項(xiàng)目策劃書(shū)范文參考

1、項(xiàng)目策劃書(shū)范文參考、八 、-刖言通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可 塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可 體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟（我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背 景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提 供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司目錄一、市場(chǎng)背景二、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議安坐 mXz八、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行九、公司簡(jiǎn)介十、合作模式、市場(chǎng)背景濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于

2、上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā) 展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成 要素的特征，簡(jiǎn)析如下：（ 一）九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段： 客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示， 此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商 實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市 場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷 售機(jī)構(gòu)極度排斥。項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主） ，缺乏特色，不 注重整體規(guī)劃， 且有明顯區(qū)域性特征 （集中在千佛山周邊）銷售特征： 無(wú)整體營(yíng)銷思路， 盲目追求高利， 定價(jià)偏高， 且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不

3、注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立。（二 ）XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及 消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi) 發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái) 的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐 漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力 雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好 發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地進(jìn) 行統(tǒng)一管理， 地價(jià)開(kāi)始上升， 而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段， 利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)

4、理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高 層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日 漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不 斷提升。銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理 念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化， 宣傳手段不斷翻新。在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā) 生了較大變化：1、客戶需求的變化能承受價(jià)格在 2500 元 /m2 以下樓盤(pán)的客戶， 已由先期的 單純追求滿足居住要求、 工程質(zhì)量， 向追求舒適性、 安全性、 私密性方向轉(zhuǎn)變。對(duì)于能承受25004000元/m2價(jià)格的客戶，在追求

5、上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力， 對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已 有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種 理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度、社區(qū)環(huán) 境也非常注重。2、市場(chǎng)環(huán)境的變化： 地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從 傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較 快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。其中：小高層發(fā)展分三個(gè)階段：（1）以九九年開(kāi)發(fā)的小高層社區(qū)泉景x 四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方 先進(jìn)的營(yíng)銷模式并

6、進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨 大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。（ 2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等 點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開(kāi)發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng) 階段，此時(shí)開(kāi)發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià) 位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小 高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。（ 3）市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板 式小高層方向發(fā)展， 并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、 品牌化的特征， 此時(shí)的代表樓盤(pán)為歷東花園、匯苑家園。3、開(kāi)發(fā)商的變化趨勢(shì) 開(kāi)發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、 人性化、 特色化、 理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng) 爭(zhēng)意識(shí)。營(yíng)銷

7、方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由 炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理 念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行 為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合， 了解客戶心態(tài)。二、項(xiàng)目分析1、基本情況：本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的 cid （科技 商務(wù)中心區(qū)）山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必 定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處 于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力 巨大。2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：經(jīng)濟(jì)水平： 整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中

8、高階層， 社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐?為高檔樓盤(pán)的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體 和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。3、客源定位：由于本案屬中高檔樓盤(pán)， 受價(jià)格限制， 客源面相對(duì)狹窄， 根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差 別作如下分析：（一）本地客源： 此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我 司認(rèn)為主要有以下類型：私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有 廣泛的社交關(guān)系， 并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、 享受生活， 對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多 為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛

9、力較為注重。政府官員： 此類人士具有較高的社會(huì)地位、 穩(wěn)定的收入， 大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生 活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有 較高要求。高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求 高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū) 檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。年青成功人士： 此部分人有著靈活的思考、 較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型 為主要需求。（二）外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高 層次上樹(shù)立品牌之所必需，可分為以

10、下類型外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員， 收入高、單身，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有 一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、 娛樂(lè)較為注重。外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入 wto 后，外商投資將 大大增加， 外來(lái)管理人員增多， 此類客源主要對(duì)配套、 交通、 物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開(kāi)發(fā)的重 點(diǎn)。三、項(xiàng)目定位 本案位于濟(jì)南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好 的自然及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 占有其它樓盤(pán)難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此我司建議將本案定位于： 會(huì)養(yǎng)人的房子滋養(yǎng)城市貴族。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下

11、幾方 面：1、地理位置優(yōu)越。2、交通動(dòng)線充足。3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。4、社區(qū)規(guī)劃合理。5、智能化水平高。6、有強(qiáng)大的升值潛力。7、戶型實(shí)用、舒適。五、產(chǎn)品建議 由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，國(guó)此在配套上應(yīng)做到 “人無(wú)我有”人有我精” ，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升 本案所處的層次，具體建議如下：（一）社區(qū)配套設(shè)施1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)理由： a 無(wú)暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺 放家具。b 室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制，具有 健身功能。c 輻射供暖，無(wú)空氣對(duì)流，衛(wèi)生、潔凈。d 便于設(shè)落地窗。2、門(mén)、窗：分戶門(mén)配可視對(duì)講防盜門(mén)，室內(nèi)采用木質(zhì) 夾板門(mén)，客廳設(shè)落地

12、窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防電梯，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。4、信息系統(tǒng) 有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。 通訊設(shè)施：預(yù)留兩部 idd 電話插口。 絡(luò)：寬帶入戶，并預(yù)留管線。5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防 滑地板磚，配備整套高級(jí)廚具，純凈水入戶。6、衛(wèi)生間： 墻面鑲砌普通瓷磚到頂， 鋪設(shè)防滑地板磚， 設(shè)三盆。（二）本案多層商業(yè)樓為沿街場(chǎng)所，建議樓頂建造能代 表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。（三）外立面材料及顏色 建議采用高級(jí)涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕 色或赭石色，中部為米黃或中黃

13、色，上部為淡黃或白色。理由： a 涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生 墻體滲水易查出，而用面磚則不易查出。b 棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感，整體 的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽(yáng)光住宅的時(shí)代感覺(jué)。（四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過(guò)精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植 株相互搭配，互相組合。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi) 部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。（五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng) 增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升 的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起

14、消費(fèi)者 的認(rèn)可。（六）戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買能 力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100 180 平方米之間，適當(dāng)保留 200 250 平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi) 的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真 正感受到陽(yáng)光的感覺(jué)。-Wit 安 坐 mXz六、推案策略（一）售樓處選址：我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、 裝飾帶有樓盤(pán)特色和文化的豪華售樓處。理由：（ 1 ）該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的 客源潛力。（2）人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。（3）交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。 缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。（二）推案操作階段及操作目

15、的 本案操作由期房開(kāi)始，我司建議將本案操作分為三個(gè)階 段：第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品 牌，回籠資金。理由：（ 1）本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金 回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。（ 1）中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好 市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于 前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定 , 要求與整體結(jié)合，為 中、后期的操作做好鋪墊。理由： 價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段 的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r(jià) 格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。 ）第二階

16、段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。理由：（ 1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支 撐。（ 2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能 向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象 以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象 提高至更高層次。（三）價(jià)格策略 目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過(guò)長(zhǎng)，不適宜作大范 圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起 市場(chǎng)關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體 封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升，以拉動(dòng)市場(chǎng)。整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在 3500 元 /

17、平方米，具體 推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與七、廣告策略（一）主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn)理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤(pán)無(wú)法比擬， 本案由期房開(kāi)始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問(wèn)題，而自然 環(huán)境的優(yōu)勢(shì)及小高層的建筑形式顯而易見(jiàn)，易被客戶接受，產(chǎn)生共 鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。（二）各銷售期訴求1、引導(dǎo)期：可通過(guò)軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行 先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開(kāi)發(fā)觀 念等。2、開(kāi)盤(pán)期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu) 惠措施吸引客戶，建立人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售

18、期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一 提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商 業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。（ 2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性， 即宣傳主題鮮明 可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。（三）廣告媒體選擇1、電視以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。2、報(bào)紙軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過(guò)軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過(guò)硬廣告進(jìn)行沖擊3、車體主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過(guò)重要公共 場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車。4、電臺(tái)選擇覆蓋面廣、收聽(tīng)率高的電臺(tái)，如交通 音樂(lè)之聲。5、三維動(dòng)畫(huà)提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施， 便于樹(shù)立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提

19、高 開(kāi)發(fā)商的品牌力度。八、操作執(zhí)行安排 我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操 作流程。完全建立在市場(chǎng)基礎(chǔ)上的全程工作安排通過(guò)我司專 業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段人員安排1、市場(chǎng)研究分析環(huán)境研究分析項(xiàng)目地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場(chǎng) 消費(fèi)傾向調(diào)研分析市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 1 員，策 劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 2 名2、市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié)專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人 與專案主管共同編寫(xiě)市場(chǎng)總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動(dòng)腦會(huì)議4、營(yíng)銷方向與設(shè)想（開(kāi)盤(pán)時(shí)間建議，售樓處及樣板房

20、搭建、布置建議）5、策劃報(bào)告綱要專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對(duì)本案進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研， 并編寫(xiě)市調(diào)報(bào)告。在對(duì)本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的 市場(chǎng)調(diào)研成果，召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議，初步確認(rèn)本案的營(yíng)銷策劃方 向，并編寫(xiě)初步策劃草案。在與發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的 工作內(nèi)容。（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段） 第二階段人員安排1、營(yíng)銷策劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市 場(chǎng)定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點(diǎn)廣告目標(biāo)與目的 廣告預(yù)算的編制平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書(shū)風(fēng)格建議、dm及單頁(yè)制作建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等）現(xiàn)場(chǎng)pop 布置建議 sp 活動(dòng)建議媒體選擇與安排進(jìn)行專案組的動(dòng)腦會(huì)議由 本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報(bào)告。2、我司與發(fā)展商會(huì)議（確定廣告、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及媒 體計(jì)劃、 sp 活動(dòng)計(jì)劃等內(nèi)容）3、