房地產(chǎn)案例及申報(bào)表填寫(xiě)

1、【房地產(chǎn)業(yè)】一般納稅人納稅申報(bào)案例一、營(yíng)改增業(yè)務(wù)描述2016年5月份某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人發(fā)生如下業(yè)務(wù)：1. 銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法，開(kāi)具增值稅專用發(fā)票取 得收入111萬(wàn)元，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為22.2萬(wàn)元；以預(yù)收款方式取得二 期項(xiàng)目房屋預(yù)售款33.3萬(wàn)元；2. 銷售2016年4月30日前自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法， 開(kāi)具普票取得收入52.50萬(wàn)元；3. 向個(gè)人出租2016年4月30日前自建的房地產(chǎn)收取租金12.6萬(wàn)元；4. 購(gòu)買(mǎi)混凝土價(jià)值20萬(wàn)元（不含稅），取得的增值稅專用發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅 金為0.6萬(wàn)元，全部用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目；5. 支付

2、建筑商的建筑費(fèi)用，價(jià)稅合計(jì) 88.8萬(wàn)元（其中66.6萬(wàn)元用于一般計(jì) 稅方法，22.2萬(wàn)元用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），取得的專用發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅金為 8.8 萬(wàn)元，6. 取得建筑材料價(jià)稅合計(jì)11.7萬(wàn)元，取得的專用發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅金為 1.7 萬(wàn)元，當(dāng)月已全部領(lǐng)用，且無(wú)法準(zhǔn)確劃分用于一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 當(dāng) 期的房地產(chǎn)總項(xiàng)目規(guī)模為196.8萬(wàn)元。7. 購(gòu)買(mǎi)防偽稅控設(shè)備支付490元，支付一年的設(shè)備維護(hù)費(fèi)330元，均取得 專用發(fā)票。二、政策難點(diǎn)提示1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng) 期銷售房地產(chǎn)

3、項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如 下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（ 1+11% ）。但采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目不得扣除土地價(jià)款。2. 一般納稅人以預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房 地產(chǎn)老項(xiàng)目，按5%征收率進(jìn)行申報(bào)納稅。3. 房地產(chǎn)企業(yè)出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，按5%的征收率計(jì) 算應(yīng)納稅額。4. 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)

4、期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房 地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模十房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)5. 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 采取一般計(jì)稅方法計(jì)稅或簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法時(shí)，收取的預(yù)售款已預(yù)繳的稅款，在該項(xiàng)目納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生時(shí)才進(jìn)行扣 減。三計(jì)算分析1 銷項(xiàng)稅額：(1110000-2220GG ) / (1+11% ) G11%+525000/(1+5% )G5%+126000/(1+5% ) G5%=119000 元采取一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地價(jià)款后計(jì)算銷項(xiàng)稅額；采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目按5%征收率申報(bào)納稅。2. 進(jìn)項(xiàng)稅額：666000/(1+11% ) G11%+17000-17

5、000G(52.5/196.8 )=78464.94 元能明確劃分用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的進(jìn)項(xiàng)稅金不得抵扣；無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。3. 應(yīng)納稅額：119000-78464.94-820=39715.06支付的稅控設(shè)備及技術(shù)維護(hù)費(fèi)可全額扣減當(dāng)期應(yīng)納稅額。四、申報(bào)表填寫(xiě)步驟本案例涉及的申報(bào)表有：附表一，附表二，附表三，附表四，增值稅減免稅 申報(bào)明細(xì)表，進(jìn)項(xiàng)結(jié)構(gòu)明細(xì)表，增值稅預(yù)繳稅款表，增值稅納稅申報(bào)表，營(yíng)改增 稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表?！镜谝徊健扛奖恚ㄒ唬┍酒阡N售情況明細(xì)第四行：第1列：1000000 ;第2列：110000 ;第9列：10000

6、00 ;第 10 列：110000 ;第 11 列：1110000，第 12 列：2220GG，第 13 列：888000， 第 14 列：88000。第九b行：第3列：620GG0 ;第4列：31000 ;第9列：620GG0 ;第 10 列：31000 ;第 11 列：651000，第 12 列：0，第 13 列：651000，第 14 列：31000。【第二步】附表（二）本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)第 1 行：金額：1100000，稅額：111000 ;第 2 行：金額：1100000，稅額：111000 ;第 12 行：金額：1100000，稅額：111000 ;第 13 行：稅額：32535.0

7、6 ;第 17 行：稅額：32535.06 。【第三步】附表三：服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)第二行：第 1 列:1110000 ;第 2 列：0;第 3 列:2220GG ;第 4 列:2220GG ; 第5列：2220GG ;第6列：0【第四步】附表（四）稅額抵減情況表第一行：第1列：0;第2列：820 ;第3列：820 ;第4列：820 ;第5 列：0。第四行：第一列：0;第2列：9000 ;第3列：0;第4列：0;第5列: 9000?！镜谖宀健扛奖恚ㄎ澹┎粍?dòng)產(chǎn)分期抵扣計(jì)算表（不填）【第六步】固定資產(chǎn)（不含不動(dòng)產(chǎn)）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況表（不填）【第七步】增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表第一行：第1

8、列：0;第2列：820 ;第3列：820 ;第4列：820 ;第5 列：0。【第八步】本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表合計(jì)：金額：1100000 ;稅額：111000。第2行：金額：100000 ;稅額：17000。第5行：金額：800000 ;稅額：88000。第8行：金額：800000 ;稅額：88000。第2行：金額：20GG00 ;稅額：6000?！镜诰挪健吭鲋刀愵A(yù)繳稅款表第二行：第1列：300000 ;第2列：0 ;第3列：3% ;第4列：9000?！镜谑健吭鲋刀惣{稅申報(bào)表（一般納稅人適用）第 1 行：800000 ;第 5 行：620GG0 ;第 11 行：88000 ;第 12 行：

9、111000 ; 第 14 行：32535.06 ;第 17，18 行：78464.94 ;第 19 行：9535.06 ;第 21 行：31000 ;第 23 行：820 ;第 24 行：39715.06 ;第 34 行：39715.06?！镜谑徊健繝I(yíng)改增稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表說(shuō)明：納稅人同一應(yīng)稅服務(wù)適用不同征收率或稅率的，應(yīng)區(qū)分不同稅率或征收率分行填寫(xiě)；如果納稅人同一應(yīng)稅服務(wù)在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)適用不同營(yíng)業(yè)稅稅率， 也應(yīng)分行填寫(xiě)。本例屬于前者，區(qū)分不同稅率和征收率分行填寫(xiě)。以適用一般計(jì)稅方式為例一般計(jì)稅方法：第1行：不含稅銷售額：為業(yè)務(wù)2不含稅收入500000元; 第2列：銷項(xiàng)稅額25000元；第

10、3列價(jià)稅合計(jì)525000元；第四列：無(wú)扣除項(xiàng) 目；第5列：含稅銷售額525000元；第6列：銷項(xiàng)稅額25000元；第7列： 增值稅應(yīng)納稅額（測(cè)算）=25000元本案例不涉及差額征稅，因此第 8-12列為0，第13列“應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額”=第3列525000元，第14列“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=26250元。第2行：不含稅銷售額：為業(yè)務(wù)1不含稅收入1000000元；第2列：銷項(xiàng) 稅額110000元；第3列價(jià)稅合計(jì)1110000元；第四列：為扣除的土地價(jià)款 2220GG元；第5列：含稅銷售額888000元；第6列：銷項(xiàng)稅額88000元； 第7列：增值稅應(yīng)納稅額（測(cè)算）=申報(bào)表主表第19行應(yīng)納稅額G （業(yè)務(wù)1銷 項(xiàng)稅額/申報(bào)表主表11行銷項(xiàng)稅額）=9535.06元本案例不涉及差額征稅，因此第 8-12列為0，第13列“應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額”=第 3列111000元，第14列“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=55500元。第3行：不含稅銷售額：為業(yè)務(wù)3不含稅收入120GG0元；第2列：銷項(xiàng) 稅額6000元；第3列價(jià)稅合計(jì)126000元；第四列：無(wú)