物業(yè)管理綜合能力1-10

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第1講課件講義（中國物業(yè)管理教育網(wǎng)） 物業(yè)管理綜合能力精講班第1講講義 本課程的知識構(gòu)架 一、內(nèi)容提要 本課程的知識構(gòu)架 本課程的考試題型與題量 考點(diǎn)比例與考題難度 考試命題猜想 復(fù)習(xí)要旨 二、內(nèi)容輔導(dǎo) 第1講 緒言物業(yè)管理綜合能力課程復(fù)習(xí)指引 我們用1講的內(nèi)容，和大家簡要地談?wù)劚菊n程的總體情況，希望通過本講，對大家今后的復(fù)習(xí)有所幫助。 一、本課程的知識構(gòu)架 根據(jù)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力：(一)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；(二)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識；(三)能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、

2、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；(四)具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 物業(yè)管理綜合能力是物業(yè)管理師資格考試中一門基礎(chǔ)理論與應(yīng)用相結(jié)合的課程。涵蓋了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定中物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力的大部分內(nèi)容。 該課程，輔導(dǎo)教材共分12章。 第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)知識與應(yīng)用 第二章管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第三章心理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第四章公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第五章行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第六章法律基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第七章統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第八章保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第九章社會學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第十章建筑工程基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第十一章建筑設(shè)備基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第十二章建筑智能化基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 其中每一章幾乎都是大學(xué)期間一

3、門獨(dú)立的課程，雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但教材的知識點(diǎn)分散，對于考生全面復(fù)習(xí)有一定的難度。 本課程的考試題型與題量 二、本課程的考試題型與題量 根據(jù)物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法、考試說明及考試樣題，本課程采用閉卷、筆試，考題類型為： 單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的4個備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意)； 多項(xiàng)選擇題(每題2分，每題中的5個備選項(xiàng)中，有2個或2個以上選項(xiàng)符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項(xiàng)0.5分)； 綜合(案例)分析題(根據(jù)背景材料，按要求作答，簡答的，分步驟答要點(diǎn)) 考試時間2.5小時，試卷滿分為100分。 這是第一次考試，沒有題量參考，根據(jù)以往其他執(zhí)業(yè)資格考試試卷推斷，選擇

4、題與綜合分析題的比例在7：3的可能性較大，單項(xiàng)選擇題與多項(xiàng)選擇題的比例在6：4的可能性較大。也就是單選題在40道左右，多選題在15道左右，綜合分析題最多3道大題。 考點(diǎn)比例與考題難度 三、考點(diǎn)比例與考題難度 所謂“考點(diǎn)比例”是指大綱中對專業(yè)知識要求“掌握”、“熟悉”、“了解”內(nèi)容，在考試出題時所占的比例。物業(yè)管理師資格考試大綱前言指出：“本考試大綱從我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際出發(fā)，針對物業(yè)管理師應(yīng)具備的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和專業(yè)技能，提出了掌握、熟悉和了解三個層次的要求。其中，要求掌握的是本專業(yè)必備的重要內(nèi)容，要求熟悉的是與本專業(yè)密切相關(guān)的比較重要的內(nèi)容，要求了解的是相關(guān)的一般性內(nèi)容”?？荚嚧缶V

5、中沒有進(jìn)一步明確“考點(diǎn)比例”，但根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，按照考試大綱要求命題，一般了解、熟悉、掌握試題各占10%，30%，60%，也就是占總分90%的考題從大綱中要求“掌握”和“熟悉”的內(nèi)容中產(chǎn)生。 考題難度是用難度系數(shù)來衡量。客觀性試題的難度系數(shù)一般用未通過率來表示，較難為0.710.8，中等難度0.310.7，較容易的0.210.3。根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，一套試題中，較難、中等、較易的試題比例一般為2：6：2，即較難試題占20%，中等難度試題占60%，較易試題占20%，也就是說，難度較大的試題只占總分的20%左右。 考試命題猜想（一） 四、考試命題猜想 本次是第一次考

6、試，沒有真實(shí)題目可以參考，但根據(jù)其他執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律和考試大綱所附考試樣題，我們可以了解執(zhí)業(yè)資格考試命題具有以下規(guī)律。 1.直接根據(jù)考試培訓(xùn)教材的內(nèi)容命題 考試培訓(xùn)教材中一些重要語段，常常是命題者喜歡選擇的考核對象。首先，多數(shù)選擇題，僅僅是考試培訓(xùn)教材上的一句話、一個公式或一段話，而且以識記題為多。其次，部分選擇題涉及考試培訓(xùn)教材上相關(guān)聯(lián)的幾段話，且大多是針對一些多數(shù)多項(xiàng)的知識點(diǎn)而出的。第三，選擇題的出題點(diǎn)集中在一些細(xì)小的知識點(diǎn)或不大的知識點(diǎn)，諸如：基本概念、基本分類、基本性質(zhì)、基本組成、基本方法、基本特點(diǎn)、基本原則、基本原理、基本應(yīng)用、基本規(guī)定、基本依據(jù)、基本數(shù)據(jù)、基本公式等方面。第四，

7、難度較大的靈活運(yùn)用題的比例數(shù)量有限。第五，多數(shù)綜合（案例）題可以在考試培訓(xùn)教材上找到影子。 不論是單項(xiàng)選擇題，還是多項(xiàng)選擇題，這類題目的題干和所給的正確選項(xiàng)都是考試培訓(xùn)教材的原話，這類考題主要是考核考生對該內(nèi)容的熟練掌握程度。 單項(xiàng)選擇題，主要是將原文中的一些關(guān)鍵字眼給空出來，將其作為選項(xiàng)之一與一些干擾項(xiàng)混放在一起，讓考生去判斷和選擇。命題所給的干擾項(xiàng)都是精心設(shè)置的，迷惑性比較大，甚至是一個陷阱。從字面意義上很難排除，只能根據(jù)原文來做答，相應(yīng)的原文是答題的唯一依據(jù)，如果對原文比較熟悉，可以直接圈定正確答案。 例如，考試樣題單項(xiàng)選擇題 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為( )。 A國家級、省級、地市級 B

8、甲級、乙級、丙級 C一級、二級、三級 D高級、中級、初級 答案：C 這個題目可以翻到物業(yè)管理基本制度與政策教材的p103，教材原文如下： 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。 多項(xiàng)選擇題，則大多是針對一些多數(shù)多項(xiàng)的知識點(diǎn)而出的。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項(xiàng)的關(guān)鍵字眼，而將其列入選項(xiàng)之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。物業(yè)管理綜合能力精講班第2講課件講義（中國物業(yè)管理教育網(wǎng)） 物業(yè)管理綜合能力精講班第2講講義 考試命題猜想（二） 例如，考試樣題多項(xiàng)選擇題 物業(yè)管理?xiàng)l例創(chuàng)設(shè)的物業(yè)管理基本制度包括( ) A前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 B承接查驗(yàn)制度 C.工程質(zhì)量保修制度 D業(yè)主公約制度 E建筑物區(qū)分所

9、有權(quán)制度 答案：ABD 這個題目可以翻到物業(yè)管理基本制度與政策教材的p23，教材原文如下： 條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見第三章)。 2.根據(jù)考試培訓(xùn)教材的公式命題 命題者一般都是事先選定計(jì)算公式，再根據(jù)它們虛擬出一個情景或案例，并給出相應(yīng)的正確答案，將其混放在干擾項(xiàng)之中，這類題實(shí)際上是計(jì)算題的一種變換形式。計(jì)算題是讓考生自己去分析作答，

10、而這類題的命題者已經(jīng)計(jì)算好了，考生只需去做出判斷和選擇。命題者有時不僅會在選項(xiàng)中設(shè)置干擾項(xiàng)，還會在題干中設(shè)置干擾和障礙。 3.綜合（案例）分析題基本是場景化的概念題 綜合（案例）分析題命題的基本模式是，在模擬具體業(yè)務(wù)的背景材料基礎(chǔ)上，提出若干相互獨(dú)立或相互關(guān)聯(lián)的問題，提出的問題可以是選擇題、判斷題、問答題、論述題、改錯題和計(jì)算題等題型。 綜合（案例）分析題命題者一般都是事先選定知識點(diǎn)，然后利用背景材料對一些重要的概念轉(zhuǎn)化應(yīng)用形式，再根據(jù)它們虛擬出一個案例或根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)踐中有代表性的實(shí)例簡化、改造出一個案例。一般每個案例針對某一章內(nèi)容，但不排除有多科綜合題，即任意兩章或兩章以上的綜合試題。 例如，

11、考試樣題案例分析題 某建設(shè)單位在銷售房屋期間，物業(yè)管理公司應(yīng)建設(shè)單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發(fā)生了電梯滑梯困人事件。 問題1：當(dāng)電梯困人時；電梯工應(yīng)采取何種緊急處理措施? 答案要點(diǎn)： (1)通過電梯對講或其他方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發(fā)生意外。 (2)立即聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人(即解救被困乘客)。 這個題目可以翻到物業(yè)管理實(shí)務(wù)教材，教材原文如下： (三)電梯故障 (1)當(dāng)乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰； (2)立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場救助被困者； (3

12、)被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助； (4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患； (5)將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。 復(fù)習(xí)要旨 五、復(fù)習(xí)要旨 每年的考試內(nèi)容是每個考生始終關(guān)心的內(nèi)容，總是希望從別人那里得到幫助，甚至盲目相信“押題”，其實(shí)，這是一種十分不可取的心態(tài)。考試大綱已經(jīng)對作為一名物業(yè)管理師應(yīng)掌握的知識范圍作了最小界定，如果再縮小復(fù)習(xí)范圍，將很難達(dá)到考試合格的要求。 首先，認(rèn)真研讀考試大綱。 任何考試，都有其必須遵循的考試大綱。物業(yè)管理師考試大綱的前言指出：“考試大綱既是考試命題的指導(dǎo)性文件，也是從事物業(yè)管理的專業(yè)管理人員復(fù)習(xí)備考的依據(jù)”。大綱指

13、明了掌握、熟悉和了解三個層次的具體要求。 本門課程的大綱中有2個特點(diǎn)，請大家在復(fù)習(xí)時特別注意： 一是，從第一章到第九章大綱的考試目的中，前半句是說測試相關(guān)知識掌握程度，后半句是說測試相關(guān)知識在物業(yè)管理中應(yīng)用掌握程度。并且輔導(dǎo)書基本單獨(dú)列了一節(jié)，講述相關(guān)知識在物業(yè)管理中應(yīng)用。 而是從第十章到第十二章大綱的考試目的中，變成了前半句是測試相關(guān)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用技能，后半句說測試相關(guān)知識掌握程度。 這就提醒大家，除了注重相關(guān)知識的復(fù)習(xí)外，還要花一定經(jīng)歷熟悉相關(guān)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用。 其次，重點(diǎn)學(xué)習(xí)考試培訓(xùn)教材 考試命題的基本依據(jù)是考試大綱，考試培訓(xùn)教材是對考試大綱的注解。多數(shù)執(zhí)業(yè)資格考試的考題基

14、本上都是直接出自考試培訓(xùn)教材，90%左右是和重點(diǎn)綱目相關(guān)的。研究相關(guān)執(zhí)業(yè)資格考試資料，似乎向人們昭示了這樣一個規(guī)律：考核的知識點(diǎn)都在書上，不會超出書本，考試也就看你對知識點(diǎn)的綜合運(yùn)用能力了，可能會有一些超出書本的需要擴(kuò)展思路才能拿到分的，但那只是寥寥可數(shù)，根本不會影響考生順利過關(guān)。 書中的例題很重要。既可幫助理解復(fù)習(xí)的內(nèi)容,又與考試的題型大同小異，應(yīng)認(rèn)真對待?，F(xiàn)在的考試培訓(xùn)教材與工作實(shí)際聯(lián)系很緊密,它只是把瑣碎的知識規(guī)范化、理論化、系統(tǒng)化、學(xué)習(xí)時不能脫離自己的工作,應(yīng)聯(lián)系實(shí)際去分析掌握。對與自己工作性質(zhì)接近的內(nèi)容,理解起來比較容易,與自己工作關(guān)系不大的看起來就有些困難,這些內(nèi)容就應(yīng)該反復(fù)看,才

15、能理解。 其三，抓住重點(diǎn)學(xué)習(xí) 根據(jù)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，可以參加物業(yè)管理師資格考試人員是取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類學(xué)歷的人員。不同的學(xué)習(xí)背景，需要重點(diǎn)學(xué)習(xí)的內(nèi)容也不同。 抓重點(diǎn)，即找出學(xué)習(xí)的重點(diǎn)來，至少包括如下三個方面的含義： 在諸多考試材料中選擇出必須看的材料； 在選定的重點(diǎn)材料中找出不能不看的要點(diǎn)； 在重點(diǎn)內(nèi)容中，確定自己的主攻方向。 我們主張“提綱挈領(lǐng)”式的學(xué)習(xí)。就考試過關(guān)而言，本門課程的復(fù)習(xí)，沒有必要面面俱到，而應(yīng)采取“舍車保帥”的策略，對于時間不充裕的人員更是如此。“舍車”就是主動放棄大綱要求“了解”的內(nèi)容，專心研讀“掌握”和“熟悉”的內(nèi)容，至少要把“掌握”的內(nèi)容吃透。 其

16、四，反復(fù)學(xué)循環(huán)記 記憶包括“記”與“憶”兩個方面，“記”體現(xiàn)在識記和保持上，“憶”體現(xiàn)在再認(rèn)和回憶上。識記是記憶的第一個環(huán)節(jié)，是學(xué)習(xí)者獲得知識和經(jīng)驗(yàn)的過程；保持是第二個環(huán)節(jié)，是已獲得的知識經(jīng)驗(yàn)在頭腦中的儲存和鞏固過程；再認(rèn)或回憶是第三個環(huán)節(jié)，是從頭腦中提取和恢復(fù)知識經(jīng)驗(yàn)的過程。考試復(fù)習(xí)過程就是知識的鞏固過程，主要是通過識記和保持這兩個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)的；而考試答題過程，是通過第三個環(huán)節(jié)，再認(rèn)或回憶實(shí)現(xiàn)的。 有關(guān)研究表明，記憶的保持與遺忘和復(fù)習(xí)的次數(shù)密切相關(guān)。一般說來，復(fù)習(xí)次數(shù)越多，識記和保持的效果越好；反之，則遺忘發(fā)生越快。因此，考試復(fù)習(xí)過程，主要是花費(fèi)時間及精力與遺忘做斗爭的過程。記憶的內(nèi)容不能再認(rèn)

17、和回憶，或者再認(rèn)和回憶時發(fā)生錯誤，就是遺忘。心理學(xué)研究表明：遺忘是一種普遍的和自然的現(xiàn)象；機(jī)械學(xué)習(xí)的材料如果沒有及時復(fù)習(xí)，其遺忘迅速且量大；有意義學(xué)習(xí)的材料，真正理解了的概念或原理，則不容易遺忘，而具體事實(shí)比較容易遺忘。 遺忘發(fā)展的一般規(guī)律是“先快后慢”。由于遺忘的發(fā)展開始很快，所以要想提高鞏固復(fù)習(xí)的效果，必須在遺忘還沒有發(fā)生以前及時進(jìn)行，這樣才能節(jié)省時間。因此，再次復(fù)習(xí)的時機(jī)要得當(dāng)，必須遵循“及時復(fù)習(xí)”的原則。遺忘開始的一般標(biāo)志是識記的精確性降低，相似、相近的材料在再認(rèn)和回憶中容易發(fā)生混淆；有時也表現(xiàn)為只能再認(rèn)而不能回憶。所有這些都表明遺忘開始了，鞏固復(fù)習(xí)必須及時開始。 由于遺忘存在著“先快

18、后慢”的趨勢，因此，復(fù)習(xí)還應(yīng)遵守“間隔復(fù)習(xí)”的原則。一般說來，剛學(xué)過的新知識應(yīng)該多復(fù)習(xí)，每次復(fù)習(xí)所用時間應(yīng)長些，而間隔的時間要短些；隨著記憶鞏固程度的提高，每次復(fù)習(xí)時間可以短些，而間隔的時間可以長些。就所學(xué)知識而言，也應(yīng)當(dāng)遵循“循環(huán)復(fù)習(xí)”原則，對于所學(xué)重要的基本材料應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行復(fù)習(xí)，做到“溫故而知新”。 復(fù)習(xí)基本方法因人而異。一般地，在復(fù)習(xí)時間分配上，每次時間短、次數(shù)多的分散復(fù)習(xí)，優(yōu)于每次時間長、次數(shù)少的集中復(fù)習(xí)；材料記憶方法上，一遍又一遍地單純重復(fù)閱讀，不如反復(fù)閱讀結(jié)合嘗試背誦效果好。 物業(yè)管理綜合能力精講班第3講課件講義（中國物業(yè)管理教育網(wǎng)） 物業(yè)管理綜合能力精講班第3講講義 需求 第一章經(jīng)

19、濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 前言 一、內(nèi)容提要 第一節(jié)需求、供給與局部均衡價(jià)格理論 第二節(jié)彈性理論 第三節(jié)生產(chǎn)理論 第四節(jié)成本理論 第五節(jié)市場失靈 第六節(jié)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用 二、考試目的和考試要求 是測試應(yīng)考人員對經(jīng)濟(jì)學(xué)知識的掌握程度，以及對需求理論、供給理論、均衡價(jià)格的確定、彈性理論、規(guī)模報(bào)酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。 掌握：需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內(nèi)容。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報(bào)酬，以及成本理論。 熟悉：均衡價(jià)格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產(chǎn)理論，以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。

20、 了解：需求量與需求的異同，個人需求與市場需求的關(guān)系，供給函數(shù)，市場均衡，彈性系數(shù)及其意義，生產(chǎn)函數(shù)，邊際成本，外部性問題。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 資源的“稀缺性”是經(jīng)濟(jì)學(xué)所關(guān)注和研究的永恒問題。 對企業(yè)生產(chǎn)而言，在即定的有限資源條件下，如何進(jìn)行合理配置資源，以使其能盡可能大的滿足人類的需求，即生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、如何生產(chǎn)等問題就構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心論題。 第一節(jié)需求、供給與局部均衡價(jià)格理論 一、需求 (一)個人需求 個人需求是表示一個人在某一特定時間內(nèi)，在各種可能的價(jià)格下，他將購買的某種商品的各種數(shù)量。個人對于商品的需求需要具備兩個條件：第一，個人具有購買意愿；第二，個人具

21、有支付能力。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。 個人需求受許多因素的影響，主要因素有：個人的偏好、個人的資產(chǎn)與收入、個人所購買的商品的價(jià)格、與個人所購買的商品的價(jià)格有關(guān)的其他商品的價(jià)格，以及消費(fèi)者對商品未來價(jià)格的預(yù)期等。 通常的需求曲線，不管是線性的需求曲線還是非線性的曲線，都是向右下方傾斜的，需求曲線向右下方傾斜的狀況揭示了需求函數(shù)的一個重要特征，即需求量與價(jià)格呈反方向變化。這一特征被稱為需求法則。 需求法則表述如下：假定其他條件不變，商品的需求量與價(jià)格呈反方向變化：價(jià)格上升，需求量下降；價(jià)格下降，需求量上升。 對于影響需求的變動的因素可以進(jìn)行具體分析。例如，消費(fèi)者收入的變動如

22、何影響需求的變動視商品是正常品與劣等品而定。如果消費(fèi)者所購買的商品是正常品，那么需求的變動與消費(fèi)者的收入同方向變化，即消費(fèi)者收入的增加將引起需求的提高，消費(fèi)者收入的減少將引起需求的降低。如果消費(fèi)者所購買的商品是劣等品，那么需求的變動與消費(fèi)者的收入反方向變化，即消費(fèi)者收入的增加將引起需求的降低，消費(fèi)者收入的減少將引起需求的提高。日常生活中我們可以看到，消費(fèi)者對于精細(xì)食品或高中檔服裝的需求與其收入同方向變化；而消費(fèi)者對于粗糧與粗布等商品的需求與消費(fèi)者的收入則呈反方向變化。 其他商品價(jià)格的變化對消費(fèi)者所購買的商品需求的影響分商品是替代品還是補(bǔ)充品而有所不同。替代品是指消費(fèi)中可以相互替代以滿足消費(fèi)者某

23、種欲望的商品。補(bǔ)充品是指消費(fèi)中可以相互補(bǔ)充以滿足消費(fèi)者某種欲望的商品。例如，蘋果與梨是替代品，咖啡與茶是替代品；汽油是汽車的補(bǔ)充品，糖是咖啡的補(bǔ)充品。如果A商品與B商品是替代品，那么A商品的需求與B商品價(jià)格同方向變化，即B商品價(jià)格的提高將引起A商品需求的增加，B商品價(jià)格的降低將引起A商品需求的減少。如果B商品是A商品是補(bǔ)充品，那么A商品的需求將與B商品價(jià)格反方向變化，即B商品價(jià)格的提高將引起A商品需求的降低，B商品價(jià)格的降低將引起A商品需求的提高。 (二)市場需求 市場需求定義如下：市場需求是一個表列，它表示在某一特定市場和某一特定時期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價(jià)格下將購買的某種商品的各種數(shù)量

24、。 由于市場需求是個人需求的總和，因此，凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求。此外，市場需求還受消費(fèi)者人數(shù)多寡的影響。有些情況下，某種商品的價(jià)格降低后，每個消費(fèi)者對于該商品的需求量都增加了，從而市場需求量也增加了；但另一些情況下，某種商品的價(jià)格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費(fèi)者消費(fèi)量增加了，而是由于消費(fèi)該商品的消費(fèi)者數(shù)目增加了。 與個人需求曲線的形狀相同，市場需求曲線也是向右下方傾斜的。因此，對于市場需求來說，需求法則也成立。但是，無論是個人需求還是市場需求都存在例外的情況，即需求曲線不是向右下方傾斜的情況。例如吉芬商品的需求曲線是向右上方傾斜的。吉芬商品是以19世紀(jì)英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家

25、吉芬的名字命名的。吉芬發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時土豆的價(jià)格上升，但是土豆的需求量卻在增加。土豆的需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬商品是惟一不遵從需求法則的特殊商品。 供給 二、供給 單個廠商的供給是指在某一特定時期內(nèi)，單個生產(chǎn)者在各種可能的價(jià)格下愿意并且能夠出售的某種商品的各種數(shù)量。 單個廠商的供給受多種因素的影響，其中主要有：廠商打算出售的商品的價(jià)格，為生產(chǎn)該商品廠商所投入的生產(chǎn)要素的成本，廠商的技術(shù)狀況，廠商對于商品未來價(jià)格的預(yù)期，其他商品的價(jià)格等等。 不管是線性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，除了某些特殊的資源，比如土地、勞動等資源外，大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價(jià)格是同方向變化的。土

26、地的供給就長期而言也是固定的，因此，土地的供給曲線與表示數(shù)量的橫坐標(biāo)是垂直的。在工資率提高到一定程度以后，閑暇對于勞動供給者來說可能價(jià)值更大，繼續(xù)提高工資可能不僅不會使勞動者增加勞動供給，反而會使他減少勞動供給。因此，在某些條件下，勞動的供給曲線不一定向右上方傾斜。由于某些特殊資源的供給量與價(jià)格不一定呈同方向變化，因此并不存在供給法則。 與單個廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價(jià)格同方向變化。某些特殊資源，比如土地、勞動等資源的供給量不一定與價(jià)格同方向變化，因此其市場供給曲線不一定向右上方傾斜。 由于市場供給是單個廠商供給的加總，因此

27、凡是影響單個廠商供給的因素，例如廠商所生產(chǎn)的產(chǎn)品的價(jià)格、生產(chǎn)要素的成本、廠商對于未來價(jià)格的期望等因素都會影響市場供給。此外，生產(chǎn)某種商品的廠商數(shù)目的多寡以及市場的競爭程度也會影響該商品的市場供給。 局部均衡價(jià)格 三、局部均衡價(jià)格 (一)均衡價(jià)格與均衡數(shù)量 在某種商品的各種可能的價(jià)格中，必有買者和賣者共同接受的價(jià)格。在這個價(jià)格下，需求量等于供給量，從而使商品的市場達(dá)到一種平衡。達(dá)到市場均衡時的價(jià)格稱之為均衡價(jià)格，達(dá)到市場均衡時的數(shù)量成為均衡數(shù)量。由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價(jià)格與均衡數(shù)量。 我們可以利用圖形顯示均衡價(jià)格與均衡數(shù)量。把市場需求曲線與市場供給曲線合并到一幅圖上，得到下列圖

28、15。 圖15局部均衡價(jià)格的確定 圖15中，市場供給曲線Qxs與市場需求曲線Qxd的焦點(diǎn)E點(diǎn)為均衡點(diǎn)。 商品均衡價(jià)格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。在這一均衡點(diǎn)，生產(chǎn)這一商品的所有生產(chǎn)者愿意接受的價(jià)格與愿意提供數(shù)量等于消費(fèi)這一商品的所有消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格與愿意購買的數(shù)量。任何脫離這一均衡點(diǎn)的狀況都成為失衡。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實(shí)現(xiàn)均衡。 例如，當(dāng)某種商品的供給超過需求時，提供這種商品的廠商會競相壓價(jià)出售。這將會降低該商品的市場價(jià)格。較低的市場價(jià)格會提高消費(fèi)者的需求而降低的生產(chǎn)者的供給，而最終實(shí)現(xiàn)供求的均衡。反之，當(dāng)某種商品的需求超過供給時，消費(fèi)者會競相

29、以高價(jià)購買該商品。這將會提高市場價(jià)格。較高的市場價(jià)格會降低消費(fèi)者的需求而提高的生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價(jià)格下實(shí)現(xiàn)供給量與需求量的均衡。 (二)關(guān)于均衡點(diǎn)的討論 均衡點(diǎn)的存在性。如需求曲線與供給曲線在第一象限存在交點(diǎn)，則存在均衡點(diǎn)。否則，就不存在均衡點(diǎn)。 均衡點(diǎn)的惟一性。所謂均衡點(diǎn)惟一性是指只存在惟一的均衡價(jià)格與均衡數(shù)量，而不存在別的均衡價(jià)格與均衡數(shù)量。在局部均衡的情況下，均衡點(diǎn)通常是惟一的。 均衡點(diǎn)的穩(wěn)定性。其含義如下：當(dāng)價(jià)格略微偏離均衡點(diǎn)時，如果由于市場的力量或其他經(jīng)濟(jì)機(jī)制的作用，使價(jià)格能自動地逼近并達(dá)到均衡點(diǎn)，則該均衡點(diǎn)是穩(wěn)定的；否則，就稱該點(diǎn)是不穩(wěn)定的。對于均衡點(diǎn)的穩(wěn)定特征的討論是

30、建立在穩(wěn)定條件基礎(chǔ)上，所規(guī)定的穩(wěn)定條件不一樣，均衡點(diǎn)的特征就不同。 需求彈性 第二節(jié)彈性理論 一、需求彈性 需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應(yīng)的程度。 從理論上分析，可以對影響需求的任何變量的彈性進(jìn)行考察，但由于其中一些因素難以量化，因此通?？疾斓臑樾枨蟮膬r(jià)格彈性、需求的交叉彈性和需求的收入彈性。而需求的價(jià)格彈性具有代表性，因此主要討論需求的價(jià)格彈性，并按通常習(xí)慣稱之為需求彈性。 各種商品的需求彈性是不同的，通常用需求彈性系數(shù)Ed來表示需求彈性的大小。需求彈性系數(shù)是需求量變動率與價(jià)格變動率的比值。 (一)理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn) 1需求彈性是指價(jià)格變動所引起的需

31、求量變動的程度，即需求量變動對價(jià)格變動的反應(yīng)程度。價(jià)格是自變量，需求量是因變量。 2需求彈性系數(shù)是指需求量變動率與價(jià)格變動率的比值，而不是需求量變動絕對量與價(jià)格變動絕對量的比值，這樣可以排除計(jì)量單位的影響。 3需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值，這取決于有關(guān)兩個變量的變動方向。若它們同方向變動，則Ed為正值；反之，Ed為負(fù)值。實(shí)際運(yùn)用時，為方便起見一般都取其絕對值，Ed的絕對值表示變動程度的大小。 4同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同。 (二)需求彈性的分類范圍 一般情況下，不同類商品的需求彈性也是不同的，為了揭示某種商品及其在某一價(jià)格的彈性高低，通常根據(jù)需求彈性系數(shù)

32、大小進(jìn)行分類： 1Ed0，表明無論價(jià)格如何變動，需求量都固定不變，如以價(jià)格為縱坐標(biāo)，需求量為橫坐標(biāo)(以下同)，需求曲線是一條與橫軸垂直的線，此時稱需求完全無彈性，或稱需求彈性為零。 2Ed，表明在價(jià)格既定的條件下，需求量是無限的，需求曲線為一條與橫軸平行的直線。此時稱需求有完全彈性。 3Edl，表明價(jià)格每提高(或降低)一定比率，則需求量相應(yīng)減少(或增加)相同的比率，需求曲線為一條正雙曲線，此時稱需求為單一彈性。 4Ed1，在表明價(jià)格每提高(或降低)一定比率，則需求量相應(yīng)減少（或增加)更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性。 50Edl，這表明價(jià)格每提高(或降低)一定比率，則供給量相應(yīng)

33、增加(或減少)更大的比率，供給曲線比較平坦，此時稱供給富有彈性。 (5)0EsAP)，也不會考慮第階段(MP0)，而會在第階段(MPAP至MP0之間)進(jìn)行選擇。 物業(yè)管理綜合能力精講班第4講課件講義（中國物業(yè)管理教育網(wǎng)） 物業(yè)管理綜合能力精講班第4講講義 邊際技術(shù)替代率 三、邊際技術(shù)替代率 邊際技術(shù)替代率是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產(chǎn)要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素（如K）的數(shù)量，稱為要素L替代要素K的邊際技術(shù)替代率 四、生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報(bào)酬 生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獲取的最大產(chǎn)出量。當(dāng)只有一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固

34、定投入要素時，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。而當(dāng)所有生產(chǎn)要素都增加或減少時，生產(chǎn)規(guī)模則發(fā)生擴(kuò)大或縮小的相應(yīng)變化。 規(guī)模報(bào)酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時產(chǎn)量變化的情況。人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報(bào)酬存在遞增、不變和遞減三個階段，即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，最初會使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大：當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，規(guī)模報(bào)酬保持不變；繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，則會使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模報(bào)酬出現(xiàn)遞減。 當(dāng)生產(chǎn)要素價(jià)格固定不變時，規(guī)模報(bào)酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于平均成本遞減、不變和遞增。決定規(guī)模報(bào)酬的因素既有廠商的內(nèi)在因素，也

35、有外在因素，因此形成了對應(yīng)不同生產(chǎn)規(guī)模的生產(chǎn)函數(shù)特征。 (一)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì) 內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本降低。決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的主要因素有：廠商具有較雄厚的資金實(shí)力；可以配備更加先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備；實(shí)行企業(yè)內(nèi)部合理的資源調(diào)配，組織有效的專業(yè)化分工和協(xié)作；實(shí)行科學(xué)的管理制度；提高副產(chǎn)品的綜合利用效率；減少要素購買和產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)的資源消耗等。 內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成本增加。決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的主要因素有：企業(yè)管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素價(jià)格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加；增加銷售

36、費(fèi)用等。 (二)外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì) 外在經(jīng)濟(jì)是指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后給個別廠商帶來的產(chǎn)量增加和成本降低。引起外在經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，個別廠商可以從中獲得諸多便利，如獲得低價(jià)優(yōu)質(zhì)的原料、吸納優(yōu)秀人才，利用便捷的交通運(yùn)輸設(shè)施、提高信息交流的效率等，從而增加產(chǎn)量和降低成本。 外在不經(jīng)濟(jì)是指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后使個別廠商的產(chǎn)量減少和成本增加。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價(jià)。 此外，整個行業(yè)的擴(kuò)大，也會使環(huán)境污染問題嚴(yán)重，造成交通緊張，因此個別廠商為此也

37、需承擔(dān)更高代價(jià)。 (三)適度規(guī)模 廠商的適度規(guī)模是指正好使收益(出售產(chǎn)品所獲得的收入)遞增達(dá)到最大時的生產(chǎn)規(guī)模，它與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)以及市場條件密切相關(guān)。 成本理論 第四節(jié)成本理論 一、基本概念 人們在日常生活中所說的成本往往是“會計(jì)成本”，即廠商在生產(chǎn)經(jīng)營過程中作為成本項(xiàng)目計(jì)入會計(jì)賬目上的各項(xiàng)費(fèi)用支出總和，包括工資、原材料、動力、運(yùn)輸?shù)人Ц兜馁M(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊和借入資本所支付的利息等。 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會計(jì)成本，它是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和，稱為“經(jīng)濟(jì)成本”。經(jīng)濟(jì)成本除了會計(jì)成本，還包括未計(jì)入會計(jì)成本中的廠商自有生產(chǎn)要素的報(bào)酬。這種報(bào)酬通常以企

38、業(yè)“正常利潤”的形式出現(xiàn)，主要補(bǔ)償企業(yè)自有資本投入應(yīng)獲的利息以及企業(yè)勞務(wù)應(yīng)得的薪金等。在經(jīng)濟(jì)分析中，正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會成本。與此相應(yīng)，會計(jì)成本也被稱作“顯見成本”。因此，經(jīng)濟(jì)成本等于顯見成本與隱含成本之和。 當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時，廠商獲得了正常利潤。若銷售收入超過經(jīng)濟(jì)成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟(jì)利潤，即超額利潤。 以上各種涵義的成本和利潤的相互關(guān)系可用以下關(guān)系式表示： 經(jīng)濟(jì)成本會計(jì)成本(顯見成本)+隱含成本 經(jīng)濟(jì)利潤銷售收入會計(jì)成本隱含成本 二、

39、成本分析 在成本分析中，主要區(qū)分總成本、平均成本和邊際成本，明確它們之間的關(guān)系，同時還要分清短期成本和長期成本的關(guān)系。 (一)總成本、平均成本和邊際成本 總成本TC是指廠商在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加。短期內(nèi)，即在生產(chǎn)規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據(jù)它所要達(dá)到的產(chǎn)量調(diào)整其全部生產(chǎn)要素，因此總成本可分為固定成本TFC與可變成本TVC。其中固定成本是指廠商在短期內(nèi)必須支付廠房、設(shè)備等不能調(diào)整的生產(chǎn)要素的費(fèi)用。固定成本不隨產(chǎn)量變動而變動，即使不生產(chǎn)也必須承擔(dān)這些費(fèi)用?？勺兂杀臼侵笍S商在短期內(nèi)所需支付的原材料、燃料、勞動投入等可調(diào)整生產(chǎn)要素的費(fèi)用。可變成本是隨產(chǎn)量變動的成本。而在長期，廠商可以根據(jù)其預(yù)期的產(chǎn)銷量對生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。在該時期內(nèi)，包括固定成本在內(nèi)的一切成本項(xiàng)目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。 平均成本AC是指每生產(chǎn)一單位產(chǎn)品平均所需的成本，它等于總成本除以總產(chǎn)量。 邊際成本MC是指廠商每增加一單位