福州寶龍城市廣場行銷推廣方案

1、福州寶龍城市廣場整合行銷推廣策略營銷策劃部福州項目組提供方案目錄第一部分 項目系統(tǒng)分析第二部分 廣告推廣策略第三部分 行銷推廣計劃第一部分 項目系統(tǒng)分析一、項目概況與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項目概況寶龍城市廣場是2003年中國第七屆投資洽談會期間，福州政府簽約的第一個項目。也是福州東擴(kuò)南移城市發(fā)展戰(zhàn)略中城市改造的重點項目之一，項目得到福州市委市府的大力扶持，是福州第一個與國際接軌的SHOPPING-MALL項目。寶龍城市廣場位于福州傳統(tǒng)的城市商業(yè)區(qū)域臺江區(qū)，處于福州市區(qū)兩條主干道“西二環(huán)路與工業(yè)路”交匯處，連接城市重要交通樞紐尤溪洲大橋，與福州江濱旅游觀光帶臨近。項目周邊人口密集，交通四通八達(dá)，地理位置

2、優(yōu)越。項目總建筑面積達(dá)21萬m2，于2004年初開發(fā)建設(shè)，2005年底竣工。世界五百強(qiáng)家居建材超市德國歐倍德、英國百安居近鄰本案，和本案一起構(gòu)成了臺江西部新的商業(yè)圈。寶龍城市廣場SHOPPING-MALL突破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，將建成集旅游、購物、休閑、娛樂、美食為一體的大型商業(yè)廣場。項目周邊環(huán)境景觀帶、室內(nèi)水系景觀帶、中庭休閑區(qū)共同構(gòu)成了絕佳購物環(huán)境。項目將引進(jìn)一些國際、國內(nèi)知名的大型連鎖商業(yè)財團(tuán)和品牌店入駐，“美食中心”將引進(jìn)全國各大名菜，及全國各省、市、自治區(qū)的風(fēng)味小吃入駐，“寶龍娛樂中心”將結(jié)合本項目酒吧一條街與獨立的夜總會和迪廳，建成福州市最具規(guī)模、最具特色的娛樂殿堂?！皩汖埿蓍e中心”將

3、為消費者提供全新的休閑享受。寶龍城市廣場主建筑共15層，地面4層，地下2層，515層為酒店公寓。2層是擁有近千個車位的智能化停車場；1層是以動感世界為主題，將為年青人帶來最流行的科技游戲，最新奇的聲光刺激，在這游戲空間體驗到無窮的樂趣；1層由中外名店廊、電訊一條街、世界知名餐飲店、酒吧一條街、旅游產(chǎn)品街等組成；2層引進(jìn)世界500強(qiáng)大賣場、休閑服飾旗艦店、數(shù)碼廣場、美食城、女人世界；3層除大賣場外，還設(shè)有大型家居中心、運動天地、書城等；4層是五星級影劇院、高檔海鮮酒樓、咖啡廳、休閑中心等。福州寶龍城市廣場富有特色的整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，全新SHOPPING-MALL模式將成為福州商業(yè)零售市場的一次革命，

4、為福州的消費者帶來全新的購物休閑體驗。SHOPPING-MALL內(nèi)軟硬件設(shè)施完善，實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)，致力營造一個旅游、休閑、購物的新時代享受天堂。（二）項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積71699平方米占地面積32264.55平方米建筑總面積209662.55平方米地下一層30870平方米地下二層30415平方米商業(yè)建筑面積109988平方米娛樂建筑面積11847平方米公寓建筑面積26542.55平方米建筑密度45%容積率2.5綠化面積17924.75平方米綠化率25%非機(jī)動車位3858輛機(jī)動車位896輛地面與地下車位135/761輛二、項目SWOT分析（一）S（優(yōu)勢分析）1、規(guī)模與業(yè)態(tài)寶龍

5、城市廣場項目總建筑面積達(dá)21萬m2，將建成集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游為一體的大型全年齡段一站式生活中心，SHOPPING-MALL先進(jìn)、高級的商業(yè)形態(tài)將成為投資置業(yè)者和消費者的新寵。2、地段與交通項目位于工業(yè)路板塊住宅開發(fā)新區(qū)，臨近北江濱住宅開發(fā)區(qū)、金山新區(qū)，周邊人口密集、消費力強(qiáng)；世界五百強(qiáng)家居建材超市德國歐倍德、英國百安居近鄰本案，和本案一起構(gòu)成了臺江西部新的商業(yè)圈；廣場前的公交車線路達(dá)14路，另附近西二環(huán)站點也有十余路，公交車線路經(jīng)過福州大部分城市主要標(biāo)志性地點和主要區(qū)域，交通便捷。3、規(guī)劃與環(huán)境世界五百強(qiáng)零售大賣場及品牌店、五星級影院、地下一層娛樂世界和獨立的夜總會與迪廳形成多功能

6、多元化SHOPPING-MALL生活中心；項目富有特色的規(guī)劃與配套讓小戶型酒店公寓擁有較強(qiáng)的市場；周邊環(huán)境、室內(nèi)水系、中庭休閑區(qū)以及近千輛的停車場共同構(gòu)成了大型購物廣場的絕佳環(huán)境。4、企業(yè)與品牌知名度實力雄厚的寶龍集團(tuán)能夠確保項目開發(fā)與經(jīng)營，給投資置業(yè)者帶來信心，多元化大型企業(yè)寶龍集團(tuán)擁有良好的經(jīng)營業(yè)績與社會口碑。5、土地成本和其它同類型項目比較，寶龍城市廣場雖不處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但同時也擁有較低的地價和成本優(yōu)勢。（二）W（劣勢分析）1、區(qū)位地理寶龍城市廣場所處區(qū)位不是福州的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，項目周邊缺乏商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，需要項目自身造勢。 2、區(qū)域品牌寶龍集團(tuán)在廈門擁有很好的品牌效應(yīng)，目前在福州高層有相

7、當(dāng)影響力，而對于新的區(qū)域市場一般投資置業(yè)者還沒有廣泛的知名度和有效影響力。3、消費人流工業(yè)路與二環(huán)路歷史上缺少有較大輻射能力的購物休閑中心，消費者對這一區(qū)域的購物休閑功能很陌生，沒有形成消費習(xí)慣，目前本區(qū)域駐留人員少，有效客流量少。4、城市意象項目所處工業(yè)路與二環(huán)路在城市居民的印象中意象模糊，有參照的城市標(biāo)志性建筑和設(shè)施少，可參照的是工業(yè)路本身和二環(huán)路的黎明建材市場，項目的綜合性購物廣場形象要給市民留下較深印象有個過程。（三）O（機(jī)會分析）1、東擴(kuò)南移政府東擴(kuò)南移發(fā)展戰(zhàn)略讓福州城市化進(jìn)度加快，人口、經(jīng)濟(jì)增長迅速，必將促進(jìn)福州商業(yè)的迅猛發(fā)展，大型購物中心（SHOPPING-MALL）作為新的業(yè)態(tài)

8、替代舊業(yè)態(tài)將是必然。2、城市帶形成隨著福州二環(huán)、三環(huán)的全線開通，外環(huán)高架高速公路將實現(xiàn)真正意義上的大福州城市帶，SHOPPING-MALL的輻射能力將會充分展現(xiàn)。3、市場空白工業(yè)路板塊住宅開發(fā)新區(qū)以南、北江濱高尚住宅開發(fā)區(qū)區(qū)域，沒有大規(guī)模的休閑購物中心，寶龍城市廣場的出現(xiàn)將填補(bǔ)市場空白，并與臨近的萬象廣場（德國歐倍德）和英國百安居實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)與資源共享。4、完整業(yè)態(tài)SHOPPING-MALL是目前世界上最先進(jìn)、最高級的商業(yè)形態(tài)，在大型城市已是開發(fā)熱點，而在福州，MALL的發(fā)展還是處于起步階段，寶龍城市廣場將成為福州造MALL典范。5、做大蛋糕SHOPPING-MALL是福州投資置業(yè)者的新事物，

9、寶龍城市廣場獨特的規(guī)劃業(yè)態(tài)將在福州新一輪的MALL戰(zhàn)中區(qū)隔對手，同期推出的項目將讓寶龍城市廣場分享培育市場和爭取眼球的機(jī)會與資源，共同做大做強(qiáng)蛋糕。（四）T（威脅分析）1、空置量大福州商業(yè)物業(yè)市場八年來連續(xù)供過于求，大型商場的空置量一路攀升，近兩年來空置量每年比增達(dá)到35-40% 。2、競爭項目冠亞廣場與君臨天華是同類競爭項目，與寶龍廣場有比較接近的工程進(jìn)度和業(yè)態(tài)形式，冠亞廣場與君臨天華同時擁有身處傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的地理位置優(yōu)勢。3、招商進(jìn)度同類競爭項目接近的工程進(jìn)度和業(yè)態(tài)形式，使得招商的目標(biāo)商家趨同，對同類的目標(biāo)商家爭奪在所難免。4、銷售周期項目可售商業(yè)面積較大，近年福州商業(yè)物業(yè)的銷售趨于飽和，銷

10、售周期的長短將對開發(fā)資金的要求和滾動開發(fā)的資金鏈都將產(chǎn)生巨大影響。三、核心價值分析（一）核心價值的理論依據(jù)中國城市MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 中國城市MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)國際MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)延伸而來的MALL價值判斷標(biāo)準(zhǔn) 中國城市MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是對國內(nèi)造MALL為大背景的一種非官方的運作指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 中國城市MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是對SHOPPINGMALL倡導(dǎo)的體驗式生活方式的行為參照標(biāo)準(zhǔn) Scale（規(guī)模）：MALL占地面積大、停車場大、建筑規(guī)模大、行業(yè)多、店鋪多、功能多，建筑面積都在20萬平方米以上；寶龍MALL建筑面積達(dá)21萬平方米。 Programming（規(guī)劃）：城市MALL是立體式的城市中

11、心商業(yè)中心，規(guī)劃上要有獨立的環(huán)境景觀系統(tǒng)、大停車場和豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)；寶龍MALL擁有環(huán)境以及近千個停車位的停車場，購物、休閑、娛樂餐飲、旅游等豐富業(yè)態(tài)將打造體驗式購物天堂。 Area（區(qū)位）：城市MALL要求項目所處的區(qū)位能夠有足夠的輻射能力，位置在城區(qū)擁有足夠的住宅區(qū)和有效人流量；寶龍MALL位于住宅開發(fā)新區(qū)，周邊住宅開發(fā)區(qū)環(huán)繞，區(qū)域人口密集。 Management（經(jīng)營）：MALL是一個大型生活中心，在規(guī)劃建設(shè)前就有了明確的商業(yè)定位、考慮了后期的經(jīng)營，MALL與商家是長期合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，寶龍MALL在開發(fā)建設(shè)以前就有了與國際接軌的規(guī)劃設(shè)計、運營、招商和市場推廣方案；Brand（品牌）：

12、MALL的開發(fā)建設(shè)者需要足夠強(qiáng)的社會影響力和品牌影響力；寶龍MALL的發(fā)展商多元化大型企業(yè)寶龍集團(tuán)擁有良好的經(jīng)營業(yè)績與社會口碑。（二）核心價值體系的構(gòu)成原則 依據(jù)SHOPPING-MALL的項目定位和中國城市MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，寶龍MALL在建設(shè)與運營中將遵循明確的項目定位、多元化生活中心、復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)、打造品牌競爭力四大原則進(jìn)行。 1、明確的項目定位寶龍城市廣場就是突破了傳統(tǒng)商業(yè)模式，與國際最為先進(jìn)商業(yè)形態(tài)SHOPPING-MAL接軌的商業(yè)項目，寶龍城市廣場的項目定位就是福州第一SHOPPING-MALL。2、多元化生活中心寶龍MALL就是由一個管理機(jī)構(gòu)擔(dān)任協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店、服務(wù)

13、機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、旅游、休閑、娛樂、美食多項服務(wù)的大型生活中心，寶龍MALL引導(dǎo)了一種新的生活方式，在寶龍MALL里你可以享受到后工業(yè)時代最完美的、全新的購物休閑體驗，3、復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)寶龍在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的同時也經(jīng)營所開發(fā)的商業(yè)項目，能夠讓前期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與后期的經(jīng)營管理有機(jī)銜接，在進(jìn)行項目開發(fā)的時候就規(guī)劃好后期的商業(yè)運營，不光讓項目開發(fā)好也讓項目經(jīng)營好4、打造品牌競爭力MALL的原始推動者是政府和實力企業(yè)家，MALL的開發(fā)建設(shè)者需要足夠強(qiáng)的社會影響力和品牌影響力，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)的運營方式?jīng)Q定項目的成功最終將取決于品牌塑造力和品牌競爭力，持續(xù)打造品牌競爭力將是項目的運營

14、原則之一。（三）核心價值體系的推廣邏輯樹中國城市MALL行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與國際接軌的寶龍MALLAreaProgrammingScaleManagementBrand大型購物中心SHOPPING-MALL購物、休閑、娛樂、旅游、美食生活中心80公里范圍600萬人口統(tǒng)一管理、營銷、服務(wù)的創(chuàng)新商業(yè)運營模式福州第一MALL持續(xù)品牌建設(shè)寶龍城市廣場是SHOPPING-MALL寶龍MALL有豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)寶龍MALL有很強(qiáng)的輻射能力寶龍MALL有創(chuàng)新的運營模式寶龍MALL是福州第一MALL寶龍MALL是投資置業(yè)首選寶龍MALL是體驗式購物天堂第二部分 廣告推廣策略（一）廣告推廣策略總論 1、市場推廣我們采用國內(nèi)

15、房地產(chǎn)項目運營中，被證明行之有效的“注意力營銷”來創(chuàng)造市場，建立市場高度與廣度。通過“定位推廣、項目推廣、產(chǎn)品推廣、客戶推廣、模式推廣”等階段，分級逐次引爆手段，全面塑造項目氣質(zhì)與價值，建立寶龍MALL排它性的品牌認(rèn)知度。 2、廣告推廣我們將全面導(dǎo)入“整合營銷傳播”的全盤攻略，對抗目前以銷售為核心的和主要特征的產(chǎn)品營銷手段，全面導(dǎo)入“體驗式營銷”為基礎(chǔ)的廣告表現(xiàn)，注重“感動人心，而不是說服大腦”。 3、媒體攻略在項目導(dǎo)入期我們將采用軟廣告與硬廣告結(jié)合的方式，以軟廣告為主；在開盤與強(qiáng)銷期我們將采用硬廣告為主的傳播方式；在持續(xù)期和掃尾期采用軟廣告與硬廣告結(jié)合方式。在合理組合媒體工具的同時，能夠讓媒

16、體功效最大化，實現(xiàn)預(yù)期的傳播目的。4、階段訴求訴求對象主次排序順序為前期是投資者、經(jīng)營者、消費者；中期是經(jīng)營者、投資者、消費者；后期為消費者、經(jīng)營者、投資者。5、代理公司我們將充分發(fā)揮廣告代理公司在廣告策劃與廣告表現(xiàn)上的專業(yè)能力，在項目組充分把握項目運營的整體策略基礎(chǔ)上做好與廣告代理公司的工作配合。 （二）廣告推廣策略總綱寶龍MALL的五大核心價值構(gòu)成大型購物中心SHOPPING-MALL購物、休閑、娛樂、旅游、美食生活中心50公里范圍600萬人口統(tǒng)一管理、營銷、服務(wù)的創(chuàng)新商業(yè)運營模式福州第一MALL持續(xù)品牌建設(shè)項目定位豐富業(yè)態(tài)區(qū)位輻射運營模式品牌塑造一個體驗式購物天堂第一波第二波第三波第四波

17、第五波軟文導(dǎo)入推廣策略推廣主題購物休閑娛樂旅游美食訴求主題世界500強(qiáng)大賣場、世界名品精品街、休閑中心、咖啡廳、網(wǎng)吧、茶藝居、臺球廳五星級影劇院、酒吧一條街、迪廳夜總會旅游產(chǎn)品街禮品一條街動感電玩全國各大名菜、美食街、高檔海鮮酒樓品牌與定位環(huán)境周邊景觀室內(nèi)水系中庭休閑區(qū)企業(yè)品牌項目定位賣點系統(tǒng)沃爾瑪進(jìn)駐寶龍MALL國際新流行休閑新體驗福州市最具規(guī)模、特色的娛樂殿堂動感地帶娛樂天堂大嘴吃四方美食樂天下自然舒適絕佳的購物環(huán)境多元化實力開發(fā)商MALL時代表現(xiàn)列舉動感地帶娛樂天堂寶龍MALL新生活方式置業(yè)首選購物天堂寶龍MALL的五大核心價值構(gòu)成大型購物中心SHOPPING-MALL購物、休閑、娛樂、

18、旅游、美食生活中心50公里范圍600萬人口統(tǒng)一管理、營銷、服務(wù)的創(chuàng)新商業(yè)運營模式福州第一MALL持續(xù)品牌建設(shè)項目定位豐富業(yè)態(tài)區(qū)位輻射運營模式品牌塑造置業(yè)首選購物天堂第一波第二波第三波第四波第五波軟文導(dǎo)入認(rèn)識寶龍推廣策略推廣主題購物休閑娛樂旅游美食訴求主題世界500強(qiáng)大賣場、世界名品精品街、休閑中心、五星級影院時代華納五星級影劇院、酒吧一條街、迪廳夜總會旅游產(chǎn)品街禮品一條街動感電玩全國各大名菜、美食街、高檔海鮮酒樓品牌與定位環(huán)境周邊景觀室內(nèi)水系中庭休閑區(qū)企業(yè)品牌項目定位賣點系統(tǒng)沃爾瑪進(jìn)駐寶龍MALL國際新休閑華納進(jìn)駐福州市最具規(guī)模、特色的娛樂殿堂動感地帶娛樂天堂寶龍美食與特色餐飲自然舒適絕佳購物

19、環(huán)境MALL資源整合專家表現(xiàn)列舉動感地帶娛樂天堂一個體驗式購物天堂寶龍MALL新商業(yè)生活方式軟廣告為主硬廣告為輔04.304.7硬廣告為主軟廣告為輔04.804.12 寶龍城市廣場 與國際接軌的SHOPPING-MALL第三部分 行銷推廣計劃一、整合行銷推廣策略（一）招商l 以項目中的沃爾瑪及大賣場的建立帶動零售業(yè)項目的招商 l 以項目中的夜總會、迪廳及影院為主導(dǎo)帶動娛樂休閑項目招商（二）銷售l 在銷售上除一樓沿街店面可以及時推出外，根據(jù)招商進(jìn)度，沿主力店周邊成熟鋪區(qū)可以分片、分區(qū)推出，取得銷控目的。l 實現(xiàn)項目利潤最大化、減少項目銷售難度。（三）廣告l 具備國內(nèi)頂級項目高度l 擴(kuò)大傳播面實現(xiàn)

20、更為廣泛的投資熱點范圍l 推廣節(jié)奏合理、訴求重點突出l 招商、銷售、經(jīng)營三線和諧統(tǒng)一l 媒體合理組合、費用節(jié)儉有效第一階段 行銷準(zhǔn)備期 （2004.2月 - 2004.5月）（一）招商l 招商目標(biāo)：簽定主力店合作意向書1家（沃爾瑪），次主力店洽談，為中期招商工作開展奠定基礎(chǔ)。l 廣告配合：招商手冊50份（0.4萬元）、文件夾5000個（0.5萬元）、宣傳海報1000份（0.3萬元）、小贈品若干（0.3萬元）（二）銷售l 銷售準(zhǔn)備：銷售部管理模式、組織結(jié)構(gòu)、崗位職責(zé)、財務(wù)制度、獎懲制度、工作制度、員工守則l 銷售道具：樓書0.8萬份（8萬元）、銷海2萬份（2萬元）、銷平1萬份（1萬元）、DM 1

21、1萬份（5萬元）沙盤（5萬元）、引導(dǎo)旗（2500元）、3D動畫（16萬元）、手提袋1萬個（2.5萬元）、圍墻（30萬元）、室內(nèi)看板10面（1萬元）、室外看板1面（5萬元）、電子商務(wù)網(wǎng)站（3萬元）l 銷售廣告：導(dǎo)入期NP廣告軟文30篇（8萬）、報紙廣告整版8個（60萬元）、車身廣告20部（60萬元）巴士廣播（2萬元）、電視專題報道3次（5萬元）（三）推廣l 廣告推廣：以軟文為主的新聞廣告推廣，對寶龍企業(yè)品牌、項目MALL定位推廣，制造新聞熱點。l 廣告訴求：市民、政府、泛目標(biāo)客群l 公關(guān)活動：MALL項目開發(fā)綜合研討會1次（5萬元）、項目說明會2次（3萬元）主力店簽約發(fā)布會1次（2萬元）、海交會

22、商鋪展銷會（15萬元）l 媒體組合：海都報、晚報、日報社、東南快報、新聞頻道福建房產(chǎn)報道（四）配合單位：廣告代理商、網(wǎng)站建設(shè)單位、3D制作公司、模型制作公司等（五）廣告預(yù)算：240萬第二階段 內(nèi)部認(rèn)購期 （2004.6月 - 2004.9月）（一）招商 l 招商目標(biāo)：簽定主力店合作意向23家，簽定品牌店合作意向書40家左右。l 招商廣告：主力店簽定合作意向新聞發(fā)布會1次（2萬）。（二）銷售l 銷售策略：在銷售初期會因項目品牌效應(yīng)差、工程形象差、招商初期等原因在價格上形成上檔壓力，因此在此階段主推一樓沿街店面、負(fù)一層創(chuàng)業(yè)版小面積、低總價店鋪，輔推已定主力店周邊的店面輔推以利于前期人氣的聚集。l

23、銷售手段：以派放認(rèn)籌卡（30000元/張）的方式接受內(nèi)部認(rèn)購，前期回籠資金。l 銷售渠道：傳統(tǒng)坐銷、網(wǎng)絡(luò)銷售l 銷控原則：遵循低開高走的策略原則最先推銷的是定位一步到位的店鋪。分區(qū)分塊限量先推定價較為成熟的店面及中低總價店鋪。l 銷售廣告：軟文30篇（6萬元）、報紙平面32整版（224萬元）、電視專題報道3次（8萬元）巴士廣播（5萬元）、航空雜志2期（4萬元）l 銷售預(yù)期：回籠銷售資金5000萬元人民幣。（三）推廣l 廣告推廣：以硬廣告為主的報紙平面廣告推廣，對項目定位、業(yè)態(tài)、區(qū)位、經(jīng)營、品牌進(jìn)行推廣l 媒體組合：海都報房產(chǎn)周刊、晚報閩都樓市、日報聯(lián)合房汛、東南快報東南樓市、新聞頻道福建房產(chǎn)報

24、道、公共頻道房產(chǎn)大觀園、經(jīng)濟(jì)生活頻道置業(yè)廣場、巴士廣播l 廣告訴求：投資置業(yè)者、泛目標(biāo)客群l 公關(guān)活動：項目說明會3次（6萬元）、促銷活動2場（8萬元）、溫州房展會（12萬元）（四）廣告預(yù)算：275萬元第三階段 正式開盤期 （2004.10月）（一）招商l 招商目標(biāo)：完成主力店、次主力店合同簽定，品牌店簽定合同。l 招商廣告：工地現(xiàn)場特賣會推廣活動（4萬元）。（二）銷售l 開盤策略：選擇10月1日對外宣稱正式開盤。從10月份開始進(jìn)入銷售旺季，客戶購房熱情開始高漲。國慶節(jié)有一周的長假，為目標(biāo)客戶看房、選房、買房提供了充足的時間。本年度第二屆住交會定在11月， 9、10月強(qiáng)勢宣傳本案正式開盤的余波

25、剛過，各電視、報紙等媒體大力宣傳住交會的強(qiáng)波又來，借此勢必可以使寶龍Mall受到廣泛關(guān)注，留下強(qiáng)烈印象，引發(fā)客戶購買高潮，還能為我司節(jié)約廣告宣傳費用。利用內(nèi)部認(rèn)購期間蓄積的客源（人氣），正式開盤期制造現(xiàn)場熱銷氣氛。l 銷售控制：在第一期銷售率達(dá)到80%適時，推出簽約主力店周邊店鋪地面一層軸B18B30、軸A1A38、軸BOAG及軸A10A16、地面二層軸B5B34、軸A1A16及軸AA到BO、軸A17-25、酒店公寓10層以下。l 促銷策略：延期3年交房，即簽約客戶享受售價的8折優(yōu)惠，店鋪無償供我司使用3年。實現(xiàn)回租目的：開發(fā)商向簽約戶回租3年，租金沖抵購房款。正式開盤期下訂店鋪戶可享受特殊折

26、扣優(yōu)惠。正式開盤期下訂酒店公寓戶可享受我司贈送的豐厚精美禮品。l 銷售渠道：傳統(tǒng)坐銷、網(wǎng)絡(luò)銷售l 銷售廣告：硬廣告為主的報紙平面廣告16個整版（112萬元）、電視廣告片（10萬元）、巴士廣播（2萬元） 航空雜志2期（4萬元）l 銷售道具：銷海2萬份（2萬元）、銷平1萬份（1萬元）、DM 11萬份（5萬元）l 銷售預(yù)期：回籠銷售資金1億人民幣。（三）推廣l 媒體組合：海都報房產(chǎn)周刊、晚報閩都樓市、日報聯(lián)合房汛、東南快報東南樓市、新聞頻道福建房產(chǎn)報道、公共頻道房產(chǎn)大觀園、經(jīng)濟(jì)生活頻道置業(yè)廣場、巴士廣播l 廣告訴求：目標(biāo)客群、投資置業(yè)者l 公關(guān)活動：開盤晚會暨寶龍之夜（35萬元）、寶龍MALL產(chǎn)品、

27、業(yè)態(tài)、經(jīng)營管理說明會（5萬元） 贊助美國福建同鄉(xiāng)會足球賽（10萬元）、美國紐約唐人街派發(fā)海報（15萬元）（四）廣告預(yù)算：205萬元第四階段 開盤銷售期 （2004.11月2005.1月）（一）招商l 招商目標(biāo)：完成主力店、次主力店合同簽定，品牌店簽定合同。（二）銷售l 銷售控制：經(jīng)過第一、二期媒體廣告大量宣傳,寶龍Mall品牌已有相當(dāng)?shù)姆e累,主力店及次主力店都已基本落實,第一期店鋪基本售完，第二期店鋪銷售率預(yù)計達(dá)到50%,此時結(jié)合主力店招商的時期推出所有未推店鋪及酒店公寓，勢必引發(fā)一輪銷售新熱潮。l 銷售渠道：傳統(tǒng)坐銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、參加房展會（本地及溫州）、福清、長樂召開產(chǎn)品推介會、境外銷售l

28、銷售預(yù)期：回籠銷售資金1.5億人民幣。（三）推廣l 廣告推廣：以硬廣告為主的報紙平面廣告推廣20個整版（140萬元），軟文20篇（6萬元）房展會福州、溫州（30萬元）、航空雜志2期（4萬元）、戶外廣告牌（50萬元）、電視廣告片（5萬元）l 媒體組合：海都報房產(chǎn)周刊、晚報閩都樓市、日報聯(lián)合房汛、東南快報東南樓市、新聞頻道福建房產(chǎn)報道、公共頻道房產(chǎn)大觀園、經(jīng)濟(jì)生活頻道置業(yè)廣場、巴士廣播l 廣告訴求：目標(biāo)客群、投資置業(yè)者l 公關(guān)活動：福清、長樂、連江項目推介會（6萬元）、業(yè)主聯(lián)誼會（2萬元）（四）廣告預(yù)算：243萬二、2004年2月2005年1月廣告預(yù)算 （一）行銷準(zhǔn)備期（2004年2月5月）廣告類別單項數(shù)量單價總價招商廣告招商手冊50份80元4000元文件夾5000個1元5000元宣傳海報1000份3元3000元小贈品若干若干若干3000元銷售道具樓書0.8萬份10元8萬元銷海2萬份1元2萬元銷平1萬份1元1萬元DM11萬份0.45元5萬元沙盤1個5萬元5萬元引