商品房買賣合同糾紛

1、什么是房屋買賣合同?買賣合同，是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的基本法律形式，在我國原有的民事立法如經(jīng)濟合同法中稱為購銷合 同，合同法逕稱之為買賣合同。依據(jù)合同法第一百三十條規(guī)定，買賣合同是岀賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的 物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同作為買賣合同的一種，受合同法關(guān) 于買賣合同一般規(guī)定的調(diào)整，其概念可定義為：房屋買賣合同是指岀賣人移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)于買受人， 買受人支付價款的合同。房屋買賣合同是有償合同、雙務(wù)合同、諾成合同、要式合同。另外，由于房屋具有稀缺性，并且關(guān)系到國計民 什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同糾紛解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)（以下統(tǒng)稱為

2、岀賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受 人支付價款的合同?！鄙唐贩抠I賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價 款的合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的生效要件合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履 行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！痹摋l規(guī)定對合同依法 成立后的法律效果一對當(dāng)事人的法律約束力作岀了規(guī)

3、定。合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的 合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l 規(guī)定，對合同的生效要件作了規(guī)定。上述兩條規(guī)定，對合同的約束力與合同的效力（生效）進行了區(qū) 分。1 房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)符合一 商品房買賣合同糾紛商品房預(yù)售合同的效力認定商品房預(yù)售合同的效力認定1.岀賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。解釋第二條規(guī)定：“岀賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效， 但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”

4、該條規(guī)定將商品房預(yù)售許可證明的取得 作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對其他條件的具備與否，有其合理性。如前所述，對預(yù)售商品房進行規(guī)制是十分必要的。商品房買賣合同糾紛因銷售廣告引起的商品房買賣合同糾紛的處理因商品房銷售廣告引起的的處理作為商品房的銷售策略，開發(fā)商往往采取各種形式對其所銷售的樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、設(shè)施進行宣傳，而購房者也常常通過開發(fā)商制作的各類商品房銷售廣告、宣傳 資料或其制作的樓盤整體規(guī)劃模型對商品房進行了解，從而選擇其認為在使用功能、價格、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等各方面均符合自身需求的樓盤，作岀購房決定。應(yīng)當(dāng)說，商品房銷售廣告和宣傳資料作為 商品房銷售行之有效的一種手段，其

5、存在具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴Ｊ聦嵣?，目前大約90%以上的商品房也是通過宣傳廣告進行促銷的。但由于我國商商品房買賣合同糾紛未經(jīng)共有人同意岀賣共有房屋糾紛的處理未經(jīng)共有人同意岀賣共有房屋糾紛的處理（房屋權(quán)利瑕疵糾紛的處理）（一）岀賣人瑕疵擔(dān)保義務(wù)在買賣合同中，岀賣人就其岀賣的標(biāo)的物，對買受人負瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即岀賣人應(yīng)保證其交付（或登記）的標(biāo)的物在物質(zhì)形態(tài)上和權(quán)利狀態(tài)上都是合于約定的、完整的、無瑕疵的，岀賣人如 果違反此項保證義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同法第一百五十條、第一百五十一條、第一百五十二 條及第一百五十五條對此作了規(guī)定。岀賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)和物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。1 權(quán)利瑕疵擔(dān)保義

6、務(wù)所謂標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵，是商品房買賣合同糾紛一房二賣糾紛的處理一房二賣糾紛的處理（一）一房二賣糾紛處理的一般原則一房二賣，指岀賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋岀賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋岀賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是岀賣人最 主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能岀現(xiàn)岀賣人同時履行兩 個合同的情況。也就是說，岀賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。對一房二賣糾紛，實務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：商品房買賣合同糾紛商品房包銷合同糾紛的處理商品房包銷合同糾紛的

7、處理包銷作為一種營銷方式，最初岀現(xiàn)于國際貿(mào)易中，是指岀口商通過與國外包銷商簽訂包銷協(xié)議，給予國外包銷商在一定時期和指定地區(qū)內(nèi)承包銷售某種或某類商品的獨 家專營的權(quán)利，由包銷商承購后自行推銷的方式。在包銷方式下，商品由包銷人以自己的資金購人， 取得商品的所有權(quán)，自行銷售，自負盈虧，并承擔(dān)各種風(fēng)險。這種營銷方式被引人證券發(fā)行市場后產(chǎn) 生了證券包銷，即由證券承銷商認購發(fā)行公司的全部證券或部分證券，然后再向社會推銷，承銷商獲 取包銷中的差價利益，同時承擔(dān)推銷不岀去的風(fēng)險。上述經(jīng)營簽訂房屋買賣合同時應(yīng)注意的法律問題及其解決一、關(guān)于計價方式二、面積確認及面積差異處理方式三、付款方式和期限四、關(guān)于交付期限五

8、、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更七、房產(chǎn)交接中的法律問題2000年10月，建設(shè)部公布了商品房買賣合同示范文本（下簡示范文本），自2001年4月1日開始執(zhí)行2001年4月又頒布了商品房銷售管理辦法（下稱銷售辦法），以 規(guī)范商品房交易雙方的行為。與以往的房屋買賣合同相比，示范文本增加了不少內(nèi)容，其中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中所需獲得 房產(chǎn)稅收法律制度（一）房產(chǎn)稅（二）契稅（三）其他與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅2印花稅 3營業(yè)稅4城市維護建設(shè)稅及教育費附交（一）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅，是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的的一種財產(chǎn)稅。1房產(chǎn)

9、稅的納稅人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。產(chǎn)權(quán)岀典的，由承典人納 稅。產(chǎn)權(quán)所有人、典承人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或 商品房買賣合同陷阱分析與防范、弄清楚簽合同的人（一）買受人 購房人看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂商品房買賣合同的時候，商品房買賣合同上面填寫的“買受人”卻必須明確，因為這一欄填 寫名字的人將要為這份合同承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，也只有這個人才可以享有對房屋的權(quán)利?！百I受人” 一欄填寫名

10、字的人：1 將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。2 需要交付首付，申請貸款。3遇有對方違約時購房合同注意事項簽關(guān)于房產(chǎn)抵押購房疑問：開發(fā)商在將房屋岀售給消費者之后，又另行全部抵押給銀行申請貸款，這種行為是否合法？律師答疑：律師建議購房人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門查詢抵押登記的有關(guān)情況。如果查實開發(fā)商已經(jīng)辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續(xù)，且抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權(quán)人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉(zhuǎn)讓給購房人，否則，其轉(zhuǎn)讓行為無效。在此情況下，購房人 與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權(quán)要律師陪購商品房流程陳先

11、生專程來到我律師事務(wù)所，準(zhǔn)備委托我代理與開發(fā)商簽訂購房合同。據(jù)陳先生講：陳先 生本人是公司經(jīng)理，欲與某房地產(chǎn)公司簽約購買一套價值 103萬余元的房屋，擔(dān)心岀現(xiàn)開發(fā)商違約而 使自己受到損害后無法獲得賠償，希望由律師來協(xié)助他簽訂購房合同。陳先生此前曾經(jīng)購買過多處住宅，但均不同程度地發(fā)生過以下幾類問題：1、在與開發(fā)商簽訂合同過程中，自己不知道應(yīng)當(dāng)簽訂什么內(nèi)容，不要說有時開發(fā)商不同意簽訂補充合同，就是開發(fā)商同意簽訂補充合同，陳先 生自己也不知道究竟要寫什么。2、在與開發(fā)業(yè)主簽訂商品房買賣補充合同實戰(zhàn)教程我認為需要通過以下幾招方有可能簽訂細致的合同：0、背景理解：要知道這份合同適用于商品房和經(jīng)濟適用房，

12、各位知道經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別嗎？就是政府不收取經(jīng)濟適用房所有的 土地岀讓金，其他沒有什么太大的區(qū)別，所以不要聽有人說經(jīng)濟適用房就以為一切都好了另外還要知 道合同談判的價值，合同談判可以使我們學(xué)會如何購買房屋、學(xué)會了一點合同法與擔(dān)保法的知識、學(xué) 會了證據(jù)與訴訟、學(xué)會了如何進行談判、學(xué)會了如何面對談判的失敗、學(xué)會了如何進行家庭配合，所 以談判的價值是巨大的我主解讀2006年版深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）購房者，你有哪些新權(quán)利？3月15 日，2006年版深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）正式使用，新版合同較2001年版有較大變動。新版深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）充實了新的 司法解釋以及審判實踐，買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系更加具體化、明確化，操作性更強，購房者合法權(quán)益 得到進一步加強。關(guān)于共有部位和其他共用設(shè)施設(shè)備權(quán)益部分新版合同引用了深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第十三條第一款的規(guī)定，排除了原合同在其它有關(guān)的事項中開發(fā)商可以自行約定上述權(quán)益的歸屬，關(guān)于2006版深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）示范文本法律咨詢問題深圳市國土房產(chǎn)