星光湖休閑渡假苑可行性研究報(bào)告

1、第一章 概述一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目名稱(chēng)及性質(zhì)名稱(chēng)：星光湖休閑度假苑性質(zhì)：新建2、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容星光湖休閑度假苑項(xiàng)目包括狩獵區(qū)、射箭場(chǎng)、別墅區(qū)、中心接待區(qū)、停車(chē)場(chǎng)、野營(yíng)區(qū)、農(nóng)莊美食休閑區(qū)等；總投資9300萬(wàn)元。3、 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目處在武漢市黃陂區(qū)羅漢街長(zhǎng)嶺鎮(zhèn)接壤部，位于星光湖東畔。4、 建設(shè)單位業(yè)主單位：武漢市常青城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人：樂(lè)道明二、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)中華人民共和國(guó)水法、中華人民共和國(guó)水污染防治法、中華人民共和國(guó)水土保持法、黃陂區(qū)土地利用總體規(guī)劃、黃陂旅游開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃（綱要）、武漢市木蘭生態(tài)旅游區(qū)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案三、 項(xiàng)目背景介紹世界旅游業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代世界經(jīng)濟(jì)的一大

2、特征，在過(guò)去的十多年里，全球旅游業(yè)平均增長(zhǎng)率達(dá)9%，自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)中最具活力的新興產(chǎn)品，國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)專(zhuān)家研究表明：中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游是世界上數(shù)量最大、增長(zhǎng)最快、市場(chǎng)潛力最強(qiáng)的旅游市場(chǎng)，預(yù)計(jì)從現(xiàn)在至2010年，中國(guó)旅游業(yè)年平均增長(zhǎng)率將達(dá)12%。現(xiàn)階段，旅游活動(dòng)的特點(diǎn)是短程、短時(shí)、少消費(fèi)、周末游、消費(fèi)需求方式的休閑、娛樂(lè)、觀光為主，空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為以大城市、著名景區(qū)為中心的輻射圈層結(jié)構(gòu)。隨著社會(huì)生產(chǎn)力進(jìn)一步提高，人們生活水平的提高，追求自然、粗獷、張揚(yáng)個(gè)性成為很多年輕人的追求，越來(lái)越多的人通過(guò)旅游這種方式，去追求身心的放松，緩解工作的壓力和緊張的情緒，渴望在山間田野、綠

3、草碧水之中，親歷競(jìng)技、游獵、野營(yíng)勞作，體驗(yàn)自然之悠閑，鄉(xiāng)村之靜謐。因此，生態(tài)田園游、鄉(xiāng)村休閑將成為國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的新潮流。武漢市常青城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司由武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)公司、武漢南湖房地產(chǎn)公司、武漢市樂(lè)建市政工程有限公司共同出資組建，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)力量雄厚，長(zhǎng)期從事國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政工程建設(shè)，對(duì)國(guó)內(nèi)，特別是武漢市各類(lèi)市場(chǎng)信息了解全面，市場(chǎng)判斷能力強(qiáng)，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外旅游業(yè)形勢(shì)的分析，對(duì)武漢周邊休閑度假市場(chǎng)的長(zhǎng)期實(shí)地考察，分析認(rèn)為投資建設(shè)木蘭星光湖休閑度假苑潛力大、風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高，無(wú)論從促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，還是從壯大企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)的角度，該項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際實(shí)施可行。第二章 項(xiàng)目地

4、旅游資源分析與評(píng)價(jià)一、 自然資源分析 1、 地貌景觀星光湖休閑度假苑半抱泥河水庫(kù)南汊，由多個(gè)半島，面積達(dá)800余畝的近岸陸地組成，低丘綿連，層巒疊嶂，山水兼?zhèn)洌`禪共通，幽靜而自然，峰巒有七座，多不高，海拔8085米，獨(dú)自成峰，抬腿可登。半島有多個(gè)半島伸入星光湖中，形成良好的親水岸線(xiàn)景觀。2、水域風(fēng)光臨休閑度假村各山頂，星光湖水光湖色盡收眼底，岸線(xiàn)透迤，汊灣眾多；星光湖面積約7平方公里，庫(kù)容1741萬(wàn)立方米，水體清澈，水質(zhì)良好，基本符合地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、生物景觀主要植被類(lèi)型有亞熱帶常綠針葉林、亞熱帶落葉針葉林、亞熱帶闊葉林，常綠闊葉混文林；植被生態(tài)系統(tǒng)分層明顯，喬木高度57米，蓋度

5、50%，灌絲12米，蓋度8090%，草層稀疏，分布于荒地區(qū)、疏林區(qū)；常見(jiàn)樹(shù)種為松樹(shù)、杉樹(shù)，間成有構(gòu)骨、楓林、火棘、冬青、楓楊等，草種主要為白茅和紅茅。由于人類(lèi)活動(dòng)的影響，星光湖休閑渡假苑內(nèi)植被類(lèi)型不盡一致，異質(zhì)性高，土地利用類(lèi)型因此也不一致，主要為有林地，喬林蓋度高，樹(shù)種較多；疏林地，喬木蓋度低，樹(shù)種單一，主要為松樹(shù)；荒地、灌木叢生，覆蓋度良好；耕地主要為種植旱生作物。野生動(dòng)物：常見(jiàn)野生動(dòng)物有野兔、野豬、野雞、野鴨等，說(shuō)明本地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量良好，動(dòng)物生境人類(lèi)破壞不是嚴(yán)重。5、 氣候、氣象條件本區(qū)地處中緯度，屬濕潤(rùn)的北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，光照充足，雨量充沛。由于本區(qū)整體的植被生態(tài)系統(tǒng)保存

6、完好，依山傍水，林木蔥郁，空氣格外清新，環(huán)境適宜，是避暑休閑佳地。二、 人文旅游資源如果說(shuō)黃陂盤(pán)龍文化蘊(yùn)育武漢的文明與發(fā)展，則眾多的歷史人物和事件演繹著黃陂精神，這里既有佛道倫理，也有二程理學(xué)文化，既有木蘭從軍的故事，也有近代風(fēng)云人物證戰(zhàn)沙場(chǎng)的佳話(huà)。民間習(xí)俗：黃陂素有“無(wú)陂不成鎮(zhèn)”、“九佬十八匠”之稱(chēng)，有經(jīng)商和從事手工制作的傳統(tǒng)，黃陂泥塑、鑄鐵、紡織土布、竹器等是十分可貴的旅游資源。民間藝術(shù)：黃陂皮影戲和湖北大鼓久負(fù)盛名；楚劇和漢劇也有市場(chǎng)；而節(jié)慶期間的民間藝術(shù)活動(dòng)為采蓮船、蛛蚌精、踩高蹺、舞獅、舞龍燈等更是獨(dú)具特色，觀賞性、娛樂(lè)性都很強(qiáng)。三、 旅游資源評(píng)價(jià)評(píng)定旅游資源等僅對(duì)確定旅游開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)

7、和時(shí)序具有重要的指導(dǎo)意義星光湖休閑度假苑兼?zhèn)渥匀慌c人文條件，資源種類(lèi)較多，組合狀況較好，具有一定的開(kāi)條件；在種類(lèi)資源中，水域風(fēng)光條件最好，其次是林草資源；根據(jù)我們實(shí)地勘察情況，咨詢(xún)有關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)，評(píng)價(jià)其旅游資源質(zhì)量整體并不高，屬一般水平，但其可塑性較好，根據(jù)現(xiàn)有資源情況，合理休閑度假的經(jīng)營(yíng)定位，可變劣質(zhì)資源為有效資源，重點(diǎn)突出休閑度假“活動(dòng)”的特色，如狩獵、射擊、對(duì)抗射擊等，利用現(xiàn)有特色資源彌補(bǔ)整體資源質(zhì)量的不足。第三章 項(xiàng)目可行性分析與評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目實(shí)施的必要性1、 是推進(jìn)黃陂旅游產(chǎn)業(yè)化、多元化發(fā)展的需要。從黃陂旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析，目前主要是形成單一的休閑度假及森林景觀游，吸納人群年齡結(jié)構(gòu)和消費(fèi)

8、結(jié)構(gòu)也較單一。仍停留在走走、看看、吃一吃的層次，沒(méi)有參與、體驗(yàn)的的快感，沒(méi)有再次吸引人群的能力。星光湖休閑渡假苑僅有休閑度假功能，重要的和特征是狩獵與射擊競(jìng)技，刺激性強(qiáng)，參與感盛，體驗(yàn)深，因此，吸納的消費(fèi)人群，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也不一樣；野營(yíng)、野炊同樣是一種特色，有不同的體驗(yàn)和感覺(jué)。這些娛樂(lè)項(xiàng)目的發(fā)展，無(wú)疑含豐富和促進(jìn)黃陂旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、 是黃陂旅游興區(qū)的需要。黃陂是農(nóng)業(yè)大區(qū)，人口眾多，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較滯后，北部地區(qū)由于地貌及資源賦有的情況分析，發(fā)展工業(yè)或集約化農(nóng)業(yè)均有不可逾越的障礙，根據(jù)“黃陂十一五經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃”及“黃陂區(qū)十一五旅游總體規(guī)劃”，北部地區(qū)劃為木蘭生態(tài)旅游區(qū)的定位是十分科學(xué)合理和實(shí)事求

9、是的。該項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步拉動(dòng)黃陂經(jīng)濟(jì)及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3、 是投資企業(yè)不斷發(fā)展的需要。經(jīng)濟(jì)是多元的，作為投資商必須敏銳判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向，合理資金投向，獲得最佳效益，同樣抓住機(jī)遇和切入點(diǎn)也非常關(guān)鍵。休閑旅游業(yè)方興未艾，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，適時(shí)進(jìn)入不僅可實(shí)現(xiàn)投資多元化，搶占商機(jī)，更能壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。二、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)木蘭星光湖休閑度假苑位于黃陂星光湖東岸，距武漢中心城區(qū)僅40余公里，有岱黃路和黃孝路相連，驅(qū)車(chē)僅需40分鐘可直接抵達(dá)，交通十分便利；區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)密集，可便達(dá)孝感及武漢周邊城鎮(zhèn)。距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30公里。木蘭生態(tài)旅游區(qū)已成為武漢名符其實(shí)的后花園，其品牌效應(yīng)日益

10、強(qiáng)勁，成為武漢市郊區(qū)旅游的一大熱點(diǎn)，區(qū)內(nèi)景點(diǎn)眾多，特色各異；星光湖休閑度假苑既可占本區(qū)旅游品牌的市場(chǎng)效應(yīng)，又可搶后發(fā)而先至之機(jī)遇。2、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)星光湖休閑度假苑主要客源市場(chǎng)是武漢市，包括武漢市市民和外地來(lái)漢的旅游者（商務(wù)、會(huì)議旅游），其次是孝感、麻城、黃石等中小城市。武漢是華中地區(qū)特大城市，人口800余萬(wàn)，流動(dòng)人口300余萬(wàn)，旅游消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大；根據(jù)同行業(yè)研究，游客武漢黃陂居民占84%，省內(nèi)（除武漢）占12%，省外占4%。隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入的提高，生活方式武漢消費(fèi)習(xí)慣的改變，武漢人對(duì)休閑、娛樂(lè)的需求與日俱增，走出家門(mén)度假、娛樂(lè)的人群會(huì)不斷增長(zhǎng)。3、資源優(yōu)勢(shì)盡管星光湖休閑度假苑從旅游

11、資源評(píng)價(jià)的角度整體質(zhì)量不高，但人們對(duì)旅游產(chǎn)品的需求卻因人而異，因景而各具特色，只要依托主要資源合理開(kāi)發(fā)與利用，因需求而定位，市場(chǎng)前景就會(huì)光明，資源優(yōu)勢(shì)就盡數(shù)發(fā)揮。4、 企業(yè)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)優(yōu)勢(shì) 三家聯(lián)合公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)力量雄厚，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市市政工程建設(shè)，具有準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律，科學(xué)投資的能力，具有抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)星光湖休閑度假苑深度開(kāi)發(fā)和規(guī)模發(fā)展的能力，并能在武漢市投資圈形成聚集效應(yīng)，同時(shí)，有強(qiáng)烈的投資意愿。5、旅游產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)木蘭星光湖休閑度假苑娛樂(lè)項(xiàng)目如狩獵、射擊、野營(yíng)、野炊等獨(dú)具特色，與黃陂區(qū)內(nèi)其他景區(qū)的項(xiàng)目形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，產(chǎn)品相對(duì)多樣，娛樂(lè)性更高，消費(fèi)層次更高。三、 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)與不利條

12、件1、資源質(zhì)量相對(duì)較差除水域景觀外，其他游戲景觀的開(kāi)發(fā)需大量投入，增加成本，延緩降低企業(yè)效益。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理水平有待進(jìn)一步提高星光湖休閑度假苑是一項(xiàng)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需對(duì)項(xiàng)目方方面面進(jìn)行論證，科學(xué)經(jīng)營(yíng)理念，在可研究成后，應(yīng)嚴(yán)格項(xiàng)目管理，科學(xué)規(guī)劃。四、機(jī)遇與挑戰(zhàn)經(jīng)歷了一輪旅游熱潮，中國(guó)旅游者感受到了大眾旅游的“擠、亂、差”，旅游需求日益差異化，目的地選擇日益多樣化，娛樂(lè)項(xiàng)目日益特色化，無(wú)疑木蘭星光湖休閑度假苑將是武漢市民新的最佳選擇，項(xiàng)目發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這是項(xiàng)目順利發(fā)展的重大機(jī)遇。木蘭星光湖休閑度假苑面臨區(qū)際間競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)，項(xiàng)目包括了農(nóng)家樂(lè)、別墅會(huì)議室與會(huì)議接待等相似項(xiàng)目，且是投資的主體，這些

13、必將同區(qū)內(nèi)其他先行開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，這時(shí)項(xiàng)目高水平管理，深度開(kāi)發(fā)并形成特色是一項(xiàng)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。第四章 客源市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)改革開(kāi)放以來(lái)，武漢抓住機(jī)遇，擴(kuò)大開(kāi)放，實(shí)施了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)11%。居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近萬(wàn)元；勞動(dòng)就業(yè)工作取得新的進(jìn)展，全市從業(yè)人員500余萬(wàn)人。調(diào)查顯示家庭總收入510萬(wàn)元的占5%，35萬(wàn)元的占20.8%，23萬(wàn)元的占25.1%，12萬(wàn)元的占30.3%。一、目標(biāo)客源市場(chǎng)定位木蘭星光湖休閑度假苑的市場(chǎng)定位應(yīng)是多角度的、立體的、動(dòng)態(tài)的，隨著客源市場(chǎng)變化而適時(shí)調(diào)整。1、 從客源市場(chǎng)區(qū)域來(lái)看應(yīng)主要定位于一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)，

14、一級(jí)市場(chǎng)主要包括武漢市及其遠(yuǎn)城區(qū)孝感市；這些城區(qū)到木蘭湖星光湖休閑度假苑交通方便，且歷史文化、風(fēng)俗習(xí)慣、消費(fèi)行為大體相似，人群往來(lái)密切，有傳統(tǒng)的協(xié)作關(guān)系及地緣關(guān)系。二級(jí)市場(chǎng)包括荊門(mén)、黃石、麻城、仙桃等城市，這個(gè)范圍內(nèi)人口眾多，交通便捷，城市經(jīng)濟(jì)也較發(fā)達(dá)，具有很大的市場(chǎng)潛力。2、 從旅游動(dòng)機(jī)和出游目的看應(yīng)定位于周末游，假日游，并兼顧休閑、體育、商務(wù)、會(huì)議等客源市場(chǎng)。3、 從客源組織形式看應(yīng)定位于組團(tuán)和散客相結(jié)合的市場(chǎng)。4、 從消費(fèi)層次看應(yīng)定位中高層白領(lǐng)階層高層 ，兼顧低收入工薪階層市場(chǎng)。二、客源規(guī)模與結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀木蘭星光湖休閑度假苑為即將開(kāi)發(fā)的休閑度假項(xiàng)目，其客源規(guī)模和結(jié)構(gòu)受多因素制約，這里的木蘭生

15、態(tài)旅游區(qū)客源現(xiàn)狀情況作為對(duì)照予以分析。木蘭生態(tài)旅游區(qū)2003年接待規(guī)模為250萬(wàn)人次，年增長(zhǎng)15%，主要為國(guó)內(nèi)客源，其中武漢市游客占80%；2004年游客規(guī)模為300萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)達(dá)20%，主要為武漢市游客；2005年游客規(guī)模為340萬(wàn)人次，其中武漢游客占85%，比上年增長(zhǎng)13.6%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入3.45億元。三、客源地游客規(guī)模預(yù)測(cè)由于木蘭星光湖休閑度假苑尚未起步，故游客規(guī)模預(yù)測(cè)擬采用湖北省多年旅游規(guī)模變化規(guī)律，參照木蘭生態(tài)旅游這類(lèi)的景區(qū)（項(xiàng)目）對(duì)客源狀況作初步預(yù)測(cè)。1、 長(zhǎng)期趨勢(shì)法：根據(jù)湖北省多年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游增長(zhǎng)的一般規(guī)律，并以木蘭湖起步年（1998年）游客規(guī)模為參照，擬定木蘭星光湖起

16、步年（2007年）的游客規(guī)模為6萬(wàn)人次，以近2年湖北省游客增長(zhǎng)的平均速度9.128%作為k值，分別計(jì)算2010年、2015年和2020年三個(gè)階段的游客規(guī)模。p20106（1+9.128%）4=1.426=6.9萬(wàn)人p20156.9（1+9.128%）5=1.556.9=10.7萬(wàn)人p201010.7（1+9.128%）5=1.5510.7=16.6萬(wàn)人2、 情況分析法根據(jù)旅游發(fā)展的規(guī)律，一個(gè)旅游項(xiàng)目的游客量發(fā)展呈現(xiàn)初始階段、發(fā)展階段、平衡階段和飽和階段。影響出游率的因素很多，包括：消費(fèi)價(jià)格、經(jīng)濟(jì)收入、個(gè)人偏好、社會(huì)勞動(dòng)效率等，對(duì)任何一個(gè)旅游項(xiàng)目而言，旅游人多寡均以發(fā)展階段而論，初級(jí)階段，游客數(shù)

17、量總量增加不多，但增幅較大，如上世紀(jì)90年代，游客的年均增長(zhǎng)率保持在20%。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)從目前至2020年，旅游業(yè)收入年增長(zhǎng)率可達(dá)19%，湖北省旅游業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，且對(duì)以休閑、競(jìng)技、娛樂(lè)的主要項(xiàng)目而言，情況可能不同，平均增長(zhǎng)不能視同為點(diǎn)源增長(zhǎng)。結(jié)合本區(qū)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，擬確定三個(gè)階段的游客增長(zhǎng)率為12%、16%、8%，則預(yù)測(cè)結(jié)果如下：p20106（1+12%）4=9.4萬(wàn)人p20159.4（1+16%）5=19.7萬(wàn)人p202019.7（1+8%）5=28.2萬(wàn)人綜合二種預(yù)測(cè)方法，按平均算術(shù)質(zhì)，最終預(yù)測(cè)各種游客數(shù)量p20108.1萬(wàn)人p201515.2萬(wàn)人p202022.4萬(wàn)人第五章

18、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃由于項(xiàng)目仍處在可行性研究階段，詳細(xì)的規(guī)劃藍(lán)圖并沒(méi)有形成，經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)定位也應(yīng)與總體及詳細(xì)規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，這里只能說(shuō)明初步的規(guī)劃設(shè)想與基本思路。一、規(guī)劃的指導(dǎo)思想規(guī)劃必須依托星光湖自然風(fēng)光，突出項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色，遵循自然生態(tài)規(guī)律，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境綜合效益為項(xiàng)目目標(biāo)，保護(hù)與開(kāi)發(fā)并舉，培育與利用并重。二、規(guī)劃的基本原則1、 市場(chǎng)導(dǎo)向原則合理進(jìn)行市場(chǎng)定位，根據(jù)消費(fèi)欲望確定市場(chǎng)需求，同時(shí)迎合時(shí)代和市場(chǎng)發(fā)展需求。2、 可持續(xù)發(fā)展原則正確處理資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)之間的關(guān)系，處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系；星光湖休閑度假苑處在北部低山丘陵區(qū)，土壤貧瘠，降雨量大且集中，建設(shè)過(guò)程中易造成水土

19、流失，使土壤一直被系統(tǒng)退壓，項(xiàng)目肯定有生活污水外排，如果處理不當(dāng)，為對(duì)較封閉 循環(huán)率低星光湖造成污染。3、 生態(tài)學(xué)原則生態(tài)學(xué)原理要求項(xiàng)目實(shí)施必須遵循生態(tài)規(guī)律，注意環(huán)境的承載能力。一方面，要注意建筑密度，不得過(guò)度破壞植被；綠化建設(shè)必須因地制宜，科學(xué)選擇樹(shù)種。另一方面，要求人造景觀和自然景觀必須協(xié)調(diào)一致，建筑格局、色彩、形態(tài)必須融入環(huán)境；建筑物不得臨水而建，便保持一定距離，破壞岸線(xiàn)景觀。三、規(guī)劃內(nèi)容1、 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占地面積820畝，其中有林地510畝，疏林地120畝，荒地110畝，耕地（旱地）70畝；建筑用27畝，站場(chǎng)、道路用地33畝。2、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及功能?chē)@木蘭星光湖休閑度假苑項(xiàng)目功能的主題

20、，項(xiàng)目功能共分七個(gè)功能區(qū)、別墅區(qū)、入口接持服務(wù)區(qū)、狩獵區(qū)、美食街等（附星光湖休閑度假苑平面布置圖）別墅區(qū)：分為a、b、c區(qū)，分布在主入口北部三個(gè)半島上，沿岸線(xiàn)（距最高水位線(xiàn)150米）布置，共64棟，均為單體，每棟床位8個(gè)，建筑面積約200平方米，功能為接待游客住宿。射箭場(chǎng)（射擊場(chǎng)）：位于主入口北部，b、c別墅之間東側(cè)，面積約190畝；主要為游客提供射箭活動(dòng)，中期開(kāi)發(fā)提供對(duì)抗射擊游戲服務(wù)。主入口接待服務(wù)區(qū)：入口廣場(chǎng)北端為游客接待中心與職務(wù)中心，為游客提供登記、寄存、醫(yī)療、救助、安全服務(wù)，以及兼顧項(xiàng)目行政管理辦公培訓(xùn)功能，入口廣場(chǎng)南端為會(huì)議中心，為會(huì)議團(tuán)體提供會(huì)議職務(wù)及其他必要的娛樂(lè)職務(wù)。美食街：

21、位于項(xiàng)目區(qū)南端，星光湖最南汊東側(cè)，為游客提供農(nóng)家飯菜、土特產(chǎn)美食；配套建設(shè)農(nóng)家菜園，直接為美食街提供新鮮、綠色菜肴。野營(yíng)區(qū)（野炊、燒烤場(chǎng)）：位于主入口湖對(duì)岸凸出的小半島上，游人可從陸路可便捷抵達(dá)；本區(qū)主要為游人提供多樣形式的旅游體驗(yàn)，享受狩獵成果。狩獵區(qū)：位于星光湖西岸、面積270余畝，圈羊養(yǎng)兔，供游客狩獵，體會(huì)射擊之樂(lè)趣，享天近之規(guī)律。沙灘浴場(chǎng)：位于b區(qū)別墅南側(cè)，沿湖岸線(xiàn)，建設(shè)讓游人盡享日月之艷麗，風(fēng)色之麗。3、項(xiàng)目配套設(shè)施給排水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)，直接從星光湖取水，通過(guò)自然沉淀、消毒、塔壓供水、日設(shè)計(jì)供水能力120噸；排水實(shí)現(xiàn)雨污分流、雨水自然漫流、污水進(jìn)入污水管網(wǎng)，送污水處理站。道路：設(shè)計(jì)道

22、路總長(zhǎng)約12公里，鋪碎石，路1.52米，停車(chē)場(chǎng)一處能同時(shí)容納120臺(tái)車(chē)輛停放。景觀廁所：設(shè)計(jì)景觀廁所5座，布置在旅游線(xiàn)路旁，廁衛(wèi)污水進(jìn)入排污管網(wǎng)。垃圾箱：設(shè)計(jì)景觀垃圾箱27個(gè)，分置于游人集中地，垃圾多產(chǎn)地（如燒烤場(chǎng)）。供電：設(shè)供電變壓站一座，功率10kva，配電電壓380v/220v，根據(jù)實(shí)際需要分輸各區(qū)。通訊：木蘭星光湖休閑度假苑區(qū)域無(wú)線(xiàn)電通訊盲點(diǎn)較多，手機(jī)信號(hào)不好，對(duì)外通訊較困難；規(guī)劃設(shè)計(jì)所有客房都須開(kāi)通程控電話(huà)，并設(shè)立寬帶網(wǎng)絡(luò)；安裝衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；設(shè)立電訊網(wǎng)絡(luò)機(jī)站。第六章 安全與環(huán)境保護(hù)一、 醫(yī)療與安全1、 建立醫(yī)療室負(fù)責(zé)游客急救，常見(jiàn)病的醫(yī)療護(hù)理，保障游客健康。2、 培訓(xùn)數(shù)量適宜的安

23、全保護(hù)人員，能及時(shí)實(shí)施救助；備配必要的安全器材，如滅火器、救生圈（衣）等。3、 在危險(xiǎn)路段，危險(xiǎn)地點(diǎn)建立安全防護(hù)措施，并設(shè)立警示標(biāo)牌。4、 狩獵場(chǎng)、射箭場(chǎng)必須制定嚴(yán)格的安全管理措施，制定安全應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)安全應(yīng)急措施和裝備。二、 環(huán)境保護(hù)1、 建設(shè)一套高效污水處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)污水穩(wěn)定達(dá)標(biāo)，達(dá)標(biāo)污水回用進(jìn)行綠化或灌溉，污水處理方案須經(jīng)地方環(huán)保部門(mén)審查同意后實(shí)施。2、 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中須盡量減少破土面積，防止水土流失，減少綠地的損失。3、 生活垃圾及其他固體廢棄物須集中收貯，場(chǎng)外集中衛(wèi)生填埋，并科學(xué)選址。4、 污水收集率必須達(dá)95%以上。實(shí)現(xiàn)雨污分流。5、 項(xiàng)目綠化須盡量選擇本土樹(shù)種，做到前壓和生態(tài)效

24、益相結(jié)合。6、 集中式餐飲油煙須經(jīng)治理實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。7、 水上娛樂(lè)晝避免污染水體，禁止使用柴、汽油船，提倡使用人力船。8、 線(xiàn)路（供電、供水、排水、通訊）須統(tǒng)一規(guī)劃，埋地分輸，盡量減少破土面積和影響景觀。第七章 投資估算與財(cái)務(wù)分析一、 投資估算待添加的隱藏文字內(nèi)容3根據(jù)法定估算依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目工程量的實(shí)際情況，經(jīng)測(cè)算，其各類(lèi)投資如下：表7（1-4），考慮項(xiàng)目比較大，一次投入可能不現(xiàn)實(shí)，也不科學(xué)，仍按常規(guī)的近、中、遠(yuǎn)期分別估算。近期2006年-208年，中期2009-2010年，遠(yuǎn)期2010年以后。表7-1旅游基礎(chǔ)設(shè)施投資估算1、道路交通項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期入品通道200200停車(chē)場(chǎng)

25、150150碼頭5050游覽大道570570步行道23017060其他19010090小計(jì)139012401502、給排水項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期給水工程18010080排水工程190190污水處理工程120120小計(jì)490410803、信息網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期電力1108030網(wǎng)絡(luò)805030通訊5050小計(jì)240180604、消防系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期消防系統(tǒng)13080505、垃圾處理及其他項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期垃圾處理、其他7070合計(jì)23201980340表7-2旅游接待設(shè)施投資估算項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期別墅19201500420會(huì)議中心400400接待服務(wù)中心200200餐飲服務(wù)設(shè)施800600200管理設(shè)施1208040涉灘浴場(chǎng)500300100100美食街25020050洗浴中心100100名人館120120狩獵場(chǎng)800800射箭場(chǎng)400100200100野營(yíng)場(chǎng)3030其他15010050合計(jì)519044301060300表7-3環(huán)衛(wèi)與綠化投資估算項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期綠化700400200100環(huán)衛(wèi)：垃圾桶22 公廁100100合計(jì)702502200100表7-3旅游產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)投資估算項(xiàng)目名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期廣告設(shè)計(jì)宣傳20015050