《XX商業(yè)廣場(chǎng)》整合策劃方案

1、江蘇昆山房地產(chǎn)xx商業(yè)廣場(chǎng)整合策劃方案xx商業(yè)廣場(chǎng)整合策劃方案目錄一、江蘇xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 xx勺房地產(chǎn)隨著xx市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展， xx市 1998年、1999年和2000年商品房竣工面積分別為 51.9萬(wàn) 平方米、54.02平方米和 61.68萬(wàn)平方米，2001年為62.2萬(wàn) 平方米。 x沛商品房施工面積1998和1999年基本持平，分別為 70.3萬(wàn)平方米；2000年商品房施工面積達(dá) 74.79萬(wàn)平方米， 增幅為54.9% , 2001年為92.2萬(wàn)平方米，2001年增幅最為 明顯。 隨著住房制度的改革和深化，1998年商品房銷售面積為28.46 萬(wàn)平方米， 1999 年為

2、28.18 萬(wàn)平方米， 2000 年為 43.24萬(wàn)平方米，到了 2001 年劇增為 64.8 萬(wàn)平方米。自去年來(lái)xx 市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項(xiàng)目剛剛破土動(dòng)工，預(yù)定者已蜂擁而至， 據(jù)統(tǒng)計(jì)商品房?jī)r(jià)格上升值為 2000 年的 1800 元/平米攀升到 2001 年的2300 元/平米，增幅達(dá)27% ，大大超過(guò)了 13% 的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達(dá)到每平米千元以上。分析：房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)，預(yù)示著xx 居民已經(jīng)開(kāi)始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道， 但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：1 .xx 人均可支配收入增長(zhǎng)緩慢；2 .xx 人均居住面積已超過(guò)國(guó)

3、家標(biāo)準(zhǔn)，居住以不是昆山主要矛盾；3 .投資與投機(jī)行為成為主導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲的主要因素；4.2001 年 7 月前國(guó)有土地的買賣操作不規(guī)范，自 2001 年后 的人為因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲因素較多；那么， 以上泡沫的成分的存在是否影響未來(lái)xx 房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)？我們認(rèn)為短期內(nèi)（ 5 年內(nèi)）不會(huì)影響，這主要及與以下理由：1 .xx 的地理優(yōu)勢(shì)事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長(zhǎng)江大三角的喉結(jié)，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變。 因此， 保障地產(chǎn)升值的主要?jiǎng)幽埽嘿Y金、人流將繼續(xù)存在；2 .xx 房?jī)r(jià)是上海的 1/2 ， 蘇州的 2/3 ， 因此還有價(jià)格的上升余地；而上海申博成功，帶動(dòng)遷移資金流動(dòng)，離上海最近的

4、 xx肯定得到惠顧； xx 本地企業(yè)也會(huì)意識(shí)到即將到來(lái)的投資高潮，從投資環(huán)境和和成本分析的角度看， xx 已較蘇州有更大優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必在 xx 打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；3 .主要依靠外來(lái)投資制成的 xx 經(jīng)濟(jì)， 有了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，那么房地產(chǎn)的投資回報(bào)也就有了保障，除非周邊市場(chǎng)（上海、南京）發(fā)生重大轉(zhuǎn)折， xx 房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持原有運(yùn)行軌跡；4 .蘇州近年來(lái)火爆的樓市也對(duì)xx 的樓市產(chǎn)生了影響，成為導(dǎo)致樓價(jià)提升的原因；5 .樓盤品質(zhì)的逐年提高以及新型建材的應(yīng)用造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加，也市樓價(jià)上漲的原因之一。昆山市商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)xx 經(jīng)濟(jì)以“外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢(shì)。

5、 xx 的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸， 市場(chǎng)滲透力極強(qiáng)， 表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于“第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。商業(yè)特征商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以“人民路”和“亭 *路”為主，且“亭 *路”商業(yè)繁華程度較弱；商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成， 商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁

6、。商鋪市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量增大， 市場(chǎng)投放集中。 在售項(xiàng)目 80% 以上均有商業(yè)鋪面， 各項(xiàng)目對(duì)于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記， 沒(méi)有明確的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，開(kāi)盤時(shí)間不約而同地定在12 月份；商鋪投資意識(shí)強(qiáng)烈，需求市場(chǎng)旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積比去年同期增加了 169.5% ，交易量呈火爆之勢(shì)，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平；從產(chǎn)品方面來(lái)看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開(kāi)間 4-5 米居多，進(jìn)深一般在10 米以上，以 14 米居多。出售方式均為一二層整體（上下層價(jià)格相同）由售，市場(chǎng)均價(jià)為8000元/?o左右二、市場(chǎng)消費(fèi)心理2000 年-2002 年 xx 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶群分析：改善住房條件的

7、本地客戶外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者合資企業(yè)及臺(tái)資企業(yè)的臺(tái)籍干部外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層近兩年存在部分浙江企業(yè)和個(gè)人投入大量資金炒作昆山樓盤來(lái)自全國(guó)各地及境外的投資客商（臺(tái)灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺(tái)機(jī)電入駐上海、 臺(tái)聯(lián)電入住蘇州必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設(shè)廠，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)）消費(fèi)者項(xiàng)目認(rèn)知程度概況消費(fèi)者 90% 采取銀行按揭貸款的方式買房， 因此比較認(rèn)可樓花預(yù)售的方式；消費(fèi)者注意因素依次為：價(jià)格、樓盤質(zhì)量設(shè)計(jì)、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實(shí)力、物業(yè)管理；消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤買賣的各項(xiàng)國(guó)家規(guī)定比較忽視，很少注意開(kāi)發(fā)商五證是否齊全。三、區(qū)域價(jià)格及決定因素1. 昆山市各區(qū)域樓盤售價(jià)市中心區(qū)平均價(jià)：

8、多層 2900 元/ 平米高層 3000 元/ 平米城西平均價(jià)：多層2300-2500元 / 平米別墅 3000-4000元/ 平米城北平均價(jià)：多層2000-2800元 / 平米城東平均價(jià)：多層2500-2800元 / 平米高層 2700-3300元/ 平米2.xx 市各城區(qū)主要樓盤分布圖四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求商鋪產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊能源狀況，包括面寬、 進(jìn)深、 層高及對(duì)消費(fèi)的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù) 性內(nèi)容， 以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大， 投資者考慮范圍較商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明逛、購(gòu)、娛、食功能的統(tǒng)一大型購(gòu)物中心以流動(dòng)人口為銷售對(duì)象， 客流是它的生命線。 購(gòu)物中心的客流是

9、由購(gòu)物、 休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。 一般情況下各占 1/3 ，但由于休閑，旅游者存在著即興購(gòu)買。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40% 。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，一般情況下， 兒童的疲勞時(shí)間為 4060 分鐘， 成人為 90150分鐘。按此推算：顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)2.5 小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)， 導(dǎo)致顧客離開(kāi)購(gòu)物環(huán)境， 終止購(gòu)物活動(dòng)。基于上述兩點(diǎn)，購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善， 服務(wù)上乘， 而且要有眾多的休閑空間和娛樂(lè)活動(dòng)。 顧客可以在里面購(gòu)物、就餐、游樂(lè)。這樣就消除了顧客的疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物、小孩玩樂(lè)，各得其所，這是

10、目前許多百貨商店所不能比擬的。專題式商場(chǎng)的概念近年來(lái)， 國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳， 有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過(guò)多， 分流了購(gòu)買力。 但也有專家認(rèn)為國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)無(wú)特色，價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。專題式商場(chǎng)是圍繞著某一類商品展開(kāi)服務(wù)， 強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個(gè)專題式商場(chǎng)：占地 4000 平方米的“文化城”是一個(gè)展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場(chǎng)；“時(shí)尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容， 從地產(chǎn)代理、 室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有； “熒幕圈”是家庭娛樂(lè)和綜合娛樂(lè)中心； “中央汽

11、車世界廣場(chǎng)”只賣一種商品一汽車。這種商場(chǎng)將同一類商品集中起來(lái)，比較容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境， 使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)買興趣和欲望。 總的來(lái)說(shuō)， 專題式商場(chǎng)有一定的 發(fā)展空間。第三章項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計(jì)劃四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議五、項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。1 、百貨店百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)， 根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選

12、擇 需求的零售業(yè)態(tài)。2、超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。3 、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式， 以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。4、便利店（方便店）便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。5、購(gòu)物中心購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、 擁有、 管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。6、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的， 儲(chǔ)銷一體、 低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài) （其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。（ 1 ）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。（ 2）商店?duì)I業(yè)面

13、積大，一般為 10000 平方米左右。（ 3 ）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。（ 4 ）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。（ 5 ）店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。（ 6 ）采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列。7 ）開(kāi)展自選式的銷售。8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場(chǎng)。從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、 服務(wù)功能等因素開(kāi)發(fā)商基本對(duì)擬開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷， 該物業(yè)打算做什么即終端市場(chǎng)可測(cè)量、 經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略：前言：?隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別

14、和結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化： 家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)， 居民文化需求提高， 娛樂(lè)類、 文體用品類零售額不斷上升，消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)。未來(lái)大型商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明， 經(jīng)營(yíng)主題突出， 以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。 目前國(guó)內(nèi)已 形成了百貨店、超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，但比較缺乏集購(gòu)物、休閑、 飲食和娛樂(lè)于一體的大 型購(gòu)物中心。?消費(fèi)群體資料分析顯示：消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高， 中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多， 人口密度增加較快， 旅游群體

15、得到進(jìn)一步擴(kuò)展， 對(duì)定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。 消費(fèi)者面對(duì)琳瑯滿目的商品和繁多的廣告， 增加了選購(gòu)難度， 令商家要為消費(fèi)者提供商品種類齊全、購(gòu)物環(huán)境舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。在生活節(jié)奏加快、 城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵塞情況下， 消費(fèi)者需要縮短購(gòu)物時(shí)間， 提高采購(gòu)效率，因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物環(huán)境。?專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)堅(jiān)持百貨商場(chǎng)規(guī)模大、品種齊、 價(jià)格平、功能全、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營(yíng)特色，采取集休閑、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的一站式主題綜合購(gòu)物百貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對(duì)象，同時(shí)努力爭(zhēng)取低收入階層， 吸引高收入階層， 最大限度地爭(zhēng)取 客源，由嬰兒、兒

16、童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客 群。業(yè)務(wù)策略：經(jīng)營(yíng)哲學(xué)：顧客至上。服務(wù)宗旨：以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。優(yōu)質(zhì)服務(wù)： 引進(jìn)世界流行的綜合購(gòu)物百貨店概念， 店鋪設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間， 并揉合舒適光線， 為顧客提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易 (edi) 系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計(jì)劃 (vmi) 系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料，降低成本，提高營(yíng)運(yùn)效率。?？陀?jì)劃：為顧客提供一個(gè)新形象及無(wú)盡的購(gòu)物樂(lè)趣與方便，將適時(shí)推出?？酮?jiǎng)勵(lì)， 提供特別優(yōu)惠， 以回饋忠心顧客的長(zhǎng)期支持，并鞏固穩(wěn)定的顧客群。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：?專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施以

17、合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略， 除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、 物超所值商品及多元化商品種類外， 還向廠商直接采購(gòu)貨品和通過(guò)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購(gòu)品牌商品，利用 edi 及 vmi 之幫助，加強(qiáng)成本控制，提高營(yíng)運(yùn)效率， 將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。?專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全面科學(xué)化管理及利用營(yíng)運(yùn)分析數(shù)據(jù)， 加上采用直接采購(gòu)商品策略， 享有合理的價(jià)格及頗具規(guī)模之經(jīng)濟(jì)效益， 使顧客受惠。 另一方面， 透過(guò)電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷售終端系統(tǒng)、 電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場(chǎng)調(diào)查， 不斷調(diào)整商品組合， 從而迎合消費(fèi)者不斷變化的需求和喜好。?采用綜合購(gòu)物百貨超市形式經(jīng)營(yíng)，以合理價(jià)格

18、提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客， 售賣貨品包括男女服裝、 嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電在商品采器、家私、超市食品及美食廣場(chǎng)所提供的環(huán)球美食。購(gòu)策略上可利用龐大的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，大量采購(gòu)各式各樣的貨品， 以價(jià)廉見(jiàn)長(zhǎng)， 和其它零售商家實(shí)行差別化經(jīng)營(yíng)， 形成自身的鮮明特色。?除奉行質(zhì)優(yōu)及價(jià)廉物美的商品策略外，綜合購(gòu)物百貨店亦重視店鋪的購(gòu)物環(huán)境， 使用全開(kāi)放式的購(gòu)物貨場(chǎng)和商品陳列布置， 讓顧客在舒適而廣闊的環(huán)境下能百分百接觸各類貨品及隨意挑選合心意的貨品。堅(jiān)持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會(huì)員計(jì)劃、顧客特別購(gòu)物日和網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)，

19、為顧客提供全方位、 最貼心、最周到的服務(wù)。前景展望：?專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為消費(fèi)者提供廉價(jià)的商品，周到貼心的服務(wù)， 優(yōu)雅舒適的購(gòu)物環(huán)境， 必將成為引領(lǐng)消費(fèi)潮流， 演繹時(shí)尚風(fēng)采的現(xiàn)代百貨商場(chǎng)。 綜合購(gòu)物 百貨店引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)， 形成獨(dú)具特色的 商業(yè)文化， 為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)， 有助于提升整體 商業(yè)水平，對(duì)促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、 填補(bǔ)商貿(mào)空白、 優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。因此，本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析1 、目標(biāo)客戶群定位：本案商場(chǎng)類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶

20、群二大部分。 隱性目標(biāo)客戶群是針對(duì)商場(chǎng)本身的氛圍與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否， 獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類型而提出的。 而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地， 以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)買或租賃本案商場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類型商家和投資者。2、目標(biāo)客戶群描述：1 、隱性目標(biāo)客戶群：這部分主要描述的是進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物娛樂(lè)的人流， 應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、旅游者、臺(tái)灣人等，而且本案要達(dá)到的目的是，使來(lái)過(guò)本案的人都能成為回頭客、熟客， 是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。人流類型目的人流類型目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、 成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到昆山必到的

21、首選地點(diǎn)旅游者旅游之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)臺(tái)灣人使其認(rèn)知到這是xx 的一個(gè)最重要標(biāo)志性購(gòu)物中心2、顯性目標(biāo)客戶群：由上表的市場(chǎng)情況可知， xx 市主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費(fèi)品為主，而較為新型的商場(chǎng)均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達(dá)到更多商家進(jìn)駐的目的，另外， 在商場(chǎng)中進(jìn)駐餐飲業(yè)， 亦是 新推盤商場(chǎng)的做法，以豐富精神和時(shí)間消費(fèi)， 豐富商場(chǎng)的消費(fèi) 類型，但目前尚屬于初級(jí)階段。而對(duì)于娛樂(lè)業(yè)的引入，目前商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)尚屬發(fā)展階段。由上表可得由，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國(guó)內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。國(guó)內(nèi)外知名品牌店此類商

22、家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專業(yè)集團(tuán)， 其實(shí)力、資金較 為雄厚，具進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐， 其經(jīng)營(yíng) 貨品檔次高，價(jià)格中等以上， 類型以中高檔男女服飾、 名牌皮 具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。該類知名品牌商家進(jìn)入， 有利于本案檔次定位的提高， 使整體 的形象更佳酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者 此類型商家的規(guī)模有中型， 也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。投資者投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案邀請(qǐng)國(guó)際知名品牌進(jìn)駐，將達(dá)到提升物業(yè)檔次的重要作用。第四章對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn)

23、建議原則 “主題性”原則 “互動(dòng)式”原則 “開(kāi)拓、創(chuàng)新”原則 “可持續(xù)發(fā)展原則整體性、戰(zhàn)略性原則效益的最大化原則二、項(xiàng)目策略總建議：1 . 功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來(lái)賣點(diǎn)，在整合營(yíng)銷中體現(xiàn)持久性；2 .非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營(yíng)銷的各階段體現(xiàn)出階段性；3 .賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；4 .逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣5 .策略的整合性：將賣點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷全過(guò)程，確定了賣點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案。附：產(chǎn)品建議i. 商鋪商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價(jià)格。必須考慮商業(yè)步行街

24、與整體商場(chǎng)的分區(qū)，所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須做到明確的劃分。前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一。必須給項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營(yíng)理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦， 我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國(guó)際， 都需要我們?nèi)タ疾焓袌?chǎng)的消費(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。采用“導(dǎo)入式設(shè)計(jì)”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況的重要因素。 在導(dǎo)入式設(shè)計(jì)中， 可在廣場(chǎng)上養(yǎng)殖廣場(chǎng)鴿來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目人氣， 提升項(xiàng)目品位， 吸引大量人士聚集。物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問(wèn)作為專業(yè)優(yōu)勢(shì)，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。ii. 住宅面積大小在70-150 左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。也可考慮局

25、部的復(fù)式或躍層。建筑細(xì)部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次。窗型主要采用飄窗、 大采光落地窗。 當(dāng)?shù)鼗緵](méi)有采用飄窗、大采光落地窗。每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。必須要求達(dá)到采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)。物業(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問(wèn)的形象由現(xiàn)（除保安），最好考慮知識(shí)型女性。針對(duì)當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場(chǎng)、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、 全程理財(cái)以高效率的投資、 理財(cái)功能作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。iii. 酒店 / 公寓在適用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店”的理念，可商可住，還可作為投資，增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性。在功能性上體現(xiàn)出 soho 的商務(wù)功能， 為外來(lái)企業(yè)小型辦公提供良好的平臺(tái)。考慮到項(xiàng)目不同的人群需求。戶型面積

26、可分為三個(gè)階段：40-70?o 為一個(gè)階段，90-110?o為一個(gè)階段，120-150?o為一個(gè)階段。局部可設(shè)計(jì)為躍層。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，原則上戶型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿足的客戶群體分別為投資者， 都市新生代群體，感性消費(fèi)群體。其中中、小戶型的比例約為 1 ： 1 ；大戶型主要設(shè)計(jì)成復(fù)式或躍層，基本設(shè)計(jì)在最高層，比例占的很小。整體全裝修，裝修風(fēng)格上體現(xiàn)江南特色。精裝修房的特點(diǎn)在于能夠提升資金的回籠總額。有標(biāo)配與非標(biāo)配可供買家挑選。原則上不建議進(jìn)行菜單式裝修， 因?yàn)樵诤笃诘慕环恐袝?huì)產(chǎn)生很多不可預(yù)見(jiàn)性因素。配套加入水系大堂，體現(xiàn)出項(xiàng)目的江南特色、品位檔次。入口部分提供“泛會(huì)所”，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務(wù)廳及娛樂(lè)設(shè)施。屋頂配置園林綠化景觀、 游泳池、 花園式餐廳、 會(huì)員式服務(wù)，使入住的業(yè)主體會(huì)項(xiàng)目的尊貴與品位。建立管家式家政服務(wù)體系可為業(yè)主提供特色服務(wù)。八、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣模式（保守策略）1