地產(chǎn)開發(fā)前期知識

1、精品文檔、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期需要辦理哪些手續(xù)？分別由政府什么部門負責辦理？1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書 , 應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖。2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：(1) 、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。(2) 、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。(3) 、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。(4) 、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表) 。(5) 、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。(6) 、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條

2、件階段，此階段辦理以下一般事項：(1) 、人防辦進行人防工程建設布局審查。(2) 、國土資源局辦理土地預審。(3) 、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。(4) 、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 。(5) 、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：(1) 、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。(2) 、消防局對初步設計的消防設計進行審查。(3) 、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。(4) 、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。(5) 、國土資源局

3、進行用地預審。(6) 、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。(7) 、 建委制發(fā)初步設計批復， 并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。(8) 、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。(9) 、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告 ，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書 。5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：(1) 、公安消防支隊進行消防設計審查。(2) 、人防辦進行人防設施審查。(3) 、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。(4)

4、 、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 。6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：(1) 、建設單位辦理施工報建登記。(2) 、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。(3) 、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證 。二、房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發(fā)用地？招標、拍賣、掛牌三、 房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房必須辦理什么證照， 辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證 。開發(fā)

5、企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件(復印件)及資料：1、以下證明材料：( 1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；( 2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；( 3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。四、你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發(fā)用地的土地價值？1、一般因素：社會、經(jīng)濟、行政因素2、區(qū)

6、域因素：一是土地所在區(qū)域的自然條件和經(jīng)濟地理位置與一般因素相結合的地區(qū)社會經(jīng)濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產(chǎn)價格的影響；二是城市內(nèi)不同類別用地地域由于本身特性而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。3、個別因素：宗地條件、建筑物類別五、 你認為房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理人員應具備哪些方面的突出的素質(zhì)和能力？要對于房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程熟悉、 對市場熟悉、 敏銳的洞察力、 良好的社會關系、溝通能力、細心認真負責6歡迎下載 。三種土地出讓方式的具體程序：協(xié)議出讓程序市土地局根據(jù)市政府批準的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關資

7、料和規(guī)定。 必要時向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設方案。雙方協(xié)商達成一致意見。簽訂土地出讓合同， 并繳付定金， 按土地出讓合同規(guī)定， 在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。受讓者在付清出讓金后， 到市土地局辦理土地使用權登記手續(xù)， 領取 中華人民共和國國有土地使用證 。招標出讓程序市土地局制定出讓土地招標方案，報經(jīng)市政府批準發(fā)布招標公告。有意投標人到指定地點購買土地使用規(guī)劃、 投標須知、 土地投票書、 土地使用合同書文本及其它有關文件。市土地局向有意投標者解答有關出讓土地法規(guī)及出讓有關問題。投標者在規(guī)定的投標截止日期前繳納保證金（不計息） ，

8、并將密封后的投標書投入標箱。市土地局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。 對有效標書進行評審， 市土地局向中標者發(fā)出中標證明書， 未中標者由市土地局退保證金。中標者在規(guī)定的時間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后， 到市土地局辦理土地使用權登記， 領取土地使用證。拍賣出讓程序市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準后，發(fā)布拍賣出讓土地公告。市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關文件。驗證競買者資格，發(fā)放應價牌。市土地局主持拍賣競買， 簡介拍賣地塊情況， 宣布拍賣起價。 競買者舉牌應價。競買獲