沈陽鐵西區(qū)云峰街項(xiàng)目全程策劃案81P

1、目目 錄錄 前言.5 策劃原則.5 1、產(chǎn)品差異化原則.5 2、 “快魚”原則.5 3、四位一體的原則.6 4、創(chuàng)新性.6 5、標(biāo)志性.6 6、品牌性.6 一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析.7 1.1 宏觀環(huán)境分析(全國(guó)形勢(shì)).7 1.1.1 經(jīng)濟(jì)處于新的發(fā)展階段、社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、住房需求增長(zhǎng).7 1.1.2 商品房銷售繼續(xù)快速增長(zhǎng)、商品房平均售價(jià)明顯攀升.7 1.2 中觀環(huán)境分析.8 1.2.1 市場(chǎng)整體呈現(xiàn)穩(wěn)步提升，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好.8 1.2.22004 年上半年，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)突破性的變化.10 1.2.3 沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力分析.12 1.2.4 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在的影響發(fā)展不利因素.15

2、 1.2.5 未來沈陽房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè).16 1.3 區(qū)域性樓市分析（鐵西）.17 1.3.1 以本土發(fā)展商為主.18 1.3.2 物業(yè)形態(tài)多以板式多層與板式小高層為主.18 1.3.3 中檔及中低檔項(xiàng)目居多.18 1.3.4 產(chǎn)品類型比較單一.18 1.4 鐵西區(qū)較具代表性項(xiàng)目列舉：.20 二、地塊簡(jiǎn)介.28 2.1 地塊概況.28 2.2 項(xiàng)目地塊周圍景觀.28 2.2.1 東面景觀：.28 2.2.2 南面景觀：.29 2.2.3 西面景觀：.29 2.2.4 北面景觀：.29 2.2.5 景觀綜合分析：.29 2.3 周邊環(huán)境分析.29 2.3.1 交通狀況.29 2.3.2 配套設(shè)施.

3、30 2.3.3 環(huán)境衛(wèi)生.30 三、項(xiàng)目 swot 分析.30 3.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析.30 3.1.1 項(xiàng)目用地條件較好.30 3.1.2 地塊位置較佳.30 3.1.3 區(qū)域內(nèi)多個(gè)住宅項(xiàng)目啟動(dòng)，遠(yuǎn)期生活居住氛圍極佳.31 3.1.4 周邊交通網(wǎng)絡(luò)貫通全城.31 3.1.5 小區(qū)規(guī)劃完善，生活便利.31 3.2 劣勢(shì)分析及化解策略.31 3.2.1 區(qū)內(nèi)樓盤檔次低，缺乏品牌小區(qū).31 3.2.2 地塊規(guī)劃中的物業(yè)形態(tài)多樣，造成品流不單一.32 3.2.3 項(xiàng)目東面景觀較差.32 3.2.4 地塊鄰近行車道，受噪音、灰塵影響較大.32 3.2.5 項(xiàng)目缺乏知名度.33 3.3 機(jī)會(huì)點(diǎn).33 3

4、.3.1 政府政策支持.33 3.3.2 政府支持，大開發(fā)、大建設(shè)的大潮已經(jīng)來到.33 3.3.3 行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì).33 3.3.4 城市擴(kuò)容，置業(yè)走邊化的市場(chǎng)機(jī)會(huì).34 3.3.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面.34 3.3.6 樓市交易大增.34 3.4 項(xiàng)目威脅分析及規(guī)避策略.35 3.4.1 來自大范圍的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目威脅.35 3.4.2 區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目的潛在威脅.35 3.4.3 市政規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程對(duì)項(xiàng)目的影響.35 3.4.4 開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)壓力大，遭遇市場(chǎng)變化的威脅.36 四、規(guī)劃思路.37 4.1 物業(yè)類型配比建議.37 4.2 建筑類型建議.38 4.2.1 寫字間及公寓部分.38

5、4.2.2 住宅部分.39 4.3 產(chǎn)品類型建議.39 4.4 建筑風(fēng)格建議.43 五、市場(chǎng)定位（住宅及公寓部分）.45 5.1 客戶群定位.45 5.1.1 目標(biāo)客戶群定位依據(jù).45 5.1.2 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位細(xì)分.46 5.1.3 核心客戶消費(fèi)共性及需求分析.47 5.2 市場(chǎng)定位.49 5.3 產(chǎn)品定位.52 5.4 價(jià)格定位.52 5.5 形象定位.53 六、項(xiàng)目案名建議.53 方案一.53 方案二.54 方案三.55 方案四.55 方案五.56 方案六.56 七、項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.57 7.1 物業(yè)管理建議.57 7.1.1 聘請(qǐng)知名管理公司.57 7.1.2 物業(yè)管理的早期介入.5

6、7 7.1.3“以人為本” 、 “智能社區(qū)”管理模式.58 7.2 近馬路產(chǎn)生噪音的弱化.58 7.3 現(xiàn)場(chǎng)包裝.59 7.3.1 導(dǎo)示系統(tǒng).59 7.4 建立 vi 系統(tǒng)，以鮮明形象沖擊市場(chǎng).60 7.4.1 建立視覺識(shí)別系統(tǒng).61 7.4.2 建立聽覺識(shí)別系統(tǒng)（vi 系統(tǒng)）.62 7.5 建立有效的宣傳重點(diǎn)時(shí)尚前衛(wèi)的銷售中心.62 7.6 裝修標(biāo)準(zhǔn)及示范單位建議.64 7.6.1 裝修標(biāo)準(zhǔn).64 7.6.2 示范單位.64 八、營(yíng)銷策略.65 8.1 開盤時(shí)間確定.66 8.2 宣傳媒介確定.66 九、階段性銷售部署（05 年 5 月06 年 5 月）.68 9.1 預(yù)熱期（05 年 4

7、月中旬4 月末）.68 9.2 內(nèi)部認(rèn)購期（05 年 5 月初6 月末）.68 9.3 正式發(fā)售期（05 年 7 月初8 月末）.69 9.4 擴(kuò)大戰(zhàn)果期（05 年 9 月初11 月末）.69 9.5 休整持銷期（05 年 12 月初06 年 2 月末）.69 9.6 回溫強(qiáng)銷期（06 年 3 月初5 月末）.70 銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)表.71 結(jié)尾：為何選擇泰盈置業(yè).72 泰盈集團(tuán)歷程.72 泰盈公司部分經(jīng)典戰(zhàn)例.72 泰盈置業(yè)產(chǎn)品策劃成功三大優(yōu)勢(shì).73 銷售執(zhí)行資源的優(yōu)勢(shì).73 開發(fā)資源的優(yōu)勢(shì).74 全國(guó)市場(chǎng)資源的優(yōu)勢(shì).74 泰盈置業(yè)營(yíng)銷策劃三大成功定律.74 準(zhǔn)確的產(chǎn)品策劃.74 精確的營(yíng)銷推廣

8、.75 明確的銷售執(zhí)行.75 泰盈置業(yè)立體營(yíng)銷三大高效方式.75 泰盈置業(yè)服務(wù)承諾.75 結(jié)束語：.78 前言前言 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的目標(biāo)是促成項(xiàng)目達(dá)到最佳的市場(chǎng)效應(yīng) （效益目標(biāo)和形象目標(biāo)） 。項(xiàng)目的成功運(yùn)作取決于綜合因素，但優(yōu)秀 的策劃往往是執(zhí)行階段成功的前提，而且前期策劃奠定了后期策劃的 基礎(chǔ)。 本策劃報(bào)告的目標(biāo)是為“鐵西云峰街項(xiàng)目 ” （以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目） 開發(fā)提供全方位的、邏輯性、可操作性的理論支撐，并為規(guī)劃設(shè)計(jì)及 建筑設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)方向及主要參數(shù)依據(jù)，使項(xiàng)目成為鐵西樓市的領(lǐng)跑 者，成為鐵西區(qū)最具購買價(jià)值的物業(yè)，成為沈陽市標(biāo)志性的精品住宅 社區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益、品牌效益“多贏

9、 ”的利益空間。 本方案為全程策劃成果的第一步驟，主要闡明策劃方案的框架及主 要內(nèi)容，通過市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略方向（定位），明確 “為什么做 ” 、 “做什么 ”以及 “怎么做 ” （包括 “怎樣賣 ” ）等重要 問題。 策劃原則策劃原則 房地產(chǎn)策劃應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。泰盈公司在把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的同時(shí)， 考慮到本項(xiàng)目自身狀況及發(fā)展商的具體要求，適度并實(shí)際地進(jìn)行創(chuàng)新。 并秉承以下策劃原則： 1、產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異化化原原則則 只有細(xì)分市場(chǎng)，做出與眾不同的產(chǎn)品，或者說獨(dú)具個(gè)性的產(chǎn)品，才 能區(qū)分于市場(chǎng)、吸引目標(biāo)客戶群體，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。 2、 “快快魚魚 ”原原則則 對(duì)于大型項(xiàng)目而言，只有項(xiàng)目

10、的資金流實(shí)現(xiàn)了快速的滾動(dòng)，才能確 保項(xiàng)目的開發(fā)完滿完成。而快魚原則就是最有力的保障。 3、四四位位一一體體的的原原則則 如果說差異化及效益最大化原則帶有普遍性的話，那么本案策劃將 在創(chuàng)新性、標(biāo)志性、品牌性和整體性上同時(shí)并舉，突顯策劃書中對(duì)項(xiàng) 目的操作原則。 4、創(chuàng)創(chuàng)新新性性 只有創(chuàng)新才能發(fā)展，適度合理的創(chuàng)新是本案優(yōu)于其他項(xiàng)目的重要競(jìng) 爭(zhēng)力 ,最具有威脅力的秘密武器。 5、標(biāo)標(biāo)志志性性 按照貴司的開發(fā)思路與及本案的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，憑借貴公司已操作的圓 緣雅居引起的市場(chǎng)關(guān)注，整合資源，力爭(zhēng)打造鐵西里程碑式的標(biāo)志性 物業(yè)。 6、品品牌牌性性 通過成功運(yùn)作本項(xiàng)目，在樹立起項(xiàng)目品牌的同時(shí)，建立千緣的地產(chǎn) 企業(yè)

11、品牌。 一、一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 1.11.1 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析( (全國(guó)形勢(shì)全國(guó)形勢(shì)) ) 1.1.1 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)處處于于新新的的發(fā)發(fā)展展階階段段、社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)升升級(jí)級(jí)、住住房房需需求求 增增長(zhǎng)長(zhǎng) 2003 年全國(guó)人均 gdp 達(dá)到 1090 美元，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè) 新的發(fā)展階段，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、電 腦、高檔電器加速進(jìn)入家庭，人們對(duì)于住房條件改善的需求不斷增長(zhǎng)。 2003 年以來，生產(chǎn)資料銷售價(jià)格持繼大幅度上漲，目前這一趨勢(shì) 仍在發(fā)展。今年1 季度生產(chǎn)資料銷售價(jià)格上漲幅度擴(kuò)大到 14.8%，為近幾年的最大漲幅。隨著生產(chǎn)資料價(jià)

12、格上漲時(shí)間的延長(zhǎng)和漲 幅的加大，各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)成本仍將不斷上升。 今年一季度 gdp 同比增長(zhǎng) 9.7%，繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展。一 季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)43%，增幅比上年提高15.2%；城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入增長(zhǎng)12.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 9.8%，人們的消費(fèi)能力穩(wěn)步提升。 1.1.2 商商品品房房銷銷售售繼繼續(xù)續(xù)快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)、商商品品房房平平均均售售價(jià)價(jià)明明顯顯攀攀升升 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)表明：今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工 面積、土地購置面積等指標(biāo)增幅走低，而商品房銷售面積保持快速增 長(zhǎng)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。其中5 月份商品房銷售價(jià)格分 類指數(shù)為 10

13、1.51，自 2001 年 9 月以來首次突破100 點(diǎn)。 15 月份，全國(guó)商品房完成銷售面積8310 萬平方米，同比增 長(zhǎng) 30.9%。其中，銷售給個(gè)人7839 萬平方米，同比增長(zhǎng) 32%。15 月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708 元/平方米，同 比增長(zhǎng) 10.7%，增幅比去年同期提高3.7 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，商 品房平均銷售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià) 分別為 5381 元、 5156 元和 3877 元。 15 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計(jì)為6173 億 元，同比增長(zhǎng)39.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1408 億元，增長(zhǎng) 17.6%， 增幅比去年同期回落33

14、.7 個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金1919 億元， 增長(zhǎng) 42.3%，增幅比去年同期提高6.7 個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)付款 2364 億元，增長(zhǎng) 54.7%，增幅比去年同期提高11.7 個(gè)百分點(diǎn)。 1.21.2 中觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析 1.2.1 市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體呈呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升，發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)良良好好 從目前沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的提升狀 態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。主要體現(xiàn)在 以下幾個(gè)方面： a、住宅市場(chǎng)供需兩旺 增量住宅一路高歌，2004 年 15 月各家樓盤的銷售中心購房者 絡(luò)繹不絕，當(dāng)前平均價(jià)格為3058 元/平方米，成交量和成交總額遠(yuǎn)

15、高于去年同期水平。二手房?jī)r(jià)格大幅度增長(zhǎng)（比去年同期增長(zhǎng)27%） ， 平均價(jià)格為 2820 元/平方米，同去年同期相比，指數(shù)上揚(yáng)376 點(diǎn)， 均價(jià)增加 627 元/平方米。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于明顯的上升 期，發(fā)展空間仍然很大且潛力正逐漸激發(fā)出來。 b、土地供應(yīng)量和價(jià)格都有所提升 2003 年全市實(shí)際供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地面積676 萬平方米，占去年市 本級(jí)市場(chǎng)供地量的24.4%，是 2002 年的 6.58 倍。 2001、2002、2003 年住宅用地價(jià)格分別上漲 8.00%、9.91%、5.8%，商業(yè)用地分別上漲4.00%、3.56%、8.4%。 2003 年沈陽土地供應(yīng)出現(xiàn)三大變化：土地有形

16、市場(chǎng)建設(shè)日益完善， 市場(chǎng)供地中商業(yè)用地比重增加，一環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量越來越少，土地供 應(yīng)商向二三環(huán)區(qū)域拓展。而且實(shí)現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓國(guó)有 土地使用權(quán)。 據(jù)最新消息，從2005 年 1 月 1 日開始，沈陽土地基準(zhǔn)價(jià)格將上 漲。相關(guān)部門認(rèn)為，目前沈陽的土地價(jià)格比相同級(jí)別的大中城市偏低， 希望通過地價(jià)市場(chǎng)化杠桿來調(diào)節(jié)樓市發(fā)展?？梢哉J(rèn)為，一旦地價(jià)上漲， 必將刺激樓市價(jià)格上升。 c、購房觀念進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，關(guān)注園區(qū)規(guī)模、社區(qū)文化和品牌影響力 據(jù)一份市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，沈陽市民對(duì)現(xiàn)有住房的滿意率僅達(dá)到 25.1%，其余 74.9%的居民希望通過換購住房來改善目前住房條件和 生活環(huán)境。金廊工程的啟動(dòng)和大量

17、棚戶區(qū)的改造，使去年大約有 14.7 萬戶的居民進(jìn)入市場(chǎng)購房，加之政府推出了外地居民買房落戶政 策，形成了住房市場(chǎng)的大量需求。 以往百姓在選購住房的時(shí)候比較注重價(jià)格、戶型、地段以及周邊環(huán) 境等直觀因素，但隨著百姓購房心理的逐漸成熟，今后百姓購房將會(huì) 逐步提高對(duì)園區(qū)規(guī)模，社區(qū)文化，品牌影響力等方面的關(guān)注程度，房 子不僅要性價(jià)比合理，居住舒適，還要有大社區(qū)的概念，有良好的社 區(qū)文化作依托，體現(xiàn)居住者的身份和價(jià)值。這也暗示，大盤時(shí)代正在 來臨，市場(chǎng)與消費(fèi)者將越來越關(guān)注大盤。 d、2004 年渾南新區(qū)控制總量開發(fā)，完善區(qū)域生活配套 2004 年渾南新區(qū)開工面積為57.5 萬平方米，預(yù)計(jì)竣工面積 212

18、.7 萬平方米，投資額達(dá)到44.4 億元。道路、公交、商業(yè)、就學(xué)、 購物等生活配套設(shè)施進(jìn)一步完善?？梢灶A(yù)見渾南新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍 將成為樓市的焦點(diǎn)，特別是隨著配套的落實(shí)，人們對(duì)其的信心將不斷 增加，仍然是其他區(qū)域樓市有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 e、開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念、開發(fā)水平和經(jīng)營(yíng)能力也將有進(jìn)一步的提高 隨著沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大批的外地開發(fā)商進(jìn)入沈陽進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè)。外地開發(fā)商（保利、中遠(yuǎn)、富力、萬恒等）的進(jìn)入不僅使大量 的資金流入沈陽，進(jìn)一步的繁榮和促進(jìn)了沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也帶 來了很多新的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)加劇了整個(gè)樓市的競(jìng)爭(zhēng)，并 刺激樓市水平的提高。 1.2.22004 年年上上半半年年，沈

19、沈陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)突突破破性性的的變變化化 產(chǎn)產(chǎn)品品的的開開發(fā)發(fā)面面向向大大眾眾需需求求 2004 年，越來越多的普通百姓加入購房隊(duì)伍中來，買房已不僅僅 是一種奢侈的消費(fèi)，而是更多的面對(duì)普通市民。而以往的情況是開發(fā) 商建造了大量的大戶型產(chǎn)品，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到去年年底 100 平米以下的商品房的空置率為8.7%左右， 100120 平米的占 16%，121150 平方米的占 35.7%，151 平方米以上的占39.6%。 套面積在 120 平方米以上的大戶型，空置率達(dá)到67.8%，供給量相 對(duì)偏大，絕大多數(shù)樓盤的中小戶型都是在第一時(shí)間被搶購一空，即使 是處于市中心的黃金地段，單價(jià)在4

20、000 元以上的高檔樓盤也不例 外。同時(shí)從近期的樓市熱銷的保利花園也驗(yàn)證了100 平米小戶型受 歡迎的事實(shí)，也說明了消費(fèi)者逐漸回歸理性，戶型向?qū)嵱冒l(fā)展。 8.7% 16.0% 35.7% 39.6% 67.8% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 建面100以下 建面100-120 建面121-150 建面151以上 套面120以上 各面積區(qū)間的空置率 現(xiàn)在的家庭多半是 “二人世界 ”或“三口之家 ” ，100 平米左右 的兩居室已經(jīng)滿足普通百姓的需要。不少開發(fā)商正是看中了“大 眾住房消費(fèi)時(shí)代 ”的這一特點(diǎn)，逐漸將經(jīng)營(yíng)思路和開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移

21、到中 小戶型的開發(fā)建設(shè)上來。 沈沈陽陽大大盤盤時(shí)時(shí)代代到到來來 于 2004 開發(fā)的保利花園、上東風(fēng)華、東方儷城、塔灣欣城、佳合 新城、和泰馨城、富力仙湖別墅等項(xiàng)目都在50 萬平方米以上， 今年年內(nèi)基本都將開盤上市；這些樓盤的價(jià)格多數(shù)都將維持在 3000 元/平方米以下（富力除外） 2004 年前 5 個(gè)月實(shí)際供應(yīng)土地進(jìn)一步增加，達(dá)到683.84 萬平 方米 截止 6 月份中旬，沈陽各大區(qū)域共推出78 宗土地， 683.84 萬 平方米，比去年年總供應(yīng)量多出7.84 萬平方米。其中大東區(qū)24 宗， 236.3 萬余平方米；東陵區(qū)9 宗， 29.47 余萬平方米；和平區(qū) 12 宗， 26.7 萬

22、余平方米；皇姑區(qū)14 宗， 92.87 萬余平方米；渾南 新區(qū) 7 宗， 88.7 萬余平方米；沈河區(qū)5 宗， 3.6 萬余平方米；蘇家 屯 2 宗， 5 萬余平方米；于洪區(qū)5 宗， 196.2 萬平方米。 第第七七屆屆房房交交會(huì)會(huì)交交易易量量再再創(chuàng)創(chuàng)新新高高 據(jù)統(tǒng)計(jì)，本屆春季房交會(huì)實(shí)現(xiàn)房屋交易簽約面積202.4 萬平方 米，簽約額 50.6 億元，與去年春季房交會(huì)對(duì)比，分別增長(zhǎng)35%和 46%；與去年秋季房交會(huì)對(duì)比，分別增長(zhǎng)1.6%和 8.4%。其中商品房 簽約面積 98.4 萬平方米，簽約額28.4 億元；存量房簽約面積 104 萬平方米，簽約額22.2 億元。 1.2.3 沈沈陽陽市市房

23、房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求潛潛力力分分析析 據(jù) 2002 年全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市人均住房為0.75 間， 僅有 31%的城市家庭有3 間或 3 間以上住房，城市住房成套率約 71%。到 2002 年底，沈陽市人均住房建筑面積為19.12 平方米， 低于全國(guó)平均標(biāo)準(zhǔn)近3 萬平方米。有資料顯示，全市居民對(duì)現(xiàn)有住房 的滿意率僅占25.1%，74.9%的居民欲通過換購住房改善居住條件。 未來幾年沈陽市的住房需求將迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入繁榮階段 的高峰期。 主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下幾幾個(gè)個(gè)方方面面： a、大規(guī)模棚戶區(qū)拆遷改造，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)提供有利 契機(jī) 按照市政府的總體規(guī)劃，兩

24、年內(nèi)沈陽市將完成10 萬戶棚戶區(qū) 和舊房區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上商業(yè)開發(fā)動(dòng)遷，被拆遷戶將達(dá)到13 萬戶。經(jīng)過對(duì)1999 年至 2002 年拆遷戶購買住房情況的綜合統(tǒng)計(jì)， 有 68%的拆遷戶進(jìn)入房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)購買住房，32%的拆遷戶進(jìn) 入租賃市場(chǎng)。 購買商品房和存量房比例約為1：9。按以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，三 年內(nèi)全市將有8.8 萬戶拆遷居民進(jìn)入交易市場(chǎng)購房，可實(shí)現(xiàn)交易面積 680 萬平方米，交易額可達(dá)152 億元；其余 4.2 萬戶居民將進(jìn)入房 屋租賃市場(chǎng)，原租賃市場(chǎng)將有20%居民被擠進(jìn)存量房市場(chǎng)，可增加 交易面積 50 萬平方米，交易額10 億元；同時(shí)將有近8 萬戶居民 將由存量房市場(chǎng)擠入商品

25、房市場(chǎng)購房，可實(shí)現(xiàn)交易面積1000 萬平 方米，交易額290 億元。按以上數(shù)據(jù)推算，13 萬戶棚戶區(qū)和舊房區(qū) 房屋拆遷改造完工后，總計(jì)可實(shí)現(xiàn)交易面積1730 萬平方米，交易 額 452 億元。 沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)和梯次消費(fèi)格局將完全形成，市場(chǎng)的擠 出效應(yīng)和放大器式的拉動(dòng)效應(yīng)將得到充分體現(xiàn)。 b、投資型買房漸成趨勢(shì)，房?jī)r(jià)將穩(wěn)步攀升 近年來投資型購房者越來越多，尤其是上海、深圳、溫州等城市大 規(guī)模購房集團(tuán)悄然興起，并獲得較高的投資收益率。沈陽市這幾年由 于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，城市建設(shè)步伐的加快，城市品位的逐步提 升，使更多的房地產(chǎn)開發(fā)商信心倍增，來沈投資置業(yè)。 由于投資買房的投資回報(bào)率高，

26、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，增值快，將成為投資 者的良好選擇。同時(shí)將促進(jìn)沈陽市房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 入更加良性的循環(huán)軌道。 c、戶籍制度改革，吸引了大量外來資金，為市場(chǎng)繁榮注入新的活 力 近幾年沈陽市連續(xù)出臺(tái)了搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施，尤其是買房 落戶政策的逐步放開，吸引了大批外來人口，壯大了購房者隊(duì)伍。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，外來居民在沈陽買房者2001 年約 900 戶， 2002 年約 1600 戶， 2003 年則達(dá)到 3000 戶。 外來居民購房統(tǒng)計(jì) 單位：戶 900 1600 3000 0100020003000 2001年 2002年 2003年 2003年 2002年 2001年 如果戶籍制度進(jìn)一

27、步放開，三年內(nèi)至少有12000 戶外地人在沈 買房。按套均面積60 平方米、套均價(jià)格13 萬元（ 2200 元/平方米） 計(jì)算，可增加交易面積72 萬平方米，交易額15.6 億元。 d、郊區(qū)城市化發(fā)展步伐的加快，將掀起市場(chǎng)新一輪的發(fā)展高峰 通過對(duì)近兩年房地產(chǎn)交易情況統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)調(diào)查，市區(qū)的商品房開發(fā) 量逐年減少， 70%以上分布在大東、鐵西、于洪等周邊區(qū)域，且建設(shè) 規(guī)模大、景觀好、園區(qū)配套、附屬配套齊全，價(jià)格、戶型合理，倍受 中低消費(fèi)者青睞，因此交易火爆。加之這些區(qū)域土地開發(fā)資源豐富， 發(fā)展空間廣闊，正在成為新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。 e、gdp 增長(zhǎng) 14.2%，城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)12.

28、9%，購 買力提升 2003 年，沈陽市 gdp 增長(zhǎng) 14.2%，達(dá)到了 1602 億元，人均 gdp22500 元。 gdp 連續(xù) 3 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。實(shí)際利用外資22.2 億美元，增長(zhǎng)55%。 截至 2003 年末，沈陽市戶籍人口為689.1 萬人。城市居民人均 可支配收入 7961.0 元，比上年增長(zhǎng)12.9%；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款 20652 元，增長(zhǎng) 17.2%。人均消費(fèi)支出6690.3 元，增長(zhǎng) 10.1%；恩 格爾系數(shù)（即食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重）為36.6%，下降 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。 1.2.4 當(dāng)當(dāng)前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍存存在在的的影影響響發(fā)發(fā)展展不不利利因因

29、素素 結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年全市可供預(yù)售的商品住房中，套面積在120 平方米以下的占32.2%，121 平方米以上的占67.8%；120 平方米 以下的空置比例占24.7%，121 平方米以上的空置比例占75.3%。 32.20% 67.80% 24.70% 75.30% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 可供預(yù)售房比例32.20%67.80% 空置房比例24.70%75.30% 套面120以下套面121以上 說明供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題，面向中低消費(fèi)階層的住房供給量偏小， 政府正加強(qiáng)引導(dǎo)

30、和控制，以避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性顛覆現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)市 場(chǎng)的正常發(fā)展。 土地供給制度不完善 沈陽市供地制度及相關(guān)政策調(diào)整后，購地成本有所增加，有的開發(fā) 企業(yè)尚未完全適應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的成本略有差異， 對(duì)新建商品房的供給結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格、購房對(duì)象等產(chǎn)生一定的影響， 應(yīng)該有過渡性的政策和措施加以調(diào)控。 宏觀管理缺乏統(tǒng)一性 目前沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理模式還是幾個(gè)職能部門各管一段，各 行其職，與北京、上海、重慶、廣州等市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化管理體 制相比差異較大。這種管理體制難以形成協(xié)調(diào)運(yùn)行和有效聯(lián)動(dòng)，不可 避免地存在多頭調(diào)控，管理分割，責(zé)任不清，環(huán)節(jié)過多，效率不高等 現(xiàn)象，一定程度上制約了房地產(chǎn)

31、市場(chǎng)的快速發(fā)展。 1.2.5 未未來來沈沈陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)走走勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè) 宏觀管理缺乏統(tǒng)一性 沈陽房地產(chǎn)與全國(guó)先進(jìn)地區(qū)雖然還有一定的差距，人均住房面積也 比全國(guó)城鎮(zhèn)平均水平差2.88 平方米。但是差距也有兩面性，說明沈 陽市房地產(chǎn)發(fā)展空間大，具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。沈陽市委、市政府確 定 2010 年達(dá)到人均住宅建筑面積30 平方米的目標(biāo)。依據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi) 的經(jīng)驗(yàn)，通過人均gdp 和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費(fèi)需求及城市 化進(jìn)程的綜合分析，據(jù)預(yù)測(cè)，沈陽市房地產(chǎn)至少會(huì)有510 年以 上的快速發(fā)展期。 今年達(dá)到本次周期的高峰期 如同其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣，沈陽市房地產(chǎn)的運(yùn)作節(jié)律也比全國(guó)稍晚一 些。全國(guó)房地產(chǎn)是

32、1998 年下半年開始進(jìn)入第三輪周期，沈陽市是 1999 年下半年開始進(jìn)入這一輪周期。全國(guó)房地產(chǎn)2001 年下半年進(jìn) 入小范圍的調(diào)整。按常規(guī)，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在2002 年進(jìn)入調(diào)整 期。但是，由于慕馬等人的干擾，打亂了沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行節(jié)律， 先于全國(guó)在 2001 年提前一年進(jìn)入調(diào)整期。這是上升期間的調(diào)整。它 會(huì)為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)更大發(fā)展創(chuàng)造條件，積累著能量。 從沈陽市的情況看，本次周期高峰尚未到來，預(yù)計(jì)將會(huì)在 2005 年出現(xiàn)這次周期。其標(biāo)志是大眾住房消費(fèi)市場(chǎng)啟動(dòng)，住房消費(fèi)呈 現(xiàn)高潮；全市增量房銷售量將會(huì)突破350 萬平方米大關(guān)，有可能達(dá) 到 400 萬平方米；存量房市場(chǎng)也有較大發(fā)展。 1.

33、31.3 區(qū)域性樓市分析（鐵西）區(qū)域性樓市分析（鐵西） 沈陽鐵西區(qū)是沈陽的老工業(yè)區(qū)。沈陽市100 多家大中型工業(yè)企 業(yè)，有 54 家聚集此地。區(qū)內(nèi)工業(yè)門類齊全，在全國(guó)絕無僅有。正因 如此，在遼寧有這樣的說法：老工業(yè)基地調(diào)整改造“全國(guó)看遼寧， 遼寧看沈陽，沈陽看鐵西” 。 鐵西老工業(yè)基地，濃縮了國(guó)有企業(yè)昔日的輝煌，也充分暴露了國(guó)企 走向市場(chǎng)的矛盾與困惑。 2002 年，隨著鐵西區(qū)新規(guī)劃政策的出臺(tái)，鐵西多個(gè)大中型工業(yè)企 業(yè)陸續(xù)遷出，隨之而來的就是房地產(chǎn)大開發(fā)、大建設(shè)的啟動(dòng)。 目前沈陽鐵西區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在如下幾個(gè)特點(diǎn)： 1.3.1 以以本本土土發(fā)發(fā)展展商商為為主主 至目前為止，鐵西新區(qū)建設(shè)與待建項(xiàng)

34、目數(shù)十個(gè)，絕大部份發(fā)展商均 為本地企業(yè)，其中不乏新成立的地產(chǎn)開發(fā)公司，由于缺乏豐富的開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)，因此其在業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也就相對(duì)較弱。 1.3.2 物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)多多以以板板式式多多層層與與板板式式小小高高層層為為主主 由于沈陽居民長(zhǎng)期的居住習(xí)慣特性以及東北氣候等因素，沈陽消費(fèi) 者對(duì)于板式建筑仍然青睞，而對(duì)于點(diǎn)式（塔式）、蝶式建筑的住宅 項(xiàng)目則表現(xiàn)得比較冷漠，為了滿足現(xiàn)型市場(chǎng)的需求，現(xiàn)鐵西區(qū)域內(nèi)住 宅項(xiàng)目也多以板式多層及板式小高層為市場(chǎng)主導(dǎo)，而點(diǎn)式及蝶式建筑 項(xiàng)目則作為輔助產(chǎn)品來彌補(bǔ)小部份的市場(chǎng)空缺。 1.3.3 中中檔檔及及中中低低檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目居居多多 鐵西區(qū)一直給人以老工業(yè)區(qū)的形象，距市中

35、心較遠(yuǎn)，而且受產(chǎn)品素 質(zhì)的限制，導(dǎo)致鐵西區(qū)內(nèi)各住宅項(xiàng)目的均價(jià)處于偏低狀態(tài)，但隨著工 業(yè)區(qū)的不斷西遷及政府給予的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)價(jià)格有所回升，前 景十分看好。 1.3.4 產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型比比較較單單一一 鐵西區(qū)住宅市場(chǎng)受早期沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，其開發(fā)模式仍未有所 轉(zhuǎn)變，開發(fā)的產(chǎn)品不能夠完全迎合市場(chǎng)需求，主要表現(xiàn)在產(chǎn)品類型過 于傳統(tǒng)，缺少產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新。 盛盛世世華華城城 江江南南春春城城 方方迪迪家家園園 1.41.4 鐵西區(qū)較具代表性項(xiàng)目列舉：鐵西區(qū)較具代表性項(xiàng)目列舉： 樓盤名稱樓盤名稱富云花都佳華苑富云花都佳華苑 發(fā)展商沈陽威利房屋開發(fā)有限公司 樓盤位置沈陽市鐵西區(qū)興工北街 15 號(hào)售

36、樓電話 25645555 物業(yè)管理北京中原物業(yè)代理有限公司物管費(fèi)用0.8 元 代理公司自售代理形式 房屋類型多層，小高層層數(shù)7 層，10 層結(jié)構(gòu)磚混、框剪 總占地面積5.5 萬平方米總建面積7.3 萬平方米總戶數(shù)694 戶 本期期數(shù)二期綠化率 34% 容積率 1.3 二室二廳一衛(wèi)60、78、87、92、98、99、101、105 戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積大小 109、125 均價(jià)3060 元最高價(jià)3380 元最低價(jià)2750 元 銷售狀況70%左右樓盤知名度較高公司知名度較高 交房時(shí)間2004 年年底 目標(biāo)客戶以鐵西區(qū)居民為主，以及部分和平區(qū)上班的外地置業(yè)者 建筑特點(diǎn)板式聯(lián)排，較為呆板 園林特點(diǎn)

37、普通綠化，呆板的排式分布樓體決定了其園林設(shè)計(jì)不可能有太多的變化 廣告賣點(diǎn)“價(jià)值取決于空間的合理運(yùn)用” 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：交通便利，規(guī)模較大，周邊環(huán)境景觀較好，居住氛圍較佳。 劣勢(shì)：規(guī)劃呆板，建筑類型單一。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱雍添金園雍添金園 發(fā)展商沈陽金路房屋開發(fā)有限公司 樓盤位置沈陽市鐵西區(qū)興華大街 40 號(hào)售樓電話 25609818 物業(yè)管理沈陽金帝物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)用0.8 元 代理公司自售代理形式 房屋類型 多層，小高層， 高層 層數(shù) 6 層，11 層, 16 層 結(jié)構(gòu)磚混、框剪 總占地面積3.3 萬平方米總建面積8 萬平方米總戶數(shù)636

38、戶 本期期數(shù)二期綠化率 45% 容積率 2.4 一室一廳 66.88 二室二廳 125.12 戶型 三室二廳 面積大小 125.45，158,155,174.99 均價(jià)3630 元最高價(jià)3880 元最低價(jià)3380 元 銷售狀況 54% 樓盤知名度較高公司知名度一般 交房時(shí)間2004 年 8 月末 目標(biāo)客戶白領(lǐng)，管理人員等中高收入人群 建筑特點(diǎn)自然，雅致，外立面造型較具檔次 園林特點(diǎn)園林設(shè)計(jì)較精致，并有多種名貴樹種點(diǎn)綴園區(qū)，總體感覺較為開闊 廣告賣點(diǎn)擷取新區(qū)要地，座擁鐵西中心 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：整體環(huán)境較好，交通便利，園區(qū)設(shè)計(jì)具有一定檔次。 劣勢(shì)：臨近交通干道受噪音、灰塵影響較大，且項(xiàng)目周邊仍有廢

39、舊工廠未被拆 除，影響整個(gè)園區(qū)的檔次及景觀。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱慈芳大廈慈芳大廈 發(fā)展商遼寧鎦金鵬房屋開發(fā)有限公司 樓盤位置鐵西區(qū)興華南街售樓電話 25600188 物業(yè)管理遼寧金鵬物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)用0.81.2 元 代理公司自售代理形式 房屋類型多層、高層層數(shù)6、12、28 層結(jié)構(gòu)磚混、框剪 總占地面積12 萬總建面積5 萬平方米總戶數(shù)268 戶 本期期數(shù)一期綠化率 34% 容積率 4.2 二室二廳一衛(wèi)94、107、125、126 戶型 三室二廳二衛(wèi) 面積大小 118、152 均價(jià)3380 元最高價(jià)4030 元最低價(jià)2680 元 銷售狀況50

40、%左右樓盤知名度較高公司知名度一般 交房時(shí)間2004 年年底 目標(biāo)客戶以鐵西區(qū)居民為主，以及部分和平區(qū)上班的外地置業(yè)者 建筑特點(diǎn)高層建筑與多層建筑結(jié)合，增強(qiáng)了景觀的層次感 園林特點(diǎn)普通綠化，目前園林尚未動(dòng)工 廣告賣點(diǎn)“首席升級(jí)地段，無限升值空間” 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：位處興華景觀大街旁，地理位置、交通條件較優(yōu)越周圍生活配套設(shè)施齊 全。 劣勢(shì)：受噪音、灰塵影響較大，施工進(jìn)度緩慢，令買家信心動(dòng)搖。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱中鴻基中鴻基新都新都 發(fā)展商遼寧中鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置鐵西區(qū)勛望街與南七中路交匯處售樓電話 31800666 物業(yè)管理遼寧中鴻基物業(yè)

41、管理公司物業(yè)費(fèi)用08 元 代理公司深水巷代理形式獨(dú)家代理 房屋類型高層層數(shù)15 層結(jié)構(gòu)框剪 總占地面積8000 平方米總建面積40000 平方米總戶數(shù)380 戶 本期期數(shù)一期綠化率 37% 容積率 5 二室二廳一衛(wèi)61、85、94、96、98、100 戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積大小 111 均價(jià)3350 元最高價(jià)3730 元最低價(jià)2988 元 銷售狀況70%左右樓盤知名度一般公司知名度一般 交房時(shí)間2004 年年底 目標(biāo)客戶周邊居民為主 建筑特點(diǎn)首三層為商鋪，四層作為綠化平臺(tái)，以上樓層為住宅 園林特點(diǎn)平臺(tái)式空中花園 廣告賣點(diǎn)目前主要以商鋪投資賣點(diǎn)作為主打 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃較具現(xiàn)代感，項(xiàng)目

42、內(nèi)配有購物場(chǎng)所。另有平臺(tái)式空中花園。 劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模小，商業(yè)氛圍過重，造成小區(qū)品流復(fù)雜。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱興龍?jiān)放d龍?jiān)?發(fā)展商遼寧金戈房產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置鐵西區(qū)興工北街 91 號(hào)售樓電話 25652666 物業(yè)管理遼寧金戈物業(yè)管理公司物管費(fèi)用0.8 元 代理公司自售代理形式 房屋類型多層層數(shù)6 層結(jié)構(gòu)磚混 總占地面積40000 平方米總建面積70000 平方米總戶數(shù)600 多戶 本期期數(shù)二期綠化率 30% 容積率 1.8 二室二廳76、98、96、100、110 戶型 三室二廳 面積大小 126、135、139 均價(jià)3380 元最高價(jià)3650

43、 元最低價(jià)3180 元 銷售狀況80%以上樓盤知名度一般公司知名度一般 交房時(shí)間2004 年 11 月末 目標(biāo)客戶周邊居民為主 建筑特點(diǎn)板式聯(lián)排，較為呆板 園林特點(diǎn)普通綠化，呆板的排式分布樓體決定了其園林設(shè)計(jì)不可能有太多的變化 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：交通便利，位處興工北街與北四馬路交匯處，規(guī)模較大，周邊環(huán)境景觀 較好，適合居住。 劣勢(shì)：規(guī)劃呆板，建筑類型單一。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱世紀(jì)名珠家園世紀(jì)名珠家園 發(fā)展商沈陽宇通房產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置沈陽市鐵西區(qū)興工南街七馬路售樓電話 25871111 物業(yè)管理未定物管費(fèi)用0.6 元 代理公司自售代理形式 房屋類

44、型小高層層數(shù)11 層結(jié)構(gòu)框剪 總占地面積15688 平方米總建面積4 萬余平方米總戶數(shù)約 260 戶 本期期數(shù)一期綠化率 30% 容積率 2.5 二室二廳一衛(wèi)69、76、86、89、93、100、105 戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積大小 112、116、121 均價(jià)2900 元最高價(jià)3300 元最低價(jià)2480 元 銷售狀況預(yù)定 30%左右樓盤知名度一般公司知名度一般 交房時(shí)間2004 年底 目標(biāo)客戶周邊居民為主 建筑特點(diǎn)建筑的外立面與整體規(guī)劃都缺乏特色，但園區(qū)的空間利用率較高 廣告賣點(diǎn)性價(jià)比較高，突出地段優(yōu)勢(shì) 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：北臨建設(shè)大路，南通沈遼路，距未來的地鐵興工街站出站口 200 米，交 通

45、便利。 劣勢(shì)：噪音、灰塵影響較大，建筑密度較高，網(wǎng)點(diǎn)比例高，缺乏居住氛圍。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱 方迪家園方迪家園 發(fā)展商沈陽方迪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 樓盤位置鐵西區(qū)興工北街 121 號(hào)售樓電話 62105588 物業(yè)管理沈陽方迪物業(yè)公司物管費(fèi)用1 元 代理公司麥點(diǎn)廣告代理形式廣告代理 房屋類型多層、高層層數(shù)16 層結(jié)構(gòu)框剪 總占地面積1.93 萬平方米總建面積5.3 萬平方米總戶數(shù)300 戶 本期期數(shù)二期綠化率 40% 容積率 2.6 二室二廳128、140 戶型 三室二廳 面積大小 152、163 均價(jià)3500 元最高價(jià)4400 元最低價(jià)2650 元

46、 銷售狀況90%左右樓盤知名度較高公司知名度較高 交房時(shí)間現(xiàn)房 目標(biāo)客戶以鐵西收入較高人群為主要客戶群 建筑特點(diǎn)高層建筑，外立面具有一定檔次，小區(qū)主入口比較大氣 園林特點(diǎn)比較具有人性化 廣告賣點(diǎn)建設(shè)大路上的生活地標(biāo) 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：交通便利，地理位置佳，建筑外立面較新穎。 劣勢(shì)：點(diǎn)式建筑難以迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)喜好，容積率偏高，部分戶型設(shè)計(jì)不合理， 面積偏大且房間少。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱盛世華城盛世華城 發(fā)展商遼寧遠(yuǎn)吉房屋開發(fā)有限公司 樓盤位置沈陽市鐵西區(qū)南六中路 19 號(hào)售樓電話 25627777 物業(yè)管理發(fā)展商物業(yè)公司物管費(fèi)用1 元 代理公司自售代理形式

47、 房屋類型高層層數(shù)18 層、25 層結(jié)構(gòu)框剪 占地面積1 萬平方米建筑面積10 萬平方米總戶數(shù)670 戶 本期期數(shù)一期綠化率 50% 容積率 10 二室二廳84、88、106、107、113、114、116、119、147 戶型 三、四室二廳 面積大小 147、168、185、176、189 均價(jià)3400 元最高價(jià)4050 元最低價(jià)2730 元 銷售狀況90%左右樓盤知名度較高公司知名度較高 交房時(shí)間現(xiàn)房 目標(biāo)客戶面向市區(qū)購房者 建筑特點(diǎn)建筑風(fēng)格較為現(xiàn)代，圍合式設(shè)計(jì) 園林特點(diǎn)園林不大，但較為精致，具南域風(fēng)格 廣告賣點(diǎn)零首付，只需月供，即刻入住 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目外立面新穎，圍合式的設(shè)計(jì)充分利

48、用了土地空間，坡式建筑園林有 一定特色。 劣勢(shì)：位于內(nèi)街，且周邊環(huán)境景觀雜亂，容積率較高。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱御覽嘉園御覽嘉園 發(fā)展商遼寧山豐房屋開發(fā)有限責(zé)任公司 樓盤位置鐵西區(qū)興華北街 27 號(hào)售樓電話 25629988 物業(yè)管理開發(fā)商自管物管費(fèi)用0.8 元 代理公司自售代理形式 房屋類型多層、小高層層數(shù)7、12 層結(jié)構(gòu)磚混、框架 總占地面積9800 平方米總建面積30000 平方米總戶數(shù)250 多戶 本期期數(shù)一期綠化率 32% 容積率31 二室二廳 76-108 戶型 三室二廳 面積大小 110以上 均價(jià)2750 元最高價(jià)3110 元最低價(jià)229

49、0 元 銷售狀況約 75%樓盤知名度一般公司知名度一般 交房時(shí)間2005 年 8 月 目標(biāo)客戶周邊居民為主 建筑特點(diǎn)板式聯(lián)排，較為呆板 園林特點(diǎn)普通綠化，呆板的排式分布樓體決定了其園林設(shè)計(jì)不可能有太多的變化 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：交通便利，周邊環(huán)境景觀尚好，單價(jià)便宜。 劣勢(shì)：規(guī)模較小，規(guī)劃呆板，建筑類型單一。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱鑫豐金園鑫豐金園 發(fā)展商沈陽豐華房屋開發(fā)有限公司 樓盤位置鐵西區(qū)貴和街 9 號(hào)售樓電話 25603888 物業(yè)管理未定物管費(fèi)用初定 0.8 元 代理公司自售代理形式 房屋類型多層層數(shù)6 層結(jié)構(gòu)磚混 總占地面積28700 平方米總建面

50、積52000 平方米總戶數(shù)多戶 本期期數(shù)一期綠化率 36% 容積率 1.8 二室二廳73-110 平方米 戶型 三室二廳 面積大小 125-140 平方米 均價(jià)3050 元最高價(jià)3400 元最低價(jià)2750 元 銷售狀況預(yù)定期樓盤知名度一般公司知名度一般 交房時(shí)間2005 年 5 月 目標(biāo)客戶周邊居民為主 建筑特點(diǎn)板式聯(lián)排，較為呆板 園林特點(diǎn)普通綠化，呆板的排式分布樓體決定了其園林設(shè)計(jì)不可能有太多的變化 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：交通便利，步行至建設(shè)大路僅 150 米，戶型的面積區(qū)間分布較為合理， 迎合了不同需求買家的需求。 劣勢(shì)：規(guī)劃呆板，建筑類型單一，工程進(jìn)度處于初期階段，容易造成買家的信 心不足。

51、填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 樓盤名稱樓盤名稱晉斯佳苑晉斯佳苑 發(fā)展商遼寧建威房產(chǎn)開發(fā)有限公司、新加坡晉斯投資有限公司 樓盤位置鐵西區(qū)北三中路 1 號(hào)售樓電話 25623333 物業(yè)管理未定物管費(fèi)用初定 0.65 元 代理公司自售代理形式 房屋類型多層、小高層層數(shù)6 層、9 層結(jié)構(gòu)磚混 總占地面積10620 平方米總建面積27876 平方米總戶數(shù)約 260 戶 本期期數(shù)一期綠化率 30% 容積率 2.6 二室二廳57-105 平方米 戶型 三室二廳 面積大小 86-126 平方米 均價(jià)3050 元最高價(jià)3380 元最低價(jià)2680 元 銷售狀況80%以上樓盤知名度一般公司知名度一

52、般 交房時(shí)間2004 年 11 月末 目標(biāo)客戶周邊居民為主 建筑特點(diǎn)板式聯(lián)排，較為呆板 園林特點(diǎn)普通綠化，呆板的排式分布樓體決定了其園林設(shè)計(jì)不可能有太多的變化 綜合分析 優(yōu)勢(shì)：交通便利，位處興工北街與北四馬路交匯處，規(guī)模較大，周邊環(huán)境景觀 較好，適合居住。 劣勢(shì)：規(guī)劃呆板，建筑類型單一。 填表時(shí)間2004 年 7 月填表人泰盈策劃部 二、二、地塊簡(jiǎn)介地塊簡(jiǎn)介 2.12.1 地塊概況地塊概況 項(xiàng)目地塊位于沈陽鐵西區(qū)建設(shè)大路與云峰街交匯處，處于鐵西區(qū)未 來發(fā)展的規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域。該地塊距鐵西區(qū)標(biāo)志性商業(yè)中心鐵西百貨 約 1 公里，距和平區(qū)也不足2 公里之遙。 項(xiàng)目地塊總占地2.3 萬平方米，東起愛工街

53、，南至建設(shè)大路，西 臨云峰街。沿建設(shè)大路一線長(zhǎng)約200 米，向北進(jìn)深約100 米，目 前預(yù)期規(guī)劃七棟2426 層建筑，建筑面積約10 萬平方米，已基本 完成土地平整。初步規(guī)劃將有大部份住宅，配以部份寫字間、公寓以 及網(wǎng)點(diǎn)等物業(yè)。 目前項(xiàng)目地塊所在區(qū)域內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目正處于開發(fā)與待開發(fā)階段。本 地塊北側(cè)約 2.5 萬平方米的地塊由遼寧山豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投得， 目前已動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年7 月份可取得商品房預(yù)售許可證，但目前已 經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購；地塊北側(cè)約5 萬平方米的土地也已被上海東 環(huán)置業(yè)拿下，目前也已完成土地平整，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將破土動(dòng)工。 2.22.2 項(xiàng)目地塊周圍景觀項(xiàng)目地塊周圍景觀 2.2.1

54、 東東面面景景觀觀： 地塊東側(cè)鄰沈陽華潤(rùn)雪花啤酒廠，該廠廠房比較陳舊，其對(duì)周邊景 觀的影響較大，據(jù)了解該廠將可能近期向西遷移。 2.2.2 南南面面景景觀觀： 地塊南臨鐵西區(qū)主要交通干道建設(shè)大路，但目前對(duì)面有部份 新舊不整的住宅。另外在項(xiàng)目地塊的東南角有一座比較陳舊的賓館 （四方賓館），經(jīng)過與政府的協(xié)調(diào)后有可能將其廢除。 2.2.3 西西面面景景觀觀： 西側(cè)臨云峰街，與本項(xiàng)目?jī)H一街之隔的便是上海東環(huán)置業(yè)規(guī)劃用地， 該項(xiàng)目的初期規(guī)劃為住宅、寫字間及公寓的綜合性建筑。 2.2.4 北北面面景景觀觀： 本案以北為正在開發(fā)施工的云峰花園項(xiàng)目，該項(xiàng)目為中低檔的多層 住宅類產(chǎn)品，其目前已經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購

55、。 2.2.5 景景觀觀綜綜合合分分析析： 項(xiàng)目目前四周景觀較差，特別是東面現(xiàn)有工廠造成的影響更大，但 項(xiàng)目周邊眾多住宅項(xiàng)目正拔地而起，加上政府對(duì)鐵西區(qū)的改造力度， 相信在不久以后該區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)大有可為，現(xiàn)則可通過建筑物和園 林的藝術(shù)設(shè)計(jì)，來彌補(bǔ)小區(qū)外部較差的環(huán)境景觀，改善園區(qū)內(nèi)部整體 景觀環(huán)境，使小區(qū)住戶享受到小區(qū)內(nèi)美好的景觀。 2.32.3 周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析 2.3.1 交交通通狀狀況況 地塊南側(cè)的建設(shè)大路在經(jīng)過政府改造后，顯得十分寬敞，并且建設(shè) 大路是沈陽一環(huán)道路，云集了眾多的公交路線，交通十分便利。 2.3.2 配配套套設(shè)設(shè)施施 該區(qū)域距鐵西百貨商圈及太原街商業(yè)圈均有較近的路

56、程，但目前地 塊周邊的城市配套明顯缺乏產(chǎn)，餐飲、娛樂、金融、醫(yī)療及學(xué)校等配 套。 2.3.3 環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生 目前該區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生除南側(cè)建設(shè)大路外，其它三個(gè)方向的環(huán)境衛(wèi) 生均不到位，但隨著周邊住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及鐵西區(qū)改造工程的不 斷完善，相信在短期內(nèi)會(huì)有很大的改觀。 三、三、項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析分析 3.13.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 3.1.1 項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地條條件件較較好好 本項(xiàng)目地塊方正平坦，呈矩形展開，有利于整體規(guī)劃，可塑性強(qiáng)。 已完成拆遷和三通一平，有利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工，有利于降低 開發(fā)成本和前期銷售工作的進(jìn)行。 3.1.2 地地塊塊位位置置較較佳佳 本地

57、塊位處鐵西新區(qū)相對(duì)繁華地段，距和平區(qū)1 千米以內(nèi)，屬 鐵西規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)地帶。建設(shè)大路以北為鐵西新區(qū)cbd 核心區(qū)， 原有的工業(yè)廠礦將被金融大廈、國(guó)際商務(wù)中心以及新興住宅區(qū)所取代。 3.1.3 區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)多多個(gè)個(gè)住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期生生活活居居住住氛氛圍圍極極佳佳 目前，區(qū)域內(nèi)已有南風(fēng)雅軒等項(xiàng)目將近完工。項(xiàng)目北面占地約2.5 萬平方米的云峰花園已破土動(dòng)工，現(xiàn)已接受內(nèi)部認(rèn)購。而東面約 5 萬平方米地塊由東環(huán)置業(yè)開發(fā)，目前完成土地平整。 未來各項(xiàng)目開發(fā)完畢后，與西面和東面的多個(gè)小區(qū)項(xiàng)目連成一片， 將形成生活居住氛圍濃厚的區(qū)域。 3.1.4 周周邊邊交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)貫貫通通全全城城

58、改造后的建設(shè)大路，軒敞豪氣，并且是沈陽市一環(huán)線路的重要交通 網(wǎng)路，云集眾多公交線路，無論駕車或乘車，一路輕松抵達(dá)。 3.1.5 小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃完完善善，生生活活便便利利 項(xiàng)目占地 2.3 萬多平方，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)配套，另有 20%的公建設(shè)施，使業(yè)主盡可享受便利生活。 3.23.2 劣勢(shì)分析及化解策略劣勢(shì)分析及化解策略 3.2.1 區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)樓樓盤盤檔檔次次低低，缺缺乏乏品品牌牌小小區(qū)區(qū) 鐵西的房地產(chǎn)發(fā)展正處于起步階段，發(fā)展建設(shè)時(shí)間尚短。尚未引起 外埠實(shí)力雄厚的開發(fā)商對(duì)該區(qū)域的較大關(guān)注。目前絕大多數(shù)的項(xiàng)目是 由本土開發(fā)商投資建設(shè)，受資金儲(chǔ)備、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和理念等的限制，鐵 西區(qū)普遍項(xiàng)目的整體素

59、質(zhì)、定位都難以提升。 項(xiàng)目定位偏低的普遍性特點(diǎn)決定了區(qū)域板塊的整體形象感官，也就 導(dǎo)致了消費(fèi)群結(jié)構(gòu)單一，且以低端客戶群占據(jù)主導(dǎo)。這將不利于本項(xiàng) 目的檔次提升。 化化解解方方法法： 拓寬宣傳面，加強(qiáng)宣傳力度，引導(dǎo)遠(yuǎn)距離的消費(fèi)群體進(jìn)入目標(biāo)消費(fèi) 群，增加營(yíng)銷及宣傳渠道。 3.2.2 地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃中中的的物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)多多樣樣，造造成成品品流流不不單單一一 規(guī)劃中的物業(yè)性質(zhì)包括有寫字樓、公寓、網(wǎng)點(diǎn)，物業(yè)形態(tài)不單一將 造成居住功能不純、小區(qū)品流復(fù)雜、物業(yè)管理質(zhì)量難以提高等問題， 從而影響生活居住氛圍。 化化解解方方法法： 可從規(guī)劃及營(yíng)銷引導(dǎo)入手，在整體規(guī)劃上劃分功能區(qū)域，著重動(dòng)靜 分區(qū)，再通過終端

60、銷售引導(dǎo)幫忙客戶消除疑慮。 3.2.3 項(xiàng)項(xiàng)目目 東東面面景景觀觀較較差差 該地塊東部為雪花啤酒廠廠址，目前尚未搬遷，其對(duì)本項(xiàng)目的景觀 環(huán)境影響較大；且在地塊東南角還有一座舊式建筑（四方賓館）尚未 拆遷，對(duì)項(xiàng)目整體景觀環(huán)境也有一定的影響。 化化解解方方法法： 終端銷售引導(dǎo)。 3.2.4 地地塊塊鄰鄰近近行行車車道道，受受噪噪音音、灰灰塵塵影影響響較較大大 地塊的南面鄰近建設(shè)大路面寬200 米，西面為云峰街。建設(shè)大 路為鐵西通往和平的主干道。噪音、灰塵的影響是較大的。 化化解解方方法法： 可通過整體規(guī)劃上的手法對(duì)樓體進(jìn)行科學(xué)性的排布，而后于臨街住 宅安裝隔音功能較好的玻璃窗將噪音減低。 3.2.