小區(qū)物業(yè)前期介入流程及時(shí)間安排知識(shí)講解

1、 小區(qū)物業(yè)前期介入流程及時(shí)間安排第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間對(duì)接部門(mén)協(xié)調(diào)部門(mén)實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容地理位置：項(xiàng)目所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)管二個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)成立項(xiàng)目組相互信息的交流跟進(jìn)。知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對(duì)接人員。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對(duì)重 進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車(chē)輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電要鏡頭能夠錄像，使用硬盤(pán)錄像機(jī)，能夠保存一 梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動(dòng)鏡頭、周時(shí)間。泳池部位、重要隱患點(diǎn)。設(shè)

2、計(jì)時(shí)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流；車(chē)輛出入口需圖像對(duì)比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶(hù)車(chē)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)：小區(qū)車(chē)輛出入口的設(shè)置、道閘位置 輛和外來(lái)車(chē)輛應(yīng)該分開(kāi)管理；出入口無(wú)人值守的地下停車(chē)場(chǎng)，需要安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)入口應(yīng)有場(chǎng)內(nèi)剩余車(chē)位的動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)識(shí)（電子顯示屏）。 上。同時(shí)卡的有效期控制在 1 年內(nèi)周界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào) 小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時(shí)兩對(duì)之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。對(duì)講系統(tǒng)：所有住戶(hù)家需要設(shè)置住戶(hù)對(duì)講，可依 單元門(mén)、苑門(mén)處需要設(shè)置對(duì)講，方便住戶(hù)家開(kāi)門(mén)。高層樓層電梯廳處設(shè)置。通道處。警能夠聯(lián)動(dòng)配套設(shè)備。據(jù)

3、實(shí)際情況設(shè)置成可視和非可視。電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況確定是否設(shè)置。 通常設(shè)置在單元門(mén)附近。巡更系統(tǒng)：對(duì)于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng) 一根巡更棒一般可以設(shè)置 40-60 個(gè)點(diǎn)內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線 設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、服務(wù)中心、值班室、電梯機(jī)房、安全崗位等。電話。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實(shí)行人車(chē)分流，車(chē)輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車(chē)輛的有序進(jìn)出。物車(chē)輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問(wèn)題。鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶(hù)的位置。消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，控制中心大約 10 萬(wàn)m2 設(shè)置一個(gè)，

4、服務(wù)中心與控制中心盡量設(shè)置在附近，服務(wù)中心最好設(shè)置在小區(qū)中心位置，對(duì)于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理給排水系統(tǒng)考慮人工濕地的循環(huán)部分?？紤]市政給水壓力的波動(dòng)、排水考慮現(xiàn)場(chǎng)積水的可能。 位置和面積的確定。食堂和宿舍的位置需要考慮對(duì)業(yè)主的影響。食堂、宿舍配套用房：居委會(huì)、社康中心、配套設(shè)施：非機(jī)動(dòng)車(chē)停放點(diǎn)、公共洗手間按照要求進(jìn)行對(duì)接。督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。第二階段：開(kāi)發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容對(duì)接部門(mén)協(xié)調(diào)部門(mén)項(xiàng)目圖紙確認(rèn)以后需要地產(chǎn)提供項(xiàng)目參數(shù) 要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積

5、、住戶(hù)戶(hù)數(shù)、車(chē)位數(shù)量、房屋類(lèi)型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前半年（或 管理方案包括四部分內(nèi) 1、根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶(hù)群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶(hù)服務(wù)項(xiàng)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)要求）服務(wù)中心各類(lèi)人員編 5、管理成本測(cè)算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維制，對(duì)管理成本進(jìn)行測(cè) 護(hù)費(fèi)用、服務(wù)中心綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。測(cè)算成本時(shí)充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、算，確定每年總的管理 景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱性成本。成本，根據(jù)項(xiàng)目檔次設(shè) 6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)、法律部門(mén)對(duì)接，如車(chē)庫(kù)、會(huì)所權(quán)屬，定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算服 收益分配等。業(yè)

6、主臨時(shí)規(guī)約與前期物業(yè)管理服務(wù)合同相關(guān)條款約定一致性。業(yè) 務(wù)收入，服務(wù)收入與管 主臨時(shí)公約及前期物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會(huì)簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部理成本持平的前提下調(diào) 門(mén)會(huì)簽，會(huì)簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時(shí)公約印刷。整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)公約。1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2.電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫(xiě)字樓、商鋪按銷(xiāo)售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開(kāi)關(guān)。水電氣配套3.避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。2

7、.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直整個(gè)階段1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2. 空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì) pvc 管、管徑不小于32mm 防止堵塞。1.溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。2.車(chē)輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3. 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時(shí)定做成鑄印該項(xiàng)目名稱(chēng)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)萬(wàn)科精致管理。 1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑

8、色鵝卵石。2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。3.苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。道路4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。天面露臺(tái)防火門(mén)1. 10m2 以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。1.公共部位防火門(mén)鑰匙通用（通鎖）。2.公共防火門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來(lái)往車(chē)輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。4.小區(qū)出入口車(chē)場(chǎng)崗需要安裝車(chē)輛出入識(shí)別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車(chē)輛管理安全系數(shù)。5.車(chē)庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6.地下車(chē)庫(kù)設(shè)置足夠大的消防沙池，車(chē)庫(kù)出入口坡道制作防滑

9、槽。7.車(chē)庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開(kāi)、局部開(kāi)，減少耗電。8. 車(chē)庫(kù)設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離 50 米設(shè)置一個(gè)）及清潔池。9. 室內(nèi)停車(chē)庫(kù)墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說(shuō)明。2. 娛樂(lè)設(shè)施的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂(lè)設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。3. 室外娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置排水口、溝。停車(chē)場(chǎng)及出入口娛樂(lè)設(shè)施在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶(hù)標(biāo)識(shí)牌。信息欄非機(jī)動(dòng)車(chē)合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)存放點(diǎn)，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。 小區(qū)清潔設(shè)施1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝 1 個(gè)計(jì)

10、量表。綠化設(shè)施2.設(shè)備房頂無(wú)排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管設(shè)備房環(huán)境3.設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口。4.機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。 1.變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號(hào)連接到中心。3.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)。4.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。供配電系統(tǒng)7. 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的

11、門(mén)鎖鑰匙通用。1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面 20 公分以上。2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，高低水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做 60 公分直徑、深 50 公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門(mén)建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門(mén)，水表、閥門(mén)側(cè)裝活接。4.水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5. 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50 毫米，排水管設(shè)置檢查口。6. 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20cm。7. 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼

12、設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。8. 地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到中心。9. 地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。1. 安全出口，疏散指示燈宜采用發(fā)光二級(jí)管作為光源。給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)2. 重要設(shè)備機(jī)房設(shè)置消防電話，可與消控中心雙向通話。 1.控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20 層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開(kāi)停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門(mén)，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別

13、（由電梯公司制作）。4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房?jī)?nèi)門(mén)鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門(mén)選用通鎖）。電梯1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、服務(wù)中心門(mén)口。弱電監(jiān)控系統(tǒng)2. 小區(qū)車(chē)輛出入口應(yīng)安裝車(chē)場(chǎng)崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3. 單元門(mén)密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4. 泳池設(shè)計(jì)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。泳池水景項(xiàng)目交付前綠化澆灌設(shè)置的完善根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況設(shè)置綠化自動(dòng)澆灌系統(tǒng)第三階段：服務(wù)中心成立至房屋交付使用實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容對(duì)接

14、部門(mén)協(xié)調(diào)部門(mén) 移交前期介入工作參與項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì) 參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問(wèn)題提交，前期介入問(wèn)題點(diǎn)跟進(jìn)議 與落實(shí)。如服務(wù)中心較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。與項(xiàng)目部確定管理用房 管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)前期介入作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求確定。1、參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。服務(wù)中心成立后兩 管理用房裝修（辦公室 期人員增加的住宿要求，需考慮各類(lèi)人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修個(gè)月和員工宿舍）?；I建食堂項(xiàng)目交付使用前一 vi 標(biāo)識(shí)制作（包括房屋 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各標(biāo)識(shí)進(jìn)行登記和匯總，對(duì)房屋本體類(lèi)、物業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)分別登記，房屋本體類(lèi)個(gè)

15、月 本體類(lèi)及服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)） 標(biāo)識(shí)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)報(bào)總部制作。 1、配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書(shū)室、廚房、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類(lèi)的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個(gè) 2kg 及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。3、小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收，移新項(xiàng)目交付使用前 1 交工具、圖紙資料、說(shuō)明書(shū)等齊全。項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月資料管理員應(yīng)根據(jù)公司體系文件和物業(yè)管理部文件要求，編制物業(yè)接管資料清單，