物業(yè)出租稅收籌劃方案

1、物業(yè)出租稅收籌劃方案背景：X公司向某村租用一塊面積約 95000平方米的土地，開發(fā)建材批發(fā)市場，分期 投資，第一期預(yù)計(jì)投資款10000萬元，工程可用建筑面積約2萬平方米，每月租金約300萬 元，除房產(chǎn)稅、營業(yè)稅附加、折舊外，土地租金每月約50萬元，其他成本及費(fèi)用約收入的10%+ 算。涉及主要稅種及稅率如下:稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營業(yè)稅營業(yè)額5%房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值/租金收入1.2%/12%城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%地方教育附加營業(yè)稅2%企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%注：下例營業(yè)稅及附加稅以營業(yè)額的 5.6%5%X( 1+7%+3%+2%計(jì)算?；I劃前X公司的各項(xiàng)稅費(fèi)如下：營業(yè)稅及附加：300

2、X 5.6%=16.8萬元房產(chǎn)稅：300 X 12%=36萬元若投資款10000萬元全部作為固定資產(chǎn)，按20年計(jì)提折舊，每月估計(jì)折舊額約41.67萬元，則企業(yè)所得稅：300-41.67- (300X 10% -50 -16.8-36 : X 25%=31.38萬元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)：16.8+36+31.38=84.18萬元根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的 計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所 有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者 使用人繳納。對房產(chǎn)稅的征收有從價(jià)計(jì)征與

3、從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減 除10%g 30%t的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%;從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率 12%房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)開征。因此在租賃的土地上建的房屋，如 果房屋坐落于開征范圍，房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。目的： 對經(jīng)營過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)（房產(chǎn)稅，營業(yè)稅，企業(yè)所得稅等）進(jìn)行稅收籌劃。 方案一：將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方式。目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管 理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍，具體方法如下：X 公司將開發(fā)的物業(yè)對外出租時(shí)，把水電費(fèi)、

4、物業(yè)管理費(fèi)從房租中分離出來，單獨(dú)收取，并 可以適當(dāng)增加租金外收費(fèi)。比如按每月 50 元/ 平方米的價(jià)格（含水電、物業(yè)管理等費(fèi)用）收 取客戶租金，相當(dāng)于將原來每月300萬元收入分離成100萬元管理費(fèi)收入（50X 2）和200萬 元租金收入，由于房產(chǎn)稅只對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收，對分離出去的 100 萬元只征收營業(yè)稅，不征房產(chǎn)稅，所以 X 公司的各項(xiàng)稅費(fèi)如下： 1 將全部投資作為固定資產(chǎn)計(jì)算：營業(yè)稅及附加：（ 200+100）X 5.6%=16.8 萬元房產(chǎn)稅： 200X 12%=24萬元企業(yè)所得稅： 300-41.67- （ 300X 10%） -50-16.8-24 X 25%=

5、34.38萬元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 16.8+24+34.38=75.18 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-75.18=9 萬元 2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)計(jì)算：假設(shè)將投資款分成固定資產(chǎn)2000萬元，裝修費(fèi) 8000萬元，固定資產(chǎn)按 20 年計(jì)提折舊，裝修款按 5 年攤銷，則每月折舊額約 8.33 萬元， 攤銷額約 133.33 萬元。營業(yè)稅及附加： 200+100X 5.6%=16.8 萬元房產(chǎn)稅： 200X 12%=24萬元企業(yè)所得稅： 300-8.33-133.33- （ 300X 10%） -50-16.8-24 X 25%=9.39萬元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 16.8+24+9.

6、39=50.19 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-50.19=33.99 萬元籌劃風(fēng)險(xiǎn)： 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)， 是一定要取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的， 價(jià)格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可， 還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。部分省市也出臺了相關(guān)制約文件， 如穗地稅發(fā) 200673 號：（十六）關(guān)于行為人將房屋租金收入明顯不合理地劃分為租金和管 理費(fèi)，造成少繳房產(chǎn)稅的，應(yīng)否認(rèn)定偷稅的問題。行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金 和管理費(fèi)，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進(jìn)行 虛假

7、的納稅申報(bào)”處理。另外，桂地稅字 2009100 號規(guī)定：除對從工商行政管理部門劃分 出來的市場開發(fā)服務(wù)中心收取的租金收入和管理費(fèi) （ 必須經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)收取的市場管理費(fèi) ） 由其按規(guī)定分開計(jì)征房產(chǎn)稅外， 其他單位和個(gè)人取得的租金收入不能劃分租金收入和管理費(fèi)， 一律按出租收入征收房產(chǎn)稅方案二：改出租為轉(zhuǎn)租。中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。由于轉(zhuǎn)租 方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn) 稅。因此，由原來的直接出租改為先出租再轉(zhuǎn)租存在著稅收籌劃空間。一成立資產(chǎn)管理公司進(jìn)行轉(zhuǎn)租X 公司可以成立一個(gè) Y 資產(chǎn)管理公司，將擬出租

8、的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格假設(shè) A 萬元出租 給 Y 資產(chǎn)管理公司，然后由 Y 資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價(jià)格每月 B 萬元出租房產(chǎn)。由于房產(chǎn) 稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，所以組建的商管公司只是管理機(jī)構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房 產(chǎn)稅納稅義務(wù)，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營業(yè)稅及附加稅 A X 5.6%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（B-A） X 12%在籌劃前后總體成本費(fèi)用不變的情況下，只有當(dāng)（B-A） X 12%- AX 5.6%0時(shí)，即AV 0.68 X B時(shí)，該籌劃方案才可行。假設(shè) X公司和Y資產(chǎn)管理公 司的其他費(fèi)用按按收入的 10%計(jì)算，各項(xiàng)稅費(fèi)如下：1以全部投資做為固定資產(chǎn)計(jì)算：假設(shè) X

9、公司按“方案一”所述將原本計(jì)劃的每月 200萬元的租金分解成每月100萬元管理費(fèi)用和100萬元租金出租給Y資產(chǎn)管理公司，再由 其按市場價(jià)格每月 300萬元對外出租 ：X公司的營業(yè)稅及附加：（100+100） X 5.6%=11.2萬元Y公司的營業(yè)稅及附加：300X 5.6%=16.8萬元X公司的房產(chǎn)稅：100X 12%=12萬元X公司的企業(yè)所得稅：200-41.67- （200X 10% -50-11.2-12 : X 25%=16.28萬元Y公司的企業(yè)所得稅：300-200- （300X 10% -16.8 : X 25%=13.3萬元 各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)： 11.2+16.8+12+16.28+

10、13.3=69.58 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省費(fèi)用為： 84.18-69.58=14.6 萬元2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)計(jì)算：假設(shè)X公司以每月60元/平方米出租給丫公司, 每月收取租金120萬元，Y公司再以150元/平方米價(jià)格出租給客戶，每月收取租金300萬元 （其中包括物業(yè)管理費(fèi)100萬元）。X公司擬投入6000萬開發(fā)物業(yè),形成固定資產(chǎn),按20年計(jì) 提折舊，每月折舊額25萬元，丫公司擬投入4000萬進(jìn)行裝修，按5年進(jìn)行攤銷，每月攤銷 額 66.67 萬元。其他管理費(fèi)用均按收入的 10%計(jì)算。X公司的營業(yè)稅及附加：120X 5.6%=6.72萬元 丫公司的營業(yè)稅及附加：300X 5.6

11、%=16.8萬元 X公司的房產(chǎn)稅：120X 12%=14.4萬元X公司的企業(yè)所得稅：120-25-(120 X 10%)-50-6.72-14.4 : X 25%=2.97萬元 丫公司的企業(yè)所得稅： 300-120-66.67- (300X10%)-16.8 X 25%=16.63萬元 各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 6.72+16.8+14.4+2.97+16.63=57.52 萬元 由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-57.52=26.66 萬元二由個(gè)人承租再轉(zhuǎn)租 若將物業(yè)交由個(gè)人承租再轉(zhuǎn)租，根據(jù)現(xiàn)行廣州市個(gè)人出租房屋有關(guān)稅收規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)租 非住宅房屋月租金收入 20000元以上適用綜合征收稅率為

12、 5.6%，其中具體稅種包含營業(yè)稅 5、城建稅 0.35、教育費(fèi)附加 0 . 1 5 、地方教育附加 0.1%。(印花稅，防洪費(fèi)等暫不考 慮)另外，根據(jù)國稅函 2009639 號規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所 得稅應(yīng)稅所得， 應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得 ”項(xiàng)目適用稅率 10%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 由個(gè)人承租再轉(zhuǎn) 租同樣多出一道營業(yè)稅及附加稅 AX 5.6%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅(300-A) X 12%另外，由于個(gè)人 所得稅稅率低于企業(yè)所得稅稅率，因此，還可以額外節(jié)省部份稅費(fèi)。假設(shè)X公司以每月各100 萬元的價(jià)格向Z個(gè)人收取租金和管理費(fèi)，再由其按市場價(jià)格每月300萬元對外出租，各項(xiàng)稅費(fèi)如

13、下： 1 以全部投資做為固定資產(chǎn)計(jì)算：X公司的營業(yè)稅及附加：100+100X 5.6%=11.2萬元X公司的房產(chǎn)稅：100X 12%=12萬元X公司的企業(yè)所得稅：200-41.67- (200X 10% -50-11.2-12 : X 25%= 16.28 萬元 Z個(gè)人的營業(yè)稅及附加：300X 5.6%=16.8萬元Z 個(gè)人的個(gè)人所得稅：300-16.8-200 : X (1-20%) X 10%=6.66萬元 各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 11.2+12+16.28+16.8+6.66=62.94 萬元 由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-62.94=21.24 萬元 2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)

14、計(jì)算：X公司的營業(yè)稅及附加：(100+100) X 5.6%=11.2萬元。4X公司的房產(chǎn)稅：100X 12%=12萬元.X公司的企業(yè)所得稅：200-8.33-133.33-(200X 10% -11.2-12 : X 25%=3.79萬元Z個(gè)人的營業(yè)稅及附加：300X 5.6%=16.8萬元Z 個(gè)人的個(gè)人所得稅：(300-16.8-200) X (1-20%) X 10%=6.66萬元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)：11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-50.45=33.73萬元籌劃風(fēng)險(xiǎn)：由于出租方和轉(zhuǎn)租方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，他們之間的出租行為是關(guān)

15、聯(lián)交易，肯定 要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，本例X公司將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果 X公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向關(guān)聯(lián)方收取的租金明顯偏低 且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。即A的值會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。若X公司先將未裝修的物業(yè)先出租給關(guān)聯(lián)方(可以是個(gè)人，如公司的股東，或者股東投資的其他公司)，并簽訂一個(gè)期限較長的租賃合同，每年收取較低租金，關(guān)聯(lián)方出資對租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再 按市場價(jià)格對轉(zhuǎn)租，則避稅較為合理合法的，籌劃風(fēng)險(xiǎn)相對較低，可操作性強(qiáng)。其他方案：1. 消除免租期：客戶一般都以房屋要進(jìn)行簡單裝修和布局為理由,要求房主給客戶一些 時(shí)間，這段時(shí)間房主不收客戶的房租，免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負(fù)，在免租期間，出租方要按房產(chǎn)原值交房產(chǎn)稅。比如將免租 3個(gè)月，即9個(gè)月租金1000萬改為12個(gè)月租金1000 萬元，在租金不變的情況下，可免去自用期間房產(chǎn)稅只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現(xiàn)，無稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2. 約定交付時(shí)間：若出租合同交付時(shí)間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，根據(jù)相關(guān)規(guī)