房地產(chǎn)商品住宅項目價格體系專題培訓(xùn)報告

1、單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 房地產(chǎn)商品住宅項目價格體系 艾克咨詢推薦： 專題培訓(xùn)報告 special training report 1 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 提綱 2 前言 適用范圍 制定住宅銷售價格的過程 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 定價信息的調(diào)研與分析 單擊此處編輯母版標題樣式

2、 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 前言 一、意義 p在房地產(chǎn)市場中，【對房地產(chǎn)企業(yè)而言】，房地產(chǎn)銷售價格是決定公司市場份額和盈利率的最重要因素之一；【對 購買者而言】，房地產(chǎn)銷售價格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；【對市場營銷而言】，房地產(chǎn)銷售價格是決定預(yù) 期銷售收入的最關(guān)鍵因素。 p房地產(chǎn)銷售價格也是營銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場供求關(guān)系的變化而迅速變化。 p制定產(chǎn)品銷售價格是發(fā)展商實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場的有效手段和強有力的經(jīng)濟杠桿。在制定

3、價 格中，如何依據(jù)市場變化及時、準確地加以修改或調(diào)整，如何同營銷組合中的其它部分相結(jié)合，如何作為市場定位戰(zhàn) 略中的重要內(nèi)在因素加以運用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個主要課題。 p住宅單位銷售價格制定是否合理直接取決于銷售價格系數(shù)，而影響銷售價格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復(fù)雜。 3 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 前言 一、意義 p本培訓(xùn)的宏觀指導(dǎo)性。不同的項目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項目的個性也不相 同。在住宅產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計

4、過程中把握住宅單位的均好性，通過制定合理的銷售價格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn) 品功能及性能進行量化，確定其銷售價格，才能使住宅產(chǎn)品達到性價比的同一性和均勻度，實現(xiàn)銷售速度的均勻性。 在使用本培訓(xùn)時，應(yīng)因地制宜、因時制宜、因項目制宜，有機地結(jié)合本培訓(xùn)的宏觀指導(dǎo)性，制定出合理的銷 售價格系數(shù)，避免對本培訓(xùn)的過度依賴。 4 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 提綱 5 前言 適用范圍 制定住宅銷售價格的過程 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 定價信

5、息的調(diào)研與分析 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 適用范圍 p適用于大部分一、二、三線城市房地產(chǎn)住宅項目，均可參 照此培訓(xùn)制定銷售價格系數(shù)。 p本培訓(xùn)僅限于住宅項目，公寓、商業(yè)、寫字樓等非住 宅項目均不在本培訓(xùn)的研究范圍之內(nèi)。住宅項目一般由 別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種物業(yè)類型遵循 總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)內(nèi)。 p別墅類包括【獨棟別墅、雙拼別墅、排屋（townhouse） 和花園洋房】； p多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯； p小高

6、層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅； p高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。 6 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 適用范圍 p住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下： p別墅類布置； p多層布置； p小高層布置； p高層布置； p別墅類、多層混合布置； p別墅類、小高層混合布置； 7 p別墅類、高層混合布置； p別墅類、多層、小高層混合布置； p別墅類、小高層、高層混合布置； p多層、小高層混合布置； p多層、高層混合布置； p多層、小

7、高層、高層混合布置； p小高層、高層混合布置； p別墅類、多層、小高層、高層混合布置； p其它住宅樓型布置形式。 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 提綱 8 前言 適用范圍 制定住宅銷售價格的過程 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 定價信息的調(diào)研與分析 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 制定住宅銷售價格的過

8、程 一、定價信息的調(diào)研和分析 p定價信息調(diào)研要求對住宅銷售價格相關(guān)的市場信息及項目自身特征進行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只 有通過定價信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對住宅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的要求、 對地理位置的要求等等；了解項目自身的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計等等產(chǎn)品特征，進而制定住宅產(chǎn)品的 產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略等。在這一過程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價格的主要 因素，定價信息調(diào)研的主要內(nèi)容會在下面詳細闡述。 9 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客

9、戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 制定住宅銷售價格的過程 二、確定項目總體均價及分期均價 p確定項目總體均價是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵性工作，它決定了項目經(jīng)營利潤的高低，反映了開發(fā)商的 經(jīng)營理念，一切銷售價格制定過程均以此為主軸。確定總體均價時，要在考慮內(nèi)外部因素及定價信息的基礎(chǔ)上， 洞察目標客戶的價值取向，衡量目標客戶的銷售價格接受能力。有的項目規(guī)模較大，可能會分期進行開發(fā)，這 就需要在總體均價確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策略等因素， 在總體均價的基礎(chǔ)上確定各個分期的均價。但是，住宅項目不論如何定價，最后都必須符合市場需求規(guī)律，接 受市場

10、的最后檢驗。 10 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 制定住宅銷售價格的過程 三、制定銷售價格系數(shù)、確定價格系數(shù)權(quán)重 p制定銷售價格系數(shù)時主要考慮住宅產(chǎn)品個性特征對住宅單位單價的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房 型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對住宅單位單價的影響程度，由于住宅項目內(nèi)部和外 部因素的差異，購買者對住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價 格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導(dǎo)致每一

11、住宅單位的積分不同。 11 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 制定住宅銷售價格的過程 四、評分、制定計價參數(shù)及單價 p根據(jù)這些系數(shù)來確定住宅的計價參數(shù)及價格系數(shù)權(quán)重，并試算出每一套單位的銷售價格。這種價格計算方法 對住宅單位的相關(guān)指標及權(quán)重系數(shù)進行了較為客觀的評估，因而能夠比較準確地反映出每一住宅單位合理、科 學(xué)的價格及各住宅單位之間地相互價格關(guān)系。 12 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直

12、 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 提綱 13 前言 適用范圍 制定住宅銷售價格的過程 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 定價信息的調(diào)研與分析 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 一、市場導(dǎo)向原則 p在制定住宅銷售價格系數(shù)時，需要深入開展定價信息調(diào)研，仔細分析市場及反饋信息，注重收集市場同區(qū)域、 同系列、同檔次住宅項目的銷售價格、目標客戶群、核心競爭對手及項目其它指標等相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)

13、上， 充分考慮周邊及相關(guān)地區(qū)居民的生活習(xí)慣，結(jié)合項目的建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施等自身的優(yōu)劣勢，制定 出合理的系數(shù)指標。 14 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 二、住宅單位性價比分布均好性原則 p住宅單位的性能與其銷售價格之間存在著相輔相 成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價格也相對 較高，反之亦然。在制定銷售價格系數(shù)過程中，需 要仔細研究項目特點及每一套單位的特性等信息， 并通過制定合理的銷售價格系數(shù)、價格系數(shù)權(quán)重及 評分，使住

14、宅單位的性能與其市場價值匹配，項目 整體性價比分布均好，在保證總體均價的基礎(chǔ)上， 使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達到相同的、合理的 銷售速度。 15 案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報項目 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 二、住宅單位性價比分布均好性原則 16 案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報項目 物業(yè)發(fā)展建議-項目整體規(guī)劃建議（變電站不能拆遷） 住宅 超市 購物中心 廳堂步行街 酒店 公寓 北 廳堂步行街 酒店 地下超市 購物中心 公寓 住宅 備注：若

15、變電站可以拆遷，但仍在 本項目地塊內(nèi)，建議不做拆遷位置 處理，原因：1、發(fā)到任何位置不 如目前為止更合（緊鄰公建和回遷 房，可弱化對住宅影響）；2、減 少成本。 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 二、住宅單位性價比分布均好性原則 17 案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報項目 項目分期開發(fā)建議（方案一：變電站位置不變） 1期：預(yù)計銷售時間2012年，開發(fā)回 遷區(qū)，盡快通過先拆遷西南地塊，為 北側(cè)的地塊做平整準備工作。緊鄰回 遷區(qū)部分同時開始銷售，

16、利用較低較 高和總價培育市場。 3期：預(yù)計銷售時間2015-2016年，類型：住宅及公 寓（兩棟）。2016年商業(yè)開始動工。本地塊有變電 站影響，但通過1期和2期的品牌培育和市場的認可， 同時此階段商業(yè)配套的作用可以弱化影響，實現(xiàn)項 目的良好銷售。 2期：此階段銷售時間在2013-2014年， 本項目依然在品牌培育期和快速回籠資 金時期，以較好的地塊提高項目自身優(yōu) 勢，來實現(xiàn)相對較高價格和快速銷售。 4期：此階段銷售時間在2017-2018年，地塊比較完 整，西側(cè)有學(xué)校配套，有利做收官產(chǎn)品，最終實現(xiàn) 本項目的高收益。同時因商業(yè)部分在此階段基本成 型，剩余2棟公寓樓的投資價值凸現(xiàn)，在此階段銷售。

17、 學(xué)校 5期：預(yù)計建設(shè)時間2017-2018年， 酒店最后開發(fā)。 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 二、住宅單位性價比分布均好性原則 18 案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報項目 項目分期開發(fā)建議（方案二：變電站位置改變） 1期：預(yù)計銷售時間2012年，開發(fā)回 遷區(qū)，盡快通過先拆遷西南地塊，為 北側(cè)的地塊做平整準備工作。緊鄰回 遷區(qū)部分同時開始銷售，利用較低較 高和總價培育市場。 學(xué)校 5期：酒店最后開發(fā)。 變電站設(shè)置在回遷區(qū)。避免對商品 房的

18、銷售造成影響。 2期：受變電站的影響，以及有教育配套的 優(yōu)勢，此階段開發(fā)本地塊。地塊校正，利 于做景觀，可弱化變電站的影響。 3期：緊鄰城市主干道和配套商業(yè)，此時酒店沒 有建設(shè)，避免了酒店高度對此地塊北側(cè)樓棟的銷 售影響。同時利用商業(yè)配套的動工來實現(xiàn)本項目 3期的高價格利潤。 4期：地塊完整且面積大，利于規(guī)劃大面 積景觀和樓王戶型設(shè)計。 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 三、權(quán)重合理性原則 p在制定價格過程中，確定價格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)

19、鍵的工作。權(quán)重不僅反映了各項系數(shù)分值之間的比例關(guān)系， 而且反映了各項系數(shù)在整個評分體系中的比例關(guān)系，這種比例關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進 而影響到住宅單價。原則上，可以通過多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過市場調(diào)查，獲得市場在售項目 的銷售信息；二是以市場調(diào)查獲得的客戶反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對本項目進行權(quán)重評估，獲得的內(nèi) 部反饋信息和外部專家權(quán)重評估的反饋信息等方法。通過對反饋信息的分析，預(yù)期市場（客戶）對項目各個方 面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關(guān)心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價格系數(shù)權(quán)重。 19 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting

20、 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 四、產(chǎn)品性能差異化原則 p住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦 不同。在系數(shù)制定過程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能 差異的住宅分別得到不同的分值，在價格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。 五、價格指導(dǎo)性原則 p分析住宅項目周邊市場、配套和項目自身對價格產(chǎn)生影響的因素，進一步分析住宅單位的個性特征，明確這 種個性特征對住宅單位單價的影響程度

21、，運用市價比較法（詳見下面案例），制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與 與市場變化保持一致，使之對制定住宅銷售價格具有明確的指導(dǎo)性。 20 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 提綱 21 前言 適用范圍 制定住宅銷售價格的過程 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 定價信息的調(diào)研與分析 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！

22、住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 一、銷售價格系數(shù)制定及評分的程序 p項目組成立項目評分工作小組，構(gòu)建銷售價格系數(shù)體系，確定價格系數(shù)權(quán)重，并借助專業(yè)的評分方法對各住 宅銷售價格系數(shù)進行綜合評分，撰寫項目住宅產(chǎn)品銷售銷售價格系數(shù)專題報告（以下簡稱“報告”）。完 成報告初稿后，要求及時將初稿報項目部審核，由項目部提出相關(guān)建議，通過反復(fù)溝通、交流及征求意見， 做修正成稿。 p對不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進行分析，確定整體均價。 p第三步確定項目內(nèi)部價格體系。 22 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在

23、 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 系數(shù)制定及評分辦法 p朝向系數(shù)：我國地域廣闊，每一個地區(qū)都有其獨特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日 照問題，因此各地買家對住宅朝向的選擇也會有某些差異。只有準確把握當?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定 出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若 廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。 p景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開闊程度、視線軸的長短、視覺效果、視線遮擋影響有關(guān)。 如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場

24、、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景 優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、 廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑 感較強的住宅單位，其系數(shù)分值就會相對較低。 23 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 系數(shù)制定及評分辦法 p朝向系數(shù)：我國地域廣闊，每一個地區(qū)都有其獨特

25、的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日 照問題，因此各地買家對住宅朝向的選擇也會有某些差異。只有準確把握當?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定 出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若 廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。 p景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開闊程度、視線軸的長短、視覺效果、視線遮擋影響有關(guān)。 如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景 優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧

26、市區(qū)、垃圾站、 廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑 感較強的住宅單位，其系數(shù)分值就會相對較低。 24 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 系數(shù)制定及評分辦法 p物業(yè)類型系數(shù)：各樓盤所處的地區(qū)不同，買家對住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對多層有偏好，有的 地區(qū)則對小高層有偏好等；此外，即使樓盤是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會因一梯二戶、一梯

27、 三戶或一梯多戶等樓型設(shè)計不同而受到買家的喜好程度不同；而對別墅言，買家會喜好獨棟別墅多一些，雙拼 和疊拼別墅次之，最后是聯(lián)排。因此，根據(jù)市場需求，分析買家的喜好，對不同樓型確定不同系數(shù)分值。 p安靜度系數(shù)：噪音大小對人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來說，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較 高；而一些鄰近噪音源，如公路、鐵路、高架橋、工廠、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜， 影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。 25 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫

28、助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 系數(shù)制定及評分辦法 p戶型系數(shù)：因戶型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同而導(dǎo)致系數(shù)分值 的不同，這種情況往往和市場需求有關(guān)。由于人們在不同房型、面積的住宅中生活的舒適感及精神感受不同， 其喜好程度也不盡相同。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可 能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛之戶型的系數(shù)分值會相對較高。 p私密性系數(shù)：隨著人們生活水平的提高，買家對生活中的私密性越來越重視。因此住宅單位的私密性較好， 則其系數(shù)分值自然也會相對較高，反之亦然。在此基礎(chǔ)上，不

29、同住宅單位之間的對視程度、距離遠近等等都會 影響到私密性系數(shù)分值。 26 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 系數(shù)制定及評分辦法 p單邊系數(shù)：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會相對較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會較高。一般而言， 對公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對別墅而言，四 面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高，三面臨空的雙拼別墅次之，二面臨空的排屋最低。一般情況下，

30、單邊系數(shù)可 以計入個別因素。 p個別因素系數(shù)：住宅單位的不同平面設(shè)計會使得系數(shù)分值不同，例如，開放空間、休閑空間、通風(fēng)、采光、 雙陽臺、緊湊戶型、復(fù)式等設(shè)計，因其提高居住品質(zhì)，而相應(yīng)提高了住宅單位的系數(shù)分值；此外，設(shè)備層、轉(zhuǎn) 換層等對住宅單位的系數(shù)分值也會產(chǎn)生一定的影響。案例：金隅時代城5#，3-5層?xùn)|側(cè)2米內(nèi)有建筑物遮擋， 造成此層個別戶型需要單獨定價。 27 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 樓盤權(quán)重 本

31、項目季景沁園融科橄欖城寶星國際湖畔雅居鹿港澳洲康都 xabcdef 100%25%20%10%15%15%15% 均價(元/m2）權(quán)重8400（精裝）68007500（毛坯） 8300（毛坯） 6600（毛坯） 7200（精裝修） 折算毛坯均價(元/m2）720068007500830066006400 位置108788896 交通108767796 周邊環(huán)境（安靜系數(shù)）84467756 商服配套1297791067 公共教育設(shè)施65546655 規(guī)模86574856 景觀85886867 戶型結(jié)構(gòu)（物業(yè)類型、 朝向129811810910 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施（私密性 系數(shù)）109897878 工程

32、進度1038510875 發(fā)展商知名度66454544 合計 100qxqaqbqcqdqeqf 10072717676857270 pi7301.41 6442.11 7105.26 7030.59 6600.00 6582.86 piwi1825.35 1288.42 710.53 1054.59 990.00 987.43 px6856.32 7199 案例1：望京k7區(qū)a、b組團基礎(chǔ)數(shù)據(jù)價格預(yù)期 單項目評分總和 加權(quán)影響價值=本項目 總分/單項目評分總和* 毛坯價格 價格影響比例=加權(quán)影 響價值*樓盤權(quán)重比例 各項目價格影響比 例之和 入市價格=（考慮入市時間因素）現(xiàn)實 價*價格增長率

33、（或者經(jīng)過營銷手段可 實現(xiàn)的價格增幅） 28 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 29 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 30 東岸國

34、際2期珊瑚頂 總建筑面積總建筑面積占地面積占地面積27.727.7萬，建筑面積萬，建筑面積4343萬萬 ， 建筑類型及分布建筑類型及分布 108108棟（花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟棟（花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟 別墅）別墅） 推出樓棟推出樓棟第一批第一批1010棟花園洋房；第二批棟花園洋房；第二批6 6棟花園洋房棟花園洋房 總套數(shù)總套數(shù)12751275戶戶 推出套數(shù)推出套數(shù)500500多套多套 開盤時間開盤時間20092009年年6 6月月6 6日日 開盤戶型面積開盤戶型面積花園洋房花園洋房180-400180-400 開盤主力面積開盤主力面積180180、300300 開盤價

35、格開盤價格均價均價74007400元元/ / 在售價格在售價格均價均價90009000元元/ / 銷售率銷售率第一批剩余第一批剩余1010多套，多套，98%98%；第二批銷售；第二批銷售6060多套多套 去化面積去化面積約約8 8萬萬 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 獨 棟獨 棟 別別 墅墅 雙拼別墅雙拼別墅 花園洋房花園洋房 花園洋房花園洋房 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅

36、 花園洋房花園洋房 花花 園園 洋洋 房房 截止到2010年4月，東岸國際二期共推出16棟花園洋房，成交均價8800元/ 1 1 # # 2 2 # # 7 7 # # 8 8 # # 9 9 # # 1 01 0 # # 1 11 1 # # 1 21 2 # # 1 31 3 # # 1 41 4 # # 已已 推推 1 51 5 # # 1 91 9 # # 1 61 6 # # 2 02 0 # # 2 12 1 # # 2 22 2 # # 東岸國際2期珊瑚頂 31 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助

37、 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 32 平層戶型復(fù)式戶型 南北雙 向三個 露臺 主臥超大更 衣室 雙陽臺設(shè)置 中西 雙廚 分置 室內(nèi)庭院 生活陽臺 次臥凸窗 室內(nèi)庭院 主臥配置步入式衣 帽間及獨立衛(wèi)浴 東岸國際2期珊瑚頂 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 33 33 p東岸國際，

38、作為整個如意開發(fā)區(qū)甚至整個呼市的比較具有代表性的高端項目。 p從2006年進入呼市房地產(chǎn)市場以來，銷售情況一直較好。項目成功塑造的高端形象，吸引了本地、周邊盟市的高端群體。 p項目的優(yōu)勢在于一期的完美呈現(xiàn)為二期的銷售奠定了良好的基礎(chǔ)，且項目周邊自然環(huán)境較好，產(chǎn)品設(shè)計突出舒適度，滿足高端客群的 心理，09年銷售情況一路飄紅。 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 東岸國際2期珊瑚頂 其他競品項目案例略 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案

39、例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 34 項目權(quán)重 分配表 項目權(quán)重備注 香格里30%同區(qū)同質(zhì) 京能藍色理想25%同區(qū)同質(zhì) 綠地塞尚公館30%同區(qū)同質(zhì) 東岸國際5%同區(qū)不同質(zhì) 萬達廣場10%不同區(qū)同質(zhì) 合計100/ 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 35 地段價值 39 100% 產(chǎn)品素質(zhì) 32 環(huán)境設(shè)計 6 開發(fā)品牌 8 物業(yè)品牌 8

40、 工程風(fēng)險 7 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 36 p打分取值區(qū)間：-55 p打分方式：打本項目得分 p分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分

41、 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 37 影響因素權(quán)重 項目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 大項細項比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 環(huán)境23 升值前瞻8%0018-1-80000 居住成熟度5%0000-1-51500 景觀價值5%1521031515210 噪音影響3%0000390000 樓盤昭示性2%1200-1-21212 交通 交通路況6%1616318-1-616 公交線路3%00412-1-30000 配套 小區(qū)自有配套3%13-1-300-2-613 社區(qū)外配套4%0014-5-200000 合計39%1637

42、4021 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 38 影響因素權(quán)重 項目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 大項細項打分 得分 打分 得分 打分 得分打分得分打分得分 規(guī)模7 占地及總面積3%13-1-3132600 容積率3%26-1-341239412 車位比1%00-1-1552222 設(shè)計8% 主力戶型4%3122831214-1-4 幾梯幾戶2

43、%12-2-4482424 實用率2%-1-2-3-6123636 形象9 外觀形象6%318-1-6424318212 公共裝修3%26-1-3263939 設(shè)備8 設(shè)備智能化2%00-2-4-1-22424 電梯1%0000220000 供暖及制冷2%00-1-2000000 高科技技術(shù)應(yīng)用3%13-1-3261313 合計32%48-27786548 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城

44、16#-18#價格體系論證 39 影響因素 權(quán)重 項目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 綠化率3%2600392613 設(shè)計方案2%12-1-2480000 設(shè)計公司1%-3-30011-1-1-2-2 合計6%5-21851 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 40 影響因素 權(quán)重 項目 香格里東岸國際

45、萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 開發(fā)商5%31515-1-515-1-5 承建商3%2626131313 合計8%2111-28-2 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 41 影響因素 權(quán)重 項目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 物業(yè)公司品牌5%150015

46、-2-10-3-15 物業(yè)收費標準3%-1-3-1-326-1-3-1-3 合計8%2-311-13-18 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 42 影響因素 權(quán)重 項目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 現(xiàn)有工程形象3%26-3-9-1-32613 入住時間4%00-4-16-3-12-5-2028 合計

47、7%6-25-15-1411 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 43 六大影響因素 權(quán)重 項目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想 綠地塞尚公館 比例得分得分得分得分得分 地理位置39%16374021 產(chǎn)品素質(zhì)32%48-27786548 環(huán)境設(shè)計6%5-21851 開發(fā)質(zhì)量8%2111-28-2 物業(yè)管理8%2-311-13-18 工程風(fēng)險7%6-25-15-

48、1411 合計100%98-9945161 分值還原0.98%-0.09%0.94%0.51%0.61% 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 44 最終比準價格=項目報價94%+區(qū)域心理抗性因素 為保證價格比對結(jié)果的客觀性，我們按照現(xiàn)有比對項目的市場均價進行綜合折扣率后的價格作為最終項目比準價格： 分項 項 目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 項目均

49、價49009000530047005200 94折后均價46068460498244184888 區(qū)域抗性0500-50000 對比價格結(jié)果46068960448244184888 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 45 分項 項 目 香格里東岸國際萬達廣場京能藍色理想綠地塞尚公館 各項目最終比準均價46068960448244184888 本項目對比得分100.

50、98%99.91%100.94%100.51%100.61% 本項目比準價格4651.13888951.944524.134440.534917.82 比對項目比準權(quán)重0.30.050.10.250.3 權(quán)重后本項目比準價1395.34164447.597452.4131110.131475.35 本項目加價平均合計4880.82951 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體

51、系論證 46 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 47 項目影響力溢價項目營銷力溢價 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 48 4880

52、元/m x 2% = 98元/m 考慮項目溢價增幅一般為1-3%，且對項目的營銷力促進，取其風(fēng)險較居中價值為：2%因 此本項影響力溢價的數(shù)值為： 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 49 項目最終均價 = 4880+ 98 = 4978元/m 即： 項目營銷力 溢價 項目市場 影響力溢價 項目市場 比準均價 項目最終 實收均價 += 單擊此處編輯母版標題樣式 akc

53、onsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 50 依據(jù)上述論證，本項目能實現(xiàn)的最終實收均價為 這是依據(jù)最高限得出的理想狀態(tài)的價格估算，而要在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)我們即定的階段性銷售目 標是存在一定風(fēng)險的，并且應(yīng)對未來變化的抗風(fēng)險能力較弱。 思源希望依靠雙方的共同努力，真正將本項目產(chǎn)品力、營銷力、品牌力、市場影響力等方面 做到最好，最終實現(xiàn)既定目標！ 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在

54、房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 二、案例-確定整體均價 案例2：金隅時代城16#-18#價格體系論證 51 工程節(jié)點及樓棟特點； 促成前期積累客戶的充分成交； 旺銷局面打開二期開盤銷售的序曲，帶動后期銷售； 占領(lǐng)區(qū)域價格空擋區(qū)，搶先一步占領(lǐng)市場。 根據(jù)工程節(jié)點及樓棟特點，進行銷售計劃的制定，整體價格發(fā)展低開高走的整體原則。 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅

55、銷售價格系數(shù)的制定及評分 三、案例-確定單樓棟戶型價格體系 p樓層系數(shù)：對多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對住宅單位單價有著 比較重要的影響。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù) 分值制定標準是不一樣的。在制定樓層系數(shù)分值時，須要具體項目具體分析、具體樓型具體分析。一般而言， 對小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面 （上面）三四個層面分值要低；對多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、 六層最低。 p在對住宅單位的某一系數(shù)評分過程中，應(yīng)只

56、對影響該系數(shù)的影響因素進行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影 響因素，從而導(dǎo)致評分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對樓層系數(shù)評分過程中不考慮景觀因素的 影響，對安靜度系數(shù)評分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、 露臺（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計入建筑面積、不計容積率）等情況，不可在任一系 數(shù)評分過程中予以考慮，需要單獨計價。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。 52 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶

57、成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 三、案例-確定單樓棟戶型價格體系 53 案例1：金隅時代城16#-18#價格體系論證 二期住宅均價定位樓座特征描述 p18#樓：戶型由約130三居和90小復(fù)式組成，在16-18#樓中位置 最差，有底商，臨街，景觀優(yōu)勢最低，僅能欣賞東北方向園林景觀，戶 型面積區(qū)間非本市改善型客戶最優(yōu)考慮的面積區(qū)間。 p17#樓：戶型由約100二居、約150三居和約180四居組成，三 樓之中綜合素質(zhì)居中，有底商，南側(cè)為社區(qū)主入口，有噪音影響，景觀 僅能欣賞東南側(cè)及北側(cè)，面積區(qū)間為本區(qū)域銷售抗性相對較小的改善型 面積區(qū)間。 p16#樓：戶型同17#樓，三樓中位置最佳，270園

58、林景觀，無底商， 噪音小，戶型面積區(qū)間同17#樓相對較受歡迎，但北側(cè)有高層建筑 （15#）影響視野。 由上述樓棟剖析得出 三樓價值排序由低至高分別為：18#、17#、16#。 單擊此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 三、案例-確定樓棟價格體系 54 二期價差體系定位（住宅部分） p根據(jù)16、17、18#樓的樓座排布位置及戶型組成得出整體的推盤節(jié)奏為18#17#16#； p基于銷售價格的延續(xù)性與價格的平穩(wěn)增長，以及近階段最新出臺的房產(chǎn)新政對

59、項目后期銷售可能會產(chǎn)生的影響（本案二期主要 客群定位為改善型需求客戶），綜合考慮到戶型面積區(qū)間相對較為接近于13、10#樓的樓棟為18#樓，均屬于中小戶型（90以 上），將18#樓均價與10#樓目前的成交均價（5100元/）持平因此，18#樓整體均價定位為5100元/； p根據(jù)項目正常的銷售經(jīng)驗，項目價格一年的增幅為10%，本案2010年住宅銷售樓棟為5棟，因此平均漲幅定位為2% （本案整 體均價為5000元/ 2% ）由此初步得出17#樓均價為5200元/，16#樓均價為5300元/。 因此，二期住宅整體銷售成交均價預(yù)計不低于5000元/。 案例1：金隅時代城16#-18#價格體系論證 單擊

60、此處編輯母版標題樣式 akconsulting 艾克咨詢 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一 直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！ 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分 三、案例-確定樓棟價格體系 55 案例2：金隅時代城5#價格體系論證 p交通影響+30元/，5#樓位于小區(qū)南部，東側(cè)和南側(cè)臨近市政路，離小區(qū)南門出口距離最近，出行便捷+30元/ p噪音影響-30元/，項目小區(qū)東側(cè)和南側(cè)有都臨近市政路，因此5#臨路影響-30元/； p商業(yè)影響-50元/，5#樓東側(cè)及南側(cè)受商業(yè)影響-50元/； p采光影響+0元/：南側(cè)+50元/、東側(cè)+30元/、西側(cè)-30元/、北側(cè)-50元