關于《住宅性能評定技術(shù)標準》規(guī)范培訓的小結(jié)

1、關于住宅性能評定技術(shù)標準規(guī)范培訓的小結(jié)一、為什么要編制此標準和標準的指導思想1.1.1 貫徹國務院辦公廳（國辦發(fā) 1999 72 號）文件所提出的“推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化， 提高住宅質(zhì)量”的一個組成部頒。 文件明確提出要“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結(jié)合的方法，制定住宅性能評定標準和認定辦法，逐步建立科學、公正、公平的住宅性能評價體系”。 2003 年 8 月國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā) 2003 18 號）提出要“完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。1.1.2 住宅是一種特殊商品，成本高、使用周期長，并且選用建筑材料和部品眾多， 生產(chǎn)建造過程也非常復雜。 對

2、于絕大多數(shù)并非內(nèi)行的消費者來說， 只能憑住宅外觀和外部環(huán)境的感性認識來判斷， 不能真正認識房屋品質(zhì)的優(yōu)劣好壞。 開展住宅性能認定制度， 可以由公正的第三方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的住宅的性能進行評估、認定，可以充分維護住宅消費者的利益。另外對于住宅開發(fā)商來說，如果開發(fā)出來的產(chǎn)品是優(yōu)質(zhì)的，但是沒有人來評價、認可，光靠自己的宣傳也無法取得消費者的信任。 所以有必要在開發(fā)商與消費者之間建立一種對住宅進行客觀、 公正的評價認定制度。 利用第三方對商品進行認證，已經(jīng)是世界各國的一種慣例，例如各種認證標識。因此，在我國建立住宅性能認定制度也是為了使好的產(chǎn)品得到消費者的認可和信任，同時對規(guī)范房地產(chǎn)市場，統(tǒng)一

3、標準，科學理性地建設住宅，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有積極的意義。1.1.3 目前社會上出現(xiàn)的綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅等概念,都是強調(diào)住宅性能的某些方面，不全面，不具有權(quán)威性。而建設部制度的住宅性能認定指標體系可以統(tǒng)一的對住宅性能進行科學、公正、公平的評估。1.2.1 編制的指導思想1.2.2 這個標準是全國唯一一部住宅性能評定標準。1.2.3 適用于城鎮(zhèn)所有新建和改建住宅的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標準。1.2.4 實行第三方認證，認定過程做到科學、公正、公平。1.2.5 認證結(jié)果能反映住宅的綜合性能水平。1.2.6 體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導一次裝修。1.2.7 認證的

4、宗旨是還消費者對于住宅性能狀況的知情權(quán)。1.2.8 引導住宅開發(fā)和住宅理性消費。1.2.9 鼓勵開發(fā)商提高住宅性能。1.2.10 住宅性能級別要根據(jù)得分高低和部分關鍵指標雙控確定。二、性能分類和住宅分級2.1 根據(jù)“ 2000 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”科研成果中把住 宅分為五個方面的性能。分別是：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能、耐久性能。2.2 處于對住宅性能進行綜合的評定，所以編制組認為應該首先對五個方面性能單獨評定， 以此做為綜合評定的基礎。 于是就形成了目前條文的結(jié)構(gòu)框架體系。2.3 根據(jù)綜合性能的高低，將住宅分為 a 、 b 兩個級。 a 級住宅：執(zhí)行了現(xiàn)行國家標準且性能

5、好的住宅。 b 級住宅：執(zhí)行了國家強制性標準，但性能達不到 a 級住宅。2.4 a 級住宅根據(jù)得分的不同，可從低到高分為 1a、 2a、 3a 三等。三、分值和評定方法的設計3.1 標準把評定總分設為 1000 分，其中適用性能和環(huán)境性能分別為250 分，經(jīng)濟性能和安全性能分別為 200 分，耐久性能為 100 分。（分值的大小與我國研究深度有正比關系， 也就是說分值低的不代表內(nèi)容就不重要，比如耐久性給了 100 分，由于我國對耐久性能研究的還不夠透徹和成熟， 所以打個保守分， 可能在今后的修訂本做有所調(diào)整。 ）3.2 歸納起來看， 標準分值分為 5 個性能 28 個項目 98 個分項267

6、個子項合計1000 分。3.3 為了防止出項參評工程中個別性能很差， 卻被評為 a 級別住宅甚至 3a 住宅， 標準要求a 級住宅五個方面性能的得分率必須是達到 60% 以上的。 同時， 采用符號空心五角心和實心五角心分別表示a級住宅和 3a 級住宅的一票否決指標。3.4 下邊分別說一下符號有哪些內(nèi)容要求。空心五角心作為 a 級住宅的一票否決指標，共有 18 個子項，其中突出建筑節(jié)能：（ 1 ）套內(nèi)居住空間，廚房、衛(wèi)生間等基本空間齊備。（ 2 ）每套住宅至少有一個居住空間獲得日照，大套尚需增加。（ 3 ）廚房有直接采光和自然通風。（4） 7 層以上住宅設計電梯， 12 層以上住宅至少設2 部電

7、梯。（ 5 ）選址遠離污染源，避免各種污染對住宅生活的影響。（ 6 ）住區(qū)周邊市政基礎設施齊全。（ 7 ）綠地率大于等于30%（ 8 ）外墻平均傳熱系數(shù)小于等于q （當?shù)匾?guī)定）（ 9 ）外窗傳熱系數(shù)小于等于q （當?shù)匾?guī)定）（ 10 ）屋頂平均傳熱系數(shù)小于等于 q （綜合節(jié)能符合要求，可等同于以上 3 條符合要求）11 ）結(jié)構(gòu)工程設計施工程序符合國家規(guī)定，施工質(zhì)量驗收合格且符合備案要求（ 12 ）抗震設計要求符合規(guī)范規(guī)定（ 13 ）室外消防給水系統(tǒng)、防火間距消防道路及撲救質(zhì)量符合規(guī)范規(guī)定。（ 14 ）墻體材料的放射性污染不超標（ 15 ）室內(nèi)裝修材料有害物質(zhì)含量不超標（ 16 ）室內(nèi)環(huán)境污染物不

8、超標（ 17 ）結(jié)構(gòu)的耐久性措施符合使用年限50 年的要求（ 18 ）防水工程的使用年限，無眠和衛(wèi)生間不低于 15 年，地下室不低于 50 年。以上 18 條為 a 級住宅的項目。3a 級住宅實心五角心共涉及到 6 個子項，把一次裝修列入，是為了引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：（ 1 ）擁有 3 個或 3 個以上臥室的套型至少配置2 個衛(wèi)生間（ 2 ）住宅一次裝修到位（ 3 ）樓板計權(quán)標準化撞擊聲壓級小于等于 65 分貝。（ 4 ）樓板空氣聲計權(quán)隔聲量大于等于 50 分貝（ 5 ）分戶墻空氣聲計權(quán)隔聲量大于等于 50 分貝6 ）機動車停車率大于等于 1 ，且不低于當?shù)貥藴仕?、評定內(nèi)容和項目4.1 評定工作分

9、為設計審查、中期審查、終審三個環(huán)節(jié)，進行設計審查是為了能在前期階段向建設單位或開發(fā)商提供技術(shù)支持， 為使評審結(jié)果具有可靠性， 中期審查在主體結(jié)構(gòu)施工階段進行， 終審則必須在評定對象竣工后進行。4.2 住宅性能原則上以單棟住宅為對象，也可以單套或主區(qū)為對象進行評定。4.3 為了公平，當所處條件與子項規(guī)定的要求無關時，該子項可直接得分。4.4 住宅性能等級判別：a 級住宅： 含有空心五角心的子項全部得分， 且五方面性能要求均的60分以上。其中600-720 為1a （不包括720 ） , 720-850 為2a （包括 720 ） ， 850 以上（包括850 ）且含有實心五角心的子項全部得分為

10、3a 。五、五 大 性 能 的 具 體 項 目 及 相 應 的 子 項 得 分 內(nèi) 容 詳 見gb/t50362-2005 住宅性能評定技術(shù)標準 。六、舉例1 、 3a 住宅 2005 年 11 月 6 日，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心會同江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心共同組織專家， 對南京市建鄴城鎮(zhèn)建設開發(fā)集團有限公司開發(fā)， 華森建筑與工程設計顧問有限公司南京分公 司設計的南京金鼎灣花園（二期）住宅性能設計審查。專家組通過聽取匯報、審閱材料、提問答疑、現(xiàn)場考察，一致認為該項目的設計基本上達到住宅性能評定技術(shù)標準 3a 級預審要求，同意列入建設部住宅性能認定工作計劃。（ 1 ）該項目在適用性能上有以下特

11、點。該項目平面布局合理、 功能關系緊湊、 空間利用充分、 住宅單元規(guī)整。套型中所有居住、公共空間通風、朝向、采光均好。公共空問與私密空問分區(qū)明確，尺度恰當。 設備設施齊備，并注意了無障礙設施基本符合 a 級住宅的設計要求。（ 2 ）該項目在環(huán)境性能上有以下特點。南京金鼎灣花園二期項目總體規(guī)劃合理， 功能結(jié)構(gòu)清晰， 交通便捷通順， 內(nèi)部停車比較充分， 小區(qū)周邊有良好的交通條件和公共服務設施。住區(qū)內(nèi)部環(huán)境良好，環(huán)境設施基本齊全。（ 3 ）該項目在經(jīng)濟性能上有以下特點。a、 圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能按照 65 的節(jié)能標準進行設計和選擇技術(shù)措施， 并充分考慮適應高層建筑和外裝飾，以及外保溫耐久性的要求。b、空調(diào)設

12、備的選擇應注意達到能效（2級）的要求。c、照明功率的確定應在保證室內(nèi)照明設計的前提下；達到節(jié)能設計（6 7 w/平方米）的要求。d 、注意綠地澆灑和景觀用水不得采用自來水2、 2005 年 11 月 6 日， 建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心會同江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心共同組織專家， 對連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的連云港市水木華園居住小區(qū)住宅性能設計審查。專家組通過聽取匯報、審閱材料、提問答疑、現(xiàn)場考察，一致認為該項目的設計基本上達到住宅性能評定技術(shù)標準 2a 級預審要求，同意列入建設部住宅性能認定工作計劃。（ 1 ）適用性能住宅單體平面布局基本合理， 套內(nèi)基本功能空間齊備， 平面設計符合模數(shù)協(xié)調(diào)原則，主要居住用房自然通風、采光及日照良好，廚房與餐廳的流線關系比較緊密。 單元底層入口設置公共門廳和無障礙設施。（ 2 ）環(huán)境性能該項目建設基地環(huán)境優(yōu)美、交通方便、服務設施基本齊備，總體布局合理，建筑朝向、自然通風、采光、日照良好，主次出入口位置選擇恰當，小區(qū)內(nèi)道路交通簡捷方便，注意人車分流，地面、