二手房交易市場的現(xiàn)狀、問題及對策研究

1、二手房交易市場的現(xiàn)狀、問題及對策研究【摘要】隨著國家對新建商品房市場調控力度的加大和存量房市場的逐步擴大，二手房市場將逐步發(fā)育成熟，成為與一手房市場相競爭和共存的市場形態(tài)。xx市二手房交易市場在不斷發(fā)展的進程中，始終存在著房地產(chǎn)經(jīng)紀機構規(guī)模小、經(jīng)營行為不規(guī)范、人員素質偏低、行業(yè)誠信經(jīng)營狀況令人堪憂等不容忽視的問題。究其原因，主要是政府政策指引不足、行業(yè)行政管理不完善、金融機構支持力度小、行業(yè)協(xié)會監(jiān)督不到位等。xx市應當從當?shù)貙嶋H情況出發(fā)，增強政府以及金融機構對二手房市場的支持力度，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的建設及監(jiān)管，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與客戶之間的溝通，從而推動xx市二手房交易市場的健康發(fā)展。【關

2、鍵詞】 二手房交易 現(xiàn)狀 問題 對策目 錄* 封面-1* 摘要 關鍵詞-2* 目錄-31 緒論-41.1 前言-41.2 研究背景-41.3研究意義-42 市場現(xiàn)狀-52.1二手房交易概況-52.2市場需求旺盛的原因分析-53 存在的主要問題及原因分析-63.1存在的主要問題-63.2原因分析-84 二手房市場存在問題的對策研究-94.1增強政府對二手房市場的政策支撐力度-94.2增加金融機構對二手房交易的支持力度-104.3加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的自身建設-104.4加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)管-115 結論-11參考文獻-12【正文】1.緒論1.1前言回首二手房交易巿場十幾年來的發(fā)展，期間走過了

3、起步、發(fā)展、高峰、調整的各個階段。本文通過對二手房市場的挖掘，分析xx市房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀以及xx市二手房市場發(fā)展存在的主要問題的基礎上，提出完善xx二手房市場健康發(fā)展的對策建議，以期推動xx二手房市場的快速發(fā)展。1.2研究背景全國的房改，從1980年鄧小平提出住房制度改革的總體設想以來，有了很大的進展。特別是國務院1994（43）號文件國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定發(fā)布以來，住房制度改革取得了很大成就。全國范圍內(nèi)已停止了住房的實物分配，一、二級市場全面加快開放，特別是2006年出臺的“國十五條”中又明確指出“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件

4、”。由此可見，國家對新建商品房市場調控力度的加大和存量房市場的逐步擴大，二手房市場將逐步發(fā)育成熟，成為與一手房市場相競爭和共存的市場形態(tài)。1.3研究意義二手房交易市場是伴隨著我國住房制度改革誕生的新興市場，存在問題是不可避免的，但我國二手房交易市場的發(fā)展前景十分廣闊。隨著二手房交易市場的進一步完善，人們將更能容易實現(xiàn)居者有其屋的理想，二手房交易市場像其他市場一樣將為人們的生活水平的提高做出更大的貢獻。2.市場現(xiàn)狀2.1二手房交易概況近年來，xx房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序，總體保持平穩(wěn)快速發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)xx市，僅2012年1-8月份，共辦理各類房產(chǎn)交易2452件，面積23萬平方米，交易額8.56億元

5、。交易平均單價為3818.72元。其中增量房1295件，面積13.54萬平方米,交易額5.7億元,存量房1157件，面積9.46萬平方米，交易額2.86億元。二手房由于價格相對低廉，地段較好，社區(qū)成熟等優(yōu)勢得到大多數(shù)百姓的認可，城區(qū)地帶新建商品房價格長時間居高不下、城市拆遷工作帶來相關人員的的二次置業(yè)需求、外來人口對住房的需求逐漸從租賃轉向產(chǎn)權的購買、城市交通的拓展完善帶動相關地帶的地域價值升高等因素都導致了xx市二手房需求量在逐年遞增。2.2市場需求旺盛的原因分析1）價格相對商品房較低廉，使二手房成為置業(yè)階梯消費中必不可少的一環(huán)。住房者根據(jù)經(jīng)濟收入的變化，而逐步提高改善自己的居住品質，對于一

6、些收入較低的年輕家庭，由于初次置業(yè)者經(jīng)濟承擔能力有限，對居住品質要求也不是很高，價位低、交通便捷的二手房便成了首選；而對于一些房改房、已購公房及經(jīng)濟適用房業(yè)主，他們會選擇購買面積更大、戶型更好、配套更完善且價格便宜的二手商品房。2）拆遷和城市改造，使二手房成為中低收入者的重要選擇。隨著xx市的城市改造，大批的拆遷戶不得不告別居住了多年的老房子，等待政府的補償和尋找新的住所。例如，由勞動西路一帶的拆遷，由于這個地區(qū)大多是xx市客車廠、xx市油脂廠等工廠的集體宿舍，拆遷補償費用是遠遠買不起這一地區(qū)的商品房的，加上這些工廠都已倒閉或重組，大部分居民都是下崗或再就業(yè)職工，收入是相當有限的。因此，在拆遷

7、后尋求新住所的時候，二手房會是他們的重要選擇。3）城市環(huán)境的完善，道路交通建設加快，使二手房更具有得天獨厚的優(yōu)勢。大多數(shù)新開發(fā)的樓盤配套設施還沒有建立起來，未形成一個整體環(huán)境，而二手房以交通便捷、社區(qū)成熟、配套設施完善等特點有著得天獨厚的優(yōu)勢。隨著xx市的經(jīng)濟發(fā)展，環(huán)境建設加快步伐，使xx市的交通更加暢通無阻，居民出行時間將大大縮短。3.存在的主要問題及原因分析3.1存在的主要問題1）政府及有關部門對二手房市場的政策指引不夠，缺少現(xiàn)行可行的法規(guī)制度。盡管xx市政府及相關部門已經(jīng)出臺了一些房地產(chǎn)政策方案，欲改變一、二級市場發(fā)展嚴重失衡的現(xiàn)狀，減少了房地產(chǎn)開發(fā)的投入，鼓勵和促進二級市場的發(fā)展。然而

8、，針對二級市場發(fā)展的相關政策制度、法律法規(guī)等依舊很少。政府及相關部門在二手市場的發(fā)展方向、一級市場與二級市場之間的互補發(fā)展方向及政策指引上，尚未出臺可行的方案。由此可見，政府在構建二級市場體系的指導職能還未完全健全。2）房地產(chǎn)中介發(fā)展滯后，中介交易不規(guī)范。（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人員素質及信譽度偏低。房地產(chǎn)經(jīng)紀人準人門檻低，導致目前xx二手房市場從業(yè)人員素質參差不齊。一些小的中介公司趁機搞不正當經(jīng)營、不誠信待客等不正規(guī)經(jīng)營，給整個行業(yè)都帶來了負面的影響。不少消費者對中介公司的可信度不髙,持有懷疑甚至厭惡的態(tài)度，從而誤導了消費者的正確消費。由此衍生出來的一系列問題。目前市場上大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構規(guī)模

9、較小，整體素質不高，操作水平過低，基本上還停留在經(jīng)紀業(yè)的初級階段。（2）經(jīng)紀業(yè)務操作不規(guī)范。其一，部分中介公司為了獲得非法利益，暗箱運作經(jīng)紀業(yè)務，對委托人隱瞞與經(jīng)紀業(yè)務有關的重要事項。其二，利用霸王條款約束業(yè)主，主要包括代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準。（3）信息不對稱導致消費者自己流失資金。房地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，經(jīng)紀公司大量占有委托人的交易資金，通過先收取買家房款，拖延辦理過戶手續(xù)的時間，利用這一時間差挪用買家資金，導致消費者資金的安全缺乏有效的保障措施，從而增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀交易風險。3）行業(yè)誠信經(jīng)營狀況堪憂。目前，個人失信問題普遍存在，司法體系缺少在維護銀行債權方

10、面的執(zhí)行力，還沒有完全建立起信用體系，使得二手房信貸無法得到有利保障。3.2存在的主要問題主要原因1）政府政策指引不足。政府相關部門雖然已經(jīng)減少二手房公積金貸款等一系列措施進行了調控一手房與二手房的失衡。但在如何發(fā)展二手市場、如何促進一級市場與二級市場互補發(fā)展的政策指引上，基本還是空白，政府在構建二級市場體系的指導職能還未完全體現(xiàn)。2）行業(yè)監(jiān)管不完善。房地產(chǎn)管理部門不行使其權利，具體表現(xiàn)在：一是有黑心中介、素質差的工作人員進人。二是房地產(chǎn)管理部門對經(jīng)紀人違反相關法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范的行為監(jiān)管不力,一般只是罰款，很少采取吊銷營業(yè)執(zhí)照、收回資格證書和刑事懲罰等嚴厲措施。3）金融機構支持力度小。金

11、融機構對二手房市場的傾斜力度不夠，一手房信貸業(yè)務與二手房信貸業(yè)務嚴重不平衡。目前各家金融機構的信貸投人主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)以及住房一級市場貸款，對二級市場的關注度與支持度不夠。盡管近幾年，各金融機構開始將目光投向二手房市場,并加大了信貸投入，但相比國外發(fā)達銀行，無論是業(yè)務總量，還是業(yè)務結構相比，還存在較大差距。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國國內(nèi)金融機構住房抵押貸款業(yè)務中,二手房市場信貸業(yè)務占比已超過了 60%，而我國二手房信貸業(yè)務只占個人信貸業(yè)務的7%。4）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營不規(guī)范。二手房交易活動才剛剛起步，有的處于初級狀態(tài)，組織化程度比較低，活動分散,職業(yè)范圍比較狹窄，服務水平低，缺乏社會知名度。目前二手

12、房交易存在一些嚴重問題。如合同簽訂不力，中介公司的違規(guī)操作，使得很多中介機構的誠信和交易程序遭到消費者的質疑。5）客戶對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的信任度不高。目前，xx大多數(shù)業(yè)主和客戶心理上還很難接受房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的服務，總認為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構做事較輕松，收費較髙，怕中介公司吃差價等。4.二手房市場存在問題的對策研究4.1增強政府對二手房市場的政策支撐力度政府應該適當?shù)刂贫ㄒ恍┱呒爸贫葋韺Χ址渴袌龅慕灰走M行規(guī)范，如嚴格防范二手房投機、炒房行為， 規(guī)范中介的經(jīng)營等。政府及主管部門應該從偏重一手房市場的政策向一手、二手一起抓的政策進行轉移,給予二手房市場更多的政策支持。政府應盡快出臺規(guī)范和扶持三級市場的地

13、方性法規(guī)，目前xx非法中介占據(jù)三級市場半壁業(yè)務，急需政府查處。目前辦證要30個工作日，抵押需要15個工作日， 政府應縮辦證時間，加快辦事效率。4.2增加金融機構對二手房交易的支持力度據(jù)調查，工薪階層是二手房、經(jīng)濟適用房購房的主體。目前制約xx二手房交易最大的問題是購房者資金問題，而調整銀行現(xiàn)行的二手房貸款政策迫在眉睫。xx各大銀行，對二手房貸款的要求非常嚴，幾乎到了苛刻的地步,凡是年限超過20年的不允許貸款。為了促進xx市二手房市場的發(fā)展，各商業(yè)銀行應盡快調整自己的房地產(chǎn)信貸政策，在促進二手房市場發(fā)展的同時也在壯大自身。各商業(yè)銀行應在積極研究簡化貸款程序、加快放貸時間和加強產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎上，要

14、致力于加強內(nèi)部風險管理、嚴格控制貸款重點環(huán)節(jié)和容易疏漏的環(huán)節(jié)，從源頭控制，加強貸前審查和還貸跟蹤，建立逾期貸款的預警和催收機制。4.3加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的自身建設要不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的形象。改變目前中介公司都是一張桌子一臺電腦，且人員著裝、言行、紀律方面都不規(guī)范,工作散漫等不良形象。要不斷提升從業(yè)人員的綜合素質。一是探索建立約束從業(yè)人員行為的機制，實施經(jīng)紀人年度注冊驗證制度，建立二手房行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度,組織行業(yè)教育培訓等。二是不斷提升從業(yè)人員的專業(yè)技能。二手房經(jīng)紀人需要對二手房基本概念和常識熟透于心，熟練掌握稅率及計算方法,貸款要求、所需資料及貸款環(huán)節(jié)，過戶資料及環(huán)節(jié)。4.4

15、加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)管隨著xx市房地產(chǎn)中介機構隊伍不斷壯大，中介機構與二手房市場的默契度也越來越高，中介服務的種類也越來越多樣化，一些注重服務、操作規(guī)范、口碑較好的中介公司越來越贏得消費者的信賴。但是，xx市目前的房地產(chǎn)中介還沒有規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為,可以采取記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。建立房地產(chǎn)中介公司誠信、接受社會監(jiān)督，并對業(yè)務規(guī)范的房地產(chǎn)中介公司進行年度評優(yōu)和對外宜傳，樹立行業(yè)榜樣形象，改善房地產(chǎn)中介公司在市民心目中的形象，促進本行業(yè)的發(fā)展。5.結論xx市二手房市場的發(fā)展有著非常廣闊的前景，應從當?shù)貙嶋H情況出發(fā)，增強政府以及金融機構對二手房市場的支持力度，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的建設及監(jiān)管，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與客戶之間的溝通，從而推動xx市二手房交易市場的健康發(fā)