調(diào)查：杭州市居民住宅現(xiàn)狀與需求調(diào)查調(diào)研總結(jié)報(bào)告

1、調(diào)查：淄博市居民住宅現(xiàn)狀與需求調(diào)查調(diào)研報(bào)告調(diào)研說(shuō)明調(diào)查時(shí)間：2012年1月12 FI至20012年1月20日調(diào)查地點(diǎn)：臨淄區(qū)售樓處調(diào)查范圍：在售樓處有購(gòu)房意向的人群樣本總量：有效問(wèn)卷N=282個(gè)，共發(fā)放問(wèn)卷360份，有效問(wèn)卷率為78. 33%抽樣方法：配額抽樣、隨機(jī)抽樣調(diào)查方法：定點(diǎn)式、攔截式問(wèn)卷調(diào)查訪問(wèn)研究分析方法：對(duì)比分析、購(gòu)房者需求分析、現(xiàn)狀分析冃U言每個(gè)逛售樓處的消費(fèi)者或者業(yè)內(nèi)人士可能都會(huì)有一種感受，盡管本次售樓處的樓盤(pán)除主城和區(qū)縣 的各大開(kāi)發(fā)商外，各售樓處的設(shè)計(jì)依然大氣、各顯千秋，但真正來(lái)看房、購(gòu)房的消費(fèi)者卻不見(jiàn)增多， 售樓處顯得冷清了不少。我特針對(duì)本次售樓處上的有意向的購(gòu)房者進(jìn)行了

2、一次購(gòu)房需求與現(xiàn)狀的專(zhuān)題 調(diào)研。了解消費(fèi)者的住房現(xiàn)狀和置業(yè)需求的諸多情況，具體如下。一、被訪者需求分析1. 被訪者購(gòu)房時(shí)間與自住購(gòu)房次數(shù)分析本次調(diào)研顯示：14%的受訪者會(huì)在半年內(nèi)買(mǎi)房，23%的受訪者表示會(huì)在半年內(nèi)至一年內(nèi)買(mǎi)房，表示 在1 2年內(nèi)買(mǎi)房的人的比例為36%, 14%的受訪者表示會(huì)在2 3年內(nèi)買(mǎi)房，而意向在3年以后買(mǎi) 房的人只占到總訪問(wèn)人數(shù)的13%,說(shuō)明有將 近四成的來(lái)房博會(huì)參觀者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿，所這時(shí)間的 推進(jìn)，很有可能采取購(gòu)房行動(dòng)，這批人員是近期內(nèi)住宅市場(chǎng)的有效需求，有八成左右的參觀者有較強(qiáng) 的購(gòu)房意愿，形成了市場(chǎng)的潛在需求。從本次自住購(gòu)房次數(shù)分析，售樓處的被訪者中有51 %的被

3、訪者都是第二次或第三次購(gòu)房，其屮 有9%的消費(fèi)者屬于第三次購(gòu)房，第一次購(gòu)房的消費(fèi)者占到了總體比例的47 % ,表示打算第四次及以 上被訪者的比例僅為2%。說(shuō)明杭州住宅需求屮，首次置業(yè)已經(jīng)替代多次置業(yè)成為需求中最重要的力量， 另外，即將進(jìn)行二次置業(yè)的客戶(hù)也占了 42%,在比例相對(duì)降低的同時(shí)，仍舊構(gòu)成了市場(chǎng)的主要力量， 因此，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)產(chǎn)品過(guò)程中，的確應(yīng)該更多的考慮首次和二次置業(yè)者 的消費(fèi)習(xí)慣和傾向，經(jīng)濟(jì)舒 適型的住宅仍將是市場(chǎng)中短期內(nèi)的主流需求。2. 被訪者購(gòu)房目的分析本次調(diào)研顯示：22%被訪者表示買(mǎi)房用于結(jié)婚，表示為了改善居住條件而購(gòu) 房的被訪者占到了這 次調(diào)研的絕對(duì)主力，這一比例高達(dá)56%

4、,表示購(gòu)房用于養(yǎng)老的被訪者的比例為7%,而表示為了選擇學(xué)區(qū) 而購(gòu)房的被訪者為3%,表示用于其他目的的比例為12%。在當(dāng)前自住為絕對(duì)為主的市場(chǎng)下，新婚購(gòu)房剛 性需求已經(jīng)成為影響目前樓市需求的重要因素，也從另外一個(gè)方面反映了樓市總需求的萎縮。3. 被訪者希望選擇的戶(hù)型、物業(yè)類(lèi)型、房屋面積分析本次調(diào)研顯示：從被訪者所希望選擇的戶(hù)型來(lái)看，二居室、三居室需求成為需求的絕對(duì)主力，這 一需求比例高達(dá)87%,其屮被訪者對(duì)三居室的需求最為強(qiáng)烈，這一比例為54%;對(duì)四居室及以上的需求 比例為10%,被訪者對(duì)一居室的需求最低，僅為3%。該數(shù)據(jù)顯示了需求對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的要求，與首次、二 次置業(yè)占總被訪者比例相似，二、三居

5、室的經(jīng)濟(jì)舒適型住宅構(gòu)成了他們喜歡的主要品種，另外，數(shù)據(jù) 再次顯示，盡管需求中有47 %為首次置業(yè)，但對(duì)一居室的需求只占3 %,證明了小戶(hù)型適合投資而不 適合購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)的特性。從被訪者所希望選擇的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看：希望選擇多層的被訪者占到了被訪者的一半，表示希望選 擇小高層的比例為31%,表示希望選擇高層、低層的比例分別為10%、9%o另外希望選擇高層的受訪者 還表示如果多層沒(méi)有合適自己的房源，他們將會(huì)轉(zhuǎn)向小高層或高層。該系列數(shù)據(jù)主要想反映被訪者對(duì) 高層、小高層的接受程度，結(jié)果顯示，小高層、高層特別市小高層已經(jīng)逐漸為市場(chǎng)接受，盡管這個(gè)接 受是被迫的。從房屋面積的分析來(lái)看，57. 95%的受訪者比較熱衷

6、于購(gòu)房面積在90 140平米，還有31. 10%的被訪 者購(gòu)房面積集中在50 90平米，結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)情況，80 140平米的二房、三房住宅將成 為市場(chǎng)流行產(chǎn)品，其有望成為消費(fèi)者的最終選擇。而選擇在50平米以下、140平米以上的被訪者所占比例分別為2.47%,8. 48%o4. 被訪者心理所能承受的單價(jià)、總價(jià)分析本次調(diào)研顯示：能承受房?jī)r(jià)在6000元/平米以下的被訪者占總體比例的23.32%,單價(jià)承受能力主 要集中在6000 10000元/平米之間，占總體樣本的60. 27%,能能承受房?jī)r(jià)在10000 15000元/ 平米之間的被訪者占總體比例的7. 19%,而能承受房?jī)r(jià)在15000元/平米

7、以上的被訪者僅占總體比例 1.37%?？梢?jiàn)消費(fèi)者承受能力逐漸增強(qiáng)，與杭城目前房地產(chǎn)總體供應(yīng)市場(chǎng)的價(jià)格是基本相吻合的。從 被訪者所能承受的最高總價(jià)來(lái)看，主要集屮在60 100萬(wàn)之間，這一比例 達(dá)60. 27%o由被訪者所能承受的單價(jià)與總價(jià)與歷年的數(shù)據(jù)比較上看，被訪者的承受水平正在緩慢提高，結(jié)合 市場(chǎng)目前供應(yīng)的價(jià)格現(xiàn)狀可以看岀，被訪者主要考慮的購(gòu)置區(qū)域主要集屮在配套相對(duì)成熟或者即將成 熟的區(qū)塊，雖然被訪者的價(jià)格接受度在提高，但是我們還是要考慮到需求的價(jià)格彈性，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)， 當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)家庭總收入的6倍以上的時(shí)候，價(jià)格彈性明顯，也就是說(shuō)，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感性日漸提 高，而杭州的現(xiàn)實(shí)情況也是如此，低價(jià)

8、樓盤(pán)往往能夠得到追捧，而價(jià)格挺立產(chǎn)品無(wú)特質(zhì)者局面尷尬。 如果開(kāi)發(fā)商按被訪者可以承受的價(jià)格定價(jià)，迎合消費(fèi)者的心理價(jià)位，就能夠帶動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情， 使杭城的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活躍。6. 被訪者付款方式的分析13%被訪者付款方式分布圖口公積金（組合貸款）13%分期付款廠分期付款銀行按揭-次性付清-次性付清銀行按揭52%52%15%本次調(diào)研顯示：愿意銀行按揭付款的被訪者占總體比例的52%,仍是購(gòu)房者的首選；20%的被訪者 愿意接受分期付款，愿意一次性付款的被訪者占到了總體 比例的15%,用公積金（組合貸款）付款方 式的人數(shù)占到總體比例的13%o在填表的過(guò)程中，很多被訪者將分期付款認(rèn)為是銀行按揭貸款，因此

9、， 銀行按揭貸款的實(shí)際比例估計(jì)為70 %左右，與銀行貸款政策調(diào)整之前區(qū)別不大。7. 被訪者購(gòu)房區(qū)域及選擇此區(qū)域的因素分析極彷晉帶碾的購(gòu)啟區(qū)試分本次調(diào)研顯示：張店、臨淄、周村這三個(gè)區(qū)域成為被訪者購(gòu)房的首選區(qū)域，而城北成為僅次于這三個(gè)區(qū)域后受被訪者認(rèn)同的區(qū)域，與目前城北的樓盤(pán)性?xún)r(jià)比較高有關(guān)，另外像錢(qián)江新城、九堡下沙等 區(qū)域隨著配套的日益成熟，將會(huì)受到越來(lái)越多的購(gòu)房者的歡迎。濱江區(qū)作為占據(jù)杭州八城區(qū)供應(yīng)量1/3 強(qiáng)的區(qū)域，區(qū)內(nèi)市政配套完善，街區(qū)景觀優(yōu)美，價(jià)格合理為廣大購(gòu)房者普遍關(guān)注并接受，如果政府能有效杜絕兩岸交 通瓶頸的產(chǎn)生，該區(qū)塊前途無(wú)量。對(duì)被訪者選擇以上區(qū)域因素的分析：價(jià)格合理、交通便利成為被

10、訪者選擇此 區(qū)域的前兩個(gè)因素, 剩下的因素根據(jù)重要性依次是：居住環(huán)境優(yōu)美，人氣旺、配套好，增值潛力大，其他因素。8. 被訪者購(gòu)房時(shí)考慮最多的因素分析被訪者購(gòu)房時(shí)考慮的因素重要性如本次調(diào)研顯示：價(jià)格、地段、建筑質(zhì)量、環(huán)境成為被訪者購(gòu)房時(shí)最優(yōu)先考慮的因素，接下來(lái)的因 素根據(jù)重要性依次是：交通，戶(hù)型，開(kāi)發(fā)商品牌，配套，物 管，規(guī)模，其他因素。與前述分析吻合， 需求的價(jià)格彈性較高，價(jià)格因素遙遙領(lǐng) 先與其他因素，另外，在價(jià)格以外，配套成熟、環(huán)境優(yōu)美、交 通便捷的經(jīng)濟(jì)舒適型小區(qū)成為購(gòu)房者的首選。二、被訪者住房現(xiàn)狀分析1. 被訪者所居住的房屋歸屬分析本次調(diào)查顯示：自己擁有房屋的受訪者占總體受訪者的49.65

11、%,租房的被訪 者占總體的比例為 21.63%, 17.38%的被訪者表示自己目前居住的房屋為父母所 有，目前所居住的房屋歸單位所有的這一 比例為9. 57%,還有1.77%的被訪者表示目前居住的房屋歸屬親戚朋友或其他。該系列數(shù)據(jù)與前述的首 次置業(yè)、多次置 業(yè)基本吻合，再次驗(yàn)證了本次調(diào)研的準(zhǔn)確性。21.63 %的被訪者為首次置業(yè)且租 房居 住，有17. 38 %為與父母共住，說(shuō)明了首次置業(yè)者中有起碼一半左右的住房 需求者為年輕人或家庭， 而與父母共住的首次置業(yè)者中，父母搬出重新置業(yè)或者 子女遷出首次置業(yè)都有可能并且相互轉(zhuǎn)化。2. 被訪者目前所居住的房屋戶(hù)型、建筑類(lèi)型、面積分析蔽s屆浙居怪的般，

12、強(qiáng)賢蛍呃圖611疋0以上50I51T本次調(diào)查顯示：從被訪者目前所居住的房屋來(lái)看，被訪者表示自己目前所居 住的房屋是二居室、 三居室的居多，這一比例高達(dá)78%,其中表示自己所居住的 房屋為二居室的比例為49%;被訪者中居住 一居室的比例為13%,另外9%的被訪者則表示自己所居住的房屋為四居室及以上。被訪者所居住的房 屋建筑類(lèi)型與面積如下圖：從被訪者所居住的房屋建筑類(lèi)型與面積大小上看，有61%的受訪者選擇多層，可見(jiàn)多層是被訪者居住房屋的首選；而從被訪者所居住的房屋面積來(lái)看，50 90平米是目前被訪者 居住最多的，與被訪者所需求的主要面積在90 140平米還有不少的差距。3. 被訪者上班的主要交通工

13、具及所需時(shí)間分析本次調(diào)查顯示：38. 66%的被訪者表示自己目前上班的主要交通工具為公交車(chē)，22. 30%的被訪者選 擇了轎車(chē)，其次依次是電動(dòng)車(chē)，自行車(chē)，步行。而所需時(shí) 間情況是，選擇坐公交車(chē)的被訪者所需平均 時(shí)間最長(zhǎng)達(dá)到29. 09分鐘，而選擇轎車(chē)，電動(dòng)車(chē)，自行車(chē)，步行的被訪者所需時(shí)間依次為23. 15分鐘， 20.02分鐘，26. 13分鐘，22.14分鐘。數(shù)據(jù)顯示，被訪者屮轎車(chē)的擁有量達(dá)到了驚人的近1/4,平均 通勤時(shí)間為23分鐘，根據(jù)最近交通部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)駕車(chē)的平均 速度在26KM/H,由此可以 推測(cè)，近1/4潛在購(gòu)房者的通勤半徑可以達(dá)到12KM左 右，結(jié)合目前淄博主要的就業(yè)

14、屮心一一武林商 圈、黃龍商圈、湖濱慶春路商圈，城市住宅有很強(qiáng)的外拓能力，如黃龍商圈12KM可以達(dá)到留下、三敦 等地。4. 被訪者對(duì)目前所居住房屋滿(mǎn)意度及不滿(mǎn)意原因分析本次調(diào)查顯示：對(duì)自己目前所居住的房屋表示很滿(mǎn)意的被訪者僅為6.74%,選擇比較滿(mǎn)意的比例 為34.04%, 43. 97%的被訪者對(duì)自己所居住的房屋評(píng)價(jià)為一般，而選擇不太滿(mǎn)意與很不滿(mǎn)意的被訪者依 次為12.77%, 2. 48%o而被訪者對(duì)自 己目前所居住的房屋不滿(mǎn)意的兩個(gè)最重要原因：一是住房太小， 二是并非自己的房子。接下來(lái)被訪者不滿(mǎn)意的原因依次是所在社區(qū)環(huán)境不理想，戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理，離 工作單位太遠(yuǎn)，物管太差，生活不方便，其他。三、被訪者背景資料分析1. 被訪者年齡與家庭結(jié)構(gòu)分析本次調(diào)查顯示：從此次房交會(huì)參觀者的年齡數(shù)據(jù)來(lái)看，有46%的被訪者年齡在26 - 35歲之間， 21%的被訪者年齡在35 45歲之間，45 55歲年齡段的被訪者比例為11%, 55歲以上年齡段的被 訪者比例為8%,而26歲以下年齡段的被訪者所占比例為14%。從被訪者的家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，三口之家的 被訪者所占比例最大，為49%, 18%的被訪者表示目前還是單身，而家庭結(jié)構(gòu)為兩口之家、四口之家、 五口及以上的被訪者比例依次為16%, 12%, 5%o2. 被訪者家庭年收入分析本次調(diào)查顯示：55%的被訪者家庭年收入集屮在5 12萬(wàn)