對抵押權不能對抗購房消費者的質(zhì)疑與思考

1、對抵押權不能對抗購房消費者的質(zhì)疑與思考某房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂借款合同， 約定由銀行向房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款 3000 萬元， 房地產(chǎn)公司以 149套商品房為上述借款提供抵押擔保。 合同簽訂后， 雙方辦理了抵押物登 記手續(xù)。銀行遂向房地產(chǎn)公司發(fā)放了貸款。此后，經(jīng)銀行同意，房地產(chǎn)公司將作為借款抵 押的 149 套商品房全部出售，并收取了全部或大部分房款。借款期限屆滿，房地產(chǎn)公司未 能全部履行還款義務，銀行遂向法院提起訴訟，請求判令房地產(chǎn)公司償還借款本息，并對 149 套商品房行使抵押權。法院經(jīng)審理后，依據(jù)最高人民法院法釋 (2002)16 號關于建設 工程價款優(yōu)先受償權問題的批復第一條、第二條的規(guī)定

2、，駁回銀行對該 149 套商品房行 使優(yōu)先受償權的訴訟請求。現(xiàn)實生活中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌措房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金， 往往將在建的房地產(chǎn)項 目抵押給銀行。在房地產(chǎn)項目全部或部分完成時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將抵押的房產(chǎn)出售，從 而引發(fā)銀行抵押權與購房消費者權益之間的沖突。上述判決援用的批復內(nèi)容為：“一、人 民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照中華人民共和國合同法第 二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費 者交付購買商品房的全部或者大部分款項后， 承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償 權不得對抗買受人。”根據(jù)上述批復，我們可以作出以下推論：一是承

3、包人的優(yōu)先受償權 優(yōu)先于一般抵押權， 承包人的優(yōu)先受償權尚且不能對抗購房消費者， 抵押權當然也不能對 抗。前述所引判決也正是按照這樣的邏輯援引該批復。 二是抵押權能否行使以商品房價款 支付金額作為標準，只要購房消費者支付了 50%以上的房款，即可對抗抵押權顯而易見，批復突破了傳統(tǒng)民法中物權優(yōu)先于債權的基本原則以及最高法院此前有關 擔保法司法解釋中作出的抵押權可以追及抵押物買受人行使的規(guī)定。 是什么原因促使最高 法院作出這樣一個批復呢 ?最高法院研究室有關人士在接受采訪時說： “我們的主要考慮是， 消費者購買商品房 是一種生存的權利， 同時它還關系到社會的穩(wěn)定 ; 而承包人的權利主要還是一種經(jīng)營

4、權利。 生存權利優(yōu)于經(jīng)營權利受到法律的保護， 既是一種國際通行的做法， 也是符合我們國家實 際情況的?！泵裆谭▽W界對該批復鮮有反對意見， 有學者認為， 批復第二條“不得對抗”購房消費 者的解釋完全正確， 甚至銀行界也有人士認為， 相對于承包人而言， 消費者是弱者。 因此， 消費者的利益屬于生存利益，應當優(yōu)先?？梢?， 生存權作為基本人權優(yōu)于抵押權等經(jīng)營權利， 是最高法院作出這一批復的價值 取向，也構成了批復本身正當性與合理性的基礎。 批復的價值取向以及社會各界的態(tài)度隱 含了以下的邏輯判斷：第一，購房消費者權益涉及購房消費者的生存權 ; 第二，生存權優(yōu) 先于抵押權 ; 第三，通過保護購房消費者的利

5、益，可以增進社會福利，促進社會和諧。生存權無疑應當優(yōu)先于抵押權。但是，購房消費者的權益是否必然是生存權?適用批復能夠保護“真正”的生存權嗎 ?即使購房消費者權益涉及生存權，但保護購房消費者生 存權的義務是否必然由抵押權人承擔 ?個案的處理確實可以保護相關購房消費者的權益， 但從長遠來看，適用該批復是否能夠保護廣大購房消費者的利益，促進社會的和諧 ?批復是專門針對合同法第 286 條有關工程價款優(yōu)先權作出的司法解釋。 合同法與物權 法屬于同位法，根據(jù)特別法優(yōu)于一般法原則，在物權法實施后，法院仍應適用批復處理相 關案件。 同時，在這一類案件中， 涉案的購房消費者往往人數(shù)眾多， 一旦其利益受到損害，

6、 上訪、鬧事的可能性很大，法官為避免矛盾激化，主觀上也更愿意適用批復而非物權法或 擔保法的相關規(guī)定。因此，在物權法已經(jīng)出臺的今天，討論抵押權與購房消費者權益的沖 突仍有現(xiàn)實意義?；仡櫯c評價：抵押擔保制度的當代價值民法上的基本權利， 區(qū)分為支配權和請求權兩大類。 支配權以權利人自己的意思形成 和貫徹作為實現(xiàn)權利的充分條件 ; 請求權的實現(xiàn)不但需要權利人自己的意思，還需要相對 人予以配合（即給付、履行 ）的意思。從權利的性質(zhì)可以看出，支配權的效力要比請求權強 硬，其法律上的效果為支配權的優(yōu)先權。如果一個物上既負擔支配權又負擔請求權，一般 情況下支配權優(yōu)先實現(xiàn)， 這是支配權的排他性和對世性所決定的。

7、 物權在法律上屬于支配 權，債權在法律上屬于請求權。因此，一個標的物上同時存在物權和債權時，物權一般優(yōu) 先實現(xiàn)。抵押權以直接支配抵押物的交換價值為目的，在擔保債權未受清償時，抵押權人 可直接行使變價權。抵押權的行使，無須債務人、抵押人的意思或行為介入，屬于對物直 接實現(xiàn)權利之內(nèi)容，故抵押權性質(zhì)上屬于物權。商品房銷售合同簽訂后，購房消費者即使 已經(jīng)支付了全部或大部分的房款， 其所能享有的也僅是向售房者請求交付房屋的債權。 根 據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則， 抵押權人仍可以就抵押房屋優(yōu)先受償。 即使是商品房預售的預 告登記場合，已經(jīng)辦理預告登記的購房消費者所享有的債權也僅能對抗后來設立的物權， 而不能對

8、抗預告登記前產(chǎn)生的物權。 各國民法莫不承認在此種情況下先設立的抵押權的效 力如前所述，在抵押物轉讓給第三人之前，抵押權可以優(yōu)先于第三人的債權，在抵押物 轉讓給第三人后，抵押權能否對抗第三人的所有權呢 ?學界普遍認為，抵押權為支配抵押物的交換價值的權利，對于抵押人不妨礙抵押物的交換價值的處分或用益行為，沒有必要干涉?；诖?，無論是大陸法系還是英美法系，各國均對抵押期間抵押物的流通持肯定態(tài) 度，抵押人無需經(jīng)抵押權人同意即可將抵押物轉讓給第三人。同時規(guī)定抵押權可追及買受人行使。當然，國外哪怕是最通行的做法也都不應當視為天經(jīng)地義。但我們必須承認，一 種做法越是被廣泛和長期的采納， 就可能越有道理。兩大

9、法系的主要做法都是允許抵押權 可以追及抵押物的買受人而行使， 決不是或不僅僅是邏輯論證的結果， 其背后必有深刻的 原因。為此，我們必須穿越制度的表層深入考察權利的沖突以及配置?？扑拐J為，不同的初始權利配置，將產(chǎn)生出不同的社會總產(chǎn)值。在權利沖突時，法律應當按照一種能夠避免較為嚴重的損害的方式來配置權利，或者反過來說，這種權利配置能使產(chǎn)出最大化。筆者認為，這一原則也適用于抵押權與買受人權益孰先孰后的分析。因 此，我們要回答的問題是抵押權優(yōu)先于買受人的權利能否產(chǎn)生更大的總體社會效益，或避免更大的傷害。抵押權人的利益之所以優(yōu)先首先在于抵押擔保制度本身的效用，在于抵押擔保作為一種融資手段，能夠促進社會經(jīng)

10、濟的繁榮。由于抵押權的存在，債權人有理由信賴他的債權 必能有效地實現(xiàn)，在消除了后顧之憂后，能夠充分發(fā)揮主動性，變“守株待兔”為主動尋 找合作伙伴。由于有前面交易順利的經(jīng)驗，他會消除戒心，在尋找到交易對手后，談判和 簽約更容易達成。依據(jù)物理學的知識，無數(shù)的分子都在作無規(guī)則的熱運動。他們之間碰撞 結合的機率是有限的。如果加熱，分子的熱運動加快，他們之間碰撞結合的機會就會大大 增加。在經(jīng)濟生活中，交易者就像分子，他們隨機結合的機率是很小的，抵押擔保制度在 這里就發(fā)揮了如同加熱一樣的功能，使交易者主動性大增，加快運動促使他們之間的結合。 抵押擔保制度大大降低了尋找合作伙伴，談判簽約的成本，減少了交易費

11、用的支出，保障 了交易安全。另一方面，抵押擔保的設立使債務人的清償責任加重，責任感加強，兢兢業(yè) 業(yè)于企業(yè)的經(jīng)營以賺取利潤。 由于抵押物仍歸抵押人占有， 那么抵押人必然更加珍視愛惜， 在不損壞其價值的前提下， 合理使用抵押物。 這樣抵押物和借貸資金的價值都得以淋漓盡 致地體現(xiàn)。由于有物的擔保，金融機構的貸款通常能夠自動償還，金融機構的資金流通順 暢，企業(yè)與金融機構相輔相成，經(jīng)由抵押擔保制度，共同帶動經(jīng)濟的繁榮。抵押擔保制度 發(fā)掘出人類潛在的效能和一些重要的優(yōu)秀品質(zhì) （如積極、勤勉、謹慎、節(jié)儉等 ） ，并使之充 分釋放出來。在經(jīng)濟學意義上，它是有效率的 ;在社會倫理道德意義上，它是合理的 ; 從社

12、 會發(fā)展進程看，它是促進社會進步的積極因素。所有這些都體現(xiàn)了抵押擔保制度的效用。相反，如果我們否認抵押權的優(yōu)先性，那么抵押權人在抵押物轉讓給第三人后，抵押 權人只能向抵押人行使債權請求權或代位于抵押人向第三人行使價金請求權。 抵押權人的 債權喪失了抵押物的擔保而淪為普通債權。 而在抵押權設立之初， 抵押權人是無法預知抵 押人是否會將抵押物出讓， 更無法預知受讓人的資信情況。 巨大的風險將使抵押權人對適 用抵押擔保制度望而卻步，抵押擔保制度成為一紙具文，實施抵押擔保制度帶來的經(jīng)濟、 道德、社會的實效也喪失殆盡。承認抵押權追及力可能會造成買受人的不利益，但這種不 利益是買受人可以預見并且可以避免的

13、。承認抵押權追及力未必導致買受人的二重負擔， 卻可以有效防止抵押人的雙重獲利和道德危機， 在促進物盡所用的同時， 抵押擔保制度的 經(jīng)濟與道德效用得以繼續(xù)發(fā)揮。 可見，賦予抵押權以優(yōu)先性是維護抵押擔保制度效用的當 然選擇，在兩大法系的主要國家所普遍承認的抵押權追及力也正是抵押權優(yōu)先性的直接體 現(xiàn)。當然，抵押權追及力僅是抵押權優(yōu)先性的一種體現(xiàn)。在我國，雖然物權法沒有對抵押 權追及力予以認可， 但在抵押物的轉讓問題上卻賦予抵押權人以“同意權”而使抵押權人 掌握主動權，處于優(yōu)勢地位，以另一種方式約束抵押人的“妄為”，有效保護了抵押權人 的利益和維護抵押擔保的效用無論是在抵押物轉讓前承認抵押權優(yōu)先于抵押

14、物購買者的債權， 還是在抵押物轉讓時 賦予抵押權人以優(yōu)勢地位， 或者在抵押物轉讓后承認抵押物追及力， 各國立法者為保護抵 押權人利益、 維護抵押擔保制度的良苦“用心”是顯而易見的， 對抵押權人與買受人之間 的利益取舍也是不言而喻的。只有充分保護抵押權的利益，抵押擔保制度才能免于消滅， 這一制度所帶來的經(jīng)濟與道德效用才得以延續(xù)， 這是各國立法者的共識， 也是利益權衡的 結果。辨?zhèn)危嘿彿肯M者享有的是生存權嗎 ?如前所述，抵押權的優(yōu)先是一般情況下利益最大化的選擇，是一般規(guī)則。對一般規(guī)則 固然可以突破，但這種突破必須有充分的理由。同時，僅僅是公平正義的論證并不足夠， 因為主觀的價值理論是無法普遍適用

15、的。因此，客觀價值仍應作為判斷是非的重要標準。 按照這一思路，我們將對最高法院這一顛覆一般規(guī)則的批復所依賴的主要理由進行考察， 對什么是真正的生存權、 購房消費者的權益是否必然是生存權、 保障生存權的義務是否應 當由抵押權人承擔以及犧牲抵押權人利益成全購房消費者的“生存權”可能帶來的后果 進行深入的探討。生存權是社會化大生產(chǎn)的產(chǎn)物， 也是社會文明進步的產(chǎn)物。 隨著資本主義的高度發(fā)展 和企業(yè)的大規(guī)?；瑝艛嘀饾u進入普遍化的階段，貧困和失業(yè)等資本主義弊病，開始給社 會投下巨大的陰影。 這樣的貧困和失業(yè)， 首當其沖就是使無任何財產(chǎn)而只擁有勞動力的勞 動大眾的生活不斷地走向困境。 在這樣的社會狀況之下

16、， 作為資本主義社會的法律支柱并 且構筑起全部自由權基礎的財產(chǎn)權和契約自由， 其主要作用就壓倒性地有利于有產(chǎn)者， 而 完全不利于無產(chǎn)者，只能起到使貧富之差進一步擴大的作用而已。在此狀態(tài)下，一切權利 由于個人的懶惰， 而是由于資本主義社會經(jīng)濟構造的必然性所造成， 因此單靠市場經(jīng)濟本 身對于解決貧困與失業(yè)是無能為力的。于是，國家為克服市場失靈而通過財政、社會保障 等手段對社會生活尤其是經(jīng)濟生活，積極地加以干預就成為必然。通過這樣的措施，來確 保所有階層的人都能過像人那樣的最低限度生活， 使社會中的每一個人， 在實際生活中確 實能實現(xiàn)自由和平等。 在當時的情況下， 如果光靠資本主義社會抽象的法律上的

17、自由權體 系，已經(jīng)不能保證國民在社會生活中應有的尊嚴。所以，作為一種補充，旨在具體地保障 個人現(xiàn)實生活的生存權，就登上政治生活的舞臺。和自由就有可能會變成無任何實際意義的畫餅充饑而且，造成貧困和失業(yè)的原因并非是西方憲法為順應現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活的變遷， 便發(fā)生了以保障自由權為基本人權向以保 障生存權為基本人權的變遷。 1919 年的德國魏瑪憲法首次對生存權的保障作出了明確規(guī) 定。此后，西方各國聞風繼起，競相在憲法中規(guī)定生存權。生存權作為一項基本人權也被 寫進了國際法文件。我國是社會主義國家， 雖然在建國后的很長一段時間并沒有提保障生存權， 但是在計 劃經(jīng)濟和平均主義盛行的年代，由于國家基本實現(xiàn)了雖

18、然水平較低但覆蓋較廣的社會保 障，所以公民的生存權事實上得到了保障。隨著計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟的轉變，收 入分配體制也隨之發(fā)生了變遷，市場機制已基本取代了傳統(tǒng)計劃分配方式成為分配的主 體。這種分配方式在解放生產(chǎn)力、提高效率的同時也產(chǎn)生了嚴重的貧富分化。嚴重的貧富 分化不僅導致社會結構失衡、利益沖突加劇、弱勢群體涌現(xiàn)等一系列現(xiàn)實問題，也對公民 心理產(chǎn)生了巨大的影響，對經(jīng)濟改革形成的價值認同產(chǎn)生了巨大的沖擊。為此，2004 年通過的憲法修正案首次提出國家要建立健全同經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的社會保障制度。 這也 是樹立和落實科學發(fā)展觀，構建社會主義和諧社會的應有之義。通過對生存權歷史淵源、 各國憲法

19、的規(guī)定以及實施的考察， 我們可以鉤勒出生存權的 基本輪廓：首先，生存權作為一項具體權利時，其權利主體是最低生活線以下的公民。市 場機制的發(fā)展， 在造成財富向有產(chǎn)者集中的同時， 也產(chǎn)生了許多貧困者和失業(yè)者。 其結果， 作為國家就有必要依照每個人生活的現(xiàn)狀，伸出救濟之手，個別地改善他們的生活條件， 使他們在實際社會生活中，確實能夠享有權利和自由。從另一個角度來講，生存權是國家 為克服市場機制的缺陷， 消滅貧富過分懸殊而產(chǎn)生。 生存權的產(chǎn)生并不是為了絕對消滅貧 富差距，實現(xiàn)平均主義。因此，生存權是針對那些生活水平跌落到最低限度以下的人群實 施的救濟。其次，國家是保障生存權的義務主體。由于貧困、失業(yè)等

20、問題是市場機制失靈 而造成，并非是由個人或個別組織造成，因此，必須通過國家，也只有國家有能力以社會 再分配的方式，限制市場分配結果的差異，系統(tǒng)地糾正市場分配的不平等。為此，各國立 法無不規(guī)定國家是保障國民生存權的義務主體。 作為生存權一項重要內(nèi)容的住宅權的保障 也基本是由國家向低收入家庭給予住房補助、 低租金出租或低價出售經(jīng)濟適用房的形式進 行。綜觀各國的社會保障制度，無不對保障對象加以種種限制，可見，在具體適用上，生 存權并不是一項普渡眾生的權利。 同樣道理， 住宅權也并不是為社會的高收入階層設置的 權利，而是為社會的低收入階層、 尤其是為那些依靠自己的收入難以解決適當住宅的階層 設置的權利

21、。各國的住宅權保障機制也無一不是針對無法自力解決住房問題的社會低收入 家庭而設置。通過對 2005年我國商品房價格以及城鎮(zhèn)低保人群、 城鎮(zhèn)居民的收入進行對比分析 （ 見 下表） ，可以發(fā)現(xiàn)，對于低保家庭而言，即使他們的所有收入拿來購買房屋，還清購房本 金（尚未計算利息）也需要 70年以上?？梢?，城鎮(zhèn)的低保家庭基本沒有可能購買商品房。按照全國人均收入計算， 一個城市居民獨力購置一套簡單的兩居室商品房， 償還購房本金 也需要 49年。如果是雙職工家庭，所需年限減半，也需要近 25 年。即使如此，供房的家 庭仍需要節(jié)衣縮食 （ 下表中統(tǒng)計的可以用于供房的收入結余尚未扣除教育文化娛樂服務、 家庭設備用

22、品及服務、交通與通訊消費的支出 ） 。可以說，即使是中等收入的家庭要供一 套商品房也是要“盡畢生之力”的。 按照這兩年的房價漲勢， 能夠買得起商品房的人群恐 怕還要再減少。我們基本可以得出這樣一個結論：在目前的中國，有能力購買商品房的購 房消費者基本上是屬于社會的中高收入階層， 不屬于掙扎在最低生活基準以下， 缺衣少食、 流離失所，需要社會救濟、生存出現(xiàn)危機的人群。為此，我們有足夠的理由認為：最高法 院批復保護的購房消費者并不都是需要保護生存權的對象， 或者說， 最高法院批復保護的 根本就不是真正的生存權。退一步講，即使由于金融機構行使抵押權，將商品房變現(xiàn)，致使購房消費者的生活陷 入困境而符合

23、接受社會保障的條件，也應當是由國家承擔救濟的義務，而不是債權人。由 債權人對購房消費者的生存權負責， 意味著本應由國家承擔的義務可以根據(jù)需要轉移給社 會中的個別人群。換言之，社會中的任何人都有可能成為保護生存權的義務人，任何的其 他權利都必須為生存權讓路。 社會保障靠國家， 社會保障機制不完善， 國家應當著力完善， 犧牲他人的利益保障生存權，既不公平合理，也是對生存權的曲解。除了前面的理論分析， 我們還必須考慮法律在真實世界中的運作后果， 即這樣一個司 法解釋，其作為規(guī)則的可能后果是什么 ?而對這種后果的考察，還必須考慮到中國目前的 社會現(xiàn)狀， 考慮到其中可能隱含的重大社會問題。 一刀切地犧牲

24、抵押權來保護購房消費者 權利的制度設計在實踐中可能引發(fā)以下惡果：第一， 誘發(fā)開發(fā)商的道德危機。 抵押權追及力或者是抵押權人對于抵押房產(chǎn)出售的同 意權，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，都如孫悟空頭上的緊箍咒。抵押房產(chǎn)未出售之前，為了清還 貸款，必然抓緊房地產(chǎn)項目的建設，注意控制成本及風險。在抵押房產(chǎn)出售之際，迫于買 受人要求給付沒有負擔抵押權的房產(chǎn)的壓力或者為了讓債權人同意抵押房產(chǎn)的出售， 開發(fā) 商必然積極籌措款項， 提前向銀行還款或?qū)⑦€款提存。 即便買受人同意受讓有負擔的房產(chǎn)， 但開發(fā)商收取的房價也是抵押房產(chǎn)價值與抵押借款之間的差價，而斷無雙重獲利的可能。 相反，如果對開發(fā)商轉讓抵押房產(chǎn)行為沒有任何約束，

25、 開發(fā)商將出售抵押房產(chǎn)并收取全額 價款。金錢是一般等價物，其轉移、藏匿易如反掌，開發(fā)商的雙重收益可謂是“袋袋平安”。 銀行的債權，只能依靠開發(fā)商的誠信才能實現(xiàn)。在目前企業(yè)逃債猖獗、房地產(chǎn)開發(fā)商一房 多賣、偽造房產(chǎn)證事件時有發(fā)生的年代， 我們憑什么指望房地產(chǎn)開發(fā)商是道德上的圣人呢 ? 更有甚者，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，制造抵押房產(chǎn)已經(jīng)出售的事實，銀行的債權更 是萬劫不復。銀行即使起訴到法院，也往往因為對惡意串通舉證不足而被駁回。到其時， 我們代表著正義、公平的法律將淪為開發(fā)商騙取貸款、逃廢債務的利器。第二，可能進一步加劇貧富分化。批復使用了“消費者”的概念，按照最高法院研究 室有關人士的解釋

26、，此處的“消費者”是指我國消費者權益保護法中所稱的消費者。 消費者權益保護法 所稱的消費者是指“為生活需要購買、 使用商品或者接受服務的自 然人”， 而“生活消費”本身卻是一個邊界模糊的概念。 在抵押權人與購房消費者的糾紛 當中，法官往往難以對購房者新購房屋的目的與用途作出準確判斷，并且，房屋的用途也 可能是階段性的，即這一時期用于自住，而另一段時間用于出租。同時，由于信息的不對 稱，法官也無法查清所購房屋是否屬于“第二居”。即使購房者擁有多套住房，也未必不 是出于“生活需要”，而可能是出于“更高生活質(zhì)量的需要”。但是，如果案件中的購房 消費者是大款或大腕， 他購買的是高級別墅， 或者他擁有多

27、處住房， 他可能是一個消費者， 但我們?nèi)匀黄谕蓪λ摹吧鏅唷苯o予保護嗎 ?在經(jīng)濟學中，住宅投入的實質(zhì)是購買者將其流動資產(chǎn)轉變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，因此，經(jīng)過反復研究和實踐，世界各國的經(jīng)濟學家和核 算專家都將住宅投入列為投資， 而不是消費。 世界各國的通行作法是不將商品住宅銷售價 格直接納入居民消費價格指數(shù)范圍。由于住宅投資行為與消費行為在實踐中的難以區(qū)分， 最高法院的批復試圖將購房消費者從一般意義上的并非單純用于消費居住的購房者中區(qū) 分出來所作的努力可能是徒勞。在這種情況下，不分情形，對所有購房消費者都一律適用 生存權保護規(guī)則，難以防止資金實力雄厚、生活優(yōu)越的購房者搭一趟便車，出現(xiàn)損害社會 公平的

28、惡果就是自然的了。 批復的本意是維護社會公平， 但實際的情況卻極有可能走向其 良好愿望的反面，即以合法的手段進一步加劇貧富分化。第三，更可能損害廣大購房消費者的利益。批復的原意在于保護購房消費者的權益， 但實際產(chǎn)生的社會后果更可能是損害廣大購房消費者的利益。 抵押權不能對抗購房消費者 打破了債權人對債權實現(xiàn)的合理預期。 以金融機構為主的債權人為了防范風險， 必然是提 高商品房項目貸款的門檻，甚至停止商品房項目的貸款。缺少銀行的資金支持，商品房項 目必然放緩進度甚至“爛尾”，商品房供給減少，價格必然上漲，廣大消費者對商品房更 為望塵卻步， 居者有其屋的理想恐怕更難實現(xiàn)。 這一批復可能保護了少數(shù)進

29、入司法程序的 購房消費者的利益，但這種保護卻以犧牲更廣大消費者的利益為代價。第四，可能對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響。在具體的個案中，購房消費者與銀行等金融機 構的經(jīng)濟實力無疑是螞蟻與大象的對比， 道德的直覺讓我們認為保護購房消費者的權益是 天經(jīng)地義。但銀行是否真的那么強大 ?讓我們看看一組數(shù)據(jù)：截止 2004 年，中國銀行業(yè)的 17萬億信貸資產(chǎn)中約有一半的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關的形式存在的。 2006 年底，僅廣東一省的商品房開發(fā)貸款余額就高達 1992.24 億元，按廣東省的信貸規(guī) 模一般占全國十分之一計， 全國的商品房開發(fā)貸款余額可能接近兩萬億元。 正如行業(yè)權威 人士所言，中國房地產(chǎn)“綁架”了中國的銀行。如果抵押權不能得到有效的保護，意味著 當前巨額的房地產(chǎn)擔保貸款處在岌岌可危的境地。 銀行在理論上可以通過擴大利差來消化由此產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，但