上海恒策云南高爾夫別墅發(fā)展建議報告77pVIP

1、謹(jǐn)呈：紅河春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 引領(lǐng)云南的休閑生活方式，集引領(lǐng)云南的休閑生活方式，集高爾夫度假、休閑健高爾夫度假、休閑健 康和景觀房產(chǎn)康和景觀房產(chǎn)為一體的山湖休閑康療度假區(qū)為一體的山湖休閑康療度假區(qū) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位： 以旅游度假、休閑養(yǎng)療、景觀房產(chǎn)為功能特點(diǎn)以旅游度假、休閑養(yǎng)療、景觀房產(chǎn)為功能特點(diǎn) 以生態(tài)健康、自然山水為環(huán)境特質(zhì)（溫泉）以生態(tài)健康、自然山水為環(huán)境特質(zhì)（溫泉） 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位詮釋項(xiàng)目定位詮釋 山水別墅山水別墅 習(xí)慣于城市現(xiàn)代的繁華，而居家生活對于自然生態(tài)的追求、對 山、對水的居住環(huán)境要求，本項(xiàng)目作為山水別墅，在快速的城 市化進(jìn)程中，對自然、溫泉養(yǎng)療生態(tài)生活的追

2、求中獲利。 生活方式生活方式 新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn) 當(dāng)休閑放松成為一種時尚，集商務(wù)會議、休閑度假和居住為一 體的度假型社區(qū)將引導(dǎo)云南、昆明都市生活新風(fēng)向“以現(xiàn) 代的優(yōu)雅演繹著低調(diào)的奢華”。 依托項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，依托溫泉、地理區(qū)位優(yōu)勢，將居住與養(yǎng)療、 生活、休閑、運(yùn)動等融合于彌勒昆明城市后花園的新市鎮(zhèn)，打 造新型休閑旅游度假新標(biāo)桿。 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問題進(jìn)行探討下問題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶型與建議別墅產(chǎn)品戶型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part.

3、 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營銷思路及方向策略營銷思路及方向策略 part. 5 球場與物業(yè)運(yùn)營案例球場與物業(yè)運(yùn)營案例 part. 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場機(jī)會點(diǎn)市場機(jī)會點(diǎn): :大昆明地區(qū)休閑度假方式及在售高爾夫客戶群均反大昆明地區(qū)休閑度假方式及在售高爾夫客戶群均反 映出高爾夫的目標(biāo)客戶在財富階層映出高爾夫的目標(biāo)客戶在財富階層, ,有利于本項(xiàng)目定位與運(yùn)作有利于本項(xiàng)目定位與運(yùn)作 低 中 高 擁有資金實(shí)力擁有資金實(shí)力 低中高 休閑休閑 度假度假 檔次檔次 家庭聚會式棋牌娛樂+本 地或省內(nèi)旅游度假+普通 體育活動 在咖啡廳或茶室進(jìn)行棋牌娛 樂+全

4、國范圍觀光旅游+游泳/ 羽毛球/網(wǎng)球等 網(wǎng)球+高爾夫+國內(nèi)度假旅 游+國外觀光旅游+第二居 度假方式 昆明及富人休閑度假方式昆明及富人休閑度假方式 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 案例選取案例選取市場狀況市場狀況客戶客戶消費(fèi)驅(qū)動因素消費(fèi)驅(qū)動因素 春城高爾夫春城高爾夫 春城海岸春城海岸 華僑城項(xiàng)目華僑城項(xiàng)目 在售認(rèn)知度較高 市場關(guān)注度高 企業(yè)高管+私營業(yè)主+少 量江浙川滬外省 社交平臺,投資兼有 休閑度假,追求尊貴, 御景新城御景新城 星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng) 市場認(rèn)知度較高企業(yè)高管+私營業(yè)主+一 定量時尚白領(lǐng) 社交平臺,休閑度假, 自然生態(tài)生活,運(yùn)動 健身,追求時尚 昆

5、昆 明明 在在 售售 高高 爾爾 夫夫 購買此類以追求社會價值體現(xiàn)，對休閑度假及升值空間關(guān)注較高購買此類以追求社會價值體現(xiàn)，對休閑度假及升值空間關(guān)注較高 50萬以上 10-30萬以上 10萬以下 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場機(jī)會和高爾夫運(yùn)動的社會文化屬性是本項(xiàng)市場機(jī)會和高爾夫運(yùn)動的社會文化屬性是本項(xiàng) 目高爾夫形象目高爾夫形象、客戶及產(chǎn)品定位的重要依據(jù)、客戶及產(chǎn)品定位的重要依據(jù) 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 高高 爾爾 夫夫 的的 社社 會會 文文 化化 屬屬 性性 高爾夫運(yùn)動的高爾夫運(yùn)動的 社會形象社會形象 富人社交活動俱樂部富人社交活動俱樂部 高爾夫運(yùn)動蘊(yùn)高爾

6、夫運(yùn)動蘊(yùn) 涵的社會元素涵的社會元素 身份身份 地位地位 品位品位 高爾夫運(yùn)動傳高爾夫運(yùn)動傳 遞的文化信息遞的文化信息 一種休閑方式一種休閑方式 一種生活態(tài)度一種生活態(tài)度 一個社交圈子一個社交圈子 一個時尚話題一個時尚話題 春天高爾夫別墅春天高爾夫別墅 富人社交活動富人社交活動 中心定位中心定位 目標(biāo)客戶的偏目標(biāo)客戶的偏 好及關(guān)注點(diǎn)好及關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品打造圍繞產(chǎn)品打造圍繞 客戶的關(guān)注點(diǎn)客戶的關(guān)注點(diǎn) 和消費(fèi)文化發(fā)和消費(fèi)文化發(fā) 展階段展階段 大昆明地大昆明地 區(qū)區(qū)?區(qū)域級區(qū)域級? 身份身份? 升值升值? 休閑休閑? 社交社交? 時尚時尚? 新生事物新生事物? 時尚話題時尚話題? 生活態(tài)度生活態(tài)度? 本報

7、告是嚴(yán)格保密的。 立足紅河立足紅河, ,營造云南省富人社交活動休閑健康中心營造云南省富人社交活動休閑健康中心 高爾夫形象定位高爾夫形象定位: : 云南省真正的富人康療社交活動中心（休閑度假運(yùn)動）云南省真正的富人康療社交活動中心（休閑度假運(yùn)動） 高爾夫營銷愿景：高爾夫營銷愿景： 做鼎級生活的締造者；做富人生活方式的倡導(dǎo)者做鼎級生活的締造者；做富人生活方式的倡導(dǎo)者 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 昆明高爾夫消費(fèi)客戶的購買促因主要是昆明高爾夫消費(fèi)客戶的購買促因主要是: :社交社交, ,休休 閑度假閑度假, ,追求自然健康追求自然健康. .追求尊貴

8、生活方式的促因追求尊貴生活方式的促因 尚需要消費(fèi)文化沉淀，尚需要消費(fèi)文化沉淀，商務(wù)交往需求增加商務(wù)交往需求增加 我們的客人主要有三類,一類是我們的準(zhǔn)業(yè)主,第二種是做生意或 者企業(yè)活動的比較多,其余的是各種散客.散客中有些政府的事業(yè) 單位的,他們是高球愛好者,都有自己的專用球具. -昆明華僑城 高爾夫球場營銷人員 與其坐在辦公室或咖啡廳里,我更熱衷在球場間穿行，邊打球、 邊談生意，既享受戶外清新的空氣,又交朋結(jié)友，往往在“不知 不覺”中完成了一些商務(wù)的洽淡。 -昆明高球愛好者 “普洱茶行”老板（擁有5家門店在） 將文 朋友圈子里打高爾夫球的不少,經(jīng)常去打,一個主要是周邊朋友都 在打，另外也愛好。

9、經(jīng)常和圈里朋友一起去，可以結(jié)識球友 。 -舒總 一開始是受香港合作伙伴的影響,偶然打打,現(xiàn)在漸漸喜歡上這項(xiàng) 運(yùn)動,沒事就想來打兩桿,解乏放松。同時將球場看做交流、交友、 交際的活動場所。 -昆明某貿(mào)易集團(tuán)董事長 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目高爾夫客戶特征本項(xiàng)目高爾夫客戶特征: :私營業(yè)主私營業(yè)主, ,成功人士成功人士, , 富有富有, ,精力充沛精力充沛, ,思維開闊思維開闊, ,見識廣博見識廣博 年齡特征年齡特征35歲55歲 收入水平收入水平年收入50萬以上 教育背景教育背景教育接受程度不一 特質(zhì)特質(zhì) 關(guān)心事業(yè)發(fā)展、社交活動、自

10、我健康; 團(tuán)體中的精英,擁有領(lǐng)袖氣質(zhì); 不固守財富,是財富的創(chuàng)造者和運(yùn)用者; 具有較強(qiáng)的休閑享受需求； 對所提供的活動/設(shè)施要求高，喜歡健康、新鮮體驗(yàn)及 尊貴感； 在生活方式和消費(fèi)方式上屬于引導(dǎo)型客戶。 職業(yè)背景職業(yè)背景私營業(yè)主(70%)企業(yè)高管(15%)金融界人士(8%)高官(5%)其 它(2%) 所屬區(qū)域所屬區(qū)域昆明人(60%)地州及其它縣市(30%)與云南有工作緣的外省 市人數(shù)(10%)江浙川滬 工作工作/ /生活經(jīng)歷生活經(jīng)歷多數(shù)擁有自己的企業(yè)和事業(yè)基礎(chǔ)，部分政府單位及事業(yè)單 位的中高層管理者 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目高

11、爾夫客戶的消費(fèi)訴求本項(xiàng)目高爾夫客戶的消費(fèi)訴求: :身份、身份、 商務(wù)、運(yùn)動健康休閑時尚、保值商務(wù)、運(yùn)動健康休閑時尚、保值 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場分析 客戶分類第一類客戶第二類客戶第三類客戶第四類客戶 消費(fèi)訴求身份身份商務(wù)商務(wù)運(yùn)動健康休閑運(yùn)動健康休閑保值保值 客戶職業(yè) 私營老板私營老板+ +社會名流社會名流+ + 官員官員+ +大型企業(yè)高管大型企業(yè)高管 私營老板私營老板+ +大型大型 企業(yè)高管企業(yè)高管 私營業(yè)主私營業(yè)主+ +政府政府 及社會名流及社會名流+ +高高 級白領(lǐng)級白領(lǐng)(10-20(10-20萬萬) ) 私營業(yè)主私營業(yè)主+ +與云南與云南 有工作緣的外

12、資有工作緣的外資 客戶及江浙滬客客戶及江浙滬客 戶戶 合富輝煌昆明高爾夫愛好者調(diào)研 本報告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場分析 1.1.球場所在的區(qū)位球場所在的區(qū)位：構(gòu)成要素包括球場所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、交通條件、 人文、地理?xiàng)l件、氣候條件、人口密度、當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念、消費(fèi)意識等； 2.2.球場的品位、檔次球場的品位、檔次：包括設(shè)計水平、建造水平、球場的獨(dú)特性、風(fēng)格、挑戰(zhàn) 性、趣味性、周邊環(huán)境、唯一性等； 3.3.球場所采用的經(jīng)營模式球場所采用的經(jīng)營模式：一個球場的經(jīng)營模式一經(jīng)采用，便不宜變換，特別 是會員制球會的設(shè)立，必須定位準(zhǔn)確，必須十分重視會規(guī)、會

13、章的制定，重 視對會員權(quán)利義務(wù)的承諾和界定，重視這些規(guī)章制度對經(jīng)營管理的長期影響； 4.4.球場的管理水平球場的管理水平：是能否吸引客人到場的重要因素，衡量四個方面，.球 場品質(zhì)(指球場場地質(zhì)量)；.運(yùn)作水平；.服務(wù)水平；.管理成本。這基 本決定了一個球場的經(jīng)濟(jì)效益。 球場定位思考點(diǎn)球場定位思考點(diǎn)1:1:本項(xiàng)目高爾夫球場的定位和本項(xiàng)目高爾夫球場的定位和 經(jīng)營取決于區(qū)位經(jīng)營取決于區(qū)位, ,檔次檔次, ,經(jīng)營模式和管理經(jīng)營模式和管理( (增加增加) ) 球場的定位和經(jīng)營的成功與否球場的定位和經(jīng)營的成功與否kpi 本報告是嚴(yán)格保密的。 球場定位思考點(diǎn)球場定位思考點(diǎn)2:2:根據(jù)消費(fèi)者的需求開發(fā)復(fù)合功能

14、產(chǎn)品，主要根據(jù)消費(fèi)者的需求開發(fā)復(fù)合功能產(chǎn)品，主要 的價值關(guān)注點(diǎn)分為的價值關(guān)注點(diǎn)分為: :愛好愛好, ,身份和休閑身份和休閑, ,度假、商務(wù)功能度假、商務(wù)功能 商務(wù)交際商務(wù)交際 價值服務(wù)價值服務(wù) 愛好專業(yè)愛好專業(yè) 價值服務(wù)價值服務(wù) 身份榮耀身份榮耀 價值服務(wù)價值服務(wù) 健康休閑健康休閑 價值服務(wù)價值服務(wù) 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場分析 商務(wù)活動增加，增加交流和商務(wù)空間 專業(yè)教練,球具商店,專業(yè)培訓(xùn)和講座,賽事 打造豪華的環(huán)靜,營造私密的氛圍, 頂級的服務(wù)管理 休閑配套設(shè)施,spa會所,便利配套設(shè)施 本報告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶定位 產(chǎn)

15、品定位 市場分析 建議本項(xiàng)目高爾夫球場運(yùn)作建議本項(xiàng)目高爾夫球場運(yùn)作, ,配套設(shè)施定位配套設(shè)施定位 及市場營銷在初期圈層交流中心展開及市場營銷在初期圈層交流中心展開 以休閑度假主題展開市場和銷售工作,并為本項(xiàng)目spa 及醫(yī)療設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施推出做鋪墊,如在企業(yè)家或商務(wù)報紙雜志上 做廣告 云南的富人休閑康療新中心云南的富人休閑康療新中心 以休閑度假休閑度假消費(fèi)為目 的私營業(yè)主和企業(yè)高管 是本項(xiàng)目的主流客戶,占 到65% 財富階層:私營業(yè)主、企事 業(yè)企業(yè)高管、高官 消費(fèi)訴求消費(fèi)訴求 休閑spa、會務(wù)設(shè)備,餐飲,休閑配套,商 務(wù)中心 高效管理,優(yōu)良服務(wù),形象打造,氛圍的營造,為 商務(wù)客戶提供附加服務(wù) 啟

16、動區(qū)配套啟動區(qū)配套 身份,休閑娛樂,時尚,商務(wù) 客戶客戶 硬件硬件 軟件軟件 會所中規(guī)劃休閑、娛樂，高檔休閑設(shè)施(spa會 所)健身中心等 部分便利店設(shè)施 營銷營銷 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問題進(jìn)行探討下問題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶型與建議別墅產(chǎn)品戶型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營銷思路及方向策略營銷思路及方向策略 part. 5 球場與物業(yè)運(yùn)營案例球場與物業(yè)

17、運(yùn)營案例 part. 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場機(jī)會點(diǎn)：昆明市別墅市場尤其高爾夫別墅目前處在市場機(jī)會點(diǎn)：昆明市別墅市場尤其高爾夫別墅目前處在 快速發(fā)展階段，市場細(xì)分化開始，投資客群一定基礎(chǔ)快速發(fā)展階段，市場細(xì)分化開始，投資客群一定基礎(chǔ) 1998199820022002 啟動期啟動期 2003200320092009 活躍期活躍期 20092009至今至今 發(fā)展期發(fā)展期 初步啟動 開始出讓別墅用地 結(jié)束福利分房帶來 少量需求 整體房地產(chǎn)處于初 級階段 集中放量 2003年初國土資源45號 文件控制別墅等高檔住 宅用地，控制前所“囤 積”的別墅用地在04年 集中開發(fā)，使得別墅產(chǎn) 品在邁入200

18、4年后仍然 維持了較高的供應(yīng)量 橡樹莊園、滇池高爾夫、 春城海岸、西山別墅、 村上春樹、麗水龍庭 理性盤整 消化別墅存量 宏觀調(diào)控 產(chǎn)品開始創(chuàng)新 出現(xiàn)投資性別墅 商務(wù)、休閑、度假類 型逐步細(xì)分化 華僑城地產(chǎn)、御景國 際 高爾夫高爾夫 別墅別墅 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場機(jī)會點(diǎn)：高爾夫別墅項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，一定程度市場機(jī)會點(diǎn)：高爾夫別墅項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，一定程度 上沒有引領(lǐng)消費(fèi)者需求上沒有引領(lǐng)消費(fèi)者需求 v產(chǎn)品的細(xì)分化與市場需 求存在差距，更多高爾 夫定位較模糊，市場形 象不清晰 v高檔社區(qū)內(nèi)環(huán)境打造一 般，部分項(xiàng)目周邊配套 不完善，未形成人文社

19、 區(qū) v整體以湖泊水資源為主， 資源偏好過于明顯，都 集中在滇池等下由此形 成過于依賴資源 v戶型的舒適度不夠、品 質(zhì)不高 n昆明高爾夫別墅市場產(chǎn)品在2008年呈現(xiàn)創(chuàng)新趨勢，但還是存在諸 多的創(chuàng)新不夠之處： 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 市場機(jī)會市場機(jī)會 目前紅河州高爾夫別墅空白，整個昆明地區(qū)高爾夫的快 速發(fā)展，但項(xiàng)目定位較雷同，市場細(xì)分化不明顯，市場 存在較大的機(jī)會 本項(xiàng)目擁有寬闊山水資源、高爾夫球場及4000畝大盤 的規(guī)模優(yōu)勢，資源天生優(yōu)越，可塑性強(qiáng) 彌勒的下一個發(fā)展是生態(tài)優(yōu)勢地區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域按 照經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的規(guī)律，賦予了承擔(dān)昆明后花園及

20、交 通樞紐中心的位置 區(qū)域性開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展商運(yùn)營區(qū)域項(xiàng)目的氣度和魄力； 資源條件資源條件 政府規(guī)劃政府規(guī)劃 開發(fā)商資源整合能力開發(fā)商資源整合能力 立足于紅河立足于紅河 市場，高端市場，高端 定位，打造定位，打造 云南房產(chǎn)市云南房產(chǎn)市 場場健康休閑健康休閑 房產(chǎn)房產(chǎn) 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目置業(yè)客戶的置業(yè)目的本項(xiàng)目置業(yè)客戶的置業(yè)目的基于對昆明基于對昆明市場上市場上 的同類型項(xiàng)目的分析，用途為投資和度假的同類型項(xiàng)目的分析，用途為投資和度假 項(xiàng)目項(xiàng)目資源資源置業(yè)目的置業(yè)目的客戶狀況客戶狀況 星耀水星耀水 鄉(xiāng)鄉(xiāng) 高爾夫 具有唯

21、 一性 90的為投 資、儲蓄型 客戶 在昆明中高端住宅或別墅區(qū)內(nèi)已有住房 有四川、江浙、上海等地客戶 華僑城華僑城 高爾夫高爾夫 高爾夫 高配套 投資為主,其 次是度假療 養(yǎng) 在昆明或下邊縣市中高端住宅或別墅區(qū)內(nèi)已有住房 部分外省市客戶有關(guān)注（華僑城全國品牌營銷） 本項(xiàng)目置業(yè)客戶來源于現(xiàn)有的中高檔住宅區(qū)內(nèi)，且有部分本項(xiàng)目置業(yè)客戶來源于現(xiàn)有的中高檔住宅區(qū)內(nèi)，且有部分 外省市客戶，用途為投資和度假外省市客戶，用途為投資和度假 影樓老板：在市中心有一個比較大的住房，另外在華僑城準(zhǔn)備訂購一套 200多平米的別墅 某貿(mào)易公司老總：在浙江、上海有房產(chǎn)，經(jīng)常在這邊做生意，又計劃在御 景買高爾夫別墅 西山別墅

22、老業(yè)主：在星耀水鄉(xiāng)做預(yù)訂 昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶 市場典型客戶市場典型客戶 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶來源地分析昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶來源地分析-以昆以昆 明市及周邊縣市為主明市及周邊縣市為主 度假社區(qū)客戶度假社區(qū)客戶 項(xiàng)目項(xiàng)目資源資源距離距離客戶來源客戶來源 滇池高爾滇池高爾 夫夫 滇池自然 資源 昆明：市中心15公里 內(nèi) 昆明市70，昆明周邊市縣18左右， 少量江浙川滬客戶 橡樹莊園橡樹莊園滇池湖畔昆明：中心15公里左 右 昆明市區(qū)約75%多，周邊縣市約10% 多,10

23、%為開發(fā)企業(yè)的關(guān)系客戶，部分 其他外省市客戶 度假景點(diǎn)客戶度假景點(diǎn)客戶 項(xiàng)目項(xiàng)目資源資源距合肥距離距合肥距離客戶來源客戶來源 春城海岸春城海岸宜良陽宗海 度假區(qū) 距昆明75公里，昆明人占到70%多，其次為四川、浙 江等地外省約20% 華僑城地華僑城地 產(chǎn)產(chǎn) 湖泊 高爾夫 距昆明80公里，昆明及云南省內(nèi)休閑度假客戶約60%， 其次是外省市約30%，部分其他省份 御景高爾御景高爾 夫夫 湖泊前期吸納的以昆明人為主 v本項(xiàng)目的條件決定其初期客戶輻射范圍主要為紅河及周邊縣市大本項(xiàng)目的條件決定其初期客戶輻射范圍主要為紅河及周邊縣市大 昆明地區(qū)的客戶昆明地區(qū)的客戶 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位

24、價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目置業(yè)客戶職業(yè)特征本項(xiàng)目置業(yè)客戶職業(yè)特征私營企業(yè)主、企業(yè)高管、貿(mào)易、礦業(yè)和藥私營企業(yè)主、企業(yè)高管、貿(mào)易、礦業(yè)和藥 材等生意人、政府高官和泛公務(wù)員等中高收入人群材等生意人、政府高官和泛公務(wù)員等中高收入人群 西山高爾夫西山高爾夫滇池高爾夫滇池高爾夫山水云天山水云天麗水龍庭麗水龍庭曲靖金麟灣曲靖金麟灣 客客 戶戶 特特 征征 大型企業(yè)的老總 房地產(chǎn)企業(yè)老總 私營企業(yè)主 外地人占10% 私營企業(yè)主 企業(yè)高管 泛公務(wù)員 政府公務(wù)員、外地在 據(jù)昆明的生意人、周 邊市縣建材、貿(mào)易和 礦業(yè)等私營企業(yè)主 私營業(yè)主、 政府處級以 上官員、企 業(yè)中高層 私

25、營業(yè)主、政 府處級以上官 員、企業(yè)中高 層 消消 費(fèi)費(fèi) 驅(qū)驅(qū) 動動 因因 素素 靠近西山山,自 然資源豐富區(qū)域 好成熟度高適宜 居住 內(nèi)部規(guī)劃合理 投資 地理位置優(yōu) 越 成熟度高 控制總價 盤龍植物園園優(yōu)良自 然資源 適宜居住 客戶同質(zhì)度高 投資 果林湖邊區(qū) 位較好 區(qū)位優(yōu)勢 規(guī)劃好 產(chǎn)品好 總價低 昆明典型高爾夫社區(qū)客戶昆明典型高爾夫社區(qū)客戶 項(xiàng)目項(xiàng)目客戶特征客戶特征消費(fèi)驅(qū)動因素消費(fèi)驅(qū)動因素 春城高爾夫春城高爾夫職業(yè)：私營業(yè)主、貿(mào)易公司老板、大企業(yè)高層 等 資源稀缺,投資,休閑度 假 華僑城項(xiàng)目華僑城項(xiàng)目職業(yè)：銀行,保險,民營企業(yè)家,私營業(yè)主,機(jī)構(gòu)客 戶, 藥材生意人,煤炭礦主 資源稀缺,投

26、資,休閑度 假 昆明地區(qū)中高檔項(xiàng)目客戶昆明地區(qū)中高檔項(xiàng)目客戶 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位與建議產(chǎn)品定位與建議- -面積、功能、差異化、附加值面積、功能、差異化、附加值 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目戶型面項(xiàng)目戶型面 積配比積配比 產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品設(shè)計及 價值點(diǎn)價值點(diǎn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 全國視野，不同類型高爾夫球場特征歸納全國視野，不同類型高爾夫球場特征歸納 戶型面積戶型面積 球會分類 主題高爾夫主題高爾夫深圳城區(qū)高爾夫深圳城區(qū)高爾夫度假高爾夫度假高爾夫 典型案例深圳觀瀾湖高爾夫中信綠色高爾夫春城湖畔度假區(qū) 區(qū)位城市

27、群中心， 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 城市中心， 住宅片區(qū) 旅游目的地， 著名旅游資源 球場規(guī)模12個錦標(biāo)級球場（已建成 10個球場180洞，目前正 在修建2個新球場） 36洞36洞 物業(yè)開發(fā) 時機(jī) 球場建成2年后推出少量 物業(yè)，待球場建立品牌 （開業(yè)八年之后）才規(guī)模 化開發(fā)房地產(chǎn) 球場建成2年后球場建成2年后 客戶定位投資客、企業(yè)機(jī)構(gòu)、 自住/度假 以一居為主投資客、 自住/度假 本報告是嚴(yán)格保密的。 觀瀾湖高爾夫在球場建成八年之后才規(guī)?；_發(fā)房地產(chǎn)，細(xì)分市場并逐步實(shí)觀瀾湖高爾夫在球場建成八年之后才規(guī)?；_發(fā)房地產(chǎn)，細(xì)分市場并逐步實(shí) 現(xiàn)客戶多元化：投資客現(xiàn)客戶多元化：投資客企業(yè)機(jī)構(gòu)企業(yè)機(jī)構(gòu)度假度假/ /自

28、住人士，自住人士，戶型以戶型以200200平米主力平米主力 時間1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.11 （未開盤） 高爾夫世界杯 球場啟用 駿豪酒店開 業(yè) 翠谷球場啟 用 鄉(xiāng)村俱樂部開 幕 翠谷球場燈光 球場啟用 俊嶺球場啟 用 俊嶺球場后 九洞燈光球 場啟用 龍島球場啟 用 好望角球場啟 用 高爾夫球會專 賣店開張 新翠谷球場完 成改造并正式 啟用 已建成十個 球場 正在興建兩 個新球場 房地產(chǎn)曉峰居 56幢 獨(dú)立別墅 觀瀾豪園 4幢6-9層花園 洋房 賽維納 2幢16-17層 小高層 高爾夫大宅 約86幢 獨(dú)立別墅 翡翠灣 一期15

29、6棟別 墅 長堤 222棟別墅 戶型197260平方 米 93232平方米65平方米438868平方米， 樓王1500平方 米 198-288平方 米 188-222平方 米 售價13000/平方米 （帶租約公寓， 附送豪華裝修 ） 30000/平方米； 樓王總價1.1億 總價600- 1000萬 預(yù)計總價 600800萬 會籍不贈送會員卡獲贈鉆石卡，價 值80萬 獲贈個人金 卡，價值65 萬 獲贈個人金 卡，價值65 萬 客戶投資客由于總價高，均 上千萬元，大多 為企業(yè)集團(tuán)購買， 主要來自北京、 上海、港澳 珠三角企業(yè) 主，年輕富 豪 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例分析借鑒案例分析借鑒參考春城湖

30、畔高爾夫的成功運(yùn)營模式，戶型配參考春城湖畔高爾夫的成功運(yùn)營模式，戶型配 比建議，比建議，160160平米的為主力戶型平米的為主力戶型 球員峰值 300人/日 訪客峰值 300人/日 + /） 住宿調(diào)整系數(shù) 1.5= 返租物業(yè) 400套 （ 返租物業(yè)分期的考慮因素： 1.球場正在興建之中，球員數(shù) 量少，多數(shù)為創(chuàng)始會員； 2.度假氛圍不濃，需時間培育; 3.試探市場，降低經(jīng)營風(fēng)險； 4.待球場成熟時，返租物業(yè)后 期開發(fā)可實(shí)現(xiàn)更大價值； 啟 動 區(qū) 總建面290畝6670.5約97000 m2 物業(yè)類型聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅 物業(yè)面積（m2 ）160180200220250 物業(yè)配比40%40%25%25

31、%15%15%20%20% 套數(shù)2401357080 總套數(shù)525 啟動區(qū)容積率協(xié)商后為0.5， 結(jié)合之前確定的物業(yè)配比方案， 估算啟動區(qū)物業(yè)套數(shù) 按假設(shè)的球場日接待人數(shù) 峰值，推算整個項(xiàng)目專為高 爾夫提供返租物業(yè)的套數(shù) 啟動區(qū)返租物業(yè)的建議：啟動區(qū)返租物業(yè)的建議： 1.啟動區(qū)推出約200套，其余200套將在后期開發(fā)； 2.其中聯(lián)排別墅占80%，約為160套; 3.獨(dú)立別墅20%，約為40套； 4.承諾合理的回報，既對購買者產(chǎn)生吸引力，又不造成經(jīng)營壓力； 5.物業(yè)統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理，提供酒店式服務(wù)； 6.控制物業(yè)面積； 7.套內(nèi)設(shè)計符合返租需求，臥室均帶獨(dú)立衛(wèi)生間和觀景陽臺；公共 活動區(qū)位于中

32、央，均好共享 回顧啟動區(qū)核心客戶： 國內(nèi)第二居所度假客戶與投 資客戶 整體項(xiàng)目： 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)類型地確定參考：綜合容積率為物業(yè)類型地確定參考：綜合容積率為0.50.5的情的情 況下可能涉及的物業(yè)類型況下可能涉及的物業(yè)類型 物業(yè)類型面積區(qū)間容積率目標(biāo)客戶 大獨(dú)棟350-500平米0.2財富階層、準(zhǔn)財富階層 中獨(dú)棟250-350平米0.3準(zhǔn)財富階層、中產(chǎn)階層上層 小獨(dú)棟180-250平米0.4準(zhǔn)財富階層、城市中產(chǎn)階層 聯(lián)排160-2000.6城市中產(chǎn)階層 花園洋房80-1401.0城市中產(chǎn)階層 n在容積率為0.5的情況下，可能的產(chǎn)品形式:獨(dú)棟、th、花園洋房。 n參照市場上不同物業(yè)類

33、型容積率，并根據(jù)合富輝煌經(jīng)驗(yàn)和市場數(shù)據(jù)， 確定獨(dú)棟、th、花園洋房的容積率如下所示： n雙拼：雙拼：因?yàn)椴荒苡行嵘莘e率同時與小獨(dú)棟價格拉不開形成內(nèi)部競爭， 采用部分產(chǎn)品 n疊拼：疊拼：因與聯(lián)排存在內(nèi)部競爭，在整個市場上銷售不理想，本項(xiàng)目不采 用 n普通多層普通多層：缺乏亮點(diǎn)，因項(xiàng)目定位等因素，本案不采用 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 不同開發(fā)時期的產(chǎn)品開不同開發(fā)時期的產(chǎn)品開 發(fā)組合發(fā)組合 保持標(biāo)桿、現(xiàn)金流 及創(chuàng)新產(chǎn)品的合理組合， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu) 的良性循環(huán) 。 時間軸

34、時間軸項(xiàng)目初期項(xiàng)目初期項(xiàng)目中期項(xiàng)目中期項(xiàng)目后期項(xiàng)目后期 市場狀況市場狀況 區(qū)域陌生，配套缺 乏 高爾夫開始修建 市政配套逐漸成熟， 旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)啟 動 區(qū)域走向成熟（度 假及生活配套齊全） 目目 標(biāo)標(biāo) 先期實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn) 金流，抵抗風(fēng)險； 樹立項(xiàng)目價值標(biāo)桿； 建立開發(fā)商品牌 實(shí)現(xiàn)利潤，延續(xù)項(xiàng) 目的價值形象 賺取超額利潤，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化 客客 戶戶 區(qū)域財富休閑度假 客戶和投資客，對 品質(zhì)敏感、稀缺資 源占有型 客戶層面擴(kuò)大，準(zhǔn) 財富階層、中產(chǎn)休 閑度假客戶和投資 客戶 項(xiàng)目周邊中產(chǎn)階層 及白領(lǐng)階層休閑度 假需求凸現(xiàn)，被吸 引過來 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 標(biāo)桿標(biāo)桿大獨(dú)棟大獨(dú)棟 現(xiàn)金流現(xiàn)金流

35、 中獨(dú)棟、小獨(dú)棟中獨(dú)棟、小獨(dú)棟、 聯(lián)排 小獨(dú)棟、聯(lián)排 創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品 產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略以豐富的產(chǎn)品線降低大盤開發(fā)以豐富的產(chǎn)品線降低大盤開發(fā) 風(fēng)險風(fēng)險 價格定位 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間定位本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間定位 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比 大獨(dú)棟大獨(dú)棟350350400 400 15%15% 中獨(dú)棟中獨(dú)棟25025035035020%20% 小獨(dú)棟小獨(dú)棟180180250 250 25%25% 聯(lián)排聯(lián)排16016022022040%40% 戶型

36、面積定位原則：戶型面積定位原則： 戶型面積定位：戶型面積定位： p面積區(qū)間考慮云南省、昆明現(xiàn)有物業(yè)類型戶型面積進(jìn)行定位； p目標(biāo)客戶價值趨向； p由于項(xiàng)目定位高檔，價格較高，為了控制總價 ，戶型面積適當(dāng)縮小； p戶型面積進(jìn)行分級，以滿足不同層級的客戶的需求 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位與建議產(chǎn)品定位與建議- -面積、功能、差異化、附加值面積、功能、差異化、附加值 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目戶型面項(xiàng)目戶型面 積配比積配比 產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品設(shè)計及 價值點(diǎn)價值點(diǎn) 本報告是嚴(yán)

37、格保密的。 緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流， 通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。 室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)，同時通過合理的功能布局減少面積較小帶來的壓室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)，同時通過合理的功能布局減少面積較小帶來的壓 抑感，實(shí)現(xiàn)抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受小面積、大感受”的效果，的效果，利用區(qū)域資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值提升利用區(qū)域資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值提升 別墅特質(zhì)空間別墅特質(zhì)空間 的處理的處理 彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/ 入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。 將部分功能

38、空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳） 結(jié)合布置。 充分利用地下室，在其分布活動室、影音室、工人房等功能空間 功能空間布局功能空間布局 處理處理 本報告是嚴(yán)格保密的。 u下沉式庭院增加了室外空間 的層次感，業(yè)主可隨意分配 各類使用功能于此； u彌勒特有溫泉資源優(yōu)勢，實(shí) 現(xiàn)溫泉入戶，提升項(xiàng)目價值 空間和價值點(diǎn)。 增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面 平添院落的層次感平添院落的層次感 利用溫泉入戶，實(shí)現(xiàn)健康理療利用溫泉入戶，實(shí)現(xiàn)健康理療 全天候全天候 本報告是嚴(yán)格保密的。 u客廳是待客會客的主要 空間。 u別墅客戶非常注重公共 空間的尊貴感，希望客 廳面積盡可能的寬敞、 闊綽 u在地

39、上面積為250左右 的情況下，獨(dú)立客廳面 積應(yīng)達(dá)到40平方米左右 ；在地上面積在200平 米左右，家庭廳、客廳 以及餐廳可以結(jié)合布置 ，總面積在70-80左右 別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理 本報告是嚴(yán)格保密的。 室內(nèi)空間 u主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居 住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥 區(qū)有兩種處理手法： u方法一：二層只有主臥區(qū) 一個功能空間，無其他臥 室； u方法二：二層設(shè)置兩個獨(dú) 立主臥區(qū)，以滿足雙親同 住的需要； 案例1：昆明星耀水鄉(xiāng)山居別 墅na戶型，局部二層，作為主 臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次 臥室。 陽臺 主臥室 書房 上空 衣帽 間 過廳 衛(wèi)生間 主臥室 主臥衛(wèi)生間 案例2：北京納帕溪

40、谷sa 戶型，二層設(shè)有2個獨(dú)立 主臥區(qū)； 別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理 本報告是嚴(yán)格保密的。 u小獨(dú)棟別墅地下室面 積約在70-100平方米 之間，由于地上面積 有限，業(yè)主通常會一 些私人愛好和家庭生 活功能空間移至地下 室內(nèi)。 u例如昆明華僑城高爾 夫獨(dú)特的地下部分空 間的有效利用。 半地下室與室外 別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理 本報告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫別墅戶型增值設(shè)計要點(diǎn)高爾夫別墅戶型增值設(shè)計要點(diǎn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目房產(chǎn)價格定位：本項(xiàng)目房產(chǎn)價格定位： 市場比較市場比較：本項(xiàng)目地處地州，昆明遠(yuǎn)郊，價格定位參考昆明現(xiàn)有較遠(yuǎn)樓盤售 價及市場可承受度，遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅為1

41、1000元/平米； 符合定位符合定位：考慮本項(xiàng)目高端形象定位、產(chǎn)品價值體系及客戶定位； 溢價空間溢價空間：本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計相比昆明市場上現(xiàn)有產(chǎn)品差別不大，包括高附加 值、大面積贈送、細(xì)節(jié)的處理等，給市場預(yù)留部分升值空間； 價格梯度價格梯度：別墅銷售以總價為單位，因此通過面積控制總價，獨(dú)棟面積越小 單價越高，采取高單價、低總價策略，實(shí)現(xiàn)利潤最大化； 風(fēng)險策略風(fēng)險策略：由于本項(xiàng)目屬大盤開發(fā)，因此采取較保守定價，以規(guī)避風(fēng)險。 n價格定位原則： n本項(xiàng)目價格定位： 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 形象定位 市場分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 面積段以項(xiàng)目規(guī)劃

42、最終為準(zhǔn)，面積段建議面積段以項(xiàng)目規(guī)劃最終為準(zhǔn)，面積段建議 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間單價單價 大獨(dú)棟大獨(dú)棟350350400 400 1180011800 中獨(dú)棟中獨(dú)棟2502503503501200012000 小獨(dú)棟小獨(dú)棟180180250 250 1380013800 聯(lián)排聯(lián)排1601602202201400014000 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以下本次合富輝煌就以下 問題進(jìn)行探討問題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶型與建議別墅產(chǎn)品戶型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 par

43、t. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營銷思路及方向策略營銷思路及方向策略 part. 5 球場與物業(yè)運(yùn)營案例球場與物業(yè)運(yùn)營案例 part. 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)計配套設(shè)計功能齊全，滿足富人群體的功能需要，隨著消費(fèi)習(xí)慣的改變（尤其商功能齊全，滿足富人群體的功能需要，隨著消費(fèi)習(xí)慣的改變（尤其商 務(wù)活動的需求增加）為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)及建設(shè)提供可能務(wù)活動的需求增加）為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)及建設(shè)提供可能-春城高爾夫春城高爾夫 u會所面積一萬余平方米； u設(shè)置49間客房（6間套 房和43間客房），出于 反租物業(yè)的考慮，會所 客房規(guī)模不大； u設(shè)施：游泳池、spa

44、、 餐廳、酒吧、專賣店 、 網(wǎng)球場、水上運(yùn)動、健 身、高爾夫練習(xí)場、練 習(xí)沙坑及果嶺等； u業(yè)主對會所使用率高， 因?yàn)楝F(xiàn)有反租型小區(qū)以 這個會所為中心發(fā)展， 也是目前唯一的會所 杜鵑豪園 露天燒烤 洗衣房 超市 49間酒店房 水上運(yùn)動中心 會所功能布局及動線設(shè)置會所功能布局及動線設(shè)置 出發(fā)臺出發(fā)臺 湖畔球場湖畔球場 山地球場山地球場 外 部 交 通 高球運(yùn)作俱樂部配套酒店功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 會議酒店 商業(yè)、娛樂混合區(qū) 溫泉spa 、水公園 超五星級度假酒店 產(chǎn)權(quán)式別墅度假酒店 功能主體化、功能的完善化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值提升的關(guān)鍵功能主體化、功能的完善化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值提升的關(guān)鍵-華華 僑

45、城高爾夫僑城高爾夫 本報告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃體系大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃體系 外部資源利用合理外部資源利用合理： p充分考慮外部資源對項(xiàng)目的影響，合理規(guī)劃布置； 符合項(xiàng)目價值定位符合項(xiàng)目價值定位： p體現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略中鎖定的價值排序： no1：大盤自身價值（資源均好性、大盤的突破、持續(xù)發(fā)力） no2：與項(xiàng)目相應(yīng)的休閑生活定位形象 no3：湖、山、高爾夫、酒店、商業(yè)資源的利用 no4: 園林及產(chǎn)品創(chuàng)新 符合開發(fā)成本控制符合開發(fā)成本控制： p道路、園林、建筑等建安及后期維護(hù)成本 p配套設(shè)施及園林價值最大化 有利于分期開發(fā)有利于分期開發(fā)： p各組團(tuán)間是否滿足獨(dú)立與關(guān)聯(lián)的雙重彈性 p是否滿足配套分期投入

46、的安排 p各組團(tuán)價值點(diǎn)是否鮮明 有利于營銷推進(jìn)有利于營銷推進(jìn)： p是否滿足啟動價值表現(xiàn)項(xiàng)目主題 p各組團(tuán)是否可以提煉競爭優(yōu)勢 p是否滿足營銷能夠應(yīng)對市場變化的彈性 本報告是嚴(yán)格保密的。 差異化市場定位原則-基于競爭對手的差別化定位。彌勒溫泉、葡萄酒自然及物 產(chǎn)資源實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高附加值。在會所里增加葡萄酒架，建造西南地區(qū)最大的葡萄在會所里增加葡萄酒架，建造西南地區(qū)最大的葡萄 酒窖，制造市場營銷話題，營造項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)。酒窖，制造市場營銷話題，營造項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)。 特色娛樂服務(wù) n品酒品酒 提供各式酒類服務(wù)，實(shí)現(xiàn)客戶對葡萄酒喜好的個性化 服務(wù)。 n藏酒藏酒 提供各類葡萄

47、酒及高中低各類型酒類的銷售服務(wù)，滿 足客戶的收藏喜好及家庭藏酒的喜好。 n保健保健 葡萄酒保健，結(jié)合項(xiàng)目溫泉保健、醫(yī)療保健，實(shí)現(xiàn)健 康主題的全方位昭示。 本報告是嚴(yán)格保密的。 滿足客戶多樣化需求，解決客戶的基本休滿足客戶多樣化需求，解決客戶的基本休 閑、商務(wù)等需求閑、商務(wù)等需求 市場市場: 在整個高爾夫需求客戶中， 除本身對高爾夫的運(yùn)動愛好 的客戶外，以休閑、商務(wù)活 動為主要的客戶比較較多。 為滿足客戶的購買及居住的 多樣性需求，增加酒店設(shè)施， 實(shí)現(xiàn)客戶需求。 概況：概況： 區(qū)位上，可以考慮在溫泉 spa中心區(qū)域，增加酒店 商務(wù)中心等配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目配套設(shè)施的完善化、多樣化 本報告是嚴(yán)格保

48、密的。 豐富的康體、娛樂配套，增強(qiáng)了項(xiàng)目的休豐富的康體、娛樂配套，增強(qiáng)了項(xiàng)目的休 閑功能閑功能 康體健身中心康體健身中心 桑拿按摩、四季恒溫游泳池、 器械健身、專業(yè)健身教練、保 齡球、斯諾克”桌球、棋牌室 等，是您享受悠閑生活的立項(xiàng) 場所。 休閑包間休閑包間 滿足客戶休閑、娛樂之后的私人 交流、溝通的空間和功能上的需 要。 商業(yè)中心商業(yè)中心 供應(yīng)各類日常生活用品的需求， 消除客戶的后顧之憂 本報告是嚴(yán)格保密的。 滿足新富階層客戶需求消費(fèi)需求的多樣性，差異化 服務(wù)功能 特色餐飲服務(wù) 國賓級尊崇服務(wù)，您可輕松獲得！ 兼采各大菜系之長，可籌辦不同規(guī)模，高檔次筵席， 雍容華貴合適各 種商務(wù)和社會宴會。

49、西餐廳設(shè)置典雅，提供精美歐式、 美式西餐。日式餐廳的木頂走廊裝飾別具特色，備有 各款東瀛美食。 n中餐廳中餐廳 幽雅舒適的零點(diǎn)餐廳，各式中餐美味可口，款款相宜 n西餐廳西餐廳 提供各類西式美味佳肴，各式飲品，精美小食，輕松 休閑，別有情調(diào)。是良友 歡聚，知己暢談的理想之處。 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問題進(jìn)行探討下問題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶型與建議別墅產(chǎn)品戶型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立

50、面案例分析 part. 4 營銷思路及方向策略營銷思路及方向策略 part. 5 球場與物業(yè)運(yùn)營案例球場與物業(yè)運(yùn)營案例 part. 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn)建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn) 建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn)建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn) 符合項(xiàng)目屬性符合項(xiàng)目屬性 符合客戶定位符合客戶定位 力爭差異化力爭差異化 易于市場接受易于市場接受 本報告是嚴(yán)格保密的。 依據(jù)本項(xiàng)目休閑度假新市鎮(zhèn)高端定位，考慮目前地塊現(xiàn)狀，依據(jù)本項(xiàng)目休閑度假新市鎮(zhèn)高端定位，考慮目前地塊現(xiàn)狀， 本項(xiàng)目做異域建筑風(fēng)格更能化解地塊陌生、人氣不足劣勢本項(xiàng)目做異域建筑風(fēng)格更能化解地塊陌生、人氣不足劣勢 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀 n周邊為

51、城鎮(zhèn)，大規(guī)模集成配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)屬陌生區(qū)域； n彌勒非云南旅游熱線，周圍缺乏人氣 n引領(lǐng)云南低調(diào)奢華的休閑生活方式； n集高爾夫度假、商務(wù)休閑和景觀房產(chǎn)為一體； n昆明溫泉后花園的新市鎮(zhèn) 中式風(fēng)格異域風(fēng)格 優(yōu) 勢 中式風(fēng)格與云南文化較吻合異域風(fēng)格色彩亮麗容易吸引人 氣 異域風(fēng)格適合營造水邊小鎮(zhèn) 異域豐富的風(fēng)格適合營造公共 活動空間，利于增加社區(qū)活力 劣 勢 中式灰色系不利于增加人氣 中式獨(dú)門獨(dú)院，少公共活動區(qū)的 規(guī)劃使社區(qū)更顯冷清，沒人氣 中式風(fēng)格理性不適合利用水景 未能體現(xiàn)與云南派文化的融合 需要能化 解地塊陌 生、人氣 不足的建 筑風(fēng)格 項(xiàng)目屬性 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目為大規(guī)模開發(fā)，

52、可在統(tǒng)一社區(qū)風(fēng)格本項(xiàng)目為大規(guī)模開發(fā)，可在統(tǒng)一社區(qū)風(fēng)格 的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)風(fēng)格多樣化的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)風(fēng)格多樣化 差異化優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 特征特征： 正立面常有古典門廊； 廊檐下有長方形團(tuán)排列， 屋檐上有齒飾； 窗戶上下成對，分割成 許多小網(wǎng)格（9到12個）， 通常窗戶也是5列，為中 央對稱； 大門常有長方形雕花組 成排列圖案，門梁 上有 豎向排列的長方形花紋。 英倫風(fēng)格英倫風(fēng)格 典雅、和諧典雅、和諧 本報告是嚴(yán)格保密的。 特征：特征： 四方形塔樓，四坡屋頂， 坡度較緩； 窗戶、門較細(xì)長，配以 拱形裝飾上楣（倒u形）； 大門上有許多雕花，門 框的雕刻盡顯細(xì)致； 常以鐵藝、木架、畫壇 點(diǎn)

53、綴，羅馬柱的使用。 意大利風(fēng)格意大利風(fēng)格 貴氣、奢華貴氣、奢華 本報告是嚴(yán)格保密的。 特征：特征： 屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)； 屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院； 門廊和窗多顯拱形。 西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格 熱情、奔放熱情、奔放 本報告是嚴(yán)格保密的。 別墅單體風(fēng)格別墅單體風(fēng)格 現(xiàn)代傳統(tǒng)現(xiàn)代傳統(tǒng) 草原風(fēng)格 大坡屋頂、水平伸展 開放的平面布局，流暢 的線條，和人性化的規(guī)模， 特別是小型郊區(qū)住宅設(shè)計， 在美國建筑上刻下了永恒 的印記。 其自然造型和水平外觀， 通過寬大、盤旋式的屋頂 面和舒展的露臺加以展現(xiàn)， 與中西部大平原地區(qū)舒緩 的景觀相協(xié)調(diào)。在內(nèi)部， 簡約化的平面布局設(shè)計了 盡可能少的房間，裝飾隔 板和護(hù)墻板

54、，襯托出布局 整齊的中央居住空間。與 這一風(fēng)格相協(xié)調(diào)的開放的 平面布局，流暢的線條， 和人性化的規(guī)模，特別是 小型郊區(qū)住宅設(shè)計，在美 國建筑上刻下了永恒的印 記。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問題進(jìn)行探討下問題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶型與建議別墅產(chǎn)品戶型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營銷思路及方向策略營銷思路及方向策略 part. 5 球場與物

55、業(yè)運(yùn)營案例球場與物業(yè)運(yùn)營案例 part. 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫消費(fèi)者大多是出于工作和商務(wù)需求的成熟人士，高爾夫消費(fèi)者大多是出于工作和商務(wù)需求的成熟人士， 購買高爾夫會籍的人將近購買高爾夫會籍的人將近30%30%都是通過朋友圈子介紹，都是通過朋友圈子介紹， 因此圈層營銷是關(guān)鍵因此圈層營銷是關(guān)鍵 u北京infoyou專業(yè)高爾夫市場調(diào)研公司一項(xiàng)調(diào)查表明，參與高爾夫運(yùn)動的人群 當(dāng)中，35歲至65歲的人占總?cè)藬?shù)的3/4以上 u買高爾夫會籍的人將近30%都是通過朋友圈子介紹 u據(jù)高球先生雜志關(guān)于高爾夫愛好者結(jié)構(gòu)劃分的抽樣調(diào)查 顯示，中國500萬高爾夫消費(fèi)者 高爾夫消費(fèi)者高爾夫消費(fèi)者 本報告是嚴(yán)

56、格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目輻射的地域渠道客戶拓展策略和公關(guān)活動項(xiàng)目輻射的地域渠道客戶拓展策略和公關(guān)活動 客戶拓展渠道客戶拓展渠道 個開蒙銀行、個開蒙銀行、 企業(yè)公關(guān)企業(yè)公關(guān) 昆明高爾夫、昆明高爾夫、 銀行大客戶銀行大客戶瀘西、曲靖瀘西、曲靖 私營業(yè)主及私營業(yè)主及 政府政府 本報告是嚴(yán)格保密的。 昆明市全面拓客策略；昆明市全面拓客策略； 銀行大客戶巡展； 昆明地區(qū)高爾夫聯(lián)誼賽、個舊、 開遠(yuǎn)、蒙自重點(diǎn)企業(yè)、事業(yè)單位、重點(diǎn)企業(yè)、事業(yè)單位、 政府機(jī)構(gòu)，目標(biāo)性拓客；政府機(jī)構(gòu)，目標(biāo)性拓客； 渠道客戶拓展：地域巡展，滲透潛在地域客戶的毛細(xì)血管策略渠道客戶拓展：地域巡展，滲透潛在地域客戶的毛細(xì)血管

57、策略 拓客策略實(shí)施拓客策略實(shí)施 本報告是嚴(yán)格保密的。 對象：昆明蒙自沿線客戶對象：昆明蒙自沿線客戶 原因：原因： 昆明進(jìn)入蒙自的的重要渠道，通過該渠道的拓展 快速爭取目標(biāo)客戶。 方式：方式： 在加油站，收費(fèi)站等地方，設(shè)置展點(diǎn)，送來往客 戶宣傳單頁等 項(xiàng)目廣告，房價抵用卷吸引客戶來訪。 在交通樞紐口 短信鎖定重要客戶來源區(qū)域 人員：人員：外場銷售同事 物料：物料：宣傳單頁、房價抵用卷 昆蒙高速線客戶拓客：全線客戶鎖定昆蒙高速線客戶拓客：全線客戶鎖定 拓客策略實(shí)施拓客策略實(shí)施 本報告是嚴(yán)格保密的。 分期開發(fā)賣點(diǎn)（價值點(diǎn)）策略分期開發(fā)賣點(diǎn)（價值點(diǎn)）策略: :大盤開發(fā)必須保持大盤開發(fā)必須保持 價值鏈的

58、連續(xù)性價值鏈的連續(xù)性 2011.10-122012.01-0913.03-14.0112.09-13.0812.01-12.12 高爾夫大盤價值提升意象高爾夫大盤價值提升意象 社區(qū)成熟度社區(qū)成熟度 低 高 高爾夫資源 湖景 小獨(dú)棟 物業(yè)價值 高爾夫會所 spa養(yǎng)療中 會所中心 高爾夫賽事 資源資源+產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值 體驗(yàn)價值體驗(yàn)價值 社區(qū)價值社區(qū)價值 區(qū)域價值區(qū)域價值 形象價值形象價值 商業(yè)街 交通價值 旅游基礎(chǔ)設(shè) 施 會所中心 運(yùn)動中心 高爾夫加溫 泉度假價值 與別墅社區(qū) 相臨高形象 生活配套的 成熟 社區(qū)高端品 牌 成熟二居社 區(qū) 高端教育社 區(qū) 環(huán)保社區(qū) 形象建立形象建立展賣空間展賣空間

59、 1 大盤規(guī)則：“一期 整體” 大盤推廣：“極品山地高爾夫形象極品別 墅產(chǎn)品”形象建立高度 形象建立形象建立城界界定城界界定 1 項(xiàng)目價位與項(xiàng)目配套設(shè)施及展示中心的配套 相吻合 n規(guī)劃展示中心作為紅河春天對外宣傳的 窗口，向昆明、紅河地區(qū)及投資商展示彌 勒規(guī)劃發(fā)展成就； n做為與政府談判的籌碼，免費(fèi)提供政府 使用，增強(qiáng)與政府的關(guān)系； n將投資商、市民等吸引到本項(xiàng)目，聚集 人氣，使其作為政府的展示中心 我們營造概念的同時，更需要強(qiáng)調(diào)概念的具象化昭示配 套中心 產(chǎn)品功略 山湖別墅 企業(yè)會館 別墅中的 溫泉spa 2 會籍創(chuàng)新 很生態(tài)，很別致很生態(tài)，很別致高爾夫與之共生高爾夫與之共生 將自然（空間）

60、導(dǎo)向人文（時間的沉淀）將自然（空間）導(dǎo)向人文（時間的沉淀） 自然、人文、經(jīng)典生長在一起自然、人文、經(jīng)典生長在一起 坡地的景觀不是靜止的空間而具有時間性坡地的景觀不是靜止的空間而具有時間性 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問題進(jìn)行探討下問題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶型與建議別墅產(chǎn)品戶型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營銷思路及方向策略營銷思路及方向策略 part. 5 球場與