注冊物業(yè)管理師物業(yè)實(shí)務(wù)案例分析2

1、注冊物業(yè)管理師物業(yè)實(shí)務(wù)案例分析房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面案例、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備?判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。依據(jù)：上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意

2、，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。”房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。案例、外墻開一窗 大樓留一疤案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻?判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶

3、，恢復(fù)原狀;清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。依據(jù)：上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌?！弊鳛橐粋€(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。案例、巨型浴缸入室 房屋不堪其重案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的

4、強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。問題：購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)?判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。依據(jù)：上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止。”公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處

5、分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。房屋租賃引起的糾紛案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦?去年9月18日，某花園b棟5樓f座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行(這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而

6、偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益;若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便(租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜)。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭)。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時(shí)隔不久

7、，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來 .案例、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元;物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬

8、元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15%的責(zé)任，由其自負(fù);被告物業(yè)公司承擔(dān)45%的責(zé)任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25%責(zé)任;其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5%的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小

9、房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例、發(fā)生高空墮物怎么辦去年9月17日14時(shí)51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園a棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行

10、現(xiàn)場調(diào)查(高空拋物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高)。從樓下查看，玻璃是9樓f座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議(先息事寧人，是此時(shí)的至要)。誰知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處

11、理善后事宜。點(diǎn)評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。案例、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?1999年7月9日，廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛美鹿牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付5元停車費(fèi)后，將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場，后來駕駛員要提車時(shí)，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報(bào)案，廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報(bào)，但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為：物業(yè)公司經(jīng)營停車場，向車主收取一定的費(fèi)用，為車主提供停車保

12、管服務(wù)，因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管，就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用，其義務(wù)是妥善提供停車場地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時(shí)，在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過失行為。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。二審認(rèn)為：由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時(shí)，除交納5元停車費(fèi)外，雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5

13、元停車費(fèi)的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致，而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛，而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價(jià)局關(guān)于閩南

14、大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)對物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看，該文第一條第(5)項(xiàng)規(guī)定是：交通工具停車場所的管理.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同在合同第十條規(guī)定是對交通與車輛停放秩序的管理，第二十條規(guī)定露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取.鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費(fèi)，而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理，與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。終審判決：綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立，一審認(rèn)定物業(yè)公

15、司未盡保管之責(zé)，應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法應(yīng)予改判。據(jù)此，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下：一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號(hào)民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請求。本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣5250元，均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。案例、訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園a棟的朋友家取vcd機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，

16、隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后， 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹， 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象， 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時(shí)間，請業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題(類似問題請業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在)。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要

17、對這件事的一切后果負(fù)責(zé)。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。點(diǎn)評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。案例、業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好

18、的女子。該女子情緒激動(dòng)，百般糾纏。主管反復(fù)勸說數(shù)十分鐘仍然無效。這時(shí)，業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請出家門。在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智(物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無理)。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報(bào)警。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了手。在調(diào)解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。一場風(fēng)波總

19、算平息。然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù)(倘若當(dāng)初在勸說其離開房間無效時(shí)，我們主動(dòng)請有關(guān)部門來處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢?)。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯(cuò)。點(diǎn)評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)模紤?yīng)當(dāng)盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。案例、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外

20、面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家(他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。)一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。試分析：1)阿霞錯(cuò)在哪里?2)如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理?3)你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋?怎樣才能平息事態(tài)?觀點(diǎn)一、1、阿霞錯(cuò)在沒有向上級反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。2、作

21、為物業(yè)管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。3、對于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。觀點(diǎn)二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒有跟上。私闖民宅，違法。2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著;如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。3、賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個(gè)人認(rèn)為，首先向業(yè)主說明阿霞錯(cuò)在哪里?導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么?在這種情況下，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮

22、道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質(zhì)量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的(業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過激，相對物業(yè)公司)，避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險(xiǎn)或損失!4、員工入職培訓(xùn)刻不容緩!作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)(附帶一些案例分析)。觀點(diǎn)三、1、其實(shí)阿霞本意是好的!但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里，就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一

23、方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解;最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒解的。處理完后，一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生。社區(qū)文化建設(shè)方面案例、物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主

24、接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表

25、示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”;高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過實(shí)地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自

26、行車怎么辦呢?管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地!同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放?管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會(huì)忘記?！钡谌?/p>

27、，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會(huì)多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上7：30-8：30，避開了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段;練功、學(xué)舞改在晚上7：00以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動(dòng)作時(shí)，她們會(huì)自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。案例、治理招貼有人亂派招貼怎么辦亂派招貼，被人戲稱為城市的牛皮癌.這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園，也未能幸免。海富花園管理處下大力氣加以整治，力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作，

28、很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為：二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為：三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為(全面探明原因，才好逐個(gè)對癥下藥)。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法：管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對其的有序管理。教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即接照

29、廣告上的聯(lián)系渠道，或打電話或邀人前來，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做，敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理，騙其上門來接受教育，辦法巧妙)。治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告，就把其列入黑名單，嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)，直至真做出保證，并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。采取這些辦法以后，雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象，但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。點(diǎn)評：解決難題一招靈的時(shí)候也有，但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因，都是相當(dāng)復(fù)雜的。多數(shù)情況下，還是需要采取綜合措施，才能 能全面加以解決。案例、有理有據(jù)車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦?去年7月15日23時(shí)40分，某花園b棟一業(yè)主將私家

30、車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)(盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩)。早晨6時(shí)20分， 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性一方據(jù)理評說，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。在雙方

31、爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解(既然如此，沒有必要再扯下去，及時(shí)請權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法)。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。點(diǎn)評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時(shí)，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若對方硬要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說服力的回答。案例分析練習(xí)題一、某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請，業(yè)主入住后對該物業(yè)管理

32、公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，訴諸于法院。1、試析本案所涉及的法律問題。2、對此類糾紛應(yīng)如何解決。二、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。試析：王先生的做法是否正

33、確？為什么？三、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因?yàn)樗俏簧馊耍詫⒆≌鞯盅合蚰炽y行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前

34、的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒能收繳。分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？參考答案（一）答：（要點(diǎn)）1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題；2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時(shí)只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的-考w試大-所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委

35、托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。（二）答：（要點(diǎn)）1、王先生的做法不正確。2、日常所說的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住

36、戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書，就案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開始就是錯(cuò)誤的。 膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅

37、膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃

38、膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄

39、芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅

40、芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃

41、羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃

42、蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄

43、莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂

44、羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂

45、肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆芆蚅袃羋蒂薁袂羇芅薇袁膀薀袆袀節(jié)莃螂衿莄薈蚈袈肄莁薄袇膆薇蒀羇艿莀螈羆羈薅蚄羅肁莈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅艿螁羈膇蒄蚇羈芀芇薃肀罿蒃葿聿肂芆螇肈膄蒁螃肇莆芄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂蝿膅荿蒈蝿莇薄袇螈肇蕆螃螇腿螞蠆螆芁蒅薄螅莄羋袃螄肅蒄蝿袃膆