新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》

1、新版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GBT 50353-2013新版建筑面積規(guī)范的實(shí)施，不僅將直接影響容積率的 計(jì)算和工程造價(jià)的計(jì)算，更將大大影響開發(fā)商以往對(duì)戶型設(shè)計(jì)的思路和工程造 價(jià)預(yù)算，所謂 “偷面積 ”的方式將很難行得通了。 建筑面積計(jì)算新規(guī)明確陽臺(tái)飄窗恕不贈(zèng)送（新算法）送飄窗、送露臺(tái)、送 地下室等以往開發(fā)商在房源銷售環(huán)節(jié)管用的推銷手段，隨著新版建筑工程建 筑面積計(jì)算規(guī)范于 2014年 7月 1日的正式實(shí)施，或許將成為歷史。 一、新規(guī)范大量修訂 “免費(fèi) ”面積計(jì)算規(guī)定 隨著住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)新版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GBT50353-2013 （以下簡稱新規(guī)范）的實(shí)施，舊的新版建筑工程建筑面

2、積計(jì)算規(guī)范 GBT50353-2005也隨之廢止。 新規(guī)范主要修訂的技術(shù)內(nèi)容包括： 1. 增加了建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層； 2. 取消了有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定，增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面 積計(jì)算規(guī)定； 3. 修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定； 4. 增加了凸（飄）窗的建筑面積計(jì)算要求； 5. 修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計(jì)算規(guī) 定； 6. 刪除了原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算要求； 7. 修訂了陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定； 8. 修訂了外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定； 9. 修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定； 10. 增加

3、了門廊的面積計(jì)算規(guī)定； 11. 增加了有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。 值得注意的是，開發(fā)商以往最常贈(zèng)送、舊版規(guī)范中不算面積的飄窗， 在新規(guī)范中有了明確要求： 窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在以下且結(jié)構(gòu)凈高在及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算面積。另外，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外 圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積 計(jì)算面積。 而在地下室方面，新規(guī)范中： 26 地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在及以上的， 應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。修訂的面積計(jì)算規(guī)定有近 條，極大的細(xì)化和改變了此前舊規(guī)范中的建筑面積計(jì)算。 新版

4、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GBT 50353-2013 二、已審批及在售項(xiàng)目不受影響 隨著新規(guī)范的出臺(tái)，新建項(xiàng)目贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)審批將更加嚴(yán)格，但已審 批及在售項(xiàng)目不受影響。因此短期內(nèi)對(duì)市場影響有限。 不過，以往 “贈(zèng)送 ”面積的設(shè)計(jì)多出現(xiàn)在小戶型，未來開發(fā)商在小戶型的開 發(fā)設(shè)計(jì)難度上會(huì)有所增加。 三、開發(fā)商 “贈(zèng)送 ”面積或?qū)⒊蔀闅v史 以往贈(zèng)送的面積通常大多數(shù)開發(fā)商都不會(huì)納入商品房買賣合同中，因此贈(zèng) 送的面積很難受法律保護(hù)，而隨著新規(guī)范的出臺(tái)，消費(fèi)者如果遭遇贈(zèng)送面 積縮水以及其他糾紛問題時(shí)，一定程度上就有了相應(yīng)的維權(quán)依據(jù)。另外，正所 謂羊毛出在羊身上，為了設(shè)計(jì)出贈(zèng)送空間面積，開發(fā)商的開發(fā)工程造價(jià)

5、并不會(huì) 減少，且贈(zèng)送的面積往往會(huì)影響樓盤的容積率，造成容積率比實(shí)際偏高，實(shí)際 居住體驗(yàn)也會(huì)降低。 新版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的出臺(tái)，對(duì)以往 “贈(zèng)送 ”的面積空間給 出了新的定義和計(jì)算規(guī)范，更具體、更細(xì)化、更嚴(yán)格也是這次新規(guī)范的一 大特點(diǎn)。從開發(fā)商以往的銷售情況來看，帶贈(zèng)送面積的戶型產(chǎn)品較為受到購房 者的青睞。那么這次新規(guī)的實(shí)施，對(duì)于開發(fā)商來說，除了傳統(tǒng)的贈(zèng)送飄窗外， 地下室、結(jié)構(gòu)連板、挑空陽臺(tái)、入戶花園等這些各大樓盤單位面積“增肥 ”的手 段，以后會(huì)受到更嚴(yán)格的限制， “贈(zèng)送面積 ”這張營銷牌將變得越來越不好打。 附錄：新版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353-2013（部分內(nèi)容）計(jì) 算

6、建筑面積的規(guī)定： 1.建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高 在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。2.建筑物內(nèi)設(shè)有 局部樓層時(shí)，對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算，且結(jié)構(gòu)層高 在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 3. 對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié) 構(gòu)凈高在及以上至以下的部位應(yīng)計(jì)算面積；結(jié)構(gòu)凈高在以下的部位不應(yīng)計(jì)算建 筑面積。 4. 對(duì)于場館看臺(tái)下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié) 構(gòu)凈高在及以上至

7、以下的部位應(yīng)計(jì)算面積；結(jié)構(gòu)凈高在以下的部位不應(yīng)計(jì)算建 筑面積。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺(tái)，應(yīng)按看臺(tái)結(jié)構(gòu)底板水平投影 面積計(jì)算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的 計(jì)算面積。 5. 地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在及以上的， 應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 6. 出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的計(jì)算 面積。 7. 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面 積。結(jié)構(gòu)層高在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 8. 建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大

8、廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng) 按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在及以上的，應(yīng)計(jì)算全 面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 9. 對(duì)于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水 平面積計(jì)算全面積；無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面 積計(jì)算面積。 10. 對(duì)于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平面積計(jì)算建筑面積；無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水 平投影面積計(jì)算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu) 層面積分別計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的， 應(yīng)計(jì)算面積。 11. 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞

9、臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié) 構(gòu)層高在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 12. 附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié) 構(gòu)層高在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 13. 窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在以下且結(jié)構(gòu)凈高在及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按 其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算面積。 14. 有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算面 積；有圍護(hù)設(shè)施（或柱）的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍水平面積計(jì)算 面積。 15. 門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在及以上 的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)

10、層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 16. 門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的計(jì)算建筑面積；有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu) 板水平投影面積的計(jì)算建筑面積；無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的 寬度在及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的計(jì)算建筑面積。 17. 設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu) 層高在及以上的應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 18. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面的外墻外圍水平面積計(jì) 算。結(jié)構(gòu)凈高在及以上的部位，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在及以上至以下的部 位，應(yīng)計(jì)算面積；結(jié)構(gòu)凈高在以下的部位，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。 19. 建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提

11、物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道， 應(yīng)并入建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且 結(jié)構(gòu)凈高在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 20. 室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并應(yīng)按其水平投影面積的計(jì)算建 筑面積。 21. 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié) 構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算面積。 22. 有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂 蓋水平投影面積的計(jì)算建筑面積。 23. 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。 24. 建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面

12、積計(jì)算，并計(jì)入自 然層建筑面積。 25. 與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計(jì)算。對(duì) 于高低聯(lián)跨的建筑物，當(dāng)高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。 26. 對(duì)于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高 在及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在以下的，應(yīng)計(jì)算面積。 27. 下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算建筑面積： （1）與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件； （ 2）騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道； （ 3）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布和布景的天橋、挑臺(tái)等； （ 4）露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件；（5）建 筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)；（ 6）勒腳、附墻柱、 垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空 調(diào)室外機(jī)擱板 （箱）、構(gòu)件、配