價比打造名牌品質(zhì)，性價比高是熱銷的動力源泉。在項目啟動的初期，客觀的市場要求我們需要采取階段性的總成本低價策略來與對手競爭，先拔頭籌。（六） 服務策略樓市正在步入“服務競爭”時代。是否能建立和提供具有差異化的服務體系和服務內(nèi)容，本案將在烏蘭浩特市全方位引入客戶服務體系，將是贏得消費者的關鍵。第七章 項目管理與服務一、 項目管理及運作模式（